În baza unui contract de închiriere, o parte (beneficiarul chiriei) transferă proprietatea celeilalte părți (plătitorul chiriei), iar plătitorul chiriei se obligă, în schimbul proprietății primite, să plătească chiria beneficiarului în termenele stabilite prin contract. sub forma unei anumite sume de bani sau asigura fonduri pentru intretinerea acesteia sub alta forma .

Conform contractului de rentă, este permisă stabilirea obligației de plată a chiriei pe termen nelimitat (rentă permanentă) sau pe toată viața beneficiarului rentei (rentă viageră). Renta viageră poate fi stabilită pe condițiile de întreținere a vieții unui cetățean dependent.

Contractul de închiriere este supus legalizării notariale, iar un acord care prevede înstrăinarea bunurilor imobile cu plata chiriei este supus înregistrării de stat.

O condiție esențială a unui acord care prevede transferul unei sume de bani sau a altor bunuri mobile contra plății chiriei este o condiție care stabilește obligația plătitorului chiriei de a asigura garanție pentru îndeplinirea obligațiilor sale, de a asigura în favoarea chiriei. al beneficiarului chiriei riscul răspunderii pentru neîndeplinirea sau îndeplinirea necorespunzătoare a acestor obligații.

Contractul de închiriere este real, compensatoriu și obligatoriu unilateral.

Părți: cumpărător de chirie și plătitor de chirie. Ca atare, cetățenii și persoanele juridice pot acționa. În acest caz, doar cetățenii pot fi beneficiari de chirie.

Un contract de rentă este supus notarii, iar un acord care prevede înstrăinarea bunurilor imobile contra plății unei rente este supus înregistrării de stat.

Potrivit art. 586 din Codul civil al Federației Ruse, chiria împovărează un teren, o întreprindere, o clădire, o structură sau un alt imobil transferat pentru plata acesteia. În cazul înstrăinării unui astfel de bun de către plătitorul de chirie, obligațiile sale în baza contractului de închiriere sunt transferate dobânditorului imobilului. Atunci când un teren sau un alt bun imobil este transferat pentru plata chiriei, beneficiarul chiriei, pentru a garanta obligația plătitorului chiriei, dobândește dreptul de gaj asupra acestui imobil.

Tipuri de chirie:

• anuitate permanentă (plătită pe termen nelimitat),
• renta viageră (plătită pentru perioada până la decesul chiriei),
• rentă în condițiile de întreținere a vieții cu persoanele aflate în întreținere.

Legea denumește rentă permanentă (articolul 589 din Codul civil), rentă viageră (596 Cod civil), întreținere pe viață cu o întreținere (articolul 601 din Codul civil).

Doar cetățenii, precum și asociațiile nonprofit, pot fi beneficiari de chirie permanentă, dacă aceasta nu contravine legii și corespunde scopurilor activității lor. Drepturile unui beneficiar de anuitate în temeiul unui contract de anuitate permanentă pot fi transferate persoanelor prin cesiunea unei creanțe și transferate prin moștenire sau prin succesiune la reorganizarea unei persoane juridice, cu excepția cazului în care prin lege sau prin acord se prevede altfel. Chiria permanenta se plateste in bani in suma stabilita prin contract. Un contract de închiriere permanentă poate prevedea plata chiriei prin furnizarea de lucruri, prestarea de lucrări sau prestarea de servicii corespunzătoare valorii sumei bănești a chiriei. Dacă prin contractul de rentă permanentă nu se prevede altfel, cuantumul rentei plătite crește proporțional cu creșterea salariului minim stabilit de lege. În baza unui contract de închiriere, una dintre părți (beneficiarul chiriei) transferă proprietatea celeilalte părți (plătitorul chiriei), iar plătitorul chiriei se obligă, în schimbul proprietății primite, să plătească periodic beneficiarului chiriei sub forma unei anumite sume. de bani sau să furnizeze fonduri pentru întreținerea acestora într-o altă formă (Art. 583 din Codul civil al Federației Ruse).

Renta viageră poate fi stabilită pentru perioada de viață a cetățeanului care transferă proprietatea contra plății chiriei, sau pentru perioada de viață a altui cetățean indicată de acesta. Este permisă constituirea unei rentă viageră în favoarea mai multor cetățeni, ale căror cote în dreptul de a primi rentă sunt considerate egale, dacă nu se prevede altfel prin contractul de rentă viageră. În cazul decesului unuia dintre beneficiarii rentei, cota sa din dreptul de a primi rentă va trece către beneficiarii rentei care i-au supraviețuit, cu excepția cazului în care contractul de rentă viageră prevede altfel și în cazul în care: la decesul ultimului beneficiar al rentei, obligația de plată a rentei încetează. Un acord care stabilește o rentă viageră în favoarea unui cetățean care a decedat până la încheierea contractului este nul. Renta viageră este definită în contract ca fiind suma de bani plătită periodic beneficiarului rentei pe parcursul vieții sale.

Obiectul prezentului acord poate fi orice bun mobil și imobil capabil să participe la circulația civilă. Renta viageră nu se moștenește, nu se transmite prin cesiunea dreptului de creanță.

Legea permite constituirea unei rente viagere în favoarea mai multor cetăţeni, ale căror cote în dreptul de a primi rentă sunt considerate egale, dacă nu se prevede altfel prin contractul de rentă viageră. În cazul decesului unuia dintre beneficiarii rentei, cota sa din dreptul de a primi rentă va trece către beneficiarii rentei care i-au supraviețuit, cu excepția cazului în care contractul de rentă viageră prevede altfel și în cazul în care: la decesul ultimului beneficiar al rentei, obligația de plată a rentei încetează.

Renta viageră se plătește în numerar pe toată durata vieții. Mărimea rentei viagere se referă la unul dintre termenii esențiali ai contractului și, în consecință, trebuie stipulată în mod obligatoriu în acesta. Acesta nu poate fi mai mic decât salariul minim plătit la sfârșitul fiecărei luni calendaristice.

Unul dintre motivele de încetare a obligației de plată a unei rente permanente este decesul beneficiarului acesteia. Pe durata de viață a beneficiarului chiriei, contractul poate fi reziliat prin acordul părților, inclusiv prin acordarea unei despăgubiri, prin reducerea datoriei și, uneori, din inițiativa unilaterală a beneficiarului chiriei.

Legea reglementează separat contractul de întreținere a vieții cu o persoană aflată în întreținere. Conform condițiilor sale, beneficiarul chiriei - un cetățean își transferă casa de locuit, apartamentul, terenul sau alte bunuri imobiliare în proprietatea plătitorului de chirie, care se angajează să asigure întreținerea vieții cu dependența cetățeanului și (sau) a treia persoană (persoanele) indicate de acesta.

Atunci când soluționează un litigiu între părți cu privire la valoarea întreținerii care este sau ar trebui să fie acordată unui cetățean, instanța trebuie să se ghideze după principiile bunei-credințe și al rezonabilității. Un acord privind întreținerea vieții cu o persoană aflată în întreținere poate prevedea posibilitatea înlocuirii asigurării întreținerii cu o întreținere în natură cu plata unor plăți periodice în bani pe durata vieții unui cetățean. Plătitorul de chirie are anumite drepturi și obligații, în special, are dreptul de a înstrăina, gaj sau greva în alt mod bunul imobil ce i-a fost transferat ca garanție pentru întreținerea vieții, dar numai cu acordul prealabil al beneficiarului chiriei; este obligat sa ia masurile necesare pentru a se asigura ca pe perioada asigurarii suportului vital cu o persoana aflata in intretinere, folosirea bunului mentionat sa nu conduca la scaderea valorii acestui bun.

