Dorim să determinăm independent valoarea de piață curentă a pieselor care rămân din anularea imobilizării și sunt potrivite pentru repararea altor obiecte. Întreprinderea a creat un comision permanent.Vă rog să mă ajutați să întocmesc corect un act de determinare a valorii de piață (text exemplu) cu un exemplu de calcul al valorii de piață.

Actul trebuie să indice:

Data întocmirii;

Membrii comisiei;

Esența, de exemplu, este „comisionul a evaluat valoarea de piață a pieselor care au rămas după anularea activului”;

Descrierea pieselor;

Lista surselor pe baza cărora s-a făcut evaluarea. De exemplu, pe baza datelor privind costul obiectelor similare prezentate în surse precum Avito, „De la mână la mână”, zdanie.info, „Imobiliare comercială la Moscova”, comisia a stabilit că valoarea de piață a „Detalii” a fost 3.025 de ruble.

Exemplu de calcul al valorii de piață:

Gama de prețuri de piață luate din surse precum - Avito, „Hand to Hand”, zdanie.info, „Moscow Commercial Real Estate”:
1. 2950
2. 3100
3. 3150
4. 3200

Determinăm valoarea minimă a intervalului:

Acest indicator este egal cu valoarea minimă a intervalului de preț al pieței.

Valoarea maximă a intervalului:

Media aritmetică a acestor valori este 3025 ((2950 + 3100) : 2).
Acest indicator este egal cu valoarea minimă a intervalului de preț al pieței.

Pentru a determina valoarea maximă a intervalului, contabilul a înmulțit numărul indicatorilor de preț incluși în interval cu un factor de 0,75. Rezultatul este întregul 3 (4 ? 0,75 = 3). Pentru a calcula valoarea maximă a intervalului, contabilul a folosit doi indicatori:

• pret cu seria 1 – 2950 rub./buc;
• pret cu seria 2 – 3100 rub./buc.

  Media aritmetică a acestor valori este 3175 ((3150 + 3200) : 2).
  Acest indicator este egal cu valoarea maximă a intervalului de preț al pieței.

  Astfel, gama de prețuri de piață pentru mărfuri variază de la 3025 ruble/tonă la 3175 ruble/buc. În scopuri fiscale, trebuie să aplicați prețul de 3025 ruble/buc. (valoarea minimă a intervalului de preț).

  Motivație
  

  Cum se determină prețul de piață al bunurilor (lucrări, servicii)

  Conform Codului civil al Federației Ruse, orice tranzacție este considerată compensată, cu excepția cazului în care rezultă altfel din legislație sau acord (clauza 3 din articolul 423 din Codul civil al Federației Ruse). Tranzacția se plătește la prețul stabilit prin acordul părților (clauza 1 a articolului 424 din Codul civil al Federației Ruse). Din punct de vedere al legislației civile, acest preț este recunoscut ca preț de piață. Dacă contractul nu specifică costul tranzacției, acesta se plătește la prețul care se percepe de obicei pentru bunuri similare (lucrări, servicii) în circumstanțe comparabile (clauza 3 a articolului 424 din Codul civil al Federației Ruse).

  Care este prețul de piață

  În legislația fiscală, determinarea prețului de piață depinde dacă tranzacția este recunoscută ca controlată sau nu. Dacă se efectuează o tranzacție între părți neafiliate, atunci, în scopuri fiscale, prețul contractului este recunoscut ca preț de piață (clauza 1 a articolului 105.3 și clauza 1 a articolului 105.14 din Codul fiscal al Federației Ruse). Conformitatea prețurilor utilizate în tranzacții cu nivelul pieței este monitorizată de reprezentanții serviciului fiscal în cadrul controalelor speciale. În timpul efectuării inspecțiilor de rutină, inspectorii pot efectua, de asemenea, un astfel de control dacă calcularea unei anumite taxe necesită utilizarea unui indicator al prețului pieței.

  Prețul contractului aplicat într-o tranzacție controlată este recunoscut ca preț de piață:

  Această procedură decurge din prevederile paragrafelor 8-12 ale articolului 105.3 din Codul fiscal al Federației Ruse.

  Situatie: poate vânzătorul să recunoască drept piață prețuri care sunt fixate în contractele pe termen lung cu cumpărătorii și nu pot fi revizuite. El cumpără bunuri pentru valută și le vinde pentru ruble. Datorită creșterii cursurilor de schimb, prețul real al mărfurilor la momentul vânzării se modifică semnificativ

  Da, se poate, dacă vânzătorul și cumpărătorul nu sunt persoane interdependente, iar tranzacția dintre ei nu se încadrează în categoria celor controlate.

  Cert este că reprezentanții serviciului fiscal verifică aplicarea corectă a prețurilor în tranzacțiile dintre părți afiliate, precum și în tranzacțiile controlate care sunt echivalente cu tranzacțiile dintre părți afiliate. În alte tranzacții, prețul de piață implicit este prețul negociat. Acest lucru decurge direct din prevederile paragrafului 1 al articolului 105.3 și paragrafului 1 al articolului 105.14 din Codul fiscal al Federației Ruse. Prin urmare, dacă o tranzacție între un vânzător și un cumpărător nu este recunoscută ca controlată, prețul aplicat într-o astfel de tranzacție este acceptat pentru impozitare fără ajustare.

  Totuși, dacă părțile la tranzacție sunt persoane interdependente, iar tranzacția însăși se încadrează în categoria tranzacțiilor controlate, atunci serviciul fiscal va verifica dacă prețurile aplicate corespund nivelului pieței.

  În tranzacțiile controlate, prețul implicit al contractului este recunoscut ca preț de piață numai în următoarele cazuri:
  – dacă corespunde nivelului prețurilor reglementate de stat sau este convenit cu Serviciul Federal Antimonopol al Rusiei (ținând cont de caracteristicile specificate în);
  – dacă corespunde prețului determinat de un evaluator independent (în tranzacțiile în care se cere evaluare);
  – dacă este stabilit în conformitate cu acordul de prețuri încheiat cu Serviciul Fiscal Federal al Rusiei;
  - dacă este stabilit în conformitate cu regulile speciale pentru determinarea prețurilor în scopuri fiscale, prevăzute în capitole separate ale părții 2 din Codul fiscal al Federației Ruse. De exemplu, pentru calcularea impozitului pe venit, prețul de piață al valorilor mobiliare este prețul determinat în conformitate cu Codul fiscal al Federației Ruse (scrisoarea Ministerului Finanțelor al Rusiei din 29 august 2012 nr. 03-03-06/1). /436);
  – dacă tranzacția este încheiată pe baza rezultatelor tranzacționării la bursă.

  În alte tranzacții controlate, trebuie justificată conformitatea prețului contractului cu nivelul pieței în scopuri fiscale. Utilizarea prețurilor nerezonabile poate duce la ajustări ale obligațiilor fiscale.

  Acest lucru rezultă din prevederile paragrafelor 8-12 ale articolului 105.3, articolului 105.17 din Codul fiscal al Federației Ruse și este confirmat prin scrisoarea Ministerului Finanțelor al Rusiei din 6 septembrie 2012 nr. 03-01-18/7 -127.

  Principiul de comparare a veniturilor

  Pentru a determina dacă prețul contractului aplicat într-o tranzacție controlată se încadrează la nivelul pieței, trebuie utilizate informații despre tranzacții comparabile care nu implică părți afiliate. Și apoi comparați datele obținute.

  Ca regulă generală, este posibil să se compare tranzacții controlate și comparabile dacă au fost finalizate în aceleași condiții comerciale sau financiare (clauza 2 a articolului 105.5 din Codul fiscal al Federației Ruse). Pentru a determina identitatea sau asemănarea unor astfel de condiții, este necesar să se analizeze (compara) o serie de caracteristici, a căror compoziție este prezentată în tabel. Cu toate acestea, numai informațiile disponibile publicului pot fi utilizate pentru analiză. Utilizarea informațiilor care constituie un secret fiscal sau a informațiilor la care accesul este restricționat din punct de vedere legal este inacceptabilă. Această procedură este prevăzută și în paragraful 3 al articolului 105.6 din Codul fiscal al Federației Ruse.

  Pentru a obține informațiile necesare analizei, puteți utiliza:

  Dacă între sursele denumite organizația nu găsește (nu găsește suficiente) informațiile necesare, atunci poate folosi datele din raportarea contabilă și statistică a altor organizații. Aceste date pot fi obținute din următoarele surse:

  Această procedură este prevăzută de prevederile paragrafelor și ale articolului 105.6 din Codul fiscal al Federației Ruse.

  Metoda prețului de piață comparabil

  Metoda prețurilor de piață comparabile poate fi utilizată:

Fiecare proprietar, cu apariția cazurilor de orice acțiuni cu imobil: în caz de avarie, tranzacții de cumpărare, vânzare, reecontare mijloace fixe, închiriere, întocmire planuri de afaceri și alte cazuri, are nevoie de un raport de evaluare imobiliară. Actul de evaluare a proprietății se calculează prin determinarea valorii exacte de piață, a costului unui apartament, cabană sau casă de țară înainte de o tranzacție imobiliară.

Un expert evaluator redactează un raport de evaluare a proprietății în conformitate cu toate cerințele legislației Federației Ruse privind activitățile de evaluare din Federația Rusă și cu standardele de evaluare dezvoltate în Federația Rusă. Este imperativ ca toate sursele de informații utilizate să fie indicate în raportul de evaluare imobiliară.

În cazul în care trebuie făcută o evaluare a proprietății pentru imobile care au fost avariate de un incendiu, inundație, acțiuni ilegale ale oricărei persoane sau în elemente, atunci expertul evaluator trebuie să ia în considerare toate sursele de informații care indică starea actuală. a proprietatii. În cazul în care apare un litigiu cu privire la problema despăgubirii prejudiciului cauzat, procesul-verbal de evaluare a imobilului va servi drept document probator în instanță.

Un raport de evaluare a proprietății este solicitat de către bancă atunci când solicită un împrumut pentru achiziționarea unui imobil, sau la încheierea sau reînnoirea unui contract de asigurare. În aceste cazuri, raportul de evaluare este un document obligatoriu. Dacă raportul de evaluare a proprietății este întocmit corect, acesta nu mai ridică întrebări sau dispute încurcate între autoritățile financiare, de asigurări sau alte autorități de reglementare.

Mai mult, atât vânzătorii, cât și cumpărătorii de bunuri imobiliare care au fost evaluate de un evaluator independent nu vor avea nicio părere negativă cu privire la valoarea acestei proprietăți. Scopul fiecărui act de evaluare a proprietății este de a determina informații obiective și exacte cu privire la valoarea reală de piață a proprietății evaluate și de a le emite clientului.

Actul de evaluare a proprietății trebuie să respecte în mod necesar toate datele și caracteristicile proprietății care se evaluează în mod corespunzător: adresa și codul poștal, împrumutatul sau proprietarul înregistrat, denumirea zonei în care se află imobilul, localizarea geografică a acestuia, locuitorii sau proprietarii (rezidenți). ).

Trebuie să aibă o evaluare a dreptului de proprietate sau a închirierii proprietății, o definiție a tipului de tranzacție viitoare (transfer de drepturi, cumpărare, împrumut, gaj), adresa împrumutătorului, scopul tranzacției viitoare: vânzare, reparații propuse. , reconstrucție, trebuie indicate sursele datelor utilizate.

Raportul de evaluare a proprietății trebuie să conțină o descriere a zonei în care se află obiectul de evaluare: zonă urbană sau rurală, suburbie. Este necesar să se desemneze limitele zonei și să se dea o descriere descriptivă a acesteia. În actul de evaluare a proprietății, o mare importanță se acordă corespondenței datelor furnizate în documente cu locația actuală a proprietății.

De asemenea, raportul de evaluare trebuie să conțină o descriere detaliată a proprietății. De obicei, aceste date sunt plasate într-un tabel cu prezența elementelor obligatorii în orice caz: o descriere generală a obiectului, un singur obiect sau are clădiri suplimentare, sau este un întreg complex, o indicație obligatorie a numărului de etaje, clarificare din anul de construcție existent sau preconizat.

Actul de evaluare a proprietății oferă descrieri ale tuturor detaliilor obiectului, în special: fundația, descrierea exterioară a acesteia, materialele din care este construit, starea actuală și pereții fundației. Raportul de evaluare imobiliară examinează principalele aspecte ale construcției clădirii: pereți exteriori, acoperișuri, tip de ferestre. Sunt indicate prezența unei terasă, a unei verande și a tipului de acoperiș. Atunci când se utilizează metoda de evaluare comparativă, actul de evaluare a proprietății oferă și o imagine detaliată a descrierii obiectului analog: prezența sau absența acestuia în zona dată, nivelul prețurilor oferite spre vânzare.

Această formă de raport de evaluare este utilizată pentru evaluarea imobilelor care sunt situate separat sau au clădiri suplimentare. Forma care este destinată evaluării bunurilor imobiliare asamblate în fabrică, clădirilor fabricii, atelierelor, apartamentelor și clădirilor de apartamente este ușor diferită. Expertul evaluator poate modifica sfera muncii efectuate folosind cercetări suplimentare.

Apoi actul de evaluare a proprietății capătă o formă ușor extinsă. Cantitatea de muncă implicată în întocmirea unui raport de evaluare a proprietății este asociată cu complexitatea cu care trebuie să se confrunte un expert. Mai mult, declarația de evaluare se caracterizează prin cerințele sale. În acest caz, este necesar să se reflecte valoarea obiectului pe piață, sub rezerva restricțiilor asupra obiectului.

Responsabilitățile evaluatorului includ:

• efectuarea unei examinări vizuale a întregii unități atât în ​​interior, cât și în exterior;
• efectuarea unui sondaj al zonei în care se află instalația;
• efectuarea unui studiu al obiectelor comparate, cel puțin inspectându-le vizual din stradă;
• cercetarea, analiza, studiul tuturor datelor obtinute;
• compararea tuturor informațiilor primite în raportul de evaluare a proprietății, analiza și întocmirea concluziei dumneavoastră.

Un act de evaluare imobiliara este necesar pentru a determina valoarea proprietatii de pe piata cu care intentioneaza sa efectueze orice tranzactie. Clientul acționează ca utilizator al actului. Prețul de piață al unui obiect este prețul cel mai probabil la care obiectul poate fi vândut cel mai profitabil. Se stabilește și o anumită dată de vânzare.

Transferul documentelor de la vânzător către cumpărător trebuie organizat cu respectarea următoarelor condiții:

• disponibilitatea atât a vânzătorului, cât și a cumpărătorului de a finaliza tranzacția;
• conștientizarea deplină a ambelor părți care acționează în propriile interese;
• timp suficient pentru vânzarea pe îndelete a proprietății pe piața liberă;
• alegerea reciprocă a monedei de plată a tranzacției;
• determinarea strictă a prețului obiectului fără asumarea unor concesii.

Este posibil ca cumpărătorul să fie de acord cu un preț mult mai mare decât prețul de piață al proprietății. Apoi, vânzătorul oferă să plătească un avans sau să plătească un depozit sau să plătească costuri suplimentare de tranzacție. Se întâmplă ca prețul de vânzare să fie determinat de prezența mobilierului sau a unor echipamente de uz casnic. Atunci vânzătorul recunoaște de obicei, așa că banca trebuie să cunoască valoarea exactă a valorii de piață a imobilului și nu doar să dețină suma contractului.

Actul de evaluare imobiliara joaca un rol important in toate tranzactiile imobiliare. Și dacă aveți întrebări sau aveți nevoie de sfaturi calificate în această problemă, puteți contacta NP „Federația Experților Criminali”, unde veți fi asistat de profesioniști în domeniul lor.

Evaluarea valorii oricărei proprietăți se încheie cu întocmirea unui raport de evaluare. Raportul de evaluare a proprietății este același atât pentru persoanele juridice, cât și pentru persoanele fizice, iar conținutul acestuia depinde de tipul de proprietate depusă spre evaluare și de scopurile acesteia. Procedura de stabilire a valorii se efectuează în conformitate cu Legea privind activitățile de evaluare din Federația Rusă și alte documente care reglementează activitățile evaluatorului.

Pentru persoanele juridice, actele de evaluare a unor astfel de proprietăți sunt rapoarte de evaluare a activelor fixe de producție:

• se evaluează costul clădirilor și structurilor, comunicațiilor, care sunt în orice fel legate de teren și a căror mișcare este asociată cu producerea unor daune grave;
• se face o evaluare a terenului, amplasarea acestuia, venitul estimat, luând în considerare factorii legați de scopul propus al terenului;
• se estimează costul maşinilor şi al mecanismelor de ridicare. Aceasta ia în considerare datele privind starea tehnică, perioadele de amortizare și costul inițial. Se realizează și o clasificare a mașinilor și mecanismelor aparținând unui anumit tip de transport: rutier, feroviar, aerian etc.;
• se estimează costul echipamentelor: linii tehnologice și de producție, mașini, instrumente etc.;
• se estimează costul stocurilor în depozit de materii prime şi produse finite.

Această procedură ajută la evaluarea eficienței muncii, la determinarea valorii activelor și pasivelor companiei, la luarea de decizii posibile pentru investiții sau alte decizii informate și la determinarea oportunității și perspectivelor de creștere.

Raportul de evaluare a proprietății trebuie să conțină:

• certificat de evaluare;
• datele care caracterizează aceste proceduri (date de începere și de încheiere a evaluării, perioada de valabilitate a raportului);
• informatii despre obiectul evaluarii;
• scopul evenimentului;
• prezentare generală a pieței căreia îi aparține obiectul;
• acte juridice de reglementare conform cărora imobilul a fost evaluat;
• metodele, metodologia și procedurile de evaluare care au fost utilizate;
• concluzii despre valoarea proprietății;
• anexele necesare (copii documente, fotografii, desene, tabele);
• orice informații suplimentare;
• semnătura evaluatorului și sigiliul societății de evaluare.

Actul de evaluare a proprietății unei întreprinderi este un document cu valoare probatorie. Acest raport poate fi solicitat să fie prezentat agențiilor guvernamentale sau unei persoane pentru a dovedi valoarea de piață a oricărei proprietăți. Scopurile procedurii de determinare a costurilor pot fi foarte diferite. Puteți afla mai multe despre ele pe paginile Evaluarea bunurilor mobile și Evaluarea bunurilor imobiliare. Cerințele privind conținutul și executarea actului de evaluare a mijloacelor fixe sau bunurilor sunt stabilite prin standarde de evaluare.

Dacă vorbim despre evaluarea proprietății de stat sau municipale, atunci Legea este supusă aprobării de către șeful autorității de stat sau al guvernului local.

Rapoartele de inspecție executate corespunzător, opiniile experților, rapoartele privind evaluarea bunurilor mobile și imobile, de obicei, nu ridică întrebări și dispute suplimentare între organizațiile de asigurări, financiare și de reglementare. În cazul în care apar litigii cu privire la despăgubirea prejudiciului cauzat, raportul de evaluare a proprietății servește drept probă în instanță.

Un raport de evaluare înseamnă un document care reprezintă o fișă de evaluare întocmită în timpul unui studiu al valorii proprietății. Acest document este încheiat în conformitate cu articolul 12. Legea „Cu privire la evaluare”.

De regulă, un raport de evaluare a proprietății este necesar să fie prezentat autorităților guvernamentale pentru a dovedi că proprietatea impozabilă, precum și proprietatea contribuită la capitalul autorizat, a fost evaluată de un specialist independent.

Evaluatorul este obligat să întocmească un raport de evaluare a proprietății la data la care se va efectua procedura de studiere a valorii.

Conform actelor normative și legale, se stabilesc perioadele de valabilitate ale actului, precum și raportul de evaluare a anumitor proprietăți, inclusiv data evaluării și acordul la data cu clientul.

Procedura de evaluare a proprietatii

Procedura de evaluare se întocmește indiferent de opinia asupra valorii, precum și pe baza unei analize destul de amănunțite a unui anumit obiect.

Specialistii o desfasoara in conformitate cu legislatia in vigoare, procesul de fundamentare si stabilire a valorii obiectului studiat. Uneori o evaluare este obligatorie, de exemplu, atunci când este necesară lichidarea unei companii.

Există și alte motive pentru efectuarea procedurii de evaluare, de exemplu, în scopuri economice, pentru utilizarea corespunzătoare a proprietății și cumpărarea și vânzarea.

Subtilități asociate întocmirii unui raport de evaluare

Actul de evaluare a proprietății, precum și a mijloacelor fixe, este un document care conține principalele rezultate ale valorii proprietății.

Acest document confirmă că aproape toate procedurile referitoare la studiile de cost au fost efectuate în conformitate cu contractul de muncă. Evaluatorii semnează actul, după care se sigilează, precum și cu semnăturile șefului subiectului evaluat.

Standardele naționale stabilesc cerințe pentru proiectarea și conținutul actului și raportului de evaluare a proprietății sau a activelor fixe.

În plus, actul de evaluare și conținutul raportului includ secțiuni care dezvăluie pe deplin utilizarea cadrului de reglementare și legal pentru evaluare și conținutul tuturor procedurilor.

În cazul în care procedura de evaluare pentru întocmirea unui act presupune utilizarea parțială sau integrală a rezultatelor unei evaluări anterioare, atunci raportul trebuie adăugat la actul de evaluare a proprietății.

În consecință, actul de evaluare este aprobat de șeful autorității guvernamentale a guvernului nostru de stat sau local.

Evaluarea proprietății

Evaluarea proprietății este o procedură al cărei scop este indicarea valorii de piață a stocurilor de materiale și de producție.

Această procedură constă în activități de studiu de valori mobiliare, valori imobiliare, active necorporale și vehicule.

Și, de asemenea, alte lucruri:

Evaluarea echipamentelor.În acest caz, se studiază valoarea tuturor bunurilor mobile - mașini, instrumente, dispozitive industriale, instalații tehnologice, complexe tehnice, precum și linii de producție sau articole de uz casnic etc.

Evaluarea proprietății. Persoanele implicate în evaluări studiază valoarea structurilor și clădirilor, inclusiv orice este asociat cu terenul.

Evaluarea vehiculului. Experții studiază costul mașinilor, containerelor, camioanelor și altor echipamente.

Să notăm că vehiculele sunt clasificate în aer, rutier, feroviar, fluvial, maritim și conducte.

În plus, se bazează pe următorii factori: durata de viață, anul de fabricație, starea tehnică, costul inițial.

Evaluarea terenurilor. Se desfășoară adesea cu scopul de a studia valoarea cadastrală și de piață a site-ului, drepturi de închiriere a terenurilor.

Persoanele care efectuează evaluări iau în considerare în detaliu locația, nivelul prețurilor din piață, potențialul zonei, concurența, veniturile așteptate. Sunt luați în considerare și factori specifici care au legătură cu scopul propus al terenului (de exemplu, sol fertil etc.).

Pe baza rezultatelor procedurii se intocmesc un act de evaluare a proprietatii si un raport. Ele descriu rezultatele și esența procedurii suficient de detaliat.

Mai jos este un formular standard și un exemplu de raport de evaluare a proprietății, a căror versiune poate fi descărcată gratuit.