Коттеджный поселок «Стародачное». Стародачные поселки: есть ли перспектива новой жизни

Охрана

По периметру весь коттеджный поселок окружен забором, дополнительной гарантией безопасности является круглосуточное видеонаблюдение за всей прилегающей территорией. Проезд осуществляется только через постоянно охраняемый въезд с контрольно-пропускным пунктом, на котором дежурит военизированная охрана, что исключает возможность проникновения посторонних в поселок. Территория несколько раз в сутки патрулируется высококвалифицированными сотрудниками собственной охранной службы. В ночное время периодичность прохождения патрулей сокращается до 1,5-2 часов.

Благоустройство

Качественное асфальтовое покрытие на всех автомобильных дорогах и чистые вымощенные тротуары выгодно отличают «Стародачное» от окружающих его поселков. Для удобства перемещения в ночное время суток вся территория оборудована оригинальными дизайнерскими фонарями, создающими яркую подсветку пешеходной и автомобильной зоны.

Ландшафт участка создавался с учетом нетронутой природы, окружающей поселок. Часть лесных деревьев сохранена, и их красота и величие выгодно подчеркиваются разбитыми вокруг клумбами и безукоризненными кустарниками. Зона отдыха с детскими площадками и большим количеством комфортабельных скамеек дает возможность жителям поселка расслабиться, не покидая охраняемую территорию.

Инфраструктура

За долгое время существования поселка местная инфраструктура развилась настолько, что сегодня жителям нет необходимости покидать любимое место в поисках развлечений. На сегодняшний день здесь функционируют:

несколько детских площадок с аттракционами;
круглосуточная бильярдная;
мини-маркет со специально подобранным ассортиментом, учитывающим запросы самых требовательных посетителей;
прогулочная пешеходная зона с большим количеством скамеек и лавочек;
игровые комнаты для детей с квалифицированным и услужливым персоналом.

Неподалеку расположена пятизвездочная гостиница, а также пляжи на реке Пахра, что позволяет сделать отдых максимально разнообразным. В соседних поселках есть детские образовательные учреждения, а также медицинские пункты.

Коммуникации

Поселок построен с учетом всех требований, предъявляемых современным человеком к своему жилью. Собственная подстанция позволяет бесперебойно подавать электроэнергию в каждый дом и не зависеть от внешних источников питания. Современный водопровод, выполненный в соответствии с новейшими стандартами, обеспечивает поселок качественной водой: жители «Стародачного» никогда не столкнутся с проблемой ржавой воды и резкого снижения напора, которые так часто осложняют жизнь в мегаполисе.

Центральная канализация оборудована очистными системами, а газ подается в дома с помощью магистрального трубопровода. Все дома обеспечены телефонной связью и высокосортным Интернет-соединением.

Описание

В поселке удачно совмещаются современная инфраструктура и неповторимый дух дачного Подмосковья, столь ценимого в середине прошлого столетия. Свежий лесной воздух, удобное расположение (24 км от МКАД), гарантированная безопасность и высочайший комфорт жилья делают «Стародачное» идеальным местом для тех, кто вечернему шуму большого города предпочитает спокойную атмосферу загорода.

Просторные коттеджы свободной планировки с огромными панорамными окнами, большие приусадебные участки с тщательно продуманным ландшафтным дизайном, близость лесной речки: здесь есть все для полноценного проживания. Все коттеджы выполнены в одном духе, но при этом фасад каждого дома решен в индивидуальном стиле. Вместе все усадьбы образуют единый архитектурный ансамбль, который прекрасно гармонирует с окружающей природой.

Для отделки коттеджей применялись только натуральные материалы, отличающейся хорошими декоративными качествами и при этом полностью безопасные для человека.

Читать полное описание

Надо отстоять негласную очередь, которая может длиться до двух лет. Высокий спрос на такие места в отличие от некоторых современных коттеджных поселков объясняется качеством месторасположения. Покупатели сегодня готовы переплачивать за хвойный лес первой категории, близость к Москве и традиции. Все это увеличивает стоимость недвижимости в таких местах минимум на 10%.
Основатели загородного рынка
Стародачные поселки образовались в 1930-1950-х гг., когда государство за заслуги выделяло известным военачальникам, деятелям искусства и науки участки земли для строительства собственных загородных домов.
Новоиспеченные дачники объединялись в дачно-строительные кооперативы и начинали осваивать лесные территории: вырубали деревья, прокладывали дороги, проводили коммуникации и строили дома. Так постепенно сформировались стародачные поселки, в которых жила советская элита, в этих местах и сейчас сохраняется своеобразная аура. Часто именно она привлекает покупателей, что и формирует устойчивый спрос. Рынок загородной недвижимости как таковой начинался именно с этих мест, поскольку только здесь были частные дома, которые можно было продавать. На сегодняшний день стародачные поселки лишь на 50% остаются дачными, т. е. используемыми для проживания в летний сезон. Большинство из них расположены в 20-километровой зоне и имеют все коммуникации, что позволяет жить там круглогодично. Одной из основных тенденций рынка стала скупка земель в таких поселках под коммерческие проекты. На месте одной старой дачи (площадь участков в таких местах может доходить до 0,5 га) застройщики возводят несколько современных коттеджей, которые поступают на рынок уже не как сезонные дачи, а как дома для постоянного проживания. Помимо этого на рынке большим спросом пользуются дома в стародачных поселках для сезонной аренды.
Что предлагают
На данный момент в Московской области насчитывается порядка 40 стародачных поселков. Много стародачных мест располагается на Рублевке - это Старая Жуковка, Старая Барвиха, Успенские дачи, Николина гора. На Ярославском шоссе находятся известные поселки Валентиновка, Загорянский, Правда. На горьковском направлении - Салтыковка, на Егорьевском шоссе - Малаховка. Покупатели часто спрашивают о возможности приобрести дом в Расторгуеве на Каширском шоссе, в Александровке по Симферопольскому, в Ватутинках и Шишкином лесу по Калужской трассе. На минском направлении спросом пользуются Немчиновка, Абабурово, Жаворонки, Лесной городок и др.
Своими именитыми дачниками могут похвастать Фрунзовец и Алабино на Киевской трассе, Снегири и Опалиха на Волоколамском шоссе, Фирсановка на Ленинградке. На дмитровском направлении располагаются такие стародачные места, как Шереметьевский, Некрасовский, Трудовая. Исключением из всех трасс выступает Новорижское шоссе, построенное только 10 лет назад и не успевшее нажить традиции.
Сейчас в стародачных поселках присутствуют загородные дома всех ценовых сегментов. Экономкласс представлен домами, построенными в 80-90-х гг. прошлого века, а многие строения насчитывают не одно десятилетие - на то они и "старые дачи". Зачастую это ветхие строения, нуждающиеся в реконструкции или как минимум в ремонте. Тем временем это самая востребованная категория недвижимости благодаря своей низкой стоимости - до $300 000 за владение.
По словам Жанны Щербаковой, управляющего директора компании "Миэль-Недвижимость", стоимость свободного земельного участка для возведения особняка сегодня составляет от $6000 до $10 000 за сотку. "Загородные дома класса de luxe в стародачных местах сооружаются только в обособленных частях поселка. Так, в селении Абабурово, которое известно тем, что там находятся дачи деятелей литературы и искусства, построен целый коттеджный поселок с дорогими особняками. Здесь сегодня приобретают владения представители современной творческой и бизнес-элиты. В основном элитные секторы стародачных поселков сооружаются на западных направлениях Подмосковья. Большая же часть недвижимости в стародачных местах относится к бизнес- и эконом-классу", - говорит Щербакова.
Возможности и опасности
Как отмечает Марина Маркарова, управляющий директор консалтинговой компании Blackwood, земельные участки в стародачных поселках специалисты сегодня относят к VIP-классу. Повышенный интерес к домам, расположенным в таких местах, сказывается на их уровне цен, который в основном превышает среднее значение по направлению. По стоимости такие предложения уступают только участкам в современных элитных коттеджных поселках.
Причиной резкого роста спроса и уровня цен на землю в стародачных поселках стало бурное развитие рынка загородной недвижимости и постепенное вымывание хороших земельных участков по ведущим направлениям. "Если в 2002 г. участок в Переделкино стоил $8000 за сотку, то сейчас уже называется цена в $25 000", - подчеркивает Маркарова.
Кроме того, по ее словам, на наиболее престижные стародачные поселки (такие, как Барвиха, Переделкино, Малаховка, Немчиновка) существует негласная очередь из желающих приобрести там участок. В то же время предложения в подобных поселках на рынке появляются крайне редко. Как правило, это максимум два участка за сезон.
Люди, продающие эти дома, в большинстве случаев не дают объявления о продаже через газеты. Напрямую продажи возможны, но только в том случае, если дом продается друзьям или знакомым. Обычно такие участки реализуются через риэлторские компании. Как отмечает Сергей Пушкин, руководитель департамента загородной недвижимости компании "Новое качество", "такими домами (а не поселками) занимаются все компании, которым поступает такой объект на продажу. Я не знаю ни одной крупной риэлторской структуры, которая отказалась бы от реализации дома в стародачном месте".
Устойчивый спрос на стародачные поселки обусловлен целым рядом уникальных характеристик. Большинство поселков расположено не далее 30 км от МКАД, а чаще - не дальше 15 км, в окружении хвойного леса, который является наиболее ценным. Кроме того, в основном поселки строились рядом с водоемами. По Ярославскому шоссе все наиболее известные дачи расположены на берегу рек Вори и Клязьмы, на Рублево-Успенском шоссе есть Москва-река. Поселки осташковского направления известны благодаря Пироговскому, Учинскому и Пестовскому водохранилищам.
В тех случаях, когда естественных акваторий поблизости не было, за счет государства создавались искусственные либо расширялись существующие водоемы. Наглядным примером является Егорьевское шоссе, где подобным образом обустроены Малаховка, Ильинское и Кратово.
Немаловажный плюс таких мест, как правило, удобное транспортное сообщение. Многие поселки находятся рядом с железнодорожными станциями.
В отличие от дорогих современных коттеджных поселков, где для их содержания требуется ежегодно выкладывать немалую сумму, стародачные поселки отличаются достаточно низкими эксплуатационными расходами. В первую очередь это объясняется отсутствием управляющей компании в поселке, отсутствием камер слежения и т. д. Приятным дополнением является и то, что на территории поселков обычно есть вся необходимая инфраструктура, включая магазины.
Из недостатков следует отметить отсутствие охраны и социальную неоднородность проживающих. Поскольку основными покупателями участков в стародачных поселках являются люди, готовые потратить около $500 000, подобные недостатки могут стать основным фактором, определяющим выбор покупателя в пользу современных коттеджных поселков. Еще одна сложность, с которой сталкиваются желающие приобрести дом в стародачном поселке, - серьезный износ инженернокоммуникационных сетей.
Отдельно следует выделить и такой недостаток, как возможные трудности с юридическим оформлением сделок. Многие поселки существуют с 30-х гг., и участки в них неоднократно передавались по наследству. Иногда сложности начинаются на стадии подготовки документов к сделке купли-продажи.
Люди, продающие дома в стародачных поселках, в большинстве случаев не дают объявления о продаже через газеты. Напрямую продажи возможны только в том случае, если дом продается друзьям или знакомым. Обычно же такие участки реализуются через риэлторские компании
Как правило, эти сделки связаны с приобретением долей, получением всевозможных согласований не только с соседями, но и с "размножившимися" собственниками. Помимо этого часто необходимо оформлять сам землеотвод (приватизировать земельный участок). Также встречаются случаи, когда хозяева восстанавливали дом после пожаров либо прочих разрушений без соответствующей регистрации вновь возведенных строений в БТИ. По словам Маркаровой, оформление таких сделок может длиться 4-6 месяцев.
Цена/качество
Как отмечает Сергей Пушкин, спрос на стародачные поселки всегда был и будет. Землю под строительство поселков, которая выделялась Министерству обороны, Академии наук, литераторам, писателям и музыкантам, прежняя власть давала в самых красивых местах Подмосковья.
По мере исчезновения ликвидных земельных участков в ближайшем Подмосковье, пригодных для строительства качественного загородного жилья, интерес застройщиков к стародачным местам будет только расти. Наиболее вероятным вариантом развития рынка представляется постепенное преобразование стародачных поселков в современные коттеджные комплексы. Этот процесс уже можно наблюдать по некоторым направлениям. В качестве примера можно привести дачный поселок Кутузово, который сейчас перестраивают в коттеджный комплекс "Кутузовская слобода". В соответствии с генеральным планом площадь коттеджного поселка составит 4,3 га. Около 60% территории займут коттеджи усадебного типа и таун-хаусы с квартирами площадью от 150 до 200 кв. м. Примерно 7000 кв. м будет отведено под здания общественного назначения.
Кроме того, по данным застройщиков, строить коттеджные поселки для сдачи в аренду из-за большого срока окупаемости инвестиций экономически невыгодно. Поэтому рынок аренды загородной недвижимости в основном опирается на частные предложения. В этом сегменте достаточно высок потенциал стародачных мест.
Устойчивый спрос на стародачные поселки обусловлен целым рядом уникальных характеристик. Большинство поселков расположено не далее 30 км от МКАД, а чаще - не дальше 15 км, в окружении хвойного леса, который является наиболее ценным
Как отметила Изабелла Постоловская, руководитель департамента загородной недвижимости компании "Бест-Недвижимость", сегодня формирование новых поселков происходит уже в соответствии с иной концепцией - это классическиекоттеджные поселки, которые нельзя назвать стародачными. Но, с другой стороны, возможно, со временем они обретут новую символику и станут art nouveau нашей эпохи.
Федор Конюховский

Дачи с традициями станут коттеджами с комуникациями ("Бизнес", №119 (138) от 01 июля)
Спрос на дома в стародачных поселках Подмосковья с каждым сезоном медленно, но стабильно увеличивается. В свою очередь, предложение по продаже такой недвижимости ограничено ежегодно всего пятью-семью достойными объектами в каждом из поселков. Основу рынка составляет аренда таких домов. Причем, несмотря на плохие коммуникации и некачественный подъезд, за хорошее месторасположение на престижных западных направлениях люди готовы платить ежемесячно до $15 тыс. за дом.
Неистребимая популярность
Сергей Пушкин, руководитель департамента загородной недвижимости компании "Новое качество", отмечает, что спрос на стародачные поселки в ближайшие десятилетия вряд ли исчезнет. "Определенной категории покупателей домов в стародачных поселках, на мой взгляд, не существует. Эти места привлекательны, в первую очередь, из-за красивых мест, хорошего месторасположения. Во-вторых, из-за историй, связанных с конкретным местом и домом. Людям всегда были интересны поселки с традициями, в которых есть что посмотреть и что вспомнить",- подчеркивает Пушкин.
При этом, по его словам, в любом случае, дома в стародачных поселках покупают люди, у которых есть деньги. Ведь многие стародачные поселки - это, по сути, известные и "раскрученные" брэнды.
"Основная проблема в том, что такие объекты выставляются на рынок довольно редко. И каждое их появление - своего рода событие. Все эти поселки находятся очень близко от Москвы (а часть из них - в самом городе, как, например, поселок Сокол). И даже несмотря на то, что некоторые из них расположены по не самым престижными, не очень удобным в транспортном плане направлениям (например, по Горьковскому или по Ярославскому), они пользуются повышенной популярностью у покупателей",- говорит Пушкин.
"Предложений в подобных поселках крайне мало",- соглашается с Пушкиным Ирина Тарасова, генеральный директор компании Respect Realty Group. "На многие подобные участки существует негласная очередь, и для риэлтеров они представляют реальный интерес",- уверена Тарасова.
Исторически сложилось, что большинство поселков строилось в западной части Подмосковья, рассказывает Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. Это обусловлено в первую очередь концентрацией на юге крупных производственных предприятий и неблагоприятной для данного района розой ветров. "Поскольку большинство ветров в Москве дует с севера и северо-запада, весь московский смог перемещается в сторону южной части города. Естественно, поэтому западная и северная части области застраивались активнее",- говорит Маркарова.
Дачная эпоха
Одним из первых дачников был В. И. Ленин, утверждает Евгений Шевченко, эксперт департамента загородной недвижимости компании Paul"s Yard,- его дом располагался к югу от Москвы, теперь это всем известные Горки Ленинские. Запад и Север стали популярными позднее. Так, народный комиссар Микоян приобрел дачу в районе Красногорска на Рублевском шоссе. В западном Подмосковье Сталин обзавелся дачей, а точнее, лесным участком огромной площади (известная в народе "дальняя дача").
Сегодня в Подмосковье насчитывается 20-25 стародачных поселков. Среди наиболее известных - поселок писателей Переделкино на Минском шоссе, где жили Борис Пастернак, Булат Окуджава, Корней Чуковский. На Калужском шоссе на территории большого пансионата расположен стародачный поселок Ватутинки-Советский Писатель. Участки в нем распределялись только среди писателей. Сегодня в этом стародачном месте, например, живет Эльдар Рязанов.
Еще одно культовое дачное место - Николина Гора на Рублево-Успенском шоссе. Это место стало заселяться еще до войны и представляло собой глухую деревеньку без моста. Сегодня там расположен поселок РАНИС (Работников науки и искусства), где свои дачи имеют Михалковы и Кончаловские. Одна из достопримечательностей поселка РАНИС - дом-музей художника Вересаева, который был сохранен его потомками по их собственной инициативе.
В поселке Жуковка-Академическая жили ученые - физики-ядерщики, а также была дача у композитора Прокофьева, которая недавно была выставлена на продажу. Сегодня это хорошо охраняемый поселок.
Другой не менее известный стародачный поселок - Серебряный бор - расположен в черте города. В свое время в этом ныне престижном стародачном поселке была дача у Шаляпина, позже у Берии. В советское время в нем жила высшая номенклатура НКВД, КГБ, совета министров.
В Серебряном бору была дача у Чкалова - большой участок земли, который частично был распродан его детьми. Сейчас там живет его внук. Недалеко от дачи Чкалова, еще не завоевав титул чемпиона, жил Гарри Каспаров.
У метро "Сокол" находится "поселок художников" - небольшой поселок, в котором дачи давали исключительно художникам. Эта маленькая деревенька в Москве примечательна тем, что в ней нет собственности на землю, и все участки сданы в аренду на 49 лет.
Самые дорогие и востребованные поселки - расположенные в Барвихе и Жуковке на Рублево-Успенском шоссе, "генеральские дачи" в Архангельском на Ильинском шоссе и Переделкино на Минском шоссе, утверждает Евгений Шевченко. Сегодня, безусловно, существует распределение стародачных поселков по направлениям с точки зрения престижности. Затем на расстоянии около 10 км - поселок писателей Внуково. Традиционно интересное место Николина Гора. Затем в негласном рейтинге престижности идут Калужское шоссе, район Ватутинок. Особняком стоит Серебряный бор, пользующийся постоянным и неизменным интересом.
Трансформация спроса и предложения
На загородном рынке в сегменте стародачных поселков превалирует аренда, так как владельцы таких домов предпочитают именно сдавать, а не продавать их, рассказал Андрей Мажаров, генеральный директор компании "Терра-недвижимость".
"Сезонность продажи и аренды недвижимости в стародачных местах не отличается от сезонности спроса на рынке в целом: обычно в зимние и летние месяцы наблюдается спад, а в весенние и осенние - рост спроса. Стародачными местами занимаются практически все агентства, присутствующие на загородном рынке",- говорит Мажаров.
Глава Respect Realty Group Ирина Тарасова отмечает, что средняя стоимость земельных участков в стародачных местах по Рублево-Успенскому направлению сегодня составляет $30 000-100 000 за сотку, а по Егорьевскому, например, цифра значительно меньше - $4000-10 000 за сотку. На стоимость влияет качество земли, размер участка, близость к водоему, удобство подъезда и многие другие факторы. Аренда дома с участком может стоить до $15 тыс. в месяц.
Вместе с тем, участники рынка отмечают, что понятие "стародачный поселок" применимо уже далеко не ко всем объектам, ранее входившим в эту группу. По мнению Марины Маркаровой, по мере исчезновения ликвидных земель в ближайшем Подмосковье, пригодных для строительства качественного загородного жилья, интерес застройщиков к стародачным местам будет только расти. "Наиболее вероятным вариантом развития рынка представляется постепенное преобразование стародачных поселков в современные коттеджные комплексы. Этот процесс уже можно наблюдать по некоторым направлениям. В качестве примера можно привести дачный поселок Кутузово, который сейчас перестраивают в коттеджный комплекс "Кутузовская слобода",- говорит Маркарова.
С ней согласен и Мажаров: "Сейчас на рынке преобладает тенденция постепенного перехода к организованной застройке, и предпочтение отдается домам с современной инженерией в поселках с единой архитектурной концепцией".

Живые классики литературы, искусства, науки, бродящие по ухоженным дорожкам; уютные деревянные дачи – «писк моды» ушедшей эпохи, замки из красного кирпича и элегантные коттеджи из финского дерева; участки, сплошь заросшие огромными лесными деревьями, - вот картинки из жизни стародачного поселка. Дача в Валентиновке или Переделкине в советские времена говорила об успехе ее владельца. Впрочем, и сегодня, зачастую, – тоже.

Как поживают стародачные поселки, чем они лучше других, и лучше ли – в разгар дачного сезона разбирался Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru

Такие разные «бывшие» и «новые»
Первое, что бросается в глаза, стоит только появиться в любом из таких поселков – расслоение. Раньше здесь все сплошь были дачи - деревянные дома с большими верандами на приличных участках с лесными деревьями. Теперь это однообразие разбавляют собой новые «выдающиеся» архитектурные сооружения. И отнюдь не «стародачные аборигены» - владельцы новомодной местной недвижимости. Дачи активно перекупали все эти годы, и теперь здесь живут люди очень разного социального уровня. Дом обычного пенсионера, доставшийся по наследству от сановных родителей, может стоять рядом с богатой усадьбой, которую хозяева приобрели совсем недавно.

Новые хозяева стародачных участков порой жалуются: невозможно решать вопросы обустройства. У кого-то есть деньги на прокладку или ремонт дороги, а у кого-то нет. Даже перспектива простенькой спортплощадки для детей уж точно не вызовет энтузиазма у «бывших» – часто это обедневшие, пожилые люди. Разные материальные возможности сейчас и у их детей, у новых поколений наследников советской номенклатуры.

Поэтому подчас «новые жители» рассчитывают только на себя. «Когда я окончательно поняла это, то стало как-то легче, – поделилась своими соображениями интеллигентная бизнесвумэн, купившая дачу в таком месте. – Не надо собирать собрания, предлагать вносить деньги, агитировать, что довольно утомительно и, как правило, безрезультатно. Появились деньги – я отремонтировала дорогу. В конце концов, мне это надо, и я буду ею пользоваться».

Выбор покупателя: аура или место?
Прошло не одно десятилетие, а неповторимый дух этих мест, когда вы буквально кожей ощущаете течение истории каким-то чудом сохранился, «не выветрился». Об особой ауре говорят многие, кто там побывал, в том числе и риэлторы. В компании Paul’s Yard отмечают, что, как правило, дома в стародачных поселках покупают те, кто имеют родственные связи с жителями. И в основном, это интеллигенция.

Впрочем, есть одна немаловажная характеристика, которая обеспечивает интерес к старым дачам: близость к городу в сочетании с качеством места. Такие поселки всегда расположены в густых лесных массивах, вблизи природных или искусственных водоемов, в экологически благоприятных уголках Подмосковья.

Поселки не обременены современной инфраструктурой, но все необходимое для жизни там обычно есть. К плюсам можно отнести и то, что эксплуатационные расходы на дома невысокие. Удобно и транспортное сообщение - дороги, как правило, в поселках еще хорошие, железнодорожные станции довольно близки.

Но в то же время совершенно очевидно, что старые дома в таких поселках обычно - ветхие строения, требующие либо сноса, либо реконструкции. Так что основную цену имеет земля, говорит Алсу Хамидуллина, брокер департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard. А земля эта расположена на Рублево-Успенском, Ново-Рижском, Ильинском направлениях. Хотя и не только там.

Основная ценность - земля
По данным Blackwood, cамые дорогие объекты встречаются на Рублево-Успенском шоссе: стоимость 1 сотки в стародачных поселках на этом направлении в настоящее время может доходить до $250 тыс . (7,8 млн. руб.) Хотя рынок стародачных мест неоднороден, отмечает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.

Сложно выявить среднюю стоимость объекта, поскольку на ценообразование влияют не только стандартные факторы (удаленность от МКАД, направление расположения поселка, площади домов и участков, физическое состояние домовладения), но и индивидуальные характеристики, такие как, например, история дома и места.

Поселок поселку рознь, развивает эту тему Алексей Артемьев, руководитель отдела загородной недвижимости «Калинка-Риэлти». Как и в случае с обычными загородными поселками, главное, что определяет цену в каждом конкретном случае – это географическое положение! Если это престижная Рублевка – цена одна, если это Рязанское шоссе – цена будет уже совсем другой. Сегодня в стародачных поселках типа Валентиновки, Загорянского, Медвежьих

Озер на Щелковском направлении много так называемой точечной застройки, где стоимость коттеджей под отделку может составлять 25-40 млн. руб. А на Николиной Горе только сотка земли сегодня может стоить до 1,5 млн руб. и выше.

Хит-парад: от Рублевки до Егорьевского шоссе
Можно ли сформировать рейтинг стародачных мест в зависимости от их расположения? В компании «Усадьба» видят его примерно таким:

Первое место
- Барвиха, Жуковка, Николина Гора, Петрово-Дальнее (Рублево-Успенское и Ильинское шоссе). Это наиболее престижные и дорогие места. Несмотря на то, что сейчас там появилось много новых коттеджных поселков, основная застройка – это перестроенные старые дачи.

Второе место
- Ватутинки и дачи в соседних поселках на Калужском шоссе.

Третье место
- Валентиновка, Загорянка, Болшево – Ярославское шоссе, «дачи на большой воде».
- Жаворонки, Переделкино, Баковка – Минское шоссе.

Четвертое место
- Малаховка, Кратово – Егорьевское шоссе.

Сюрпризы приобретения
Нельзя сравнивать покупку дома в современном коттеджном поселке и в стародачном месте. Их приобретают с разными целями и задачами. Старая дача подразумевает очень большой объем вложений, и покупатель хорошо это осознает. Зачастую вложения превышают стоимость дома, построенного на новой земле, говорит Надежда Волохова, заместитель генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», отчасти и объясняя этим низкие объемы сделок.

По данным Paul’s Yard, в общем объеме продаж сделки со старыми дачами занимают всего лишь 5%. По всей видимости, это определяется не только высокой ценой, но и некоторыми имеющимися недостатками. Первый - отсутствие охраны. Именно по этой причине новая бизнес-элита в 90-е гг. останавливала свой выбор на строительстве новых домов пусть даже в более скромных местах и дальше от Москвы, но зато в перспективе, обеспеченных охраной территории.

Еще один минус: высокая степень изношенности не только домов, но главное, коммуникаций. Исключение, вносит уточнение Н.Волохова («Усадьба»), - только Рублево-Успенское и Калужское шоссе, где проложены новые коммуникации. Хотя даже там их мощность оставляет желать лучшего. Состояние водопровода, мощность электричества в киловаттах, выделенная на участок, давление в трубе магистрального газа – все это требует пристального изучения перед покупкой участка в стародачном месте.

Что касается общественной инфраструктуры, то с этой точки зрения там все благополучно. В стародачных поселках есть и детские площадки, и рекреационные зоны. Там действительно приятно находиться. Кое-где еще с советских времен сохранились такие старинные объекты, как дома культуры, например, в кооперативе Мозжинка.

Есть примеры и хорошего управления поселками, отмечают в компании «Калинка-Риэлти». Например, РАНИСе, Ватутинках, в ДСК «Советский писатель», ДСК «Академический», Переделкино, и, конечно, на всех госдачах.

Хотя в целом, это не совсем типично. Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» отмечает отсутствие качественного управления наряду с отсутствием охраны и считает это весьма существенным отрицательным фактором.

Разнородны оценки специалистов в отношении юридических рисков при покупке подобной недвижимости. Некоторые отмечают определенный процент неоформленной недвижимости – когда дом и участок существуют на бумаге, выданной первому владельцу дома еще в какие-нибудь далекие 30-40-е гг. Но это редкость, говорят риэлторы. Все-таки стоимость этого товара все хорошо понимают, поэтому в свое время оформили свою недвижимость по всем правилам. В «Усадьбе» же оценивают проблемы юридического оформления этих домов как весьма значительные. Земля выделялась очень давно, и зачастую документы на нее либо просто утрачены, либо было такое количество наследований и дарений, что процесс оформления такой земли на всех направлениях – дело очень трудоемкое, дорогое и затратное по времени, говорит Н.Волохова.

Максимальная скидка – 5%
Алсу Хамидуллина (Paul’s Yard) отмечает: за кризисный период в сегменте стародачных поселков, в отличие от других сегментов загородной недвижимости, серьезных ценовых изменений не произошло. Как собственники дач ставили ценник 100 000 долларов за сотку, так они его и ставят. Они знают, что предложение в этом сегменте ограничено. Максимальная скидка, которая может быть предоставлена при переговорах - 5%.

Зачастую старые дачи реализуются на «закрытых продажах», даже не выходя на рынок - между своими. Особенно это было характерно для докризисного рынка, - дополняет коллегу Мария Литинецкая (Blackwood).

Что будет со старыми дачами?
Сохранятся ли старые дачи, как некий особый вид подмосковной загородной недвижимости? Хотя сегодня близость стародачных мест – рекламная «фишка» для девелоперов, возводящих по соседству, как правило, элитные коттеджные поселки (например «Стольное» вблизи Баковки).

Иные эксперты дают на этот счет довольно пессимистические прогнозы. Например, Алсу Хамидуллина (Paul’s Yard) считает, что, по всей видимости, у дачных поселков нет будущего. Объекты продаются по бешеным ценам, социальный состав жителей серьезно меняется. Такая же ситуация была с Рублево-Успенским шоссе: если раньше на Рублевке жили архитекторы, писатели, ученые, то сейчас это бизнес-элита. Можно предположить, что этот сегмент загородной недвижимости попросту изживет себя.

Однако в ближайшем будущем спрос на стародачные поселки, определенно, сохранится, считает Мария Литинецкая (Blackwood).

Оптимистический нюанс в эту тему Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ»). По его наблюдениям, сегодня коттеджные поселки вышли на второй план по степени популярности у покупателей из-за больших рисков при приобретении (до завершения строительства земля там оформляется в аренду).

И потребитель предпочитает покупать недвижимость, на которую уже есть права собственности – либо земельные участки без подряда или с подрядом в коттеджных поселках, либо те же самые дома в стародачных поселках. А кроме того, отмечает Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса RODEX Group, растет интерес к готовому продукту, к домам, в которые можно сразу въезжать и жить. К старым дачам это тоже имеет отношение.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Вместо итога, еще раз пройдемся по плюсам и минусам старых дач, и уясним для себя, удачной ли окажется такая покупка, и стоит ли расстраиваться, если вы никогда не сможете себе ее позволить.

Плюсы:
+ Близость к Москве; приличная транспортная доступность (рядом с ж/д станциями);
+ Прекрасная природа, лесные деревья непосредственно на участках;
+ Ценная земля;
+ «Аура» места, его история, связанная со знаменитыми дачниками;
+ Как правило, оформленные права собственности;
+ Невысокие коммунальные и эксплуатационные расходы.

Минусы:
- Дороговизна, хозяева цен не снижают в силу ограниченности предложения;
- Ветхие дома, ветхие или маломощные коммуникации, как следствие – серьезные вложения;
- Разнородный социальный состав;
- Отсутствие охраны;
- Как правило, нет управляющей компании .

Примеры предложений домов и участков в стародачных поселках

Поселок	Шоссе	Удаленность от МКАД (км)	Участок (сотки)	Дом	Стоимость	Примечание
Загорянский	Ярославское	16	7,3	часть щитового дома под снос, 68 кв. м.	9 млн. руб.	На участке плодовые и лесные деревья, берёзовый парк, лес-300 м, р.Клязьма-500 м.
Малаховка	Новорязанское	15	10	1/2 доля дома 50 г. постройки	9 млн.руб.	Стародачное место. Лес,озеро – в шаговой доступности. Ж/д станция в 5 минутах ходьбы
Малаховка	Быковское	15	10,8	Жилых построек нет	10,6 млн.руб.	В стародачном месте участок с лесными деревьями, огорожен деревянным забором
Баковка	Минское шоссе	6	17,7	дом 50-го года постройки, 60 кв. м.	10,6 млн.руб	Назначение ИЖС. В старом дачном поселке. Рядом зона отдыха «Переделкино», «Баковский» лесопарк.
Малаховка	Егорьевское	15	16	Жилых построек нет	10,9 млн.руб.	Земельный участок в стародачном месте, с соснами и елями. Земли поселений.
Кратово	Егорьевское	28	28,2 сотки	Годных для проживания построек нет	11,5 млн.руб	В стародачном месте участок с лесными деревьями (сосны, ели), огорожен деревянным забором, освоен. На уч-ке старый дом, хоз. постройки, вырыт котлован под дом.
Кратово	Егорьевское	28	16	3-эт. дом из блоков под чистовую отделку, 273 кв. м.	16,9 млн. руб	Известное стародачное место. Редкий панорамный вид.
Загорянский	Ярославское	16	16,2	2-уровневый кирпичн. коттедж, 215,6 кв. м.	25,5 млн.	Участок с лесными деревьями, ландшафт, дорожки. Дом в «баварском стиле» в стародачном месте. Река-2км, лес.
Баковка, ДСК «Сельско-хозяйственный»	Минское	4	8	4-уровневый дом из бруса, 343 кв.м.	38,4 млн. руб	Стародачное место. 50 лет назад здесь были дачные поселки сотрудников газеты «Правда» и генеральские дачи. Жили министр культуры СССР Екатерина Фурцева, журналист-разведчик Виталий Луи, дирижер Альгис Журайтис, Анастас Микоян.

Наталия Крол

Свидетельство тому - переполненные по выходным электрички, люди с яркими букетами цветов в метро, варенье, которое варилось на зиму в каждом доме. Наверное, отчасти поэтому таким успехом у наших граждан пользовались мексиканские сериалы, в которых присутствовали фазенды и другие атрибуты загородной жизни.

Но была и категория людей, еще в советские времена за особые заслуги получавшая огромные участки в красивейших местах Подмосковья. Так были созданы поселки писателей, академиков, художников, чиновников высокого ранга. В наши дни такие старые дачи - это в основном предложения VIP-класса на рынке недвижимости. Если рассматривать земельный рынок Подмосковья в целом, то участки и дома, расположенные в стародачных местах, вызывают интерес у большинства покупателей. Любой участок или старый домик, находящийся там, - большой подарок для риелтора.

Стародачные места - что это такое?

Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta Estate, дает такое определение: «Стародачными местами принято называть поселки, созданные в 1940-1960 гг. для сезонного или постоянного проживания. Обитателями таких мест традиционно считалась советская элита и представители чиновничьего аппарата. Для большинства загородный дом в те времена казался недосягаемой мечтой. Индивидуальное строительство дачного дома считалось исключительной привилегией номенклатуры и выдающихся личностей, обласканных государством. Строились такие поселки недалеко от столицы, в красивых местах Подмосковья, на лесных участках, рядом с рекой или прудом. Обязательно прокладывались необходимые коммуникации и удобные дороги.

На сегодняшний день в ближайшем Подмосковье насчитывается не более 50 стародачных поселков, что составляет чуть менее 5 % от общего объема рынка загородной недвижимости».

При этом, по мнению Елены Земцовой, само понятие «стародачный поселок» постепенно начинает терять свое первоначальное значение. Спрос на дома в стародачных поселках достаточно высокий.

По мнению Светланы Кондачковой, руководителя направления загородной недвижимости «МИАН - агентство недвижимости», у стародачных мест немало плюсов. «Это, конечно, особая атмосфера обитания, сложившаяся годами инфраструктура (на сегодняшний день несколько устаревшая). Как правило, стародачные места отличает уникальная природа, лесные участки, - говорит она. - Немаловажное значение имеют известные соседи, удобное транспортное сообщение, в том числе сложившиеся общественные маршруты (электрички, автобусы, маршрутные такси). Еще один фактор - довольно недорогое обслуживание дома и уже существующий полный пакет коммуникаций. Все это играет большую роль при покупке дачи, и решение принимается в пользу именно таких поселков. Конечно, на рынке делаются попытки позиционирования некоторых проектов как стародачных. Более того, инвесторы активно осваивают граничащие со стародачными поселками земельные наделы. Однако проводить какие-то аналогии бессмысленно. Создать подобную ауру, формировавшуюся десятилетиями, практически невозможно».

Как считает руководитель департамента загородной недвижимости компании Blackwood Мария Литинецкая, стародачные поселки исторически являются наиболее престижным загородным предложением, так как в советское время они строились для политической, культурной и научной элиты общества. «Именно поэтому дачи должны были находиться в шикарном лесу со своим водоемом, а это именно то, чего хотят и современные покупатели. За участками в таких поселках идет буквально охота, - рассказывает Мария Литинецкая. - Люди месяцами могут ждать появления на рынке хоть какого-нибудь участка, но очень часто не могут приобрести его, поскольку претендентов много, и счастливым обладателем земли оказывается тот, кто заплатил больше. Ситуация с огромным дисбалансом между спросом и предложением неминуемо ведет к росту цен на такого рода объекты».

Где престижно купить «старую дачу»?

«Стародачные места, - рассказывает G2P аналитик загородной недвижимости корпорации „ИНКОМ-Недвижимость“ Иван Воробьев, - это традиционно сложившиеся, стихийно или организованно созданные места отдыха москвичей в ближайшем Подмосковье. Наиболее богато ими Рублево-Успенское шоссе - здесь обладали и до сих пор обладают престижными домами представители творческой интеллигенции высшего сословия и многочисленные государственные чиновники самого высокого ранга. Такие названия, как Ромашково, Барвиха, Жуковка, Ильинское, Горки-2, Усово и, конечно, Николина гора на слуху у большинства россиян».

К наиболее популярным стародачным местам по восточному направлению Жанна Щербакова, директор департамента загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», относит Малаховку, Ильинский, Кратово, Салтыковку, поселок Воровского. «На юге - Расторгуево и Александровка, - отмечает она. - К известным северным поселкам можно причислить Валентиновку, Загорянку, Мамонтовку, Черкизово и другие. Как правило, в этих поселках есть и старые обветшалые дачи, и новые роскошные коттеджи».

Едва ли не самым главным моментом в спросе на жилье в стародачных поселках является их престижность. По словам Жанны Щербаковой, цены на земельные участки в стародачных местах различны в зависимости от направления, инфраструктуры поселка и индивидуальных особенностей участка. «В среднем цена варьируется в диапазоне от 10-20 до 35-80 тыс. долларов за сотку. В будущем рост цен может достигать 15-35 % в год», - считает она.

Спрос не рождает предложения

Несмотря на высокие цены, спрос на недвижимость в стародачных поселках пока только растет.

По словам Жанны Щербаковой, владельцы таких «участков-дач» отнюдь не спешат расставаться со своей собственностью, и лишь материальные затруднения подталкивают их к принятию решения о продаже. «Большинство же ждет максимально высокой цены, так как часто это единственное имущество, с помощью которого внуки могут решить свои финансовые проблемы», - говорит она. Елена Земцова соглашается, что основными причинами продажи являются дорогое содержание и ремонт дома, желание решить жилищные проблемы ближайших родственников или покупка современного коттеджа для постоянного проживания.

По мнению Елены Земцовой, спрос на дома в стародачных поселках все-таки нельзя назвать ажиотажным. «Скорее, это общая тенденция возросшего интереса к загородной недвижимости. На месте старых домов вырастают особняки, которые соседствуют с деревянными постройками прошлого столетия, что в итоге ведет к потере своеобразного колорита, характерного для стародачных поселков. Модернизация, строительство, юридическое оформление „старых“ участков сопряжено с рядом проблем, которые исключены (или упрощены) в современных коттеджных поселках», - говорит Елена Земцова.

Жанна Щербакова выделяет еще одну проблему. «Очень сложно подобрать объект, устраивающий клиента, а продолжительность процедуры оформления участка в собственность, 4-10 месяцев и более, превышает все разумные пределы», - считает она.

Список сложностей может быть продолжен. «Дома были построены давно и абсолютно не соответствуют современным нормам строительства, - говорит Иван Воробьев. - Инфраструктура таких мест тоже не всегда устраивает нынешних покупателей недвижимости, да и близкое соседство с Москвой не всегда является неоспоримым преимуществом при покупке загородного дома». Немаловажным моментом специалисты считают и некоторое запустение, царящее в поселках. Сложно подобрать точное определение этой ситуации, однако ни для кого не секрет, что их инфраструктура очень далека от идеальной. Не налажена уборка мусора, плохое состояние дорог тоже создает проблемы для владельцев машин.

Однако, по мнению многих экспертов, эти недостатки на спрос никак не повлияют. По словам Марии Литинецкой, из-за дефицита предложения популярными становятся практически все стародачные места. Аналогично оценивает ситуацию и Иван Воробьев, который сообщил G2P, что в ближайшем будущем падения спроса на объекты недвижимости в традиционных стародачных местах не произойдет, ни в элитном сегменте, ни в сегментах бизнес- и экономкласса.

Новые коттеджи в «старых» местах

Не за горами время, когда раритетных домов на рынке недвижимости уже не будет. Жанна Щербакова видит выход в предложении домов новой постройки, расположенных в известных местах и новых поселках, которые находятся поблизости от стародачных мест. «Понятно, что невозможно обеспечить всем желающим участок и дом „с историей“. На рынке нашли адекватный ответ - строительство новых поселков в стародачных местах. Единственное существенное отличие стародачных мест от новодачных заключается в отсутствии централизованной застройки (каждый владелец ведет строительство индивидуально, не заботясь об эстетическом облике поселка и мнении соседей) и в устаревших, но недорогих коммуникациях и дорогах. Эта категория загородной недвижимости имеет один, пока не в полной мере задействованный, потенциал рыночного роста. Речь идет о том, что стародачные места хранят свои уникальные истории, самым непосредственным образом связанные с историей России. Дома здесь пока еще не относятся к категории исторических памятников, но в некоторых из них уже созданы дома-музеи известных людей», - говорит Жанна Щербакова.

Тем временем пропасть между спросом и предложением продолжает увеличиваться. «Любой участок, появляющийся на рынке загородной недвижимости, достаточно быстро находит своего покупателя, так как спрос велик. Стародачные участки представляют интерес как для инвесторов, так и для желающих построить загородный дом», - резюмирует Жанна Щербакова.

Строительство ведется такими темпами, что вскоре 50-километровая зона вокруг Москвы превратится во вполне цивилизованный пригород, а стародачные поселки постепенно перестанут быть обособленными.

Сегодня в Подмосковье существует множество новых посёлков, оснащённых по последнему слову техники, с самыми современными домами, охраной и высокими заборами по периметру, но загородная недвижимость в стародачных посёлках совсем не падает в цене. Желающих купить именно такой участок под строительство или вовсе старый «генеральский» дом не становится меньше. АиФ.ru выяснил, что так привлекает покупателей в стародачных местах и сколько сегодня стоит мечта любого советского гражданина.

До начала массового строительства дачных посёлков в 1960-е годы дом за городом был для большинства советских людей недостижимой мечтой. Первое загородное жильё «премиум-класса» (такого термина, конечно же, тогда не существовало) появилось в 20-е годы, когда старые дворянские усадьбы канули в небытие, а новой элите требовались резиденции для отдыха. Советские «элитные» посёлки выполняли сразу несколько функций. Во-первых, такие дачи должны были наглядно показывать советским гражданам и всему миру, что в Стране Советов каждый получает по заслугам. Во-вторых, при помощи самых лучших машин, квартир и дач власти премировали самых достойных. В-третьих, собрав нужных людей в одном месте, за ними было удобнее наблюдать.

Дачи Берии, Ягоды и Молотова

Первые дачи появились у административного аппарата ЦК и были расположены в Бережках, Кратове, Мамонтовке, Сходне, Быково-Удельной, Усове, Успенском, Серебряном Бору и Кунцеве. В этих посёлках было всё для комфортной жизни: магазины, прачечные, медицинские учреждения и многое другое. В основном инфраструктура финансировалась из госбюджета: цены здесь были ниже на 70-90 %, а в год на дачи членов ЦК тратилось около 5 миллионов рублей.

Здание ближней дачи Иосифа Сталина в Кунцево в Москве. Фото: РИА Новости / пресс-служба ФСО России

Как известно, в советские времена частной собственности не существовало, и поэтому дома формально принадлежали не конкретным людям, а организациям. Поэтому дачи довольно часто могли менять своих владельцев: сегодня гражданин жил в хорошем доме в окружении приветливых соседей, а завтра его могли выселить, отправив в места менее уютные. Так, дом репрессированного Ягоды перешёл Молотову , Рудзутака — Жданову , Власа Чубаря — Берии . После расстрела последнего его дачу занял Никита Хрущёв .

Позже дома за городом стали получать учёные, военные, лётчики и деятели культуры. В Подмосковье появилось много новых дач, самыми известными из которых остаются Переделкино и посёлок художников («Сокол»).

Дом-музей поэта Булата Окуджавы в Переделкине. Фото: РИА Новости / Илья Питалев

Писательская Мекка под Москвой

Переделкино было создано по инициативе Максима Горького в 1934 году. За несколько лет было построено 50 домов, которые заняли ключевые для своего времени писатели. В разные годы здесь жили Леонид Леонов , Исаак Бабель , Борис Пастернак , Илья Ильф и Евгений Петров , Николай Заболоцкий , Александр Фадеев , Константин Симонов , Андрей Вознесенский , Булат Окуджава , Белла Ахмадулина и многие другие классики советской литературы. Из этого беглого перечня можно понять, какое огромное значение Переделкино имеет для отечественной литературы XX века.

Вид на Дом-музей Бориса Пастернака в посёлке Переделкино. Фото: РИА Новости / Сергей Субботин

Многие писатели жили и работали здесь многие годы, и между соседями наладились хорошие отношения, что оказывало взаимное влияние на их творчество. Правда, приходилось жить рядом друг с другом и непримиримым врагам. Например, Корней Чуковский перед смертью составил список соседей по Переделкино, которых строго-настрого запретил допускать на свои похороны (в основном — «номенклатурных» советских писателей). Сегодня в Переделкино насчитывается 4 литературных музея, работает Дом творчества писателей, продолжают жить потомки советских классиков.

Дом-музей писателя Корнея Чуковского в Переделкине. Фото: РИА Новости / Илья Питалев

Дача в 500 метрах от метро

Единственным стародачным посёлком в черте МКАД, дошедшим до нас в неизменном виде, является «Сокол», или Посёлок художников. Своим основанием он обязан декрету В. Ленина, который разрешал создавать кооперативы для строительства жилья. Пайщиками стали художники, агрономы, техническая интеллигенция и рабочие. Попасть в кооператив было совсем не просто: стоимость коттеджа составляла около 600 червонцев, что было далеко не всем по карману. Одним из создателей проекта посёлка был Алексей Щусев , который стремился реализовать в нём концепцию «Города-сада» — поселения, которое сочетало бы в себе лучшее от города и деревни. К концу 1920-х годов идея строительства индивидуальных домов была подвергнута критике, однако к тому времени посёлок был уже построен. В 1938 году в 500 метрах от него открылась одноимённая станция метро.

Один из домов жилищного кооператива «Сокол», построенный по проекту архитектора Николая Марковникова. Фото: РИА Новости / Анатолий Лыков

На протяжении последующих лет «Сокол» не раз подвергался опасности: в 1930-е годы у жителей изъяли часть земли, на которой были построены дома для сотрудников НКВД. В 1935 году прямо над посёлком крупнейший самолёт своего времени АНТ-20 столкнулся с истребителем сопровождения. Все пассажиры погибли, а на земле, по счастливому стечению обстоятельств, никто не пострадал. Во время войны в посёлке находилась зенитная батарея, и поэтому он подвергался бомбардировкам. Один из домов был разрушен прямым попаданием фугасного снаряда. С начала 1950-х годов появились попытки сноса посёлка, однако жители смогли отстоять его, и в 1979 году «Сокол» признали памятником градостроительства первых лет советской власти.

В разное время жителями посёлка были Ролан Быков , художник Александр Герасимов , скульптор Файлыш-Крандиевский , писатель Павел Санаев , альпинистка Елена Казакова , химик Иван Тищенко и многие другие представители советской элиты.

Дух времени и холодный расчёт

Не только дух советской эпохи привлекает сегодня в стародачные места новых жильцов. Дело в том, что эти посёлки появлялись на элитных направлениях, в идеальных для отдыха местах, чаще всего в лесной зоне или на берегу реки, и уже тогда находились совсем недалеко от Москвы. Учитывая расширение столицы за последние полвека, сегодня они находятся ещё ближе. Помимо этого, такие дачные поселения обладают сложившейся инфраструктурой, а на участках часто растут высокие деревья, посаженные первыми владельцами дач.

Кроме того, плюсом стародачных мест являются и большие земельные участки, прилегающие к дачам. Если в современных посёлках бизнес-класса придомовая территория довольно-таки мала, то «старые дачи» вполне могут иметь рядом большой, старый сад: «В отличие от обычных граждан, которым полагалось 6 или 8 соток, советская элита получала большие даже по современным меркам участки. Размеры земельного надела варьировались в зависимости от статуса владельца: члены Союза писателей получали участки площадью 25-40 соток, а придомовые участки советских генералов могли доходить до 2-3 га.

Сложным вопросом является классификация посёлков. С одной стороны, находятся они на элитных направлениях, но с другой — по многим параметрам не «дотягивают» до элитного загородного жилья. Так, когда-то роскошные дачи постепенно разрушаются, и далеко не каждый оценит выцветшие обои и пыльные чердаки, скрипящие ступеньки и запах старого дома, за которые ещё и нужно заплатить сотни тысяч долларов.

Часто дачи или участки земли под строительство в таких посёлках покупают те, чья семья когда-то там проживала (снимала дом на лето). Для таких людей дача в посёлке, где прошло детство и юность, является идеей фикс. Но, помимо них, есть и те, кому просто больше нравится такой формат жилья. В первую очередь, к нему питает слабость политическая и творческая элита: режиссёры, политики, сценаристы, актёры.

Генеральские дачи сегодня

Первое, что бросается в глаза, когда прогуливаешься по уютным дорожкам в стародачных посёлках, — их разнородность. Здесь соседствуют друг с другом многоэтажные коттеджи и старые бревенчатые дома. Деревянные изгороди сменяются стальными заборами 5-метровой высоты. Разнородны стали и дачники. О первых владельцах домов и участков напоминает изредка звучная фамилия их теперешних владельцев, но случается это всё реже. Старые «аборигены» таких посёлков — люди, чаще не имеющие большого количества стредств, и поэтому улицы, на которых есть новые дома, асфальтированы много лучше, чем те, где их нет. Коммуникации в старых посёлках чаще всего изношены. Например, по участку может проходить газовая магистраль, к которой строго-настрого запрещено подключаться, потому что прокладывалась она 50 лет назад и рассчитана на отопление курятников, а не на прогрев 40 новых домов площадью больше 200 кв. м.

Попытки населения проложить новые коммуникации натыкаются на определённые сложности: у жильцов, получивших дачи в наследство, может не быть достаточно средств, чтобы на равных участвовать в таком проекте. Социальное расслоение повлияло и на знаменитую атмосферу старых дач. Сегодня запросто, без звонка, к соседу уже не зайдёшь. Старожилы не очень довольны появлением новых жильцов, а новые жильцы не всегда идут на контакт с соседями. К тому же менее обеспеченные собственники предпочитают сдавать свои дома на лето и на зимние каникулы, что не лучшим образом сказывается на тех, кто живёт здесь постоянно.

Даже при наличии денег и большого желания купить дом в стародачном посёлке будет непросто. На рынке совсем немного таких предложений, потому что старожилы крайне неохотно расстаются со своими владениями. Если это всё же происходит, то за таким участком довольно быстро выстраивается очередь, и достаётся он тому, кто заплатил больше. Чревата такая сделка и юридическими казусами: самая распространённая проблема — утеря документов, подтверждающих право наследника на участок, ведь для этого нередко приходится отправляться в муниципальные архивы. Восстановление документов растягивается на долгие месяцы, и не факт, что вопрос решится в пользу наследника.

По данным руководителя офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Цывина , цены на землю в стародачных посёлках начинаются от 20 тысяч долларов за сотку, а полная стоимость объекта определяется индивидуально. В посёлке «Сокол» стоимость дома начинается от 15 млн долларов. В посёлке Переделкино самый дешёвый участок в 6-8 соток стоит, как двухкомнатная квартира в черте МКАД, а цена коттеджа будет начинаться от 850 тысяч долларов. Выставлен в писательском посёлке и участок площадью 1400 соток за 29,4 млн долларов или 1,1 млрд рублей.