Obligația de întreținere a vieții cu o întreținere încetează cu decesul beneficiarului rentei.

În cazul încălcării substanțiale de către plătitorul rentei a obligațiilor sale, beneficiarul rentei are dreptul de a cere restituirea bunului imobil cedat ca garanție pentru întreținerea vieții sau plata prețului de răscumpărare către acesta. . În acest caz, plătitorul chiriei nu este în drept să ceară despăgubiri pentru cheltuielile efectuate în legătură cu întreținerea beneficiarului chiriei. Obligația de a asigura întreținerea unei persoane aflate în întreținere poate include asigurarea nevoilor de locuință, hrană și îmbrăcăminte, iar dacă acest lucru este impus de starea de sănătate a unui cetățean, îngrijirea și îngrijirea acestuia. Contractul poate prevedea plata de către plătitor a chiriei pentru serviciile rituale.

Contractul trebuie să definească costul întregii sume de întreținere cu o persoană aflată în întreținere. În același timp, costul total al conținutului pe lună nu poate fi mai mic de două salarii minime. Acordul poate prevedea posibilitatea înlocuirii prestării de întreținere în natură cu plata unor plăți periodice în bani pe durata vieții cetățeanului. Plătitorul trebuie să asigure starea corespunzătoare a bunului furnizat.

Obligația de întreținere a vieții cu o întreținere încetează cu decesul beneficiarului rentei. În cazul încălcării materiale de către plătitorul chiriei a obligațiilor sale, beneficiarul chiriei are dreptul de a cere restituirea bunului imobil cedat ca garanție pentru întreținerea vieții sau plata prețului de răscumpărare către acesta la data de conditiile stabilite de lege. În acest caz, plătitorul chiriei nu este în drept să ceară despăgubiri pentru cheltuielile efectuate în legătură cu întreținerea beneficiarului chiriei.

Contract de rentă- acesta este un acord conform căruia o parte (beneficiarul chiriei) transferă proprietatea asupra proprietății celeilalte părți (plătitorul chiriei).

Totodată, plătitorul de chirie se obligă, în schimbul proprietății primite, să plătească periodic beneficiarului chiriei o anumită sumă de bani (plăți de chirie) sau să cheltuiască banii pentru întreținerea beneficiarului sub altă formă (de exemplu , plătesc facturile la utilități, cumpără alimente, asigură îngrijire socială și casnică etc.).

Tipuri de contracte de rentă

În practică, se disting următoarele tipuri de contracte de închiriere:

Contract de inchiriere permanent

Contract de rentă viageră

Contract de intretinere a vietii cu o persoana aflata in intretinere.

Părți la contractul de închiriere

Părțile din contractul de rentă sunt destinatarul rentei - creditorul de închiriere și plătitorul de rentă - debitorul de închiriere.

creditor de închiriere

Un creditor de închiriere este o persoană care își transferă proprietatea în proprietatea unei alte persoane (debitorul chiriei) pentru a primi venituri (chirie) pe o perioadă lungă de timp. În acest caz, beneficiarul chiriei poate fi organizații non-profit (în baza unui contract de închiriere permanentă), precum și persoane fizice (în temeiul unui contract permanent sau de rentă viageră, în baza unui contract de întreținere a vieții cu o persoană aflată în întreținere). Rețineți că organizațiile comerciale nu pot acționa ca beneficiari ai chiriei.

debitor în chirie

Un debitor cu chirie este o persoană care își asumă o obligație în schimbul proprietății primite în proprietate de a plăti venituri (chirie) unui creditor de chirie pe o perioadă lungă de timp.

Plătitorii de chirie pot fi orice persoană fizică și juridică.

Obiectul contractului de închiriere

Obiectul contractului de închiriere este doar proprietatea individual definită, care se află pe dreptul de proprietate.

Astfel de bunuri sunt bunuri mobile și imobile, numerar și titluri de valoare.

Astfel, drepturile de proprietate, inclusiv cele în numerar și alte drepturi de creanță, titlurile de valoare înregistrate în cont, precum și lucrările și serviciile, informațiile, drepturile exclusive și beneficiile personale necorporale, nu pot face obiectul unui contract de rentă.

plăți de chirie

Ca regulă generală, un contract de rentă se plătește, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin acordul părților.

Tipuri de plată a chiriei

În practică, se pot distinge următoarele plăți de închiriere:

Numerar, sau egal în valoare: furnizarea de lucruri, prestarea de muncă sau prestarea de servicii - într-un contract de închiriere permanent.

Numai numerar într-un contract de rentă viageră.

Numerar, sau dependență, adică întreținere și îngrijire: furnizarea de locuințe, medicamente, îmbrăcăminte, alimente etc. - într-un acord de întreținere pe viață cu o persoană aflată în întreținere.

Forma de furnizare a plăților de chirie

Forma de furnizare a plăților de chirie este prescrisă în acordul părților și poate fi combinată (de exemplu, o parte din chirie este plătită în numerar, iar cealaltă parte a chiriei constă în prestarea de servicii).

Pentru a proteja interesele creditorului de închiriere, legislația poate stabili o sumă minimă de anuitate permanentă și perpetuă, precum și să determine valoarea minimă a sumei totale de întreținere la o persoană aflată în întreținere.

Legea prevede și o majorare obligatorie a cuantumului chiriei proporțional cu majorarea minimului de existență.

Momentul apariției dreptului la plăți de chirie

Dreptul de a primi plăți de chirie ia naștere de la creditorul chiriei numai după transferul proprietății sale către debitorul chiriei în scopul plății chiriei. Din același moment ia naștere obligația de a plăti chirii în favoarea creditorului chiriei de la debitorul chiriei.

Obligația de plată a chiriei este una continuă, întrucât contractul este pe durata de viață a beneficiarului chiriei sau pe termen nedeterminat și este supus executării în mod continuu. Prin urmare, legislația actuală stabilește o serie de reguli privind forma și modalitățile de asigurare a îndeplinirii obligației de plată a chiriei.

Rețineți că în caz de întârziere a plății chiriei, plătitorul de chirie (debitorul chiriei) este obligat să plătească dobândă beneficiarului chiriei (creditorul chiriei). În acest caz, cuantumul dobânzii este stabilit prin lege sau contract.

Termenul contractului de închiriere

Renta viageră poate fi stabilită pentru perioada de viață a cetățeanului care transferă proprietatea contra plății chiriei, sau pentru perioada de viață a altui cetățean indicată de acesta.

Se stabilește o anuitate permanentă pe perioadă nedeterminată.

Forma unui contract de rentă

Contractul de închiriere trebuie încheiat în scris și legalizat.

Dacă acordul prevede înstrăinarea bunurilor imobile contra plății chiriei, atunci un astfel de contract de rentă este supus înregistrării de stat obligatorii.

În cazul în care părțile încalcă cerințele de legalizare a contractului de închiriere, contractul de închiriere va fi considerat nul (nul). Dacă un acord privind transferul de bunuri imobiliare închiriate este legalizat, dar nu trece de înregistrarea de stat, atunci un astfel de contract de rentă va fi considerat neîncheiat.

Condiții esențiale ale contractului de închiriere

Condițiile esențiale ale contractului de rentă depind, în primul rând, de tipul contractului de rentă. O condiție esențială comună tuturor tipurilor de contract de rentă este, în primul rând, obiectul acestuia. Orice proprietate poate fi transferată sub plata rentei permanente și viageră. Numai bunurile imobile fac obiectul unui contract de întreținere a vieții cu o întreținere. În al doilea rând, obligația debitorului închirierii de a asigura interesele creditorului închirierii este unul dintre condițiile esențiale ale contractului de rentă.

Protejarea intereselor creditorului de închiriere

Modalitățile de a proteja interesele creditorului de închiriere diferă în funcție de tipul de proprietate transferată.

1. Dacă bunurile mobile sunt transferate contra plății chiriei, atunci pot fi utilizate ca astfel de fonduri următoarele:

Modalități de asigurare a îndeplinirii obligațiilor de plată a chiriei: reținere, cauțiune;

Asigurare de risc de răspundere civilă pentru neîndeplinirea sau îndeplinirea necorespunzătoare a obligației de plată a chiriei în favoarea creditorului chiriei.

2. Dacă imobilul este transferat contra plății chiriei, atunci un gaj (ipotecă) este folosit ca măsură de siguranță.

Trebuie menționat că neîndeplinirea de către debitorul închirierii în mod corespunzător a tuturor condițiilor contractului conferă creditorului închiriere dreptul de a rezilia contractul și de a cere despăgubiri pentru pierderile suferite.

Mai aveți întrebări despre contabilitate și taxe? Întrebați-i pe forumul de contabilitate.

Contract de rentă: detalii pentru un contabil

• Cum să transferați proprietatea rudelor apropiate fără pierderi

  Viață în apartament. În contractul de închiriere, trebuie să prescrii toate condițiile: dimensiunea .... În plus, un apartament primit în baza unui contract de închiriere este considerat proprietate comună a soților, respectiv ... secțiune în timpul unui divorț. Și ultimul lucru: contractul de închiriere împovărează întotdeauna apartamentul. În cazul în care... contractul este transferat dobânditorului proprietății. Contractul de închiriere trebuie să fie certificat de un notar și...

• Tranzacții imobiliare

  Întreținere pe viață cu o persoană dependentă. Conform unui contract de rentă, proprietarul transferă către o altă persoană la... sau gratuit. O condiție obligatorie pentru încheierea unui contract de închiriere, al cărui obiect este un imobil, este ... plătitorul chiriei, obligațiile sale din contractul de închiriere se transferă dobânditorului imobilului. Când ... apărute în legătură cu încălcarea contractului de rentă. O persoană care achiziționează un imobil grevat cu închiriere...

• Inchiriere: reglementare legala, contabilitate si fiscalitate

  Instituțiile în achiziționarea unui apartament în temeiul unui contract de închiriere sunt reflectate gratuit de următoarele obligații contabile în temeiul unui contract de închiriere Acumularea sumei plăților lunare de închiriere conform unui contract de închiriere 2 ... costul proprietății amortizabile primite conform unui contract de închiriere nu este prevăzut. Vom folosi provizioanele ... de către contribuabilul imobilizării în mod gratuit (în conformitate cu contractul de închiriere gratuit) se estimează la ... costul apartamentului primit în baza contractului de închiriere gratuit este luat în considerare cont de către instituție atunci când...

• Înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta

  Proprietatea (articolul 582 din Codul civil al Federației Ruse); contract de inchiriere cu transfer de imobil cu plata...

• Răspunderea pentru încălcarea legislației Federației Ruse cu privire la publicitate
• Revizuirea modificărilor legislative din noiembrie 2014

  Proprietatea a fost primită prin privatizare, în baza unui contract de închiriere. In rest, minimul...

• Raționalizarea costurilor de publicitate
• Tranzacții imobiliare comerciale în 2019

  G. asupra proprietății primite în baza unei chirie, privatizare, moștenire, acord de donație de la un membru...

• Care impozite pe proprietăți imobiliare trebuie plătite înainte de 1 decembrie a anului curent și care în următorul

  Ca urmare a privatizării sau în baza unui contract de rentă cu o persoană aflată în întreținere. Si in rest...

• Cu privire la impozitarea impozitului pe venitul persoanelor fizice pe veniturile primite în baza unui contract de rentă

  Din vânzarea proprietății transferate în temeiul unui contract de rentă, deoarece plata acestora se face pe termen nedeterminat... și plățile lunare plătite în baza contractelor de rentă cu întreținere pe viață, trimite o copie... Federației (denumită în continuare Codul civil) în temeiul unui contract de rentă, una dintre părți (beneficiarul chiriei) transferă ...) a treia persoană (persoanele) indicate de acesta. Un contract de rentă este o proprietate independentă, având propriile caracteristici... proprietate. În același timp, un semn specific al unui acord de rentă într-o serie de alte acorduri care vizează ...

• Transferul locuinței în baza unui contract de închiriere implică plata impozitului pe venitul personal

  De către o persoană în calitate de chiriaș în temeiul unui contract de rentă cu întreținere pe viață și ... care primește plăți de chirie în temeiul unui contract de rentă cu întreținere pe viață și ... (denumit în continuare Codul civil), în temeiul unui contract de rentă, una dintre părți (beneficiarul rentei) transferă ..., care în cazul în care contractul de rentă prevede transferul proprietății contra cost... esența contractului de rentă. Astfel, regulile contractelor de vânzare se aplică în contractul de închiriere ... proprietatea contra cost se realizează în baza contractului de închiriere, și nu a contractului de cumpărare ...

• În scopul impozitului pe venitul personal, transferul de proprietate în baza unui contract de închiriere nu este echivalat cu o vânzare

  Impozitarea impozitului pe venitul persoanelor fizice asupra veniturilor încasate în cadrul unui contract de rentă cu întreținere pe viață cu o persoană aflată în întreținere ... . Se are în vedere situația atunci când, în baza unui contract de rentă, plătitorul acestuia plătește beneficiarului o sumă forfetară ... . Oficiul a subliniat că o trăsătură specifică a contractului de rentă dintr-o serie de alte acorduri vizează... caracter de schimb (nu echivalent). Părțile la contractul de rentă la momentul încheierii acestuia nu ... din vânzarea proprietății transferate în baza contractelor de rentă. Drept urmare, normele Codului Fiscal privind...

• Medvedev a legat cuantumul chiriei, pensiei alimentare și despăgubirilor pentru victime de nivelul de subzistență

  Minimul de existență pentru plăți în baza contractelor de închiriere, obligații de întreținere și...

• Băncilor li s-a spus cum să controleze tranzacțiile imobiliare

  Mai puțin de un an, cu drept de cumpărare; contract de închiriere; Contract de donație de bunuri imobiliare, acțiuni...

• Care va fi impozitul pe venitul persoanelor fizice dacă cota moștenită din apartament se vinde după trei ani

  Ca urmare a privatizării sau în baza unui contract de închiriere. Astfel, dacă o cotă în...

Ministerul Afacerilor Interne al Federației Ruse

INSTITUȚIE DE ÎNVĂȚĂMÂNT FEDERALĂ DE STAT
ÎNVĂŢĂMÂNT PROFESIONAL SUPERIOR
INSTITUTUL JURIDIC SARATOV

Facultatea de Drept

Departamentul de drept civil și procedură

Lucrări de curs

la disciplina „Drept civil”

pe subiect " Contractul de rentă și tipurile acestuia»

Efectuat: _______

________________________

(Numele complet al ascultătorului, cursul, numărul grupului)

Consilier științific:_______

___________________________

(gradul academic, titlul academic, funcția, numele complet)

_____________________________________________

(decizia de admitere în apărare, data admiterii)

Saratov 2008

Introducere………………………………………………………………. 3-4 pagini

Capitolul I. Conceptul de contract de rentă și semnificația acestuia…………………….5str.

1.1. Caracteristicile de drept civil și caracteristicile contractului de rentă………………………………………………………………….5-11str.

1.2. Elemente ale unui contract de rentă……………………………..12-16 pp.

Capitolul II. Tipuri separate de contract de rentă……….………………….17str.

2.1. Contract de închiriere permanentă……………………………..17-20 pp.

2.2. Contract de rentă viageră…………………………21-22 pp.

2.3. Contract de intretinere viata cu persoana aflata in intretinere ...... 23-25str.

Concluzie…………………………………………………………………26-37 pagini

Lista literaturii utilizate……………………………….28-29 pp.

Aplicație.

Introducere.

Cuvântul „chirie” în limba modernă are două semnificații: în primul rând, este un anumit venit din capital, proprietate sau teren care nu necesită activitate antreprenorială din partea beneficiarilor săi și, în al doilea rând, este o anumită sumă anuală plătită de societatea de asigurări pentru asiguratul .

Acest termen a fost folosit până de curând în principal ca concept economic. Odată cu adoptarea Codului civil, raporturile desemnate prin acest termen au căpătat și un caracter juridic. Prin urmare, chiria ar trebui să fie distinsă ca categorie economică și ca concept juridic. Ca concept juridic, acest termen este folosit într-un sens mai restrâns și se identifică în esență cu un contract de rentă, însemnând astfel doar o singură semnificație a acestui cuvânt - venit care nu are legătură cu activitatea de întreprinzător.

În vremea noastră, chiria a devenit o modalitate de a „schimba un apartament cu o bătrânețe sigură”. Persoane în vârstă, pentru care pensia acordată de stat nu a putut deveni în cele din urmă sursă. Nu îndrăznește să vândă un apartament în oraș și să se mute în suburbii, astfel încât diferența de preț a imobiliare urbane și suburbane ar putea trăi timp de câțiva ani, proprietarii de bunuri imobiliare.

În plus, familiile tinere care nu își pot cumpăra propriile locuințe separate, dar sunt gata să ofere asistență materială și de altă natură proprietarilor de case, devin și ele părți la contracte de închiriere.

Contractul de închiriere este benefic pentru ambele părți la tranzacție, deoarece proprietarul locuinței primește remunerație materială și alte asistențe de la plătitorul de chirie, iar plătitorul de chirie primește imobil cu o plată în rate și uneori cu întârziere la mutare.

Chiria în Rusia este, de asemenea, una dintre modalitățile destul de „conveniente” de a rezolva problema transferului imobiliar prin moștenire. Acest lucru se datorează faptului că la întocmirea unui contract de închiriere, „moștenitorul” va trebui să plătească notarului 0,5% din valoarea contabilă a apartamentului, în plus, dacă înregistrați proprietatea ca moștenire, impozitele vor depăși 3% .

În știința dreptului civil, instituirea unui contract de rentă în ansamblu nu a fost încă supusă unui studiu detaliat. Prin urmare, în prezent, relațiile de închiriere necesită un studiu cuprinzător la un nou nivel, ținând cont de practica aplicării celei mai recente legislații privind un contract de rentă. Multe aspecte ale contractului, într-un număr de cazuri, trebuie dezvoltate și îmbunătățite, în justificare științifică.

obiect cercetările din această lucrare sunt relaţiile sociale care se dezvoltă ca urmare a încheierii unui contract de rentă.

Subiect studiile sunt normele relevante ale legislației civile actuale, cuprinse în principal în Codul civil al Federației Ruse.

Ţintă Scopul acestui studiu este acela de a, pe baza legislației în vigoare, a opiniilor care s-au dezvoltat în literatura teoretică, de a analiza reglementarea juridică a raporturilor de închiriere și de a identifica esența și specificul unui contract de închiriere permanent.

În prezent, contractul de închiriere nu este un acord larg aplicabil în practică.

Aplicarea contractului provoacă diverse feluri de dificultăți din cauza incertitudinii conținutului unor norme din Codul civil. Noutatea acestei structuri contractuale dă naștere la o serie de probleme, atât științifice, cât și aplicative.

Pentru a atinge acest obiectiv, urmează sarcini:

1. Analizați conceptul de chirie și relații de chirie.

2. Să studieze drepturile și obligațiile părților la contractul de închiriere permanentă.

3. Luați în considerare conținutul contractului de închiriere permanentă.

4. Arătați responsabilitatea părților în baza contractului de închiriere permanentă.

5. Cercetează procedura de reziliere a contractului și recunoașterea acestuia ca nevalabil.

Capitoleu. Conceptul de contract de rentă și semnificația acestuia.

1.1 Caracteristicile de drept civil și caracteristicile contractului de rentă.

Închiriere (germană -chirie, fr.-rente, din lat.-reddita- dat) ca categorie economică se înțelege orice venit regulat din capital, proprietăți sau terenuri care nu necesită activitate antreprenorială din partea beneficiarilor săi.

Tipuri de chirie:

1. permanent - plătit pe termen nelimitat;

2. lifetime - plătit pe toată durata de viață a destinatarului;

Chiria se referă la un grup de instituții de drept civil asociate cu înstrăinarea (contra cost sau gratuit) a proprietății, care asigură un venit garantat regulat primit de o persoană în schimbul înstrăinării proprietății, asociat cu riscul și incertitudinea mărimea chiriei datorată duratei de plată a chiriei.

Codul civil al Federației Ruse conține cap. 33 „Chiria și întreținerea vieții cu persoanele aflate în întreținere”. Denumirea sa ne permite să concluzionam că legiuitorul recunoaște ca fiind independent fiecare dintre tratatele indicate în titlul capitolului. Între timp, în acest caz, se realizează cel mai comun principiu pentru Codul civil: indiferent de denumirea acestuia, capitolul corespunzător din Sec. IV din Cod sub forma unei reguli generale este dedicată unui anumit tip contractual. În ceea ce privește Ch. 33 astfel este contractul de rentă, ceea ce înseamnă că contractul de întreținere a vieții cu o întreținere este doar varietatea acestuia.

De un contract de rentă o parte (beneficiarul chiriei) transferă proprietatea celeilalte părți (plătitorul chiriei), iar plătitorul chiriei se obligă, în schimbul proprietății primite, să plătească periodic chiria beneficiarului sub forma unei anumite sume de bani sau să furnizeze fonduri pentru menținerea acestuia sub altă formă.

Regulile privind închirierea sunt cuprinse în mod exhaustiv în capitolul 33 din Codul civil; Nu există alte acte legislative privind acest acord. În același timp, atunci când proprietatea este transferată în temeiul unui contract de închiriere contra cost, regulile privind vânzarea și cumpărarea se aplică relațiilor părților, iar dacă proprietatea este transferată gratuit, regulile privind acordul de donație, deoarece altfel este nu este stabilit la capitolul 33 privind chiria și nu contravine esenței prezentului contract. În plus, regulile generale privind tranzacțiile și obligațiile sunt aplicabile contractului de închiriere, dacă aceste reguli nu contravin scopului și caracteristicilor relației de închiriere. În special, este posibil să se recunoască contractul de rentă ca invalid din cauza fraudei sau amăgirii, precum și aplicarea către participanții la rentă a regulii privind răspunderea pentru pierderile cauzate de încălcarea condițiilor contractului de rentă.

Un contract de rentă este o instituție relativ nouă a dreptului civil intern. În legislația anterioară, predecesorul acestuia a fost contractul de vânzare a unui imobil de locuit în stare de întreținere de viață, decontat pe scurt prin contractul de vânzare. Tranziția către piață a creat condițiile pentru o aplicare mai largă a contractului de închiriere și a primit o reglementare detaliată în Codul civil și statutul unui tip contractual independent, care are o serie de varietăți.

Contractul de închiriere aparține grupului de contracte care prevăd înstrăinarea proprietății, iar pe această bază se aseamănă cu contractele de vânzare, schimb, donație. Cu toate acestea, este un tip de contract independent. Un contract de rentă diferă de un acord de donație prin faptul că o persoană care a înstrăinat proprietăți în proprietatea altuia are dreptul de a cere furnizarea de contra-satisfacție - venit din chirie. Contractul de închiriere se deosebește de contractele de vânzare și schimb prin natura contraprestației acordate beneficiarului chiriei pentru bunul înstrăinat de acesta. În cadrul unui contract de vânzare, cumpărătorul plătește un anumit preț pentru bunuri (inclusiv cele vândute cu un plan de rate). În mod similar, în cadrul unui acord de schimb, înstrăinarea reciprocă a mărfurilor de către părți se realizează pentru o anumită despăgubire, preestimată. Conform unui contract de rentă, valoarea plăților de rentă datorate beneficiarului este nedeterminată, deoarece obligația de a plăti rentă este valabilă fie pe termen nedeterminat (rentă permanentă), fie pe toată durata de viață a beneficiarului (rentă pe viață). Prin urmare, contractul de rentă aparține grupului de contracte aleatorii (de risc). Elementul de risc asumat de fiecare dintre părți constă în probabilitatea ca „fie una, fie cealaltă contraparte să primească de fapt o contrapartidă mai mică decât a oferit el însuși”.

Un contract de rentă este un acord independent, dar în legătură cu acesta, este posibil să se aplice în mod subsidiar regulile privind contractele de vânzare și donație. Acest lucru se explică prin faptul că, teoretic și practic, înstrăinarea proprietății cu plata chiriei se poate realiza în două moduri. Proprietatea care este înstrăinată cu plata chiriei poate fi transferată de către beneficiarul chiriei în proprietatea plătitorului de chirie contra cost sau gratuit. În virtutea prevederilor paragrafului 2 al articolului 585 din Codul civil al Federației Ruse, în cazul în care contractul de închiriere prevede transferul proprietății contra cost, regulile privind vânzarea și cumpărarea se aplică relațiilor dintre părțile cu privire la transfer și plată, iar dacă o astfel de proprietate este transferată gratuit, se aplică regulile privind acordul de donație (Capitolul 32 din Codul civil al Federației Ruse), deoarece altfel nu este stabilit de regulile capitolului. 33 din Codul civil al Federației Ruse și acest lucru nu contrazice esența contractului de închiriere. Cerințele paragrafului 2 al articolului 585 din Codul civil al Federației Ruse trebuie avute în vedere atunci când se decide asupra realității sau consensualității unui acord de rentă.

Contractul de închiriere este, desigur, real la transferul (înstrăinarea) bunurilor mobile contra plății chiriei către proprietatea plătitorului de chirie cu titlu gratuit, întrucât în ​​aceste cazuri normele cap. 32 din Codul civil al Federației Ruse privind acordul de donație.

Contractul de închiriere este consensual când trecerea bunurilor mobile în proprietatea plătitorului de chirie se efectuează contra cost. În aceste cazuri, normele din Ch. 30 din Codul civil al Federației Ruse privind contractul de vânzare. De aceea, plătitorul chiriei, în cazul refuzului beneficiarului chiriei de a transfera în proprietate bunurile mobile specificate în contract, contra plății chiriei, are dreptul de a pretinde de la beneficiarul chiriei îndeplinirea obligației de a transfera această proprietate și, la transferul proprietății de calitate inadecvată contra plății chiriei, să ceară aplicarea consecințelor prevăzute la Art. .475 din Codul civil al Federației Ruse etc.

Contractul de închiriere este rambursabil. Acest lucru se manifestă prin necesitatea plătitorului de a furniza chiria beneficiarului său a plăților de chirie (chirie, venituri din chirie) în schimbul proprietății primite în proprietate. Dreptul de a primi plăți de chirie (chirie, venituri din chirie) ia naștere de la beneficiarul chiriei numai după transferul proprietății pentru plata chiriei. În consecință, din același moment ia naștere și obligația de a plăti chiria de la plătitorul de chirie. Plățile chiriei pot fi efectuate sub formă de plăți în numerar, precum și sub forma asigurării unei dependențe, care include asigurarea de locuințe, hrană, îmbrăcăminte etc. Legea poate stabili un cuantum minim al unei rente viagere și o valoare minimă a sumei totale a întreținerii dependente. Scopul unor astfel de prevederi ale legii este acela de a proteja interesele creditorului de chirie și de a stabili criterii obiective de delimitare a tranzacțiilor de chirie simulate care acoperă alte tranzacții. Indiferent de formă, toate plățile de închiriere trebuie să aibă o valoare monetară echivalentă.

Condițiile esențiale ale contractului de închiriere sunt:

1. a) fie constituie garanție pentru îndeplinirea obligațiilor sale de plată a chiriei (însemnând orice modalități prevăzute de lege sau un acord de asigurare a îndeplinirii obligațiilor - gaj, reținerea bunurilor debitorului, fidejusor, garanție bancară, depozit etc.) .;

b) sau asigură, în conformitate cu regulile articolului 932 din Codul civil al Federației Ruse, în favoarea beneficiarului chiriei, riscul răspunderii pentru neîndeplinirea sau îndeplinirea necorespunzătoare de către plătitorul chiriei obligațiilor către Plătește. În cazul în care plătitorul de chirie nu își îndeplinește aceste obligații, precum și în cazul pierderii securității sau al deteriorării condițiilor acesteia din cauza unor circumstanțe pentru care beneficiarul chiriei nu este responsabil, beneficiarul chiriei are dreptul de a rezilia contractul de închiriere și de a cere despăgubiri. pentru pierderile cauzate de rezilierea contractului.

2. O condiție esențială care determină tipul contractului de rentă este durata acestuia. El împarte chiria în tipuri separate.

Cu cazurile de transfer a unui teren sau a altor bunuri imobiliare pentru plata chiriei, legea leagă și alte forme și modalități importante de asigurare a îndeplinirii obligațiilor de plată a chiriei.

Atunci când un teren sau un alt bun imobil este transferat pentru plata chiriei, beneficiarul chiriei, în vederea asigurării obligațiilor plătitorului chiriei, dobândește dreptul de gaj asupra acestui imobil. Rezultă din aceasta că înstrăinarea bunurilor imobile împovărate cu chirie către un nou dobânditor este posibilă numai cu acordul beneficiarului plăților de chirie în calitate de gajist.

Renta grevează un teren, o întreprindere, o clădire, o structură sau un alt bun imobil transferat prin plata acesteia. În cazul înstrăinării unui astfel de bun de către plătitorul de chirie, obligațiile sale în baza contractului de închiriere vor fi transferate dobânditorului imobilului. De aici rezultă că dreptul beneficiarului de a primi plăți de închiriere urmează bunului imobil. În majoritatea sistemelor de drept, legea pentru apărarea intereselor creditorului chiriei se limitează la stabilirea doar a dreptului de urmărire a sarcinii chiriei asupra bunurilor imobile, de care plătitorul de chirie poate fi eliberat prin înstrăinarea imobilului dobândit de acesta împotriva plata chiriei.

Legiuitorul rus, protejând interesele beneficiarilor chiriei, nu s-a limitat la asta. A formulat regula potrivit căreia grevarea chiriei leagă nu numai bunurile imobile, ci și toate persoanele care dețin acest bun, fiind împovărate cu chirie. Persoana care a transferat bunuri imobile grevate cu chirie în proprietatea altei persoane poartă răspundere subsidiară cu aceasta pentru pretențiile beneficiarului chiriei care au apărut în legătură cu încălcarea contractului de închiriere, cu excepția cazului în care legea sau contractul. prevede răspunderea solidară pentru această obligație. Trebuie avut în vedere că prin lege, vorbind despre o persoană care a transferat în proprietatea altei persoane un imobil grevat cu chirie, înseamnă o persoană care era obligată să plătească chiria asociată acesteia înainte de transmiterea acestui imobil.

Ca măsură specială de protejare a intereselor beneficiarului chiriei, legea prevedea răspunderea plătitorului chiriei pentru întârzierea plății chiriei. Se stabilește sub forma obligației plătitorului de chirie de a plăti dobânzi către beneficiarul chiriei pentru întârzierea plății chiriei.

Un contract de rentă poate fi reziliat (anulat) atât din motive generale (recunoașterea tranzacțiilor ca invalide), cât și din motive speciale aplicabile numai unui contract de rentă. Motivele generale pentru rezilierea unui contract de anuitate, de exemplu, pot fi anulabilitatea tranzacției. O tranzacție anulabilă este o tranzacție care este invalidă din motivele stabilite de Codul civil al Federației Ruse, în virtutea recunoașterii sale ca atare de către instanță. Un exemplu de astfel de tranzacții este o tranzacție a unei persoane juridice care depășește capacitatea sa juridică, o tranzacție efectuată sub influența iluziei, o tranzacție efectuată sub influența înșelăciunii, violenței, amenințării, un acord rău intenționat între un reprezentant al unuia dintre părțile cu cealaltă parte sau o combinație de circumstanțe dificile.

Rezilierea contractului de închiriere, din motive speciale, se efectuează în conformitate cu capitolul 33 din Codul civil al Federației Ruse. De remarcat aici ca prin lege sunt prevazute diferite tipuri de chirie, acestea sunt chiria permanenta, renta viagera, intretinerea vietii cu persoana aflata in intretinere. În funcție de contractul de anuitate specific încheiat, se vor aplica și diverse motive pentru rezilierea unui contract de anuitate.

1.2 Elemente ale unui contract de închiriere

Din definiția de mai sus a unui contract de rentă, rezultă că părțile la un contract de rentă sunt:

Legea a abandonat restricția anterioară - vânzătorul unei clădiri rezidențiale cu condiția menținerii acesteia pe viață nu putea fi dezactivat decât în ​​funcție de vârstă sau de sănătate.

Beneficiarul chiriei poate să nu coincidă cu persoana care transferă proprietatea împotriva plății chiriei. Astfel, o rentă viageră poate fi stabilită de către un cetățean în favoarea altui cetățean sau grup de cetățeni.

Se creează și servicii de stat (municipale), care oferă servicii sociale cetățenilor în vârstă singuri sau cuplurilor căsătorite și persoanelor cu dizabilități, care încheie un contract de vânzare a spațiului de locuit cu drept de întreținere pe viață cu serviciul:

· Curatenia apartamentului;

· Gătirea alimentelor;

· Servicii sanitare si igienice;

· Servicii medicale;

· Servicii de transport;

· Servicii funerare.

Plătitori de chirie (debitori de chirie) pot fi orice cetățean, persoană juridică, atât comercială, cât și necomercială, interesată să achiziționeze bunuri oferite de beneficiarul chiriei și capabile să îndeplinească cerințele imperative impuse de lege asupra conținutului contractului de închiriere. si asigurarea platii acestuia. Dar trebuie avut în vedere că însăși capacitatea subiectului de a îndeplini cerințele obligatorii impuse de lege asupra conținutului contractului de rentă și de a asigura plata acestuia este o proprietate a comenzii efective și este determinată în perioada încheierii contractului de rentă. acord și servește drept bază pentru ca beneficiarul rentei să decidă dacă este oportun să încheie un acord cu un anumit subiect. În același timp, această capacitate poate fi determinată și de criterii legale (de exemplu, în cazurile în care statutul unei persoane juridice interzice posibilitatea încheierii unor contracte de închiriere).

Proprietatea care este înstrăinată cu plata chiriei poate fi transferată de către beneficiarul chiriei în proprietatea plătitorului de chirie contra cost sau gratuit. Dacă proprietatea este transferată contra unei taxe, atunci regulile privind vânzarea și cumpărarea se aplică relațiilor părților privind transferul și plata.

Plătitorul chiriei dobândește dreptul de proprietate asupra imobilului cedat de către beneficiarul chiriei din momentul înregistrării de stat a transferului dreptului de proprietate în baza contractului de închiriere. Din același moment își asumă responsabilitatea achitării impozitului pe teren, impozitului pe proprietate pentru persoane fizice, precum și a costului utilităților. În acest caz, chiria este plătită beneficiarului său, indiferent dacă proprietatea este transferată plătitorului de chirie în proprietate contra cost sau gratuit. Pentru plata cu întârziere a chiriei, plătitorul de chirie va plăti beneficiarului chiriei dobândă, a cărei valoare este stabilită prin contractul de închiriere. Dacă valoarea dobânzii nu este stabilită prin contractul de rentă, atunci aceasta este determinată în modul prevăzut de articolul 395 din Codul civil al Federației Ruse. În cazurile în care bunul care este înstrăinat cu plata chiriei este transferat de către beneficiarul chiriei în proprietatea plătitorului chiriei cu titlu gratuit, regulile privind contractul de donație se aplică raporturilor părților la contract de inchiriere. În cadrul unui acord de cadou, una dintre părți (donatorul) transferă sau se angajează să transfere celeilalte părți (donatarul) un lucru în proprietate sau un drept de proprietate (revendicare) către ea însăși sau către un terț sau eliberează sau se angajează să-l elibereze dintr-o obligație de proprietate față de sine sau de un terț.

Până la 1 ianuarie 2006, imobilele cedate cadou erau impozitate. De la 1 ianuarie 2006, veniturile în natură primite de la persoane fizice sub formă de cadou, în cazul donației de bunuri imobiliare, sunt supuse impozitului pe venitul persoanelor fizice cu o cotă de 13%, dacă donatorul și donatarul nu sunt rude apropiate. . Veniturile primite cadou sunt scutite de impozit dacă donatorul și donatarul sunt membri ai familiei și (sau) rude apropiate (soții, părinți și copii, inclusiv părinții adoptivi și copiii adoptați, bunicul, bunica și nepoții, plini și semisânge). având tată sau mamă comun) frați.

contract de închiriere - unilateral, adică dând naștere unei părți numai drepturi, iar cealaltă - numai îndatoriri. Plătitorul său are doar obligația de a plăti sistematic, pentru o perioadă lungă de timp, celeilalte părți o anumită sumă de bani, stipulată sau de a asigura fonduri echivalente în natură pentru întreținerea beneficiarului chiriei sub altă formă. Totodată, plătitorul de chirie este obligat, necondiționat, să asigure îndeplinirea obligației sale, precum și îndeplinirea corespunzătoare a acesteia.

Forma contractului de închiriere.

Un contract de rentă este supus notarii, iar un acord care prevede înstrăinarea bunurilor imobiliare cu plata unei rente este, de asemenea, supus înregistrării de stat. Prin urmare, dacă părțile încalcă cerințele pentru legalizarea contractului de rentă, atunci un astfel de acord va fi considerat o tranzacție nevalidă. În cazul în care acordul privind transferul bunurilor imobiliare închiriate este legalizat, dar nu este supus înregistrării de stat, acesta va fi considerat o tranzacție neîncheiată, deoarece articolul 584 din Codul civil al Federației Ruse nu conține o indicație a invalidității sale. Cerințele sporite ale legiuitorului pentru executarea unui contract de rentă sunt menite să garanteze pe cât posibil interesele beneficiarului rentei.

Tipuri de contract de închiriere:

1. contract de închiriere permanentă;

2. contract pentru rentă viageră;

3. contract de întreținere a vieții cu o persoană aflată în întreținere.

CapitolII. Tipuri separate de contract de închiriere.

2.1. Contract de închiriere permanent.

Conform acestui acord, plătitorul de chirie efectuează plăți periodice în numerar către beneficiarul chiriei în schimbul proprietății ce i-au fost transferate. Se poate plăti o anuitate permanentă sub altă formă: prestarea de lucruri, prestarea de muncă sau prestarea de servicii corespunzătoare valorii sumei bănești a anuității. Suma plății este stabilită în contractul de închiriere.

Destinatar Doar cetățenii, precum și organizațiile non-profit, pot fi închiriate permanent, dacă acest lucru nu contravine scopurilor activităților lor. Gama celor din urmă este limitată: capacitatea juridică a organizațiilor nonprofit este deosebită, ceea ce înseamnă capacitatea de a avea și drepturi civile și de a suporta astfel de îndatoriri care corespund scopurilor activității prevăzute în actele constitutive. În primul rând, aceste scopuri corespund activităților fundațiilor non-profit care urmăresc scopuri sociale, caritabile, culturale, educaționale sau alte scopuri sociale utile. Într-o măsură mai mică, cooperativele de consum care sunt angajate în satisfacerea nevoilor materiale și a altor nevoi ale membrilor lor îndeplinesc obiectivele chiriei permanente. Asociațiile sau uniunile care unesc organizații comerciale create pentru a reprezenta și a-și proteja interesele comune de proprietate nu corespund scopurilor menționate. Astfel, de exemplu, uniunile și asociațiile instituțiilor de credit.

Drepturile unui beneficiar al chiriei pot fi transmise prin cesiune de creanță, precum și moștenite sau prin succesiune în cursul reorganizării persoanelor juridice, cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel.

Caracteristicile contractului de închiriere permanentă:

· Destinatarii pot fi cetățeni, organizații non-profit;

· Drepturile destinatarului se transmit în ordinea moștenirii (succesiunii), prin cesiune de creanță;

· Plata se face în bani, precum și sub formă de prestare de lucruri, prestare de muncă, servicii corespunzătoare contravalorii chiriei. Echivalentul monetar nu este constant: în procesul de îndeplinire a contractului de chirie permanentă, acesta crește proporțional cu creșterea salariului minim determinat de lege. Desigur, părțile pot conveni să renunțe la aceste modificări sau la principiul acestor modificări prin stabilirea acestui principiu. Această decizie ar trebui să se reflecte în termenii contractului;

· Riscul de pierdere accidentală a proprietății revine plătitorului de chirie. Dacă proprietatea a fost transferată gratuit, atunci aceasta își păstrează obligația de a plăti chiria. În cazul pierderii bunului cedat în vederea despăgubirii, plătitorul are dreptul de a cere încetarea obligației de plată a chiriei sau modificarea condițiilor de plată a acesteia.

Nu există reguli speciale cu privire la valoarea chiriei permanente în Codul civil și, prin urmare, dimensiunea acesteia trebuie stabilită prin contract. Astfel, trebuie avut în vedere un contract de anuitate permanentă, în care nu există nicio indicație asupra mărimii acesteia neprizonieri, întrucât părțile nu au ajuns astfel la un acord asupra uneia dintre condițiile sale esențiale.

Regula privind termenul de plată a chiriei - după fiecare trimestru - este valabilă, cu excepția cazului în care părțile la acord stabilesc o condiție diferită privind frecvența plăților, de exemplu, după fiecare șase luni sau o dată pe an.

Chirie permanenta este nedefinită. Perpetuitatea obligației de a plăti o anuitate permanentă înseamnă că existența acesteia nu se limitează la nicio perioadă de timp, inclusiv la viața sau existența beneficiarului. Totodată, legea prevede posibilitatea plătitorului de a-l răscumpăra prematur, încetând astfel relația contractuală în mod unilateral. Aceasta este o bază specială pentru încetarea obligațiilor care decurg dintr-un contract de închiriere permanentă.

Plătitorul rentei poate înceta plata rentei permanente prin răscumpărarea acesteia. Răscumpărarea anuității înseamnă plata de către plătitor a unei anuități permanente către beneficiarul acesteia în locul plăților de anuitate a prețului de răscumpărare a unei anuități permanente, stabilit de părți într-un contract de anuitate permanentă. Totuși, acordul poate prevedea că un astfel de drept nu poate fi exercitat pe durata de viață a beneficiarului chiriei sau pe o altă perioadă, dar nu mai mult de 30 de ani. Plătitorul trebuie să notifice destinatarul în scris cu 3 luni înainte de încetarea plății. Obligația de a plăti chiria încetează din momentul în care beneficiarul primește întreaga sumă a răscumpărării.

Pretul de achizitie este stabilit prin contract. Dacă o astfel de condiție este absentă în contract, atunci răscumpărarea se efectuează la un preț egal cu suma anuală a chiriei de plătit - dacă proprietatea a fost transferată contra unei taxe.

1. plătitorul de chirie și-a întârziat plata cu mai mult de 1 an, cu excepția cazului în care contractul de închiriere permanentă nu prevede altfel;

2. plătitorul de chirie și-a încălcat obligațiile de a asigura plata chiriei;

3. plătitorul de chirie a fost declarat în stare de insolvabilitate sau au apărut alte împrejurări care indică clar că nu i se va plăti chiria în cuantumul și în termenele stabilite prin contract;

4. bunuri imobile, cedate cu plata chiriei, au intrat în proprietate comună sau au fost împărțite între mai multe persoane;

5. în alte cazuri prevăzute de contract.

Există, de asemenea, un contract standard de închiriere permanentă.

2.2 Contract de rentă

Renta viageră este definită în contract ca fiind suma de bani plătită periodic beneficiarului rentei pe parcursul vieții sale.

Renta viageră (spre deosebire de cea permanentă) se plătește numai în numerar pentru perioada de viață a cetățeanului care transferă proprietatea contra plății chiriei, sau pentru perioada de viață a altui cetățean indicată de acesta. Este permisă stabilirea unei rente viagere în favoarea mai multor cetățeni (de exemplu, soți), iar în cazul decesului unuia dintre aceștia, cota sa revine beneficiarilor supraviețuitori ai rentei, dacă prin contract nu se prevede altfel.

Caracteristicile unui contract de rentă viageră:

· Se stabilește pentru perioada de viață a cetățeanului care a cedat proprietatea, sau a cetățeanului indicat de acesta sau mai mulți cetățeni care au cote egale în dreptul de a primi chirie;

· Un acord care stabilește o rentă viageră în favoarea unui cetățean care a decedat până la încheierea contractului este nul;

· Mărimea anuității este definită ca fiind suma de bani plătită periodic pe durata vieții beneficiarului; trebuie să fie cel puțin 1 salariu minim și este supus indexării ținând cont de nivelul inflației. Dacă prin contract nu se prevede altfel, chiria se plătește la sfârșitul fiecărei luni calendaristice;

· Riscul de pierdere accidentală a proprietății revine plătitorului de chirie. Obligațiile sale rămân în aceleași condiții chiar și cu pierderea proprietății;

· În cazul încălcării materiale a contractului de rentă viageră, beneficiarul are dreptul de a cere de la plătitor răscumpărarea chiriei, restituirea apartamentului, imobilului de locuit sau a altor bunuri cedate, dacă acestea nu au fost înstrăinate libere de încărca.

Spre deosebire de un contract de rentă permanentă, nu este permisă răscumpărarea unei rente viagere la inițiativa plătitorului de rentă.

Una dintre diferențele esențiale dintre o rentă viageră și o rentă permanentă se manifestă la soluționarea problemei consecințelor pierderii accidentale a proprietății transferate de către beneficiarul rentei către plătitorul acesteia: cu o rentă permanentă, plătitorul are dreptul să nu se creează rezilierea contractului sau modificarea unui astfel de drept de la plătitorul de anuitate.

2.3. Contract de întreținere pe viață cu o persoană aflată în întreținere

Acesta este cel mai comun și, în același timp, cel mai complex tip de chirie din punct de vedere juridic, întrucât întreținerea dependentă impune existența unor norme dispozitive, suficient de flexibile în drept, care să faciliteze încheierea unor astfel de contracte.

În baza unui contract de întreținere a vieții cu o persoană aflată în întreținere, beneficiarul chiriei - un cetățean transferă locuința, apartamentul, terenul sau alte bunuri imobiliare care îi aparțin în proprietatea plătitorului de chirie, care se obligă să efectueze întreținerea pe viață a cetăţeanul aflat în întreţinere şi (sau) a treia persoană (persoanele) indicate de acesta. Obligația plătitorului de anuitate de a oferi întreținere unei persoane aflate în întreținere poate include asigurarea de locuință, hrană și îmbrăcăminte și, dacă starea de sănătate a cetățeanului o impune, și îngrijirea acestuia. Un acord de întreținere a vieții cu o persoană aflată în întreținere poate prevedea plata serviciilor funerare de către plătitorul de chirie.

Durata contractului– durata de viață a beneficiarului – vă permite să extindeți regulile contractului de rentă viageră la relația de întreținere a vieții cu o întreținere, care reglementează contractul de întreținere a vieții cu o întreținere.

· Se aplică regulile de rentă;

· Sarcina de întreținere include: asigurarea locuinței, hranei, îmbrăcămintei, îngrijirea unui cetățean, plata serviciilor rituale;

· Trebuie determinat costul volumului de întreținere, care nu poate fi mai mic de 2 salarii minime. Permițând posibilitatea unor dispute cu privire la cantitatea de conținut, Codul civil indică criteriile generale de soluționare a acestora: instanța trebuie să se ghideze după principiile bunei-credințe și al rezonabilității;

· Prestarea de întreținere poate fi înlocuită contractual cu plata pe durata de viață a beneficiarului a unor sume;

· Pentru înstrăinarea bunurilor deținute de plătitor cu privire la dreptul de proprietate este necesar acordul beneficiarului chiriei.

Un contract de rentă viageră cu o persoană aflată în întreținere diferă de un contract de rentă viageră, din care este o variantă, prin aceea că:

1. se aplică doar unui anumit tip de proprietate (imobil, în special un imobil rezidențial, un apartament, un teren);

2. prevede necesitatea determinării în contract a costului întregii sume de întreținere cu o întreținere;

3. presupune o limită inferioară mai mare a chiriei: minim 2 salarii minime stabilite de lege;

4. permite asigurarea întreținerii atât în ​​bani, cât și în natură;

5. stabilește o restrângere a dreptului plătitorului de chirie asupra bunului primit de acesta (deși plătitorul este recunoscut și ca proprietar al bunului ce i-a fost transferat în acest tip de chirie, de a dispune de acesta - de a înstrăina, gaj sau în caz contrar grevarea imobilului transferat pentru a asigura întreținerea vieții, în special chiria, este posibilă numai cu acordul prealabil al beneficiarului chiriei).

Ca și în cazul unei rentă viageră, pierderea sau deteriorarea accidentală a proprietății transferate nu îl exonerează pe plătitorul de rentă de obligația de a menține beneficiarul rentei în condițiile stipulate în contractul încheiat. Această regulă este o garanție importantă a intereselor cetățenilor care doresc să folosească instituția de chirie.

Acest acord este reziliat:

1. decesul beneficiarului rentei;

2. cererea destinatarului de răscumpărare a chiriei sau rezilierea contractului în cazul unei încălcări semnificative de către plătitor a obligațiilor sale. În acest caz, plătitorul nu are dreptul să pretindă despăgubiri pentru costurile suportate.

Concluzie.

Un acord de rentă este unul dintre noile acorduri civile, deoarece posibilitatea de înstrăinare a proprietății în schimbul furnizării unui conținut monetar stabil sau de alt tip era limitată anterior înainte de adoptarea noului Cod civil al Federației Ruse. Era permisă doar vânzarea și cumpărarea unui imobil de locuit cu condiție de întreținere de viață. Cu toate acestea, reformele în curs și schimbările în situația economică din țară au necesitat înregistrarea legală a raporturilor de închiriere efective.

Chiria și întreținerea vieții sunt reglementate de Ch. 33 din Codul civil al Federației Ruse (Art. 583-605).
În baza unui contract de închiriere, o parte (beneficiarul chiriei) transferă proprietatea celeilalte părți (plătitorul chiriei), iar plătitorul chiriei se obligă, în schimbul proprietății primite, să plătească periodic chiria către beneficiar sub forma unei anumite sume de bani sau să furnizeze fonduri pentru întreținerea acesteia într-o altă formă.1 articolul 583 din Codul civil al Federației Ruse).
Contractul de inchiriere este real, deoarece pentru incheierea lui este necesara transferul imobilului catre platitorul de chