Većinu informacija o stanu koji se kupuje kupac može dobiti iz više dokumenata koje treba zatražiti od prodavca. Pogledajmo ih detaljno i reći vam na koje nijanse trebate obratiti posebnu pažnju.

Glavni dokument

Glavni dokument koji potvrđuje pravo posjedovanja i raspolaganja imovinom je potvrda o registraciji vlasništva. Čistoću stana trebali biste početi provjeravati proučavanjem ovog dokumenta, jer sadrži puno korisnih informacija o nekretnini.

Prije svega, obratite pažnju na datum izdavanja certifikata. Ako je primljen vrlo nedavno, neophodno je otkriti zašto je vlasnik odlučio prodati svoju nekretninu. Logično je da je malo vjerovatno da će se odmah i bez posebnih razloga riješiti tečnog predmeta. A kada prodavac ne može objasniti razlog svog postupka, postoji razlog za oprez.

Potvrda o registraciji vlasništva uvijek pokazuje po kom osnovu je izdata. To može biti kupoprodajni ugovor, poklon, privatizacija, potvrda o naslijeđu, odluka suda ili izvršnog organa itd.

Ako je vlasništvo nastalo ugovorom o poklonu ili na osnovu izvoda o nasljeđivanju, obavezno provjerite da li je prodavac srodnik osobe koja je poklonila ili naslijedila nekretninu. Ako nije, saznajte zašto je sadašnji vlasnik stana odlučio da ga proda. Možda se osoba boji da će rođaci prethodnog vlasnika osporiti zakonitost ugovora o poklonu ili nasljeđivanju.

Osnova za nastanak vlasništva nad stanom koji je prodavac stekao u fazi izgradnje obično je potvrda o potpunoj uplati udjela u stambenoj zadruzi ili ugovor o udjelu (u zavisnosti od šeme kupovine stana od investitora) . U tom slučaju svakako saznajte da li je prodavac bio u braku u vrijeme sklapanja ugovora. Uostalom, tada je stan zajednička svojina, a za prodaju će biti potrebna notarsko ovjerena saglasnost drugog supružnika. Ovaj dokument je potreban bez obzira ko je vlasnik stana koji se prodaje – jedan supružnik ili oba.

Ko je glavni u ovoj kući

Važno je provjeriti da li broj vlasnika odgovara broju upisanih. U idealnom slučaju, prije sklapanja kupoprodajnog ugovora, svi prijavljeni stanovnici bi trebali biti odjavljeni. Imajte na umu da ljudi koji nemaju udio u vlasništvu, ali su upisani u stan, u nekim slučajevima zadržavaju pravo da žive u njemu. Na primjer, građani koji nisu učestvovali u privatizaciji stana, po zakonu, zadržavaju pravo na neograničeno korištenje ovog prostora.

Obavezno provjerite da li su u stanu prijavljena maloljetna lica. Prema važećem zakonodavstvu, moguće je prodati “stan sa djetetom” ako ono nije vlasnik bez saglasnosti organa starateljstva. Ali, prema mišljenju stručnjaka, ako se u budućnosti pokaže da dijete nema gdje živjeti, transakcija za prodaju stana može biti proglašena nevažećom.

Ponude i zidovi

Sljedeći dokument za detaljnu studiju je izvod iz Jedinstvenog državnog registra prava (USRE). Izvod sadrži podatke o svim vlasnicima stana i, što je najvažnije, terete koji se odnose na nekretninu. Iz dokumenta se može saznati da li je predmet založen, da li je uhapšen, ili su podneseni pravni zahtjevi. U proširenoj verziji izvoda iz Jedinstvenog državnog registra (može ga naručiti samo vlasnik) navodi se koliko je vlasnika stan promijenio i koji su dokumenti bili osnov za prijenos odgovarajućih prava.

Pređimo na sljedeći korak - provjeru tehničkog pasoša. Iz njega možete saznati da li je u stanu izvršena ikakva pregradnja i da li je uredno odobrena. Sa pravne tačke gledišta, prisustvo bespravne preuređenja ne sprečava prodaju stana. Međutim, ako su takvim preuređenjem povrijeđena prava susjeda ili, što je još gore, oštećeni su nosivi zidovi, svu odgovornost snosi kupac.

Problemi su neizbježni i u slučaju kupovine objekta sa promijenjenim granicama. Na primjer, prodavac je spojio dva susjedna stana, ali nije legalizirao takvu obnovu. Niko vas neće spriječiti da kupite ovu nekretninu, ali Rosreestr će odbiti registrirati vlasništvo novog vlasnika, pozivajući se na promjenu imovine, čije granice se ne uzimaju u obzir u državnom katastru nekretnina.

O garancijama

Vaš zadatak kao budućeg kupca je da temeljno provjerite pravnu čistoću stana. I tek nakon toga potpisati kupoprodajni ugovor. Pažljiva provjera informacija sadržanih u gore navedenim dokumentima omogućava vam da se osigurate od većine rizika povezanih s kupovinom kuće.

Naravno, najbolje je da sve papire prouči profesionalac – na primjer, advokat sa bogatom sudskom praksom u oblasti stambenih nekretnina.

Međutim, prema nekim stručnjacima, niko vam neće dati apsolutnu garanciju za čistoću transakcije, posebno kada kupujete „stan sa istorijom“ na sekundarnom tržištu nekretnina. Dakle, ako imate i najmanju sumnju u pravnu čistoću objekta, najbolji savjet je da osigurate rizik od gubitka vlasništva.

Tekst: Sergej Bardin Foto: pressfoto.ru, Alexey Alexandronok, Evelina Bilkis kolaž: Vladislav Kungurov

Posljednje ažurirano mart 2019

Kupovina stana je veoma ozbiljna stvar. Ovo nije jednodnevni događaj. Da biste pronašli legalno čist stan i pravilno obradili kupovinu stana, potrebna vam je pomoć agenta za nekretnine ili advokata u oblasti prometa nekretnina. Ali ne znaju svi advokata ili agenta za nekretnine kome mogu u potpunosti vjerovati po ovom pitanju.

Međutim, ako znate kako ispravno pristupiti ovom pitanju, onda to nije tako teško. U principu, lako je sve učiniti sami ili jasno i kompetentno kontrolirati rad angažiranog agenta za nekretnine/odvjetnika. Dakle, za uspješnu kupovinu stana potrebno je proći kroz tri faze:

• izbor stanovanja
• provera stana radi pravne čistoće
• zaključenje i izvršenje transakcije

Odabir stana

Odabir pravog stana ključ je uspješne kupovine. Prvo morate odlučiti o karakteristikama stanovanja:

• koliko soba ima u stanu
• koji sprat
• lokacija kuće u kojoj se stan nalazi (centar grada, bliža prometnim čvorištima, parkovskoj zoni itd.)
• karakteristike same stambene zgrade (broj spratova, od čega su zidovi i sl.)
• prisustvo (odsustvo) popravki, namještaja itd.

U budućnosti je potrebno ispitati tržište cijena kako bi se sumnjivi stanovi (ako su cijene preniske) zbrisali i ne bi dozvolili da na njima profitira nepopustljivi prodavac (ako su cijene previsoke). Kako biste bili u toku sa trenutnim cijenama, možete pogledati lokalne novine s oglasima ili regionalne stranice za prodaju nekretnina.

Nakon određivanja cijene, potrebno je razmotriti specifične opcije. Preporučljivo je odabrati stan lično. Pozivanje oglasa neće dati željeni rezultat. Takođe, ne treba slijepo vjerovati agentu za nekretnine koji će ponuditi opcije. Najbolji slučaj je ako preko prijatelja nađete pravi stan. Ovo će otkloniti mnoge brige. Prilikom pregleda stana obratite pažnju na:

• onaj ko ti ga pokaže (bolje da je vlasnik)
• kakve su komšije u ulazu
• kakvo je stanje dvorišta i ulaza kuće?

Ako je vaš izbor odlučen, onda biste trebali nastaviti s provjerom stana radi pravne čistoće.

Kako sami provjeriti stan prije kupovine

Ovo je jedna od najkritičnijih faza. Morate posvetiti maksimalnu marljivost na provjeru kako ne bi bilo problema i nevolja u budućnosti. Prije kupovine stana obavezno provjerite:

• vjerodostojnost i vjerodostojnost naslova i posjedovnih dokumenata
• kompetentnost prodavca (prodavaca) i njegov pravni ugled
• prisustvo (odsutnost) prijavljenih lica (posebna pažnja na privremeno otpuštene)
• potraživanja autsajdera (uključujući moguće nasljednike podnosioca zahtjeva) i pravni sporovi
• terete (zakup, najam, hipoteka) i hapšenja
• komunalnih dugova
• zakonitost planiranja

Koje dokumente provjeriti

Prodavac mora imati pri ruci pravnu i tehničku dokumentaciju i to:

• potvrda o vlasništvu ili izvod iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina (najnoviju možete dobiti sami, iz ruskog registra ili, na primjer, na web stranici)
• ugovor za stan (privatizacioni ugovor, kupoprodaja, zamena, donacija, prijemni list od investitora itd.)
• uvjerenje o naslijeđu (ako je naslijeđeno)
• katastarski pasoš
• tehnički pasoš (ako ga vlasnik ima)

Savjet: Ukoliko je vlasništvo zasnovano na sudskoj odluci, kupovini ovakvog stana treba pristupiti krajnje oprezno. Uostalom, na takvu odluku se može uložiti žalba i stan će biti vraćen prethodnom vlasniku. Ali hoće li vam novac biti vraćen?

Zatražite originalne dokumente i zatražite mogućnost da ih napravite kopije. Kada sami pregledate dokumente, obratite pažnju na:

• za prisustvo potpisa u ugovorima u potrebnim kolonama, pečate službe za registraciju
• potvrde moraju biti na posebnim ovjerenim obrascima

Imajte na umu da u takvim dokumentima nisu dozvoljena brisanja, mrlje, ispravke itd. Ako su takvi elementi prisutni, budite oprezni, možda imate lažnjak u rukama. Budući da se certifikati o nekretninama ne izdaju od 2015. godine, da biste se uvjerili u relevantnost, zatražite od prodavca da naruči izvod iz državnog registra nekretnina ili ga sami zatražite.

Takođe možete zatražiti od prodavca da naruči dokumente o vlasništvu (sa pečatom Rosreestra) preko Rosreestra. Ovo je neophodno kako bi se potvrdila pouzdanost zasebnog dokumenta koji je sumnjiv.

O ovlastima prodavca

Pravo prodaje stana ima sam vlasnik ili njegov zastupnik sa javnobilježničkom punomoći. Prodavac može biti:

Informacije o prodavcu sadrže:

• u vlasnički list (izvod iz državnog registra)
• u dokumentima za stan

Ako imate posla sa predstavnikom, nije vas briga potrebno je sastati se sa vlasnikom (vlasnicima) i razgovarati o načelnom dogovoru o prodaji stana, zatražite da vidite pasoš, zapišite podatke ili napravite kopiju. Tehnički problemi se mogu riješiti sa osobom od povjerenja. Ako vam takav sastanak bude uskraćen, onda možda ovaj dogovor ne sluti na dobro. Valjanost punomoćja također treba provjeriti. Posjetite notara koji je izdao punomoćje i saznajte njegovu autentičnost. Pitajte da li je odgovorila.

Budite posebno oprezni kada je vlasnik (jedan od vlasnika) dijete:

• ako je dijete mlađe od 14 godina, zakonski zastupnik (roditelji, usvojitelji, staratelji) u njegovo ime zaključuje transakciju. Ovlašćenje roditelja potvrđuje se naznakom u pasošu i izvodu iz matične knjige rođenih. Staratelj postupa na osnovu odluke o starateljstvu. Usvojilac - odlukom suda.
• u dobi od 14 do 18 godina, transakcija se zaključuje uz pismenu saglasnost zakonskih zastupnika.
• zakonski zastupnik djeteta svoju namjeru u vezi sa stanom mora potvrditi uz pismenu saglasnost organa starateljstva na transakciju.

Obratite pažnju na nedostatke prodavca. Zatražite vjenčani list. Ako je stan kupljen za vrijeme braka. Sastanak sa suprugom (mužem) prodavca je neophodan, jer će u svakom slučaju morati da pristanu na transakciju.

Prilikom sklapanja transakcije u svakom slučaju zahtijevajte saglasnost supružnika (stan je kupljen za vrijeme ili prije braka), uključujući i bivšeg, jer izostanak takvog pristanka može biti razlog za pravne sporove.

Nakon upoznavanja prodavca preko svojih kontakata u policiji ili kod sudskih izvršitelja, privatno proverite njegovu reputaciju. Zamolite prodavca nekretnina (ako koristite njegove usluge) da pita njegove kolege da li je ime prodavca dobro poznato. Na ovaj način možete izbjeći suočavanje s prevarantom.

O prijavljenim osobama

Prije sklapanja transakcije sve osobe moraju biti otpuštene iz stana (ponekad je moguće u ugovoru navesti obavezu prodavca da iseli prijavljene osobe u kratkom roku nakon transakcije, ali je bolje da sebi ne stvarate takve poteškoće) , inače će nakon prodaje imati pravo stanovanja i njihovo prinudno iseljenje će postati vaša glavobolja.

Zatražite od prodavca novu potvrdu iz pasoša koja potvrđuje odsustvo registrovanih osoba. Ali imajte na umu da takav certifikat neće sadržavati podatke o privremeno otpuštenim osobama. radi se o:

• osuđen za krivično djelo
• vojni obveznici
• starije osobe u socijalnim ustanovama
• djeca smještena u vaspitno-popravne ustanove
• nesposobni u psihijatrijskim bolnicama
• na dugotrajnom liječenju u zdravstvenim ustanovama

O otpuštenim osobama možete saznati iz proširenog (arhivskog) izvoda iz matične knjige. Nabavite ga zajedno sa vlasnikom stana i ne ustručavajte se pitati službenika pasoške službe o takvim osobama. Ukoliko se takvi građani pojave, moći će da se izjasne o svom pravu na život u stanu i nakon što isti pređe na drugog vlasnika. Takve ljude je teško osloboditi čak i sudskim putem.

O potraživanjima i pravnim sporovima

Svi pravni sporovi u vezi sa stanom mogu se rješavati u teritorijalnom građanskom sudu na adresi stana. Informacije o sudskom postupku protiv vlasnika stana možete dobiti:

• službenim kontaktiranjem sudske kancelarije sa odgovarajućim zahtjevom (iako se takvi zahtjevi često odbijaju), stoga je efikasnije na web stranici teritorijalnog okružnog/gradskog suda saznati da li se vodi sudski postupak protiv prodavca
• u službi izvršitelja za izvršni postupak ili putem web stranice izvršitelja
• u izvodu iz državnog registra (o tome postoji posebna kolona)
• neformalno u razgovoru sa komšijama, zaposlenima u udruženjima vlasnika kuća, stambenim odjelima

Ako je prodavac naslijedio stan, bilo bi dobro da se obratite notaru na mjestu otvaranja zaostavštine. Posjetite kancelariju kod notara zajedno sa vlasnikom i tamo saznajte da nema drugih tražitelja nasljedstva.

O teretima i hapšenjima

Kada se stan izdaje, sklopljen je ugovor o zakupu, postoji hipoteka ili hapšenja, onda kada se promijeni vlasnik, takvi tereti i hapšenje ostaju na snazi ​​(iako je tokom hapšenja uglavnom nemoguće izvršiti transakciju/uknjižbu). ). Ovo ograničava prava kupca na potpuno posjedovanje kuće. Štaviše, postoji rizik od potpunog gubitka nekretnine. Dakle, prilikom kupovine stana takve okolnosti ne bi trebale postojati.

Izvod iz državnog registra možete dobiti u odjelu za registraciju (ili na Internetu na tzv. „Javnoj kartici“). Tu su, u posebnom dijelu, navedene sve informacije o teretima. Ako postoje zapisi o tome, onda ne biste trebali slušati izgovore prodavca. Preporučujemo da odbijete takav stan.

Međutim, ako prodavač pristane riješiti problem (na primjer, otplatiti hipoteku), tada:

• zahtijevati od tereta (stanara, hipotekarnog povjerioca, itd.) službenu pismenu ispravu kojom se potvrđuje nepostojanje potraživanja
• prisiliti prodavca da isključi takav upis iz državnog registra
• naručite novu izjavu u kojoj takvi podaci više neće biti prisutni

Provjerite dugove za komunalije

Kada kupujete stan, možete otkriti da je u dugovima. Naravno, takve dugove moraju platiti prethodni vlasnici. Međutim, tužbe će biti pokrenute na ime novog vlasnika. Može se ispostaviti da će se sadašnje plaćanje prebiti sa dugovama i tada će kupac biti dužnik. Moguće je da će komunalna preduzeća isključiti struju, plin, vodu itd. Što se tiče dugovanja za doprinose za velike popravke, ova dugovanja imaju sukcesivno dejstvo (odnosno prelaze na novog vlasnika). Takve posljedice se mogu izbjeći rješavanjem prisustva takvog „miraza“.

Ovo zahtijeva:

• zatražite od prodavca potvrdu stambenog odjela ERIC o odsustvu duga
• pogledajte račune o plaćanju za prošlu godinu
• pitati zaposlene u stambenoj službi i Udruženju vlasnika o postojanju duga za stan
• uključiti klauzulu u kupoprodajni ugovor u kojoj se navodi da je prodavac platio sve komunalne račune i da je lično odgovoran u slučaju duga

Provjeravamo zakonitost obnove

Stan se može preurediti ili preopremiti (ugradnja dodatnih velikih električnih, plinskih, hidrauličnih jedinica ili izmještanje inženjerske i komunikacijske mreže). Takve promjene nisu uvijek legalizovane. Stoga prilikom pregleda stana provjerite tehnički plan sa stvarnim stanjem. Bolje je pozvati djelatnika BTI-a i učiniti to zajedno s njim.

Zapiši to tehnički pasoš možda već ima pečat koji pokazuje da obnova nije koordinirana, Stoga, proučite ovaj dokument detaljnije.

Imajte na umu da ako je stan kupljen bez zakonske preuređenja, onda možete biti primorani sudskim putem da vratite stan u prethodni izgled, a to može biti veliki trošak.

Kako pravilno obraditi kupovinu stana

Kada je stan pregledan, možete dati svoju saglasnost za zaključenje transakcije i pripremu za njegovu uknjižbu. Obično se ovaj postupak sastoji od sljedećih koraka:

• sklapanje predugovora, izdavanje avansa ili depozita
• priprema svih dokumenata za registraciju
• Podnošenje dokumenata u matičnu službu i plaćanje stana
• pribavljanje izvoda iz državnog registra i dokumenata za stanovanje

Zaključivanje predugovora, prijenos akontacije, depozit

Nije uvijek moguće kompletirati dokumente ili prikupiti potreban iznos za stan u jednom danu. Stoga, kako prodavac za to vrijeme ne bi dobio povoljniju ponudu kupovine i ne bi odbio transakciju s vama, potrebno je pravno evidentirati ugovor. Da biste to učinili, možete birati između:

• sklopiti predugovor za kupovinu stana
• uplatiti avans (sa potvrdom o prijemu)
• prebaciti depozit

Sve ove radnje moraju biti dokumentovane u pisanoj formi i po mogućnosti pred svjedocima. Pa ipak, najefikasniji način da se prodavač veže za vas je zaključivanje ugovora o depozitu. Jer ako se vlasnik predomisli o prodaji stana, morat će platiti dupli iznos depozita. Ali kupac se može naći i u nepovoljnijem položaju ako odbije posao iz neopravdanih razloga (nije imao vremena da prikupi novac, našao bolji stan, itd.). Posljedica toga će biti gubitak depozita.

Šta trebate znati o depozitu

Prvo morate zaključiti ugovor o depozitu koji mora naznačiti:

• datum i mjesto sastavljanja ugovora
• ko su strane u sporazumu (puno ime, mjesto stanovanja, podaci o pasošu)
• o kom stanu govorimo?
• cijenu ovog stana
• rok za zaključivanje kupoprodajnog posla
• da se plaća depozit predviđen članovima 380, 381 Građanskog zakonika
• navesti iznos depozita
• predviđaju odgovornost stranaka za neizvršavanje obaveza

Navedeni ugovor mora biti potpisan na svakoj stranici i na kraju teksta. Ugovor je sastavljen u dva primjerka za kupca i prodavca.

Drugo, sastavlja se potvrda o činjenici prijenosa depozita; prodavač to piše, navodeći u njemu:

• mjesto i datum prijema
• ko je i od koga primio novac (puno ime, datum rođenja i podaci o pasošu)
• podatke o zaključenom ugovoru o depozitu
• primljeni iznos (u brojevima i riječima)
• potpis osobe koja prima novac (prodavca)

Račun se sastavlja ručno u jednom primjerku i predaje kupcu. Iznos uplaćenog depozita je uključen u cijenu apartmana.

Priprema dokumenata za registraciju

Prodavac mora pripremiti dokumentaciju za kupovinu stana, a kupac plaća samo državnu taksu. Njegova veličina je 2000 rubalja (moguće su i druge veličine ovisno o nestandardnoj situaciji). Međutim, kupac treba da bude uključen u sastavljanje uslova kupoprodajnog ugovora. Preporučljivo je da takav ugovor prije potpisivanja pregleda nezavisni pravnik. Takvo savjetovanje neće biti skupo, ali će vas spasiti od problema prilikom podnošenja dokumenata u matičnu službu i prilikom daljeg korištenja i vlasništva stana.

Kupoprodajni ugovor za stan mora sadržavati sljedeće podatke:

• datum i mjesto sastavljanja ugovora
• potpune informacije o prodavcu (prodavcima) i kupcu (kupcima): puno ime, mjesto stanovanja, datum rođenja, opis podataka o pasošu, dokumenti zakonskog zastupnika (ako su u transakciji uključena djeca, nesposobna ili djelimično sposobna lica )
• da prodavac izrazi svoju volju da prenese vlasništvo nad stanom na kupca, a kupac da plati njegov trošak
• potpuni opis stana, kako je navedeno u katastarskom pasošu (naziv, adresa, površina, katastarski broj, sprat, broj dnevnih soba i sl.)
• informacije o državnoj registraciji prava prodavca
• cijena stana, uslovi i postupak plaćanja
• o odsustvu dugova, tereta i hapšenja
• o pristanku na transakciju od strane zakonskih zastupnika, supružnika
• činjenica da raspored stana odgovara njegovom stvarnom stanju
• o odsustvu registrovanih lica
• da stranci nemaju potraživanja i stan nije predmet pravnog spora
• o odobrenju transakcije od strane organa starateljstva (ako je vlasnik maloljetan/nesposoban)

Obično se sljedeća lista dokumenata za kupovinu stana dostavlja odjelu za registraciju ili MFC-u:

1. izjave stranaka o državi registracija prijenosa vlasništva nad stanom (prodavac nekretnina će vam pomoći da sastavite takve dokumente, ili možete pronaći uzorke za popunjavanje na web stranici Rossreestra, ili će ga stručnjak MFC-a sam ispuniti)
2. priznanicu o uplati državne dažbine
3. kupoprodajni ugovor sa potvrdom o prijemu (tri primjerka)
4. katastarski pasoš
5. saglasnost supružnika prodavca (notarski)
6. saglasnost roditelja (ako se transakcija odnosi na dijete od 14 do 18 godina)
7. dozvola starateljstva (ako je prodavac (jedan od prodavaca) maloljetan)
8. pasoši svih osoba uključenih u transakciju

Možda će biti potrebno dostaviti dodatnu dokumentaciju prilikom kupovine stana, ako je to zbog individualne prirode transakcije. Registrator koji primi dokumente će prijaviti takve dokumente.

Podnošenje dokumenata u registar i plaćanje stana

Bolje je potpisati dokumente i prenijeti novac za stan u prisustvu matičara u matičnoj službi ili notara (ako je ugovor ovjeren od njega).

Ne zaboravite primiti potvrdu od prodavca koja potvrđuje prijenos novca i nepostojanje zahtjeva za plaćanje (sastavljen od strane prodavca u jednom primjerku u slobodnom obliku).

Ako je novac prebačen prije nego što se dokumenti predaju uredu za registraciju, prodavac se ne smije pojaviti u uredu za registraciju kako bi prijavio kupoprodaju stana ili na drugi način odgoditi ili čak odbiti da završi transakciju. Čak i ako postoji priznanica za prijenos novca, vraćanje novca bit će problematično i, možda, samo putem suda.

U slučaju kada se prijenos izvrši nakon podnošenja dokumenata za registraciju, tada će po zakonu stan biti stavljen pod hipoteku prodavca. Nakon toga će se pojaviti dodatne poteškoće u otplati. Istina, ugovor može naznačiti da se hipoteka ne primjenjuje po sili zakona (ali prodavci ne pristaju na takav uvjet).

Stoga se držite zlatne sredine - prebacite novac prilikom podnošenja dokumenata.

Kada se stan kupuje kreditnim novcem, banka najčešće plaća prodavcu. Stan će biti u zalogu kod banke. Banka će prvo iznijeti svoje zahtjeve za pripremu i listu dokumenata za kupovinu stana, a potom ih i odobriti. U registraciji će učestvovati predstavnici banke. Transakciju će kontrolisati advokat banke, tako da neće biti problema sa pripremom dokumenata za kupovinu stana i njihovom registracijom.

Nakon predaje dokumenata, izdaje se potvrda od matičara (specijalista MFC). Označava datum prijema kompletiranih dokumenata.

Do navedenog datuma potrebno je doći u ured za registraciju i preuzeti potvrdu i prateću dokumentaciju za stan. Od ovog trenutka postajete punopravni vlasnik nekretnine.

Osobenosti izvođenja transakcija u različitim životnim situacijama

Kada je potrebna notarska transakcija?

Kupoprodajni ugovor za stan sastavlja se u jednostavnoj pisanoj formi i potpisuje ga strane. U normalnim okolnostima, ovo je dovoljno da se uspješno završi transakcija i podvrgne državnoj registraciji vlasništva kupca.

Međutim, zakon nalaže da ugovor o kupoprodaji bude ovjeren kod notara u sljedećim slučajevima:

• Prilikom prodaje udjela(kao i u slučaju davanja, zamjene i sl.) u stanu apsolutno svakom licu, bez obzira da li je sticalac rođak ili stranac, drugi dioničar ili stranac (nije jedan od suvlasnika);
• Kada je prodavac (vlasnik) stana maloljetnik (dijete mlađe od 18 godina). Ako dijete nema više od 14 godina, tada u njegovo ime transakciju (u zavisnosti od porodične situacije) obavlja:
  • roditelj
  • usvojitelj
  • staratelj

  Ako je starosna dob maloljetnika od 14 do 18 godina, onda transakciju obavlja samostalno, ali uz pismenu saglasnost:

  • roditelji
  • usvojitelji
  • povjerenik

  U svakom slučaju potrebna je i pismena saglasnost organa starateljstva za transakciju.

• Ako je vlasnik stana lice pod starateljstvom (nesposobno, djelimično poslovno sposobno). Za sklapanje ugovora potrebna je prethodna dozvola starateljstva. U ime prodavca u transakciji postupa sledeće:
  1. staratelj (ako je vlasnik nesposoban)
  2. sam vlasnik (ako je ograničeno poslovno sposoban), ali uz pismeno odobrenje stečajnog upravnika

Gdje je ovjeren ugovor?

Kupoprodaju ovjerava bilo koji notar koji posluje u regiji u kojoj se stan koji se prodaje nalazi.

Preporučljivo je obratiti se javnobilježničkoj kancelariji koja se nalazi na istom mjestu gdje se stan nalazi.

Čak i ako ovjera nije propisana zakonom, ipak je bolje pribjeći uslugama javnog bilježnika, mnogo je pouzdanije i mirnije.

Koja je procedura za ovjeru ugovora?

Kupac i prodavac moraju zajedno doći kod notara i predočiti mu:

• pasoši kupca, prodavca i njegovog zakonskog zastupnika (ako je uključen u transakciju);
• nacrt kupoprodajnog ugovora (nije potpisan). U većini slučajeva, javni beležnici sami sastavljaju ugovor (koristeći svoj šablon), ali i dalje moraju da vide nacrt, jer sadrži sve uslove transakcije koji moraju biti odraženi u tekstu ugovora;
• dokumentacija za stan (potvrda o vlasništvu/izvod iz Jedinstvenog državnog registra, dokumenti o osnivanju, katastarski pasoš). Izvadak i katastarski pasoš notar može naručiti samostalno, ali da bi posao bio lakši i brži, možete ga sami predati;
• saglasnost zainteresovanih lica i dozvola organa starateljstva (ako je potrebna);
• obavještavanje preostalih učesnika u zajedničkom vlasništvu o prodaji udjela i odricanju od prava preče kupovine (ako postoji) - ova klauzula se odnosi na slučajeve prodaje udjela u stanu;
• drugi dokumenti (u zavisnosti od individualne situacije).

Javni beležnik objašnjava značenje transakcije i posledice njenog zaključenja. Provjerava njegovu legalnost. A u nedostatku zakonskih prepreka, ugovor ovjerava posebnim natpisom i oznakom u javnobilježničkoj dokumentaciji (dnevnik, registar, elektronska baza podataka).

Koliko košta ovjera ugovora (2018)

• Ako su strane u ugovoru u međusobnoj rodbini (supružnici, roditelji, djeca, unuci, bake i djedovi), tada cijena javnobilježničkih usluga varira na sljedeći način:
  • sa ugovornom cijenom do 10 miliona rubalja. plaćanje je: 3000 rubalja plus 0,2% prodajne cijene;
  • preko 10 miliona rubalja. plaćanje: 23.000 rub. i 0,1% od cene ugovora o kupoprodaji koja prelazi 10 miliona rubalja.

  Trošak usluga ne može biti veći od 50 hiljada rubalja.

• Kada ugovorne strane nisu rođaci, cijene usluga su sljedeće:
  • po cijeni do 1 milion rubalja. plaćanje: 3000 rub. i 0,4% od prodajne cijene;
  • ako više od 1 milion rubalja, onda - 7000 rubalja. plus 0,2% onog dijela iznosa transakcije koji prelazi 1 milion rubalja. Na primjer, ugovor je ovjeren, čija je cijena 2.500.000 rubalja. Trošak notarske usluge iznosit će 10.000 rubalja. (7000 + 3000 (1,5 miliona x 0,2%));
  • preko 10 miliona rubalja. uplata se obračunava: 25.000 rubalja plus 0,1% od iznosa koji prelazi 10 miliona rubalja.

  Gornji limit plaćanja je 100.000 RUB.

• U slučaju obavezne (po zakonu) notarske ovjere ugovora o kupoprodaji, naplaćuje se državna pristojba u iznosu od 0,5% procijenjene (tržišne) vrijednosti, ali ne manje od 300 rubalja. i ne više od 20.000 rubalja.

Javni beležnik uzima u obzir iznos ugovora naveden u tekstu projekta. Ali ako je ova cijena niža od katastarske, onda notar obračunava uslugu na osnovu katastarske vrijednosti stana.

Javni beležnik takođe naplaćuje tarifu za tehničke i pravne usluge u rasponu od 2.500 do 5.000 rubalja.

Državna registracija

Dokumente za registraciju možete predati sami:

• u odeljenje RosReestr
• lokalnom MFC-u

Procedura za podnošenje dokumenata i njihova lista je gore opisana. Također možete zatražiti od notara koji je ovjerio transakciju da preda dokumente za registraciju i da ih dobije za vas. Za ovo vam je dodatno potrebno:

• dostaviti original plaćene državne naknade za registraciju u ime kupca;
• platiti notarske usluge. Trošak - 1000/1200 rub.

Nakon toga, notar samostalno organizira isporuku i prijem dokumenata u RosReestr.

Ako imate pitanja o temi članka, ne ustručavajte se postaviti ih u komentarima. Svakako ćemo odgovoriti na sva vaša pitanja u roku od nekoliko dana. Međutim, pažljivo pročitajte sva pitanja i odgovore na članak; ako postoji detaljan odgovor na takvo pitanje, vaše pitanje neće biti objavljeno.

94 komentara

Prije kupovine stana, posebno kada je riječ o nekretninama na sekundarnom tržištu, vrlo je važno pažljivo analizirati pravnu čistoću takve transakcije. Provjera pravne čistoće stana neophodna je kako bi se uvjerili da su svi dokumenti koje je prodavac dostavio stvarni i da sadrže sve bitne podatke. Također možete saznati da li je prodavac vlasnik, te da li ima potraživanja trećih lica. Za sklapanje transakcije ne bi trebalo biti nikakvih prepreka ili nijansi koje bi mogle poslužiti kao osnov za raskid kupoprodajnog ugovora.

Često su pravni stručnjaci uključeni u provjeru nekretnina, ali su njihove usluge vrlo skupe, pa bi kupac trebao znati kako provjeriti stan u zgradi prije kupovine.

Kada kupujete nekretninu na sekundarnom tržištu, morate pažljivo proučiti dokumente koje dostavlja prodavac, kao i neke dodatne papire. Glavni paket uključuje sve vlasničke listove, katastarsku i tehničku dokumentaciju, izvod iz ličnog računa, kao i iz matične knjige. Međutim, postoje neke tačke na koje morate obratiti pažnju.

Najlakši i najbrži način da sami provjerite pravnu čistoću stana je da naručite USRN izvod online ili putem widgeta ispod. Danonoćno, za samo 5 minuta, dobit ćete potpune informacije o nekretnini prema službenim podacima Rosreestra. To uključuje prisustvo zaloga, hapšenje, potpune podatke o vlasnicima i cjelokupnu historiju prijenosa vlasništva nad stanom.

Uzorak izvoda iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina o glavnim karakteristikama i registrovanim pravima, koji ćete dobiti putem widgeta:

Uzorak izvoda iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina o prijenosu prava na imovinu, koji ćete dobiti putem widgeta:

Dragi čitaoci!

Naši članci govore o tipičnim načinima rješavanja pravnih problema, ali svaki slučaj je jedinstven. Ako želite da saznate kako da rešite svoj određeni problem, kontaktirajte formular za onlajn konsultante na desnoj strani →

Brzo je i besplatno! Ili nas pozovite telefonom (24/7):

Naslovna dokumentacija

Prvo što trebate provjeriti prije kupovine stana su vlasničke isprave prodavca, odnosno po kom osnovu on prodaje ovu nekretninu. Takvi dokumenti mogu biti:

Svi dokumenti o vlasništvu moraju se vidjeti vlastitim očima u originalu. Potrebno ih je pregledati na ispravke, brisanja i druge mehaničke krivotvorine. Ispravke u papirima su dozvoljene samo ako su ovjerene potpisima svih ugovornih strana, kao i potpisom i pečatom notara koji je bio uključen u transakciju.

Budući da je ranije, u skladu sa ruskim zakonodavstvom, državna registracija kupoprodajnih ugovora bila obavezna, i ovu činjenicu je potrebno provjeriti. Ugovor treba da sadrži klauzulu u kojoj se navode uslovi, nepoštovanje kojih može dovesti do njegovog raskida. Ako ih ima, važno je utvrditi da li su prekršeni.

Prošireni izvod iz matične knjige

Nakon što su svi potrebni dokumenti pregledani, potrebno ih je pribaviti tako što ćete ih zatražiti od prodavca. Kućna knjiga, koja se nalazi u Federalnoj migracionoj službi ili u društvu za upravljanje, evidentira i čuva podatke o svim prethodnim vlasnicima i stanarima stana od dana puštanja u funkciju do momenta podnošenja zahtjeva. Ove informacije se mogu dobiti samo uzimanjem proširene izjave.

Takav izvod se može izdati samo vlasniku nekretnine, njegovom ovlaštenom zastupniku s javnobilježničkim punomoćjem ili zakupcu po službenom ugovoru o zakupu.

Prilikom proučavanja proširenog izvoda iz matične knjige treba utvrditi da li su svi stanari odjavljeni. Ako se neko od stanara nalazi na liječenju u psihoneurološkoj klinici ili u zatvoru, bolje je naći drugi stan, jer takvi građani mogu polagati pravo na ovu imovinu.

Ako je stan privatizovan, treba obratiti pažnju na učesnike u privatizaciji. Svi koji su odbili da učestvuju bili su dužni da dostave pismena odbijanja, što je evidentirano.

Prošireni izvod iz Jedinstvenog državnog registra

Nakon što se potvrdi pravna čistoća kućne knjige, morat ćete dobiti prošireno vlasništvo. Iz ovog rada možete saznati ko ima pravo na stanovanje. Ovdje su također naznačene činjenice opterećenja i točke koje mogu uzrokovati prekid transakcije.

Na primjer, kada je dio nekretnine naslijeđen prije manje od tri godine, čak i nakon što je vlasnik preuzeo vlasništvo, nasljednik koji iz nekog razloga nije učestvovao u diobi zaostavštine i želi da povrati svoja prava može se obratiti sudu. Ako sud usvoji tužbu, kupoprodajna transakcija će biti poništena, a stan će morati biti vraćen prodavcu.

Kada je oporuka u pitanju, vrijedi se pobrinuti da nema osoba čija su prava povrijeđena ovim dokumentom. Prema ruskom zakonodavstvu, postoji određena kategorija osoba koje imaju pravo na dio imovine čak i ako postoji volja koja nije u njihovu korist:

Ima li tereta?

Pošto ugovor o kupoprodaji stambenih i drugih nekretnina trenutno nije registrovan, registracija novih imovinskih prava u ogranku Rosreestra ostaje obavezna. Ukoliko se na stan i njegovog vlasnika nametnu bilo kakvi tereti ili ograničenja, kupac neće moći uknjižiti svoja imovinska prava sve dok se ista ne uklone. Stoga u ugovoru treba jasno navesti da će plaćanje biti izvršeno tek nakon što kupac dobije certifikat.

Problemi ove prirode mogu nastati zbog nesposobnosti prodavca, pa je preporučljivo da ga unapred zamolite da dostavi potvrdu sa psihoneurološke i narkomanske ambulante da nije prijavljen. Poslovi zaključeni sa poslovno nesposobnim građaninom oglašavaju se nevažećim na sudu.

Nakon što ste prikupili sve dokumente i analizirali informacije u njima, potrebno je provjeriti da li svi podaci odgovaraju jedni drugima i da li postoje kontradikcije u papirima. Ako ih se otkrije, postoji rizik od lažnih transakcija i bolje je sačekati neko vrijeme s takvom transakcijom. Sva dostavljena dokumenta moraju biti aktuelna u trenutku podnošenja zahtjeva.

Dragi čitaoci!

Brzo je i besplatno! Ili nas pozovite telefonom (24/7).

Pravna ovjera stana prilikom kupovine. Gdje se vrši pravni pregled stana, zašto je potreban i kako ga izvršiti u najkraćem mogućem roku.

Provjera pravne čistoće stana važna je faza u zaključivanju transakcije prilikom kupovine nekretnine. Kako to pravilno implementirati?

Pravna provera stana prilikom kupovine – na šta obratiti pažnju

Prilikom obavljanja transakcija sa imovinom potrebno je prisustvo advokata. Samo će stručnjak ukazati na važne nijanse operacije. Ali možete se sami nositi sa zadatkom.

Pravna čistoćaA je termin koji se pojavio nedavno. Koristi se za opisivanje imovine koja se ni pod kojim okolnostima neće poništiti ili opozvati. Zapravo, ovako se karakteriše najispravnija šema za zaključivanje ugovora.

Ovo zahtijeva:

provjeriti prava prodavca na nekretninu;

vidjeti ko je upisan u imovinu;

pobrinite se da supružnik vlasnika i suvlasnici pristaju na transakciju;

provjeriti prisutnost tereta i ograničenja.

Provjera pravne čistoće stana prije kupovine - kako se ponašati

Kako biste provjerili pravnu čistoću nekretnine, prvo morate kontaktirati prodavca. Preporučljivo je da transakciju nekretninama prati iskusan advokat. Na primjer, notar.

1. Pažljivo pregledajte stan prilikom sastanka. Pitajte o bivšim stanovnicima i susjedima.

2. Zatražite identifikaciju od potencijalnog prodavca.

3. Proučiti izvod iz Jedinstvenog državnog registra za objekat.

4. Zamolite vlasnika da predoči vlasničke papire za nekretninu.

Pravni pregled stana - gdje ga izvršiti

Prije nego što završi kupoprodaju nekretnine (na primjer, stan), potencijalni kupac mora se uvjeriti da je transakcija čista. Predlaže se provjera imovine putem:

- “Državne usluge”;

web stranica Rosreestra;

Prva opcija se ne koristi prečesto. Pogledajmo uobičajenije opcije.

Službena web stranica Državnog registra i pravna ovjera stana

Čak i kada primate nasljedstvo ili darovnicu, morate provjeriti prenesenu imovinu. U većini slučajeva potrebno je izdati izvod iz Jedinstvenog državnog registra. Prosječna cijena dokumenta je 450 rubalja (250 rubalja-elektronski analogni). Plaćaju produženi sertifikat 700 rubalja.

Prilikom provjere stana radi pravne čistoće, morate postupiti na sljedeći način:

1. Otvorite uslugu.

2. Popunite formular.

3. Platite uslugu.

Izvod možete naručiti lično. Da biste to učinili, morate se obratiti Državnom registru. Preporučljivo je da to učini vlasnik nekretnine.

On treba da pripremi:

potvrda o uplati dažbine;

potvrda o posjedovanju imovine.

Nakon podnošenja zahtjeva za izvod, građanin će dobiti dokument sa podacima o imovini. Potvrde o pravu na nepokretnostima nisu izdate od 2017. godine.

Prije kupovine stana potrebno je izvršiti detaljnu analizu njegove pravne čistoće. To obično rade advokati agencija za nekretnine. Ali situacije su različite, tako da kupac treba i da bude u stanju da pravilno čita dokumente kako ubuduće ne bi došlo do problema sa stanom. Dakle, šta trebate znati?

Provjeravamo dokumente za stan

Recimo da nađete stan koji vam u potpunosti odgovara. Prvi korak je saznati na osnovu kojih dokumenata su nastala vlasnička prava prodavatelja. U većini slučajeva vlasnici stambenih nekretnina imaju kupoprodajne ugovore, zamjene, donacije i potvrde o naslijeđu. Također možete upoznati osobu s tako rijetkim dokumentom kao što je sudska odluka koja je stupila na snagu. Takođe vam mogu predstaviti ugovor o najmu.

Preporučljivo je pogledati dokumente vlastitim očima i držati ih u rukama kako biste bili sigurni da na papirima nema tragova brisanja ili drugih falsifikata. Ispravke može biti, ali one moraju biti ovjerene potpisima svih osoba koje potpisuju ugovor. Ako je bio prisutan notar, ispravke moraju biti ovjerene njegovim potpisom i pečatom.

Također možete provjeriti državnu registraciju ugovora - to može provjeriti i svaki građanin Rusije. Ponekad se u ugovoru navode uslovi, nepoštovanje kojih dovodi do njegovog raskida - tada morate jasno saznati da li su ti uslovi ispunjeni. Klasičan primjer je obaveza kupca (tj. koji je trenutno već vlasnik i kao rezultat toga prodavač) da plati punu cijenu stana neko vrijeme nakon kupovine nekretnine. Ukoliko uslov nije ispunjen, ugovor je podložan raskidu, što znači da osoba koja Vam prodaje stan nije njegov vlasnik.

Pogledajte datum stupanja na snagu ugovora. Trebali biste biti oprezni ako vlasnik počne na brzinu prodavati stan koji mu je nedavno dao ili zavještala osoba koja mu nije rođak.

Provjera historije stana

Jedinstveni državni registar prava na nepokretnostima i transakcija sa njim odražava istoriju svih stambenih nekretnina od 1998. godine (tu su navedeni svi prenosi vlasništva, zaplene imovine i zabrane transakcija). Zatražite od vlasnika izvod iz Jedinstvenog državnog registra kako biste bili sigurni da je sa stanom sve u redu zadnjih 15 godina.

Šta bi trebalo da vas učini opreznim? Na primjer, ako je stan često mijenjao vlasnika i dugo niko nije živio u njemu. Moguće je da nije sve u redu sa transakcijama za ovaj stan, te vas jednostavno pokušavaju prevariti. Tada je bolje izabrati drugi stan.

Izvod iz Jedinstvenog državnog registra će naznačiti sve imovinske sporove oko stana, slučajeve zapljene itd. Pogledajte datum ovih događaja i možete okvirno procijeniti situaciju: mogu li se ovi sporovi ponovo pojaviti ili su sve to prošlost? .

Rusko zakonodavstvo utvrđuje maksimalni rok za poništavanje transakcija nekretnina je 3 godine. Shodno tome, ako u stanu nije došlo do sukoba u protekle 3 godine, možete odahnuti. Ali ako dođe do takvog spora za to vrijeme, zamolite vlasnika da predoči sudsku odluku kako bi se razumjelo da li stvarno posjeduje ovaj stan na zakonit način. Ako vam vlasnik kaže da je sudski spor još uvijek u toku, najbolje je da odložite kupovinu dok se ne donese odluka suda.

Istina, još uvijek se događa da stambena nekretnina nije upisana u Jedinstveni državni registar - obično se to odnosi na prilično stare stanove. Začudo, nepostojanje takvog stana u registru znači da je on potpuno legalan, odnosno da sa njim nisu vršene nikakve transakcije od trenutka privatizacije. Da biste se konačno uvjerili u apsolutnu zakonitost prava vlasnika, možete podnijeti zahtjev za pojašnjenje Odjeljenju za stambenu politiku.

Provjera kvaliteta stana

Sada morate od vlasnika zatražiti dokumente iz BTI-a kako biste bili sigurni da u stanu nije bilo nezakonitih preinaka ili izmjena. Prema zakonu (Kodeks o stanovanju Ruske Federacije, član 26), gotovo svaka rekonstrukcija i preuređenje mora biti dogovorena s lokalnim samoupravama. Ako se to ne dogodi, preuređenje se smatra nezakonitim.

Morate izbjegavati grube prekršaje, čije će odobravanje povlačiti velike vremenske i finansijske troškove (rušenje nosivih zidova, premještanje vlažnih tačaka itd.). Međutim, ako stan, na primjer, ima kombinirano kupatilo ili izolirane susjedne sobe, onda se takve promjene mogu smatrati više kao "plus".

Svetlana Birina

Šef odjela urbanih nekretnina kompanije "NDV-Nekretnine"

Provjeravam prodavca

I samog vlasnika treba provjeriti ništa manje nego njegov stan. Prvo što treba učiniti je osigurati autentičnost njegovog pasoša. Na primjer, to se može učiniti na web stranici Glavne uprave za pitanja migracija Ministarstva unutrašnjih poslova Rusije - tamo se objavljuje lista nevažećih ruskih pasoša, koja se redovno ažurira. Ove informacije su prije informativnog karaktera, a da biste dobili pravno značajnije podatke, vrijedi otići u lokalnu kancelariju za pasoše.

Teže je kada njegov zastupnik nastupa u ime prodavca. Ako se i sami nađete u sličnoj situaciji, što pažljivije provjerite punomoć i provjerite je li ovjerena kod notara. Bez ovjerene punomoći, zastupnik prodavca nema pravo preduzimati bilo kakve radnje. Pročitajte sam dokument kako biste saznali još jedno važno pitanje: da li predstavnik vlasnika stana ima pravo dobiti novac za njegovu prodaju ili su njegove ovlasti ograničene samo na potpisivanje ugovora. U svakom slučaju, punomoćje je dodatni rizik.

Također je vrijedno razumjeti kapacitet prodavača, posebno ako na prvi pogled postoje sumnje u njegovu adekvatnost. Na primjer, možete razgovarati sa susjedima prodavca - možda će vam oni reći nešto o njemu i njegovom načinu života.

Provjeravamo prava trećih lica, odnosno njihovo odsustvo

Kako biste kasnije izbjegli probleme s kupljenim stanom, morate se pobrinuti da treća lica ne mogu polagati pravo na njega. Postoje situacije kada se iznenada pojavi član porodice koji je prijavljen u stanu, ali već duže vrijeme ne živi u njemu i počne da osporava dogovor ili izjavi želju da se useli. Najčešće se to dešava kada je osoba bila u zatvoru; problemi se rjeđe javljaju kod osoba koje su otišle na dugotrajno liječenje (na primjer, u psihoneurološki dispanzer), na ekspediciju, na službeno putovanje u inostranstvo itd.

Druga rizična situacija je registrovana maloljetna djeca: činjenica je da se po zakonu pri kupoprodaji stana moraju poštovati njihovi interesi, a o tome brinu organi starateljstva. Može se dogoditi da sud kasnije proglasi ugovor nevažećim ako su povrijeđena prava djece.

Ako je vlasnik stana oženjen, mora priložiti notarski ovjerenu saglasnost za prodaju kuće od supružnika.

Najlakši način je da od vlasnika zatražite prošireni izvod iz matične knjige u kojem će jasno biti navedeno ko je upisan u ovaj stambeni prostor i da li ti ljudi zadržavaju pravo stanovanja u stanu čak i ako se on proda. o ljudima,

Obratite pažnju ne samo na ono što je gore napisano: pristupite prijenosu novca s maksimalnom odgovornošću, uvjerite se da prodavač ispravno napiše račun za prijem novca, naznači točan datum i ne zaboravi da se potpiše. I, naravno, provjerite pitanje stvarnog prijenosa stana.