अचल संपत्तियों (एफपी) और अमूर्त संपत्तियों (आईएमए) के लेखांकन में, संपत्तियों के प्रारंभिक और अवशिष्ट मूल्य के साथ-साथ प्रतिस्थापन लागत को भी अलग किया जाता है। आइए याद रखें कि परिसंपत्तियों की प्रारंभिक लागत वह लागत है जिस पर लेखांकन के लिए स्वीकृति के समय वस्तु परिलक्षित होती है। और किसी मूल्यह्रास योग्य वस्तु का अवशिष्ट मूल्य वस्तु पर अर्जित मूल्यह्रास की मात्रा से कम किया गया उसका लेखांकन मूल्य है। प्रतिस्थापन लागत से क्या तात्पर्य है?

ओएस की प्रतिस्थापन लागत

अचल संपत्तियों की प्रतिस्थापन लागत वह लागत है जिस पर किसी परिसंपत्ति का पुनर्मूल्यांकन के बाद हिसाब लगाया जाता है। हम कह सकते हैं कि किसी परिसंपत्ति की प्रतिस्थापन लागत एक निश्चित परिसंपत्ति की पुनर्मूल्यांकित मूल लागत है। इससे कोई फर्क नहीं पड़ता कि पुनर्मूल्यांकन के परिणामस्वरूप अचल संपत्ति की प्रारंभिक लागत घटी या बढ़ी।

अचल संपत्तियों का वास्तविक मूल्य निर्धारित करने के लिए अचल संपत्तियों का पुनर्मूल्यांकन किया जाता है। ऐसा करने के लिए, अचल संपत्तियों की प्रारंभिक लागत को पुनर्मूल्यांकन की तिथि पर उनके बाजार मूल्यों और पुनरुत्पादन स्थितियों के अनुरूप लाया जाता है (वित्त मंत्रालय के आदेश दिनांक 13 अक्टूबर, 2003 संख्या 91एन के खंड 41)।

आइए याद रखें कि एक वाणिज्यिक संगठन वर्तमान (प्रतिस्थापन) लागत पर समान अचल संपत्तियों के समूहों का पुनर्मूल्यांकन वर्ष में एक बार से अधिक नहीं कर सकता है। इस मामले में, जिस तारीख को पुनर्मूल्यांकन किया जाता है वह रिपोर्टिंग वर्ष का 31 दिसंबर है (पीबीयू 6/01 का खंड 15)।

अचल संपत्तियों का पुनर्मूल्यांकन करना और इसलिए, उनकी प्रतिस्थापन लागत का निर्धारण करना संगठन का अधिकार है, न कि दायित्व। हालाँकि, यदि अचल संपत्तियाँ एक बार पुनर्मूल्यांकन के अधीन हैं, तो इसे भविष्य में नियमित रूप से करना होगा ताकि अचल संपत्तियों का लेखांकन मूल्य वर्तमान (प्रतिस्थापन) लागत से महत्वपूर्ण रूप से भिन्न न हो।

अचल संपत्तियों का पुनर्मूल्यांकन दस्तावेजी बाजार मूल्यों पर उनके मूल्य के अनुक्रमण या प्रत्यक्ष पुनर्गणना द्वारा किया जाता है (वित्त मंत्रालय के आदेश दिनांक 13 अक्टूबर 2003 संख्या 91एन के खंड 43)।

अचल संपत्तियों की प्रतिस्थापन लागत निर्धारित करने के लिए निम्नलिखित का उपयोग किया जा सकता है:

• विनिर्माण संगठनों से प्राप्त समान उत्पादों पर डेटा;
• रोसस्टैट या अन्य संगठनों से उपलब्ध मूल्य स्तरों पर जानकारी;
• मीडिया और विशेष साहित्य में प्रकाशित मूल्य स्तर पर जानकारी;
• तकनीकी सूची ब्यूरो मूल्यांकन;
• परिसंपत्ति की प्रतिस्थापन लागत पर विशेषज्ञ की राय।

हमने अपने अलग लेख में इस बारे में बात की कि प्रतिस्थापन लागत के लिए अचल संपत्तियों का पुनर्मूल्यांकन किसी संगठन के लेखांकन रिकॉर्ड में कैसे परिलक्षित होता है।

अमूर्त संपत्तियों की प्रतिस्थापन लागत

न केवल अचल संपत्ति, बल्कि किसी संगठन की अमूर्त संपत्ति का भी पुनर्मूल्यांकन किया जा सकता है।

यदि अमूर्त संपत्तियों के कुछ समूहों के लिए एक सक्रिय बाजार है, तो वर्ष के अंत में एक वाणिज्यिक संगठन इस बाजार के डेटा के आधार पर अमूर्त संपत्तियों के ऐसे समूहों का पुनर्मूल्यांकन कर सकता है। अचल संपत्तियों की तरह, अमूर्त संपत्तियों का पुनर्मूल्यांकन वर्ष में एक बार से अधिक नहीं किया जा सकता है (पीबीयू 14/2007 का खंड 17)।

साथ ही, अचल संपत्तियों की तरह, वे अमूर्त संपत्तियां जिनके लिए पुनर्मूल्यांकन करने का निर्णय लिया गया था, उन्हें बाद में नियमित रूप से पुनर्मूल्यांकन किया जाना चाहिए ताकि उनका लेखांकन मूल्य वर्तमान बाजार मूल्य (पीबीयू 14/2007 के खंड 18) से महत्वपूर्ण रूप से भिन्न न हो।

अचल संपत्तियों और अमूर्त संपत्तियों के पुनर्मूल्यांकन पर निर्णय लेते समय भौतिकता का स्तर संगठन द्वारा स्वतंत्र रूप से निर्धारित किया जाता है और इसे इसमें स्थापित किया जाता है।

मूल्यह्रास को किसी संपत्ति की उपयोगिता में कमी, संभावित निवेशक के दृष्टिकोण से उसके उपभोक्ता आकर्षण की विशेषता है और विभिन्न कारकों के प्रभाव में समय के साथ मूल्य में कमी (मूल्यह्रास) में व्यक्त किया जाता है। जैसे-जैसे सुविधा का उपयोग किया जाता है, इमारतों और संरचनाओं की संरचनात्मक विश्वसनीयता, वर्तमान और विशेष रूप से, मानव जीवन से जुड़े भविष्य के उपयोग के साथ उनके कार्यात्मक अनुपालन को दर्शाने वाले पैरामीटर धीरे-धीरे खराब हो जाते हैं। इसके अलावा, अचल संपत्ति का मूल्य बाजार के माहौल में बदलाव, इमारतों के कुछ उपयोगों पर प्रतिबंध लगाने आदि के कारण होने वाले बाहरी कारकों से कम प्रभावित नहीं होता है।

मूल्यह्रास (I) को आमतौर पर प्रतिशत के रूप में मापा जाता है, और मूल्यह्रास की मौद्रिक अभिव्यक्ति मूल्यह्रास (O) है।

किसी संपत्ति के मूल्यह्रास के कारणों के आधार पर, निम्न प्रकार के टूट-फूट को प्रतिष्ठित किया जाता है: भौतिक, कार्यात्मक और बाहरी।

शारीरिक और कार्यात्मक टूट-फूट को हटाने योग्य और अपूरणीय में विभाजित किया गया है।

हटाने योग्य घिसाव- यह घिसाव है, जिसका उन्मूलन शारीरिक रूप से संभव और आर्थिक रूप से संभव है, अर्थात। एक या दूसरे प्रकार के घिसाव को खत्म करने के लिए की गई लागत समग्र रूप से वस्तु के मूल्य में वृद्धि में योगदान करती है।

सभी संभावित प्रकार के घिसाव की पहचान करना है संचित टूट-फूटअचल संपत्ति वस्तु. मौद्रिक संदर्भ में, कुल मूल्यह्रास प्रतिस्थापन लागत और मूल्यवान वस्तु के बाजार मूल्य के बीच का अंतर है।

मूल्यांकन अभ्यास में मूल्यह्रास को लेखांकन (मूल्यह्रास) में प्रयुक्त समान शब्द से अर्थ में अलग किया जाना चाहिए। अनुमानित मूल्यह्रास मुख्य मापदंडों में से एक है जो आपको किसी विशिष्ट तिथि पर मूल्यांकित वस्तु के वर्तमान मूल्य की गणना करने की अनुमति देता है।

शारीरिक गिरावट- प्राकृतिक और जलवायु कारकों के साथ-साथ मानव गतिविधि के प्रभाव में निर्माण के दौरान मूल रूप से निर्धारित वस्तु के तकनीकी और परिचालन गुणों का क्रमिक नुकसान।

भवनों की भौतिक क्षति की गणना करने की विधियाँ इस प्रकार हैं:

मानक (आवासीय भवनों के लिए);

लागत;

आजीवन विधि.

शारीरिक टूट-फूट की गणना के लिए मानक विधिइसमें अंतरक्षेत्रीय या विभागीय स्तर पर विभिन्न नियामक निर्देशों का उपयोग शामिल है। एक उदाहरण के रूप में, हम यूएसएसआर राज्य निर्माण समिति के तहत सिविल इंजीनियरिंग और वास्तुकला के लिए राज्य समिति के आवासीय भवनों (वीएसएन 53-86) के भौतिक पहनने के आकलन के नियमों का हवाला दे सकते हैं। - एम., 1990, तकनीकी इन्वेंट्री ब्यूरो द्वारा तकनीकी इन्वेंट्री के दौरान आवासीय भवनों की भौतिक गिरावट का आकलन करने, आवास स्टॉक की प्रमुख मरम्मत की योजना बनाने के उद्देश्य से उपयोग किया जाता है, भले ही इसकी विभागीय संबद्धता कुछ भी हो।

ये नियम इमारतों के विभिन्न संरचनात्मक तत्वों की भौतिक टूट-फूट और उनके आकलन का वर्णन करते हैं।

किसी भवन की भौतिक टूट-फूट को सूत्र का उपयोग करके निर्धारित किया जाना चाहिए

क्यू एफ = (∑ क्यू आई · जे आई)/100,(3.15)

जहां क्यू एफ - इमारत की कुल भौतिक टूट-फूट, %;

क्यू आई - भवन की कुल लागत में आई-वें संरचनात्मक तत्व की वास्तविक टूट-फूट, %;

जे आई इमारत की कुल लागत में एक संरचनात्मक तत्व की लागत का हिस्सा है,%।

भवन की कुल प्रतिस्थापन लागत (प्रतिशत में) में व्यक्तिगत संरचनाओं, तत्वों और प्रणालियों की प्रतिस्थापन लागत का हिस्सा आमतौर पर निर्धारित तरीके से अनुमोदित आवासीय भवनों की प्रतिस्थापन लागत के समग्र संकेतकों के अनुसार लिया जाता है, और संरचनाओं, तत्वों के लिए और ऐसी प्रणालियाँ जिनके पास उनकी अनुमानित लागत के अनुसार अनुमोदित संकेतक नहीं हैं।

वर्णित तकनीक का उपयोग विशेष रूप से घरेलू अभ्यास में किया जाता है। तमाम स्पष्टता और प्रेरकता के बावजूद, इसके निम्नलिखित नुकसान हैं:

"मानदंडता" के कारण सुविधा की असामान्य परिचालन स्थितियों को शुरू में ध्यान में रखने में असमर्थता;

भवन के संरचनात्मक तत्वों के आवश्यक विवरण के कारण श्रम-गहन अनुप्रयोग;

कार्यात्मक और बाहरी टूट-फूट को मापने में असमर्थता;

संरचनात्मक तत्वों के विशिष्ट वजन की विषयपरकता।

महत्वपूर्ण या मुख्य स्थान पर शारीरिक टूट-फूट का निर्धारण करने के लिए लागत विधिइसमें शारीरिक टूट-फूट शामिल है, जो इसके मूल्यांकन के समय संरचनाओं, एक तत्व, एक प्रणाली या समग्र रूप से एक इमारत को होने वाले नुकसान को खत्म करने के लिए वस्तुनिष्ठ रूप से आवश्यक मरम्मत उपायों की लागत और उनकी प्रतिस्थापन लागत के अनुपात द्वारा व्यक्त की जाती है।

भौतिक मूल्यह्रास का निर्धारण करने के लिए लागत पद्धति का सार भवन तत्वों के पुनर्निर्माण की लागत निर्धारित करना है।

यह विधि आपको लागत के संदर्भ में तत्वों और संपूर्ण भवन की टूट-फूट की तुरंत गणना करने की अनुमति देती है। चूँकि हानि की गणना घिसी-पिटी वस्तुओं को "काफी नई स्थिति" में लाने की उचित वास्तविक लागत पर आधारित है, इसलिए इस दृष्टिकोण के परिणाम को काफी सटीक माना जा सकता है। विधि के नुकसान जर्जर भवन तत्वों की मरम्मत की लागत की गणना में आवश्यक विवरण और सटीकता हैं।

जीवनकाल पद्धति का उपयोग करके इमारतों की भौतिक गिरावट का निर्धारण. शारीरिक टूट-फूट, प्रभावी आयु और आर्थिक जीवन काल के सूचक एक निश्चित अनुपात में होते हैं, जिसे सूत्र द्वारा व्यक्त किया जा सकता है

मैं = (ईवी: वीएफ) 100 = [ईवी: (ईवी + ओएसएफजे)] 100,(3.16)

कहा पे И - पहनना, %;

ईवी - प्रभावी आयु, किसी विशेषज्ञ द्वारा तत्वों या संपूर्ण भवन की तकनीकी स्थिति के आधार पर निर्धारित की जाती है;

वीएफ - भौतिक जीवन की विशिष्ट अवधि;

आरएसएफ - भौतिक जीवन की शेष अवधि।

मैं = (एचवी: वीएफ) 100,(3.17)

कहा पे И - पहनना, %;

ХВ - प्रभावी आयु, भवन के एक अलग तत्व की तकनीकी स्थिति के आधार पर एक विशेषज्ञ द्वारा निर्धारित;

वीएफ भौतिक जीवन की एक विशिष्ट अवधि है।

तुलनात्मक वस्तुओं (तुलनात्मक बिक्री विधि) में टूट-फूट के लिए प्रतिशत समायोजन की गणना करते समय सूत्र 3.17 का उपयोग भी प्रासंगिक है, जब मूल्यांकक के लिए सूत्र 3.16 में उपयोग किए गए संकेतकों को निर्धारित करने के लिए चयनित एनालॉग्स का निरीक्षण करना संभव नहीं है।

इस प्रकार गणना की गई तत्वों या संपूर्ण भवन के मूल्यह्रास का प्रतिशत मौद्रिक शर्तों (मूल्यह्रास) में अनुवादित किया जा सकता है:

ओ = बीसी (आई: 100), (3.18)

कहा पे И - पहनना, %;

बीसी - प्रतिस्थापन लागत।

व्यवहार में, किसी संरचना के तत्व जिनमें हटाने योग्य और अपूरणीय शारीरिक टूट-फूट होती है, उन्हें "दीर्घकालिक" और "अल्पकालिक" में विभाजित किया जाता है।

"अल्पकालिक तत्व" - ऐसे तत्व जिनका जीवनकाल पूरी इमारत की तुलना में कम होता है (छत, प्लंबिंग उपकरण, आदि)।

"दीर्घकालिक तत्व"- ऐसे तत्व जिनका अपेक्षित जीवनकाल इमारत के जीवनकाल (नींव, भार वहन करने वाली दीवारें, आदि) के बराबर है।

"अल्पकालिक तत्वों" की हटाने योग्य भौतिक टूट-फूट समय के साथ भवन तत्वों की प्राकृतिक टूट-फूट के साथ-साथ लापरवाह संचालन के कारण होती है। इस मामले में, भवन का बिक्री मूल्य संबंधित हानि से कम हो जाता है, क्योंकि भविष्य के मालिक को संरचना की सामान्य परिचालन विशेषताओं (इंटीरियर की नियमित मरम्मत, बहाली) को बहाल करने के लिए "पहले से स्थगित मरम्मत" करने की आवश्यकता होगी टपकती छत आदि के क्षेत्रों की) यह मानता है कि आइटम "वस्तुतः नई" स्थिति में बहाल हो गए हैं।

मौद्रिक संदर्भ में हटाने योग्य शारीरिक टूट-फूट को "विलंबित मरम्मत की लागत" के रूप में परिभाषित किया गया है, अर्थात। वस्तु को मूल स्थिति के "समकक्ष" स्थिति में लाने की लागत।

कम जीवनकाल के साथ घटकों की अप्राप्य शारीरिक टूट-फूट - ये तेजी से घिसे हुए घटकों को बहाल करने की लागत हैं, जो प्रतिस्थापन लागत और हटाने योग्य घिसाव की मात्रा के बीच के अंतर से निर्धारित होती हैं, जो कालानुक्रमिक आयु और इन तत्वों के भौतिक जीवन के अनुपात से गुणा होती है।

लंबे जीवन वाले तत्वों की हटाने योग्य भौतिक टूट-फूट को उसके उन्मूलन की उचित लागत से निर्धारित किया जाता है, अल्प जीवन वाले तत्वों की हटाने योग्य भौतिक टूट-फूट के समान।

लंबे जीवन वाले तत्वों की अपरिवर्तनीय भौतिक गिरावट की गणना पूरी इमारत की प्रतिस्थापन लागत और हटाने योग्य और अपूरणीय गिरावट के योग के बीच अंतर के रूप में की जाती है, जिसे कालानुक्रमिक आयु और इमारत के भौतिक जीवन के अनुपात से गुणा किया जाता है।

कार्यात्मक पहनावा. मूल्यांकन की गई इमारत में कार्यात्मक टूट-फूट के लक्षण आधुनिक मानकों के साथ अंतरिक्ष-योजना और/या डिज़ाइन समाधानों का गैर-अनुपालन हैं, जिसमें इसके वर्तमान या इच्छित उपयोग के अनुसार संरचना के सामान्य संचालन के लिए आवश्यक विभिन्न उपकरण शामिल हैं।

कार्यात्मक टूट-फूट को हटाने योग्य और अपूरणीय में विभाजित किया गया है। कार्यात्मक टूट-फूट की लागत अभिव्यक्ति पुनरुत्पादन की लागत और प्रतिस्थापन की लागत के बीच का अंतर है, जो कार्यात्मक टूट-फूट को विचार से बाहर कर देती है।

हटाने योग्य कार्यात्मक टूट-फूट आवश्यक पुनर्निर्माण की लागत से निर्धारित होती है, जो संपत्ति के अधिक कुशल संचालन में योगदान करती है।

कार्यात्मक घिसाव के कारण:

नुकसान जिनमें तत्वों को जोड़ने की आवश्यकता होती है;

तत्वों के प्रतिस्थापन या आधुनिकीकरण की आवश्यकता वाले नुकसान;

अतिसुन्दर सुधार.

नुकसान जिनमें तत्वों को जोड़ने की आवश्यकता होती है,- भवन के तत्व और उपकरण जो मौजूदा वातावरण में मौजूद नहीं हैं और जिनके बिना भवन आधुनिक प्रदर्शन मानकों को पूरा नहीं कर सकता है। इसलिए, मूल्यह्रास को उनकी स्थापना सहित इन वस्तुओं को जोड़ने की लागत से मापा जाता है।

तत्वों के प्रतिस्थापन या आधुनिकीकरण की आवश्यकता वाले नुकसान,- वे पद जो अभी भी अपना कार्य करते हैं, लेकिन अब आधुनिक मानकों (पानी और गैस मीटर और अग्निशमन उपकरण) को पूरा नहीं करते हैं। इन वस्तुओं के लिए मूल्यह्रास को मौजूदा तत्वों की लागत के रूप में मापा जाता है, जिसमें उनके भौतिक टूट-फूट को ध्यान में रखा जाता है, जिसमें से सामग्री को वापस करने की लागत, मौजूदा तत्वों को नष्ट करने की लागत और नए तत्वों को स्थापित करने की लागत को घटा दिया जाता है। सामग्री लौटाने की लागत की गणना अन्य सुविधाओं (संशोधित अवशिष्ट मूल्य) में उपयोग किए जाने पर नष्ट की गई सामग्री और उपकरण की लागत के रूप में की जाती है।

अतिसुन्दर सुधार- संरचना की स्थिति और तत्व, जिनकी उपलब्धता वर्तमान में बाजार मानकों की आधुनिक आवश्यकताओं के लिए अपर्याप्त है। इस मामले में हटाने योग्य कार्यात्मक टूट-फूट को "अति-सुधार" वस्तुओं की वर्तमान प्रतिस्थापन लागत में से भौतिक टूट-फूट, साथ ही विघटित करने की लागत और विघटित तत्वों के बचाव मूल्य को घटाकर मापा जाता है।

अति-सुधार का एक उदाहरण ऐसी स्थिति होगी जहां एक घर के मालिक ने इसे "अपने लिए" अपनाते हुए, अपनी सुविधा (निवेश मूल्य) के लिए कुछ बदलाव किए जो एक सामान्य उपयोगकर्ता के दृष्टिकोण से पर्याप्त नहीं थे। इनमें किसी विशिष्ट उपयोग के लिए परिसर के उपयोगी क्षेत्र का पुनर्विकास शामिल है, जो मालिक के शौक या उसके व्यवसाय द्वारा निर्धारित किया जाता है। ऐसी स्थिति में हटाने योग्य कार्यात्मक टूट-फूट परिवर्तित तत्वों को उनकी मूल स्थिति में लाने की वर्तमान लागत से निर्धारित होती है।

इसके अलावा, अति-सुधार की अवधारणा का रियल एस्टेट बाजार के खंड से गहरा संबंध है, जहां समान सुधारों को एक विशिष्ट खंड के लिए उपयुक्त और विशिष्ट उपयोगकर्ता के दृष्टिकोण से अत्यधिक दोनों माना जा सकता है।

आधुनिक निर्माण मानकों के सापेक्ष मूल्यांकन की जा रही इमारतों की पुरानी अंतरिक्ष-योजना और/या संरचनात्मक विशेषताओं के कारण अपरिवर्तनीय कार्यात्मक टूट-फूट होती है। अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूट का एक संकेत इन कमियों को दूर करने पर खर्च करने की आर्थिक अक्षमता है। इसके अलावा, इमारत को अपने उद्देश्य के लिए पर्याप्त रूप से वास्तुशिल्प रूप से अनुकूल बनाने के लिए, मूल्यांकन की तिथि पर प्रचलित बाजार स्थितियों को ध्यान में रखना आवश्यक है।

विशिष्ट स्थिति के आधार पर, अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूट की लागत दो तरीकों से निर्धारित की जा सकती है:

किराये में घाटे का पूंजीकरण;

इमारत को उचित क्रम में बनाए रखने के लिए आवश्यक अतिरिक्त परिचालन लागत का पूंजीकरण।

आवश्यक गणना संकेतक (किराये की दरें, पूंजीकरण दर, आदि) निर्धारित करने के लिए, तुलनीय एनालॉग्स के लिए समायोजित डेटा का उपयोग किया जाता है।

इस मामले में, चयनित एनालॉग्स में मूल्यांकन की जा रही वस्तु में पहचाने जाने वाले अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूट के लक्षण नहीं होने चाहिए। इसके अलावा, संपूर्ण संपत्ति परिसर (भवन और भूमि) द्वारा उत्पन्न और किराए में व्यक्त कुल आय को तदनुसार दो घटकों में विभाजित किया जाना चाहिए। भवन के कारण होने वाली आय का हिस्सा आवंटित करने के लिए, आप भवन के लिए निवेश संतुलन विधि या भूमि भूखंड के मूल्य और संपत्ति परिसर की कुल बिक्री मूल्य के अनुपात का विश्लेषण करने की विधि का उपयोग कर सकते हैं।

पुराने अंतरिक्ष-नियोजन समाधान (विशिष्ट क्षेत्र, घन क्षमता) के कारण अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूट के कारण होने वाली हानि का निर्धारण किराए में होने वाले नुकसान को भुनाने की विधि द्वारा किया जाता है।

इमारत को अच्छी स्थिति में बनाए रखने के लिए आवश्यक अतिरिक्त परिचालन लागत का पूंजीकरण करके अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूट की गणना इसी तरह से की जा सकती है। यह दृष्टिकोण उन इमारतों की अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूट का आकलन करने के लिए बेहतर है जो गैर-मानक वास्तुशिल्प समाधानों द्वारा प्रतिष्ठित हैं, और फिर भी किराए की राशि परिचालन लागत की मात्रा के विपरीत, आधुनिक एनालॉग सुविधाओं के किराए के बराबर है। .

बाहरी (आर्थिक) टूट-फूट- मूल्यांकन की वस्तु के संबंध में बाहरी वातावरण के नकारात्मक प्रभाव के कारण किसी वस्तु का मूल्यह्रास: बाजार की स्थिति, अचल संपत्ति के एक निश्चित उपयोग पर लगाए गए सुख, आसपास के बुनियादी ढांचे में बदलाव और कराधान के क्षेत्र में विधायी निर्णय, वगैरह। अचल संपत्ति की बाहरी टूट-फूट, इसके कारणों पर निर्भर करती है, ज्यादातर मामलों में अपरिवर्तित स्थान के कारण अपूरणीय है, लेकिन कुछ मामलों में यह आसपास के बाजार के माहौल में सकारात्मक बदलाव के कारण "खुद को दूर" कर सकता है।

बाहरी टूट-फूट का आकलन करने के लिए निम्नलिखित विधियों का उपयोग किया जा सकता है:

किराये के घाटे का पूंजीकरण;

तुलनात्मक बिक्री (युग्मित बिक्री);

आर्थिक जीवन काल.

किराये में घाटे को भुनाने की विधि का उपयोग करनाबाहरी टूट-फूट की गणना कार्यात्मक अपूरणीय टूट-फूट की गणना के समान ही की जाती है।

युग्मित विक्रय पद्धतिहाल ही में बेची गई समान संपत्तियों (युग्मित बिक्री) पर उपलब्ध मूल्य जानकारी के विश्लेषण पर आधारित है। यह माना जाता है कि युग्मित बिक्री की वस्तुएं केवल मूल्यांकन की वस्तु से संबंधित और पहचाने गए आर्थिक मूल्यह्रास से एक दूसरे से भिन्न होती हैं।

घरेलू व्यवहार में, तुलनात्मक बिक्री विश्लेषण के तत्वों के आधार पर बाहरी टूट-फूट की गणना करने की विधियाँ उनकी उच्च श्रम तीव्रता के साथ-साथ आवश्यक और विश्वसनीय सूचना आधार की कमी के कारण कई मामलों में अनुपयुक्त हैं।

विध्वंस के कारण:

पुनर्विकास की आवश्यकता;

परिवहन मार्गों का विस्तार.

ध्वस्त की जा रही इमारतों की तकनीकी स्थिति को ध्यान में रखा जाना चाहिए, जो कई मामलों में उन्हें काफी लंबे समय तक उपयोग करने की अनुमति देगी। किसी इमारत के शेष आर्थिक जीवन में भारी कमी से निवेश आकर्षण में कमी आती है और, परिणामस्वरूप, संभावित बिक्री मूल्य में भारी गिरावट आती है।

ऐसे मामलों में, मूल्यांकन का उद्देश्य मूल्यांकित की जा रही इमारत के पूर्ण स्वामित्व की गणना करना नहीं है, बल्कि शेष आर्थिक (भौतिक) जीवन के लिए अल्पकालिक पट्टे के अधिकार की गणना करना है, बशर्ते कि संभावित निवेशक को इस अधिग्रहण से कोई लाभ मिले।

इस प्रकार, अचल संपत्ति के बाजार मूल्य को निर्धारित करने के लिए लागत दृष्टिकोण, एक ओर, बाजार मूल्य निर्धारित करने की प्रक्रिया का एक अनिवार्य तत्व है, और दूसरी ओर, यह अक्सर एक विचार प्राप्त करने के लिए एकमात्र उपकरण है। अचल संपत्ति का मूल्यांकन.

साथ ही, यह माना जाता है कि संचित टूट-फूट की मात्रा और उद्यमी के लाभ को मापने में कठिनाइयों के कारण महत्वपूर्ण सेवा जीवन वाली वस्तुओं का आकलन करते समय लागत पद्धति में महत्वपूर्ण सीमाएं होती हैं। इसके अलावा, लागत पद्धति के परिणाम पूर्ण स्वामित्व के मूल्य को दर्शाते हैं, इसलिए आंशिक स्वामित्व का मूल्यांकन करते समय उनका समायोजन आवश्यक है।

प्रतिस्थापन लागत निर्धारित करने और टूट-फूट की गणना करने के लिए गणना प्रक्रियाओं की सटीकता बढ़ाने के लिए, इन संकेतकों की गणना के लिए कई तरीकों का उचित संकलन आवश्यक है।

सेंट पीटर्सबर्ग के उपनगरीय इलाके में स्थित आलू भंडारण सुविधा की इमारत (संरचना) को मूल्यांकन की वस्तु के रूप में चुना गया था। मूल्यांकन तिथि (अनंतिम) - 1 जनवरी 2000

मूल्यांकन वस्तु का विवरण:

यह सुविधा भंडारण सुविधाओं के साथ एक कार्यशील आलू भंडारण सुविधा है।
इमारत अलग है, इसका आकार आयताकार है, निर्माण का वर्ष - 1970, राजधानी समूह - 2, मंजिलों की संख्या - 1।
कुल मूल्यांकित क्षेत्रफल:
- भवन योजना - 532 वर्ग मीटर;
- प्रयोग करने योग्य क्षेत्र - 480 वर्ग मीटर। इमारत की ऊंचाई 4.5 मीटर है। निर्माण की मात्रा 2394 वर्ग मीटर है।

भवन की डिज़ाइन सुविधाओं के बारे में जानकारी:
- नींव:
स्तंभों के नीचे - प्रबलित कंक्रीट, कांच का प्रकार,
दीवारों के नीचे - पट्टी, पूर्वनिर्मित प्रबलित कंक्रीट ब्लॉक;

कॉलम - प्रबलित कंक्रीट;
- बाहरी दीवारें - ईंट;
- लोड-असर संरचनाएं - पूर्ण प्रबलित कंक्रीट फ्रेम;
- फर्श - पूर्वनिर्मित प्रबलित कंक्रीट स्लैब;
- द्वार - लकड़ी;
- विभाजन - ईंट;
- छत - तीन परतों में नरम रोल;
- फर्श - कंक्रीट.

नेटवर्क इंजीनियरिंग- विद्युत प्रकाश, वेंटिलेशन (प्राकृतिक)। विचाराधीन वस्तु के लिए: प्रादेशिक क्षेत्र - 1 (पहला), जलवायु क्षेत्र - 2 (दूसरा), उद्योग - कृषि।

आइए सभी चार तरीकों का उपयोग करके मूल्यांकन की जा रही संपत्ति में सुधार की प्रतिस्थापन लागत की गणना करने पर विचार करें: आधार-सूचकांक, संसाधन, मॉड्यूलर और तुलनात्मक इकाई विधि।

परिशिष्ट के रूप में, हम पूंजी संरचनाओं की सामग्री के आधार पर समग्र समूहों में इमारतों का वर्गीकरण देते हैं: नींव, दीवारें और छत (तालिका 11.2, 11.3):

1. आधार-सूचकांक पद्धति का उपयोग करके प्रतिस्थापन लागत की गणना
आखिरी बार हमारे देश में निर्माण में बुनियादी कीमतें 1991 (एसएनआईपी 4.03.91) में स्थापित की गई थीं। व्यवहार में, निर्माण और स्थापना कार्य के अनुमान अक्सर 1984 की आधार कीमतों में संकलित किए जाते हैं, क्योंकि नियामक दस्तावेज (एसएनआईपी IV-4-82) को सबसे अधिक विस्तार से विकसित किया गया था। इसके अलावा, अनुमानित लागत को आधार से वर्तमान कीमतों में परिवर्तित करने के लिए क्षेत्रीय सूचकांक, जो सेंट पीटर्सबर्ग के निर्माण में मूल्य निर्धारण के लिए क्षेत्रीय केंद्र द्वारा सेंट पीटर्सबर्ग में विकसित किए गए हैं, विशेष रूप से 1984 के आधार स्तर से रूपांतरण के लिए निर्धारित किए जाते हैं। ये सूचकांक हैं मासिक बुलेटिन "स्ट्रॉयइनफॉर्म एसपीबी" में प्रकाशित।

1984 के मानकों और वर्तमान में लागू मानकों के अनुसार, किसी सुविधा के निर्माण की अनुमानित लागत एक समेकित वित्तीय गणना द्वारा निर्धारित की जाती है, जिसमें 12 अध्याय शामिल हैं:

अध्याय 1. निर्माण स्थल की तैयारी (लागत दर - 1-10%)।
अध्याय 2. मुख्य निर्माण वस्तुएँ।
अध्याय 3. सहायक और सेवा प्रयोजनों के लिए वस्तुएँ। अध्याय 4. परिवहन एवं संचार सुविधाएँ। अध्याय 5. ऊर्जा सुविधाएं. अध्याय 6. बाहरी नेटवर्क और संरचनाएँ।
अध्याय 7. निर्माण क्षेत्र और भूदृश्य में सुधार (कुल मिलाकर, अध्याय 3-7 में सुविधा के बुनियादी ढांचे की अनुमानित लागत दर 3-30% है)।
अध्याय 8. अस्थायी इमारतें और संरचनाएं (आमतौर पर अध्याय 1-7 की मात्रा के 1-4% द्वारा विनियमित)।
अध्याय 9. अन्य कार्य और लागत (आमतौर पर अध्याय 1-8 की राशि का लगभग 4-10%):
- सर्दियों में काम की लागत में वृद्धि (1.5-3.5%) अध्याय 1-8 की मात्रा;
- अध्याय 1-12 आदि की राशि का सड़क उपयोग कर (लगभग 2.5%)।
अध्याय 10. निदेशालय की सामग्री (तकनीकी पर्यवेक्षण), डिजाइनर पर्यवेक्षण (अध्याय 1-9 के योग से):
- तकनीकी पर्यवेक्षण (ग्राहक की ओर से) अध्याय 1-9 की राशि का 3-5%;
- डिजाइनर का पर्यवेक्षण (डिजाइनर द्वारा) अध्याय 1-9 की मात्रा का 3-10%।
अध्याय 11. परिचालन कर्मियों का प्रशिक्षण (यदि विशेष रूप से प्रशिक्षित कर्मियों की आवश्यकता है तो अध्याय पेश किया जाता है, यह मानकीकृत या विनियमित नहीं है। यदि वस्तु विशिष्ट है तो यह अनुपस्थित हो सकता है)।
अध्याय 12. डिज़ाइन और सर्वेक्षण कार्य। प्रत्यक्ष लागत की मात्रा के आधार पर, आमतौर पर अध्याय 1-11 की राशि का लगभग 1.5-11%।

गणना अध्याय 2 पर आधारित है, जिसमें कुछ प्रकार के निर्माण और स्थापना कार्यों के लिए स्थानीय अनुमान (अनुमान) से डेटा शामिल है: उत्खनन कार्य, नींव, दीवारें, फर्श, उद्घाटन, छत, आदि। स्थानीय अनुमानों को संकलित करने के लिए, ईपीईपी-84 और सामग्री, उत्पादों और संरचनाओं के लिए औसत क्षेत्रीय अनुमानित कीमतों के संग्रह का उपयोग किया जाता है (एसएनआईपी IV-4-82 का परिशिष्ट)। वर्तमान में, आरसीएससी ने 1998-1999 के लिए एक नया आधार विकसित किया है। — पीआरएस-98, पीआरआर-98, पीआरएम-98, ईपीसी-99, ईआरआर-99, ईआरएम-99।

गणना क्रम
1. स्थानीय अनुमानों की गणना के डेटा को प्रत्यक्ष लागत के तत्वों द्वारा समूहीकृत किया जाता है: सामग्री (एम84), मुख्य श्रमिकों की मूल मजदूरी (जेडपीएम) और मशीनरी और तंत्र का संचालन (ईएमआईएम84)।
2. प्रत्यक्ष लागत मौजूदा कीमतों में निर्धारित होती है:

3. क्षेत्र के अनुसार ओवरहेड लागत और ठेकेदार का लाभ निर्धारित किया जाता है। इसके अलावा, ओवरहेड लागत प्रत्यक्ष लागत से या वेतन निधि (पेरोल) से प्रतिशत के रूप में निर्धारित की जा सकती है।
पेरोल से सेंट पीटर्सबर्ग के निर्माण में मूल्य निर्धारण के लिए क्षेत्रीय केंद्र की सिफारिशों के अनुसार ओवरहेड लागत सूत्र द्वारा निर्धारित की जाती है

ठेकेदार की लाभ दर रूसी राज्य निर्माण समिति द्वारा 12% (1984 आधार के लिए 8%) निर्धारित की गई है।
4. उपरोक्त लागतों को जोड़कर, निर्माण और स्थापना कार्य की लागत निर्धारित की जाती है (अध्याय 2 का परिणाम) वी।
5. डिजाइन और अनुमान दस्तावेज के अनुसार, सुविधा के बुनियादी ढांचे को बनाने की लागत निर्धारित की जाती है (अध्याय 1, 3-7)।
6. अध्याय 8 के लिए लागत अध्याय 1-7 (अस्थायी भवनों और संरचनाओं) के कुल योग के आधार पर मानकों के अनुसार निर्धारित की जाती है।
7. अध्याय 9 की लागतें अध्याय 1-8 (शीतकालीन मूल्य वृद्धि और अन्य लागत) के कुल योग के आधार पर मानकों के अनुसार निर्धारित की जाती हैं।
8. अध्याय 10 के लिए लागत अध्याय 1-9 के कुल योग के आधार पर मानकों के अनुसार निर्धारित की जाती है।
9. अध्याय 12 की लागत अध्याय 1-11 के कुल योग के आधार पर मानकों के अनुसार निर्धारित की जाती है।
10. अध्याय 1-12 की लागत और प्लस वैट का योग करके, सुविधा के निर्माण की लागत निर्धारित की जाती है।
डेवलपर के लिए अतिरिक्त अप्रत्यक्ष लागत अध्याय 1-12 की लागत के 0.5-10% की सीमा में होने का अनुमान है।
फिर, संपत्ति में सुधार की प्रतिस्थापन लागत सी को व्यावसायिक आय (बीआई) की मात्रा से बढ़ाकर निर्धारित की जाती है।
आधार-सूचकांक पद्धति का उपयोग करते समय, निर्माण लागत की गणना कार्य के प्रकार (यूपीबीएस बीपी) द्वारा आधार लागत के समग्र संकेतकों के आधार पर 1991 की आधार कीमतों में की गई थी।
1991 की आधार कीमतों से वर्तमान कीमतों में परिवर्तन मूल्य वृद्धि सूचकांकों (सूचकांक पद्धति) का उपयोग करके किया गया था, और बाद में, सामग्री और ऊर्जा संसाधनों के लिए वास्तविक विनिमय कीमतों को ध्यान में रखते हुए निर्धारित किया गया था। सूचकांक विधि द्वारा गणना करते समय, संसाधनों के लागत संकेतक मूल्यांकन की तारीख - 1 जनवरी, 2000 को आरसीसीएस डेटा के अनुसार लिए गए थे।
AWP-आकलनकर्ता प्रोग्राम Ar-Pro-2.0 का उपयोग करके एक्सेल स्प्रेडशीट वातावरण में गणनाएँ की गईं। गणना परिणाम तालिका में दिखाए गए हैं।

इस प्रकार, मूल्यांकन की जा रही संपत्ति में सुधार की प्रतिस्थापन लागत, आधार-सूचकांक विधि का उपयोग करके गणना की गई, आरयूबी 877,000 तक है।
2. संसाधन विधि का उपयोग करके प्रतिस्थापन लागत की गणना संसाधन विधि का उपयोग करके प्रतिस्थापन लागत की गणना करने का क्रम:
1) डिज़ाइन दस्तावेज़, तकनीकी पासपोर्ट या पूर्ण पैमाने पर माप के अनुसार, किसी दिए गए भवन के लिए बुनियादी निर्माण सामग्री, उत्पादों और संरचनाओं की खपत निर्धारित की जाती है;
2) निर्माण सामग्री, उत्पादों और संरचनाओं की वर्तमान लागत सेंट पीटर्सबर्ग में छोटे थोक और थोक व्यापार उद्यमों के आंकड़ों के अनुसार मूल्यांकन तिथि पर निर्धारित की जाती है;
3) किसी दिए गए क्षेत्र में निर्माण पर औसत सांख्यिकीय डेटा को ध्यान में रखते हुए, मुख्य श्रमिकों और संचालन निर्माण मशीनरी और तंत्र के भुगतान की लागत की गणना की जाती है। यह ध्यान में रखा जाता है कि मुख्य रूप से पूर्वनिर्मित तत्वों से बनी इमारतों की श्रम लागत कास्ट-इन-सीटू कंक्रीट या ईंट से बनी इमारतों की तुलना में कम होती है;
4) ओवरहेड लागत की लागत और किसी दिए गए क्षेत्र के लिए ठेकेदार का लाभ निर्धारित किया जाता है:

HP = (Zs + Zm) x In: 100,

जहां वेतन निधि से मानक ओवरहेड लागत है, जो सुविधा के निर्माण के प्रकार के आधार पर, निर्माण के प्रकार के अनुसार कार्यों के पूरे परिसर के लिए है: औद्योगिक - 92%, आवासीय और नागरिक - 94%, बड़े- पैनल और वॉल्यूमेट्रिक ब्लॉक हाउसिंग निर्माण - 143%, परिवहन - 86%, जल प्रबंधन - 84%, ऊर्जा इंजीनियरिंग - 93%, कृषि - 94%, अन्य उद्योग - 90%।
ठेकेदार की लाभ दर: आवासीय और नागरिक निर्माण के लिए - 11%, औद्योगिक - 10.7%, कृषि - 11%, अन्य उद्योग - 11% (स्ट्रॉयइन्फोर्म। 1999। संख्या 7);
5) निर्माण और स्थापना कार्य की प्रतिस्थापन लागत उपरोक्त लागतों को जोड़कर निर्धारित की जाती है;
6) सुविधा के बुनियादी ढांचे के निर्माण की लागत की गणना की जाती है (बाहरी नेटवर्क, निर्माण स्थल की तैयारी, भूनिर्माण, डिजाइन और सर्वेक्षण कार्य, आदि);
7) बुनियादी ढांचे की लागत और वैट को ध्यान में रखते हुए, सुविधा के निर्माण की लागत की गणना की जाती है;
8) सुधारों की प्रतिस्थापन लागत व्यावसायिक आय की मात्रा द्वारा निर्माण में वृद्धि से निर्धारित होती है।
गणना परिणाम तालिका में दिखाए गए हैं

इस प्रकार, मूल्यांकन की जा रही संपत्ति में सुधार की प्रतिस्थापन लागत, संसाधन पद्धति द्वारा गणना की गई, आरयूबी 888,000 तक है।

1. तुलनात्मक इकाई विधि द्वारा प्रतिस्थापन लागत की गणना उपभोक्ता संपत्तियों की एक इकाई की लागत (1 वर्ग मीटर क्षेत्र, 1 वर्ग मीटर निर्माण मात्रा, 1 पार्किंग स्थान, आदि) की लागत के साथ मूल्यांकित वस्तु की तुलना पर आधारित है। एक समान मानक वस्तु की माप की एक समान इकाई।

इस पद्धति को लागू करते समय, प्रतिस्थापन लागत निर्धारित करने के लिए, विशेष संदर्भ पुस्तकों और संग्रहों से लिए गए इकाई लागत संकेतकों का उपयोग किया जाता है। विचाराधीन पद्धति के मानक आधार में "प्रतिस्थापन लागत के एकीकृत संकेतक" (यूपीवीएस) संग्रह शामिल हैं। इन संग्रहों में 1969 की जानकारी के अनुसार विशिष्ट वस्तुओं (उपभोक्ता संपत्तियों की इकाइयों) की प्रतिस्थापन लागत पर डेटा शामिल है।

गणना करते समय, विशिष्ट वस्तुओं को खोजने और उनका विश्लेषण करने के लिए एक इलेक्ट्रॉनिक प्रोग्राम (UPPVS संग्रह के आधार पर लिखा गया) का उपयोग किया गया था, और मूल्यांकन की जा रही वस्तु से डिज़ाइन समाधानों में अंतर को और समायोजित किया गया था।

मूल्यांकन तिथि का समायोजन सेंट पीटर्सबर्ग के निर्माण में मूल्य निर्धारण के लिए क्षेत्रीय केंद्र द्वारा त्रैमासिक प्रकाशित सूचकांकों (डिफ्लेटर्स) का उपयोग करके किया गया था। यह समायोजन 1969 से 1984 और 1984 से मूल्यांकन तिथि तक कीमतों की दोहरी पुनर्गणना द्वारा किया गया है।
इसके बाद, इंजीनियरिंग उपकरणों की संरचना और प्रकारों में अंतर के लिए एक समायोजन किया गया।

गणना के दौरान, अनुरूप वस्तुओं (ग्रीनहाउस) के लिए कई विकल्पों का चयन किया गया और उन पर विचार किया गया, जो उनके उद्देश्य, डिजाइन समाधान, संरचना और इंजीनियरिंग उपकरणों के प्रकार में समान थे। इनमें से एक एनालॉग को अंततः मानक के रूप में चुना गया।

मूल्यांकन वस्तु से अंतर के लिए और 1969 के समायोजित मूल्य को मूल्यांकन तिथि - 1 जनवरी, 2000 में लाने के लिए एनालॉग ऑब्जेक्ट में समायोजन किया गया था।

इस प्रकार, मूल्यांकन की जा रही संपत्ति में सुधार की प्रतिस्थापन लागत, तुलनात्मक इकाई पद्धति का उपयोग करके प्रतिस्थापन लागत के समग्र संकेतकों के आधार पर गणना की जाती है, जिसे आरयूबी 826,000 तक पूर्णांकित किया जाता है।

4. मॉड्यूलर विधि का उपयोग करके प्रतिस्थापन लागत की गणना
मॉड्यूलर पद्धति का उपयोग करते समय, निर्दिष्ट मूल्यांकन तिथि के अनुसार चयनित संसाधन संकेतक भी चुने गए थे।

विचाराधीन वस्तु की लागत की गणना के लिए ईंट की दीवारों को मुख्य संरचनात्मक मॉड्यूल के रूप में चुना जाता है - एक आलू भंडारण सुविधा।
ईंटवर्क की गणना की गई मात्रा 177.7 वर्ग मीटर है।

इस मॉड्यूल के लिए प्रत्यक्ष लागत की गणना दृष्टिकोण में संसाधन विधि का उपयोग करके की जाती है; गणना संसाधन विधि का उपयोग करके की जाती है, क्योंकि वे निर्दिष्ट तिथि के लिए मूल्य बाजार की जानकारी का उपयोग करते हैं।

प्रश्न में संरचना के लिए डेटा शीट के अनुसार - एक आलू भंडारण सुविधा - पूरी सुविधा की लागत में गणना मॉड्यूल (ईंट की दीवारों) का हिस्सा 32% है।

फिर संपूर्ण वस्तु की लागत: 289,358: 0.32 = 904,243 रूबल।
इस प्रकार, मॉड्यूलर विधि द्वारा गणना की गई मूल्यांकन वस्तु की प्रतिस्थापन लागत 904,000 रूबल तक होती है।

आलू भंडारण सुधार की प्रतिस्थापन लागत की गणना के परिणामों की सारांश तालिका इस प्रकार है:

गणना मॉड्यूलर विधि का उपयोग करके की गई, हालांकि वे वर्तमान बाजार डेटा (कीमतों) का उपयोग करते हैं, लेकिन केवल आंशिक रूप से, एक अलग मॉड्यूल के लिए, और अंतिम लागत संपूर्ण वस्तु की लागत में विशिष्ट प्रतिशत द्वारा निर्धारित की जाती है। इसलिए, हम इस विधि द्वारा प्राप्त परिणामों की सटीकता को संसाधन विधि का उपयोग करके गणना करने की तुलना में कुछ हद तक कम मान सकते हैं, हालांकि निरपेक्ष रूप से अनुमानित मूल्य का मूल्य विचार किए गए सभी मूल्यांकन तरीकों में सबसे बड़ा था।

तुलनात्मक इकाई विधि एवं आधार-सूचकांक विधिसंसाधनों के लिए चयनित बुनियादी मूल्य स्तर पर आधारित होते हैं, जो मूल्यांकन वस्तु पर डेटा को अनुक्रमित करके वर्तमान (मूल्यांकन तिथि के अनुसार) स्तर तक कम हो जाते हैं। इससे संसाधन विधि द्वारा गणना के संबंध में गणना परिणामों (विशेषकर तुलनात्मक इकाई विधि के लिए) में अपेक्षाकृत बड़ी त्रुटि होती है।

उपरोक्त के आधार पर, हम यह निष्कर्ष निकाल सकते हैं कि संसाधन विधि का उपयोग करके सुधारों की प्रतिस्थापन लागत की गणना करना लागत का सबसे सटीक अनुमान प्रदान करता है, लेकिन यह उन सभी में से सबसे अधिक श्रम-गहन विधि है।

मूल्यांकन की जा रही संपत्ति में सुधार की प्रतिस्थापन लागत, किसी एक विधि द्वारा निर्धारित की जाती है, जो लागत दृष्टिकोण का उपयोग करके बाजार मूल्य निर्धारित करने का आधार है। यह सुधारों की प्रतिस्थापन लागत (या प्रतिस्थापन लागत) के स्तर से है, उनके मूल्य का अनुकरण करते हुए जैसे कि वे मूल्यांकन तिथि पर नए थे, संचयी मूल्यह्रास की गणना की जाती है, जिससे मूल्यांकन तिथि पर उनकी वास्तविक स्थिति में सुधार के परिणामी मूल्यांकन की अनुमति मिलती है।

हालाँकि, प्रतिस्थापन लागत लागत दृष्टिकोण की गणना और लागत का आधार है। इस मामले में, मूल्यांकन तिथि के अनुसार सुविधा में मूल्यांकन किए गए सुधारों को फिर से बनाने (पुन: प्रस्तुत करने) की लागत की गणना बाजार का नहीं, बल्कि निर्माण और स्थापना कार्य के लिए अनुबंध की कीमतों और अनुमानित कीमतों, निर्माण सामग्री, ईंधन, ऊर्जा के लिए थोक कीमतों का उपयोग करके की जाती है। मशीनरी, उपकरण, सूची और आदि। विशिष्ट या व्यक्तिगत लागत संकेतकों के बारे में जानकारी भी संविदात्मक, विनियामक, गणना (वास्तव में) प्रकृति की होनी चाहिए, न कि बाजार की प्रकृति की। साथ ही, इस सुविधा में निहित परिचालन गुणों के सभी मानकों को संरक्षित किया जाता है (इमारत/संरचना के संचालन के समय लागू एर्गोनोमिक, स्वच्छता-स्वच्छता, पर्यावरण और अन्य मानकों को ध्यान में रखते हुए)।

अंत में, मूल्यांकक को पता होना चाहिए कि वह दो लागतों में से किसका आकलन कर रहा है - बहाली या प्रतिस्थापन - अपनी पसंद को प्रेरित करें और इसके कार्यान्वयन को लगातार ट्रैक करें (परियोजना में प्रासंगिक परिवर्तनों, संरचनात्मक तत्वों के सेट, उपकरण मॉडल इत्यादि के आधार पर)। साथ ही, लागत दृष्टिकोण की गणना के लिए प्रतिस्थापन लागत को आधार के रूप में चुनते समय, यह सबूत देना आवश्यक है कि मूल्यांकन के लिए उपयोग किए जाने वाले मॉडल में वास्तव में मूल्यांकित वस्तु के बराबर उपयोगिता है।

मूल्यांकन गतिविधियों के सिद्धांत में, भवनों की प्रतिस्थापन लागत की व्याख्या भवन निर्माण की लागत के रूप में की जाती है - एक विशिष्ट तिथि पर मूल्यांकन का विषय। अचल संपत्ति का आकलन करने की प्रक्रिया में, अप्रचलित सामग्रियों और निर्माण तत्वों का आकलन करने की समस्या उत्पन्न होती है जो वर्तमान निर्माण मानकों का अनुपालन नहीं करते हैं। इन मामलों में, समान उपयोगिता वाले भवन (अनुमान) के निर्माण की लागत की गणना की जाती है। इस मामले में, अनुमानक के पास प्रतिस्थापन लागत के आधार पर लागत का अनुमान होता है। प्रतिस्थापन लागत, साथ ही टूट-फूट की मात्रा के संदर्भ में अनुमान भिन्न हो सकते हैं।

प्रतिस्थापन लागत या प्रतिस्थापन लागत का उपयोग करके प्रतिस्थापन लागत पर एक इमारत का मूल्यांकन किया जाता है। अंतिम लागत परिणाम की सही समझ के लिए विशेषज्ञ को रिपोर्ट में किसी विशिष्ट कार्य के लिए लागत प्रकार की पसंद की व्याख्या करनी चाहिए।

पुनरुत्पादन लागत समान सामग्रियों, डिज़ाइन, मानकों, डिज़ाइन आदि का उपयोग करके किसी भवन की प्रतिकृति बनाने की अनुमानित लागत है। व्यवहार में, पुनरुत्पादन के लिए अनुमान निर्धारित करना मुश्किल है, क्योंकि संरचनाएं उन सामग्रियों से बनाई जा सकती हैं जिनका वर्तमान में उत्पादन नहीं किया जा रहा है और आवश्यक तिथि के लिए कीमतें नहीं हैं। साथ ही, टूट-फूट की गणना के लिए पुनरुत्पादन की लागत सुविधाजनक है। डिजाइन और अनुमान व्यवसाय के क्षेत्र में ज्ञान की आवश्यकता है।

प्रतिस्थापन लागत आधुनिक सामग्रियों, वर्तमान मानकों और डिज़ाइन का उपयोग करके मूल्यांकन की जा रही वस्तु के बराबर उपयोगिता वाली संरचना के निर्माण की लागत का एक अनुमान है। प्रतिस्थापन समकक्ष का उपयोग मूल्यांकन को सरल बनाता है, क्योंकि यह निर्माण के बारे में विश्वसनीय जानकारी पर आधारित है और कार्यात्मक टूट-फूट के प्रकारों के मूल्यांकन को शामिल नहीं करता है, लेकिन अन्य प्रकार की उम्र बढ़ने की गणना की जानी चाहिए।

निर्माण लागत का वर्गीकरण:

1. प्रत्यक्ष लागत;
2. परोक्ष लागत;
3. उद्यमशील आय.

प्रत्यक्ष लागत- ये भवनों के निर्माण से जुड़े पूंजीगत व्यय हैं। परोक्ष लागत- ये परोक्ष रूप से निर्माण से संबंधित पूंजीगत व्यय हैं (मजदूरी, ऋण की लागत, परिचालन व्यय, किराये की फीस, विपणन व्यय, बिक्री)। उद्यमी का इनामपरियोजना के समय पर कार्यान्वयन के जोखिम के प्रतिफल को ध्यान में रखता है। लागत की गणना करते समय, विशेषज्ञ डेवलपर के लाभ, उद्यमी के लाभ का विश्लेषण करता है, जो निर्माण की कुल लागत और बाजार पर वस्तु की कीमत के बीच के अंतर के बराबर होता है।

प्रत्यक्ष लागत- स्थापना कार्य की अनुमानित लागत, प्रत्यक्ष, ओवरहेड लागत और संगठन के लाभ को ध्यान में रखते हुए। प्रत्यक्ष लागत में मजदूरी, निर्माण सामग्री और मशीनरी की परिचालन लागत शामिल है। ओवरहेड लागत मानकों के अनुसार निर्धारित की जाती है और इसमें परिवहन, प्रशासनिक कर्मचारियों आदि की लागत शामिल होती है। स्थापना ठेकेदार का लाभ निर्माण कार्य की लागत पर निर्भर करता है और निवेशक द्वारा भुगतान किया जाता है। ठेकेदार की लागत की गणना करते समय निम्नलिखित परिस्थितियों को ध्यान में रखा जाता है:

• बड़े भवन आयामों के लिए, टिकाऊ संरचनाओं का उपयोग किया जाता है। लागत सामग्री और कार्य की गुणवत्ता से निर्धारित होती है, इसलिए सामग्री को निर्दिष्ट किया जाना चाहिए।
• बाजार में ठेकेदारों के बीच प्रतिस्पर्धा की डिग्री लागत का स्तर निर्धारित करती है;
• ओवरहेड लागत का स्तर ठेकेदार की क्षमता से निर्धारित होता है।

परोक्ष लागत- निर्माण लागत निर्माण अनुबंध से संबंधित नहीं है, जिसमें शामिल हैं:

• डिजायन का काम;
• परामर्श, कानूनी सेवाएँ;
• ऋण वित्तपोषण;
• जोखिम बीमा;
• निर्माण के दौरान कर;
• विकास लागतें;
• विपणन व्यय;
• डेवलपर की प्रशासनिक लागत, आदि।

अप्रत्यक्ष लागतों का निर्धारण करते समय, विशेषज्ञ कुछ परिस्थितियों को ध्यान में रखता है। अविकसित बाजार में अचल संपत्ति का मूल्यांकन करते समय, अप्रत्यक्ष लागत में अतिरिक्त खर्च (विपणन, कमीशन, प्रशासनिक, आदि) शामिल होते हैं। लागत का एक हिस्सा निर्माण की मात्रा से निर्धारित होता है, इन लागतों का अनुमान प्रत्यक्ष लागत के प्रतिशत के रूप में लगाया जाता है, और दूसरा हिस्सा संपत्ति के प्रकार से निर्धारित होता है, जिसका अनुमान प्रत्यक्ष गणना द्वारा लगाया जाता है।

उद्यमशीलता की आय बाजार में एक इमारत की लागत का हिस्सा है, जो जोखिमों को ध्यान में रखते हुए निर्माण के दौरान उत्पन्न लाभ का प्रतिनिधित्व करती है। उद्यमी की आय बाजार में वस्तु के बिक्री मूल्य और कुल लागत के बीच के अंतर के बराबर होती है। व्यावसायिक आय बाज़ार में इमारतों के मूल्य का एक अभिन्न अंग है। व्यवहार में, एक उद्यमी की आय की गणना करने के लिए, वे समान वस्तुओं के साथ लेनदेन के विश्लेषण का उपयोग करते हैं, आय का मानक प्रतिशत निर्धारित करते हैं, जो लागत संकेतक (प्रत्यक्ष लागत, लागत का योग, लागत का योग और लागत का योग) पर सेट होता है। साइट, परियोजना की लागत)।

इस प्रकार, प्रतिस्थापन लागत पर इमारतों का मूल्यांकन करना रियल एस्टेट मूल्यांकन का एक सुविधाजनक तरीका है, जिसे पेशेवरों द्वारा महारत हासिल है।

इससे पहले कि हम अचल संपत्तियों के मूल्यांकन के बारे में बात करना शुरू करें, आइए एक विचार व्यक्त करें, जिसका सार कुछ हद तक देशद्रोही लगता है। यह इस तथ्य में निहित है कि एक एकाउंटेंट के लिए "अचल संपत्ति" शब्द का अर्थ है, सबसे पहले, संगठन के पास संपत्ति पूंजी की उपलब्धता का लागत प्रतिबिंब। लेखांकन में इस वाक्यांश की सामग्री बहुत गौण है।

वास्तव में, लेखांकन कार्य में इस बात में कोई बुनियादी अंतर नहीं है कि आज कार्यशाला में स्थापित किसी विशिष्ट मशीन पर कितने उत्पादों का उत्पादन करने की योजना है। इसके भौतिक संकेतक लेखांकन कार्य में केवल पहचानकर्ता के रूप में काम करते हैं जो किसी वस्तु को "मानवीकृत" करने की अनुमति देते हैं। किसी भी वस्तु के संबंध में सभी लेखांकन प्रक्रियाएं उसके मौद्रिक और मूल्य के संदर्भ में की जाती हैं।

यही वह चीज़ है जो अचल संपत्तियों के लेखांकन में एक एकाउंटेंट के काम के सभी पहलुओं के लिए अचल संपत्तियों के मूल्यांकन को विशेष रूप से महत्वपूर्ण बनाती है।

अचल संपत्ति मूल्यांकन के प्रकार

किसी भी संगठन की प्रबंधन गतिविधियों में, संपत्ति के मूल्य का आकलन करने की एक मानक रूप से स्थापित प्रणाली का उपयोग किया जाता है, जिसका उपयोग लागत माप के विभिन्न उद्देश्यों के लिए किया जाता है - लेखांकन, विश्लेषण, पूर्वानुमान, लेखांकन की पीढ़ी, सांख्यिकीय और कर रिपोर्टिंग डेटा।

कोई भी निजी स्थिति, जैसे बिक्री, वस्तु विनिमय लेनदेन के माध्यम से स्थानांतरण, संपार्श्विक योजनाओं के तहत ऋण प्राप्त करने वाला संगठन, बीमा मुआवजे की राशि का निर्धारण या संपत्ति विवादों का न्यायिक निपटान, इस संपत्ति मूल्यांकन प्रणाली में निर्धारित आंकड़ों के आधार पर आयोजित किया जाता है।

किसी उद्यम की अचल संपत्तियों पर तीन बुनियादी प्रकार के मूल्यांकन लागू होते हैं:

• प्रारंभिक;
• पुनर्स्थापनात्मक;
• अवशिष्ट.

यहां हमें तुरंत "बुक वैल्यू" शब्द का उल्लेख करना चाहिए, जिसका उपयोग लेखांकन में मूल्यांकन को दर्शाने के लिए किया जाता है। व्यवहार में, अक्सर यह माना जाता है कि प्रारंभिक और पुस्तक मूल्य पूरी तरह से समान हैं। हालाँकि, यह पूरी तरह सच नहीं है।

सीमा रेखा बिंदु जो उनके बीच अंतर पेश करता है वह अचल संपत्तियों के पुनर्मूल्यांकन का मामला है। जिन वस्तुओं का पुनर्मूल्यांकन किया गया है उनकी लागत प्रतिस्थापन मूल्य है, और इन वस्तुओं को बाद में बैलेंस शीट में ध्यान में रखा जाता है।
पुनर्मूल्यांकन के बाद अर्जित संपत्ति को उसके प्रारंभिक मूल्यांकन में बैलेंस शीट पर लिया जाता है। वह राशि जिस पर दोनों अचल संपत्तियों का हिसाब लगाया जाता है वह बैलेंस शीट राशि है। हालाँकि, आर्थिक सामग्री के संदर्भ में, कुछ का पुस्तक मूल्य प्रतिस्थापन मूल्य है, जबकि अन्य मूल हैं।

यह इस बात का प्रमाण है कि व्यवहार में संपत्ति का लेखांकन मूल्यांकन के मिश्रित रूप में किया जाता है। इसके अलावा, उस लागत को दर्शाने के लिए जिस पर अचल संपत्तियों का हिसाब लगाया जाता है, हम "बुक वैल्यू" की अवधारणा का उपयोग करेंगे, यदि आवश्यक हो तो इसके भरने, प्रारंभिक या प्रतिस्थापन की श्रेणी का संकेत दिया जाएगा।

प्रारंभिक

वह मूल्य निर्धारित करता है जिस पर संपत्ति इकाई को अचल संपत्ति के रूप में पंजीकृत किया गया था। संपत्ति के प्रारंभिक मूल्यांकन का गठन सीधे उसकी प्राप्ति की विधि पर निर्भर करता है।

खरीदारी या निर्माण करते समय, प्रारंभिक राशि अधिग्रहण या निर्माण की कुल वास्तविक लागत के आधार पर बनाई जाती है। अधिकृत पूंजी में योगदान के रूप में प्राप्ति के मामले में, प्रारंभिक लागत संस्थापकों द्वारा सहमत मूल्यांकन के अनुसार स्थापित की जाती है। विनिमय समझौतों (वस्तु विनिमय) के तहत प्राप्ति पर प्रारंभिक राशि के गठन का आधार बदले में हस्तांतरित भौतिक संपत्तियों की राशि है। यदि वस्तुएँ निःशुल्क प्राप्त होती हैं, तो समान वस्तुओं की वर्तमान बाजार कीमत को प्रारंभिक कीमत के रूप में मान्यता दी जाती है।

इसके अलावा, सभी मामलों में, प्रारंभिक राशि बनाते समय, डिलीवरी, भंडारण और स्थापना की लागत, साथ ही सुविधा के कार्यान्वयन से सीधे संबंधित अन्य खर्चों को ध्यान में रखा जाता है।
इसके बाद, मूल वहन राशि आम तौर पर अपरिवर्तित रहती है। प्रारंभिक राशि में परिवर्तन पुनर्मूल्यांकन के दौरान या ऐसे उपाय करने के दौरान इसके स्पष्टीकरण की प्रक्रिया में हो सकता है जो वस्तु की स्थिति में महत्वपूर्ण रूप से बदलाव लाते हैं। इसके अलावा, प्रमुख मरम्मत या आधुनिकीकरण के मामलों में ऐसा परिवर्तन या तो वृद्धि हो सकता है, या आंशिक परिसमापन के मामले में कमी हो सकता है।

मज़बूत कर देनेवाला

व्यवहार में, ऐसी स्थितियाँ उत्पन्न होती हैं जब वर्तमान बही मूल्य बाजार में वास्तविक आर्थिक स्थिति से मेल नहीं खाता। इस मामले में, संगठन संपत्ति के पुनर्मूल्यांकन के अपने अधिकार का प्रयोग कर सकता है। पुनर्मूल्यांकन के दौरान, किसी निश्चित परिसंपत्ति के बैलेंस शीट मूल्यांकन को पुनर्मूल्यांकित वस्तु के समान किसी वस्तु को बनाने या खरीदने की लागत के बाजार मूल्य पर डेटा को ध्यान में रखते हुए समायोजित किया जाता है।

पुनर्मूल्यांकन के परिणामस्वरूप, अचल संपत्तियों की प्रतिस्थापन लागत स्थापित की जाती है। यह इस क्षण से प्रतिस्थापन राशि है जिसे उनके बुक वैल्यू के रूप में स्वीकार किया जाता है। पुनर्स्थापना मूल्यांकन में किसी वस्तु की मात्रा स्थापित करने के लिए, सूचना के विभिन्न स्रोतों का उपयोग किया जा सकता है, जिनमें शामिल हैं:

• समान वस्तुओं की निर्माण कंपनियों से जानकारी;
• सरकारी संगठनों या विशेष सार्वजनिक स्रोतों से प्राप्त मूल्य स्तर की जानकारी;
• स्वतंत्र विशेषज्ञों द्वारा विशेषज्ञ मूल्यांकन
• यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि भविष्य में, पहले से पुनर्मूल्यांकित अचल संपत्तियों का पुनर्मूल्यांकन किया जाना चाहिए ताकि पुनर्मूल्यांकित वस्तुओं की वर्तमान प्रतिस्थापन लागत में कोई महत्वपूर्ण अंतर न हो।

अवशिष्ट

आर्थिक प्रक्रियाओं के पूर्ण प्रबंधन के लिए संपत्ति पूंजी की स्थिति के बारे में आर्थिक जानकारी एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाती है। इसके मुख्य संकेतकों में से एक संपत्ति का अवशिष्ट मूल्य है, जिसे अचल संपत्तियों के पुस्तक मूल्य (प्रारंभिक या प्रतिस्थापन) मूल्य और मूल्यह्रास की राशि के बीच अंतर के रूप में परिभाषित किया गया है।

इस प्रकार, किसी वस्तु का अवशिष्ट मूल्यांकन अचल संपत्ति की लागत के उस हिस्से को दर्शाता है जिसे फिलहाल निर्मित उत्पाद में स्थानांतरित नहीं किया गया है।

अवशिष्ट मूल्य के आधार पर, संपत्ति की गिरावट की डिग्री निर्धारित की जाती है और इसके नवीकरण की आवश्यकता की पहचान की जाती है। शून्य अवशिष्ट मूल्य वाले फंड को उनकी आर्थिक अक्षमता के कारण संपत्ति से हटा दिया जाना चाहिए।

पुनर्निर्माण, आधुनिकीकरण, प्रमुख मरम्मत, या अचल संपत्तियों के पूरा होने के मामलों में, इन गतिविधियों के लिए लागत की मात्रा के आधार पर गणना की गई राशि में उनका अवशिष्ट मूल्य बढ़ जाता है।

कर लेखांकन में अचल संपत्तियों के मूल्यांकन से संबंधित कुछ बिंदु

लेखांकन और कर लेखांकन दोनों में, श्रेणियों की एक प्रणाली है - प्रारंभिक, प्रतिस्थापन और अवशिष्ट मूल्य। हालाँकि, यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि लेखांकन और कर रजिस्टरों के लिए प्रारंभिक लागत के गठन के अंतिम परिणाम भिन्न हो सकते हैं।

यह अक्सर वस्तुओं के अधिग्रहण के दौरान उत्पन्न होने वाली राशि (विनिमय दर) अंतर के लेखांकन के क्षण के कारण होता है, जिसके लिए भुगतान विदेशी मुद्रा के संबंध में निर्धारित किया जाता है। ऐसे मामलों में कुल (विनिमय दर) अंतर को उसकी घटना की तारीख और उसके पुनर्भुगतान की तारीख पर विदेशी मुद्रा शर्तों में भुगतान ऋण के रूबल के बराबर अंतर के रूप में निर्धारित किया जाता है। अंतर की गणना रूसी संघ के सेंट्रल बैंक द्वारा स्थापित आधिकारिक दर पर की जाती है।

अचल संपत्तियों के लिए लेखांकन की प्रक्रिया को परिभाषित करने वाले विनियमों में, अर्जित संपत्ति के भुगतान की अवधि के दौरान उत्पन्न होने वाली विनिमय दरों के बीच का अंतर उद्यम द्वारा अचल संपत्तियों की प्राप्ति पर होने वाली लागत में शामिल है। साथ ही, टैक्स कोड, अर्थात् अनुच्छेद 256, स्पष्ट रूप से विनिमय दर के अंतर को गैर-परिचालन आय या व्यय की श्रेणी में आने के रूप में व्याख्या करता है।

इसका परिणाम कर उद्देश्यों के लिए गणना किए गए मूल मूल्यांकन के सापेक्ष अचल संपत्तियों के "लेखांकन" मूल पुस्तक मूल्य में वृद्धि या कमी है।

टैक्स कोड का अनुच्छेद 264 भी विसंगतियों के लिए भोजन प्रदान करता है। पीबीयू के आधार पर उत्पादन और बिक्री से जुड़े अन्य खर्चों के लिए इस लेख के अनुसार कर उद्देश्यों के लिए जिम्मेदार कई प्रकार की लागतों को भी संपत्ति की प्रारंभिक लागत में शामिल किया जा सकता है।

किसी वस्तु की प्रतिस्थापन राशि निर्धारित करने की प्रक्रिया पर टैक्स कोड द्वारा लगाए गए प्रतिबंधों को ध्यान में रखना भी उतना ही महत्वपूर्ण है। अध्याय 25 स्थापित करता है कि कराधान के लिए ध्यान में रखी गई आय या व्यय में पुनर्मूल्यांकन के केवल वे परिणाम शामिल हैं जिन्हें 01/01/2002 से पहले ध्यान में रखा गया था।

बाद में किए गए पुनर्मूल्यांकन के परिणाम, या निर्दिष्ट तिथि से पहले किए गए पुनर्मूल्यांकन के परिणाम, लेकिन इसके बाद लेखांकन के लिए स्वीकार किए जाते हैं, प्रतिस्थापन लागत निर्धारित करने और कर उद्देश्यों के लिए मूल्यह्रास की गणना के लिए स्वीकार नहीं किए जाते हैं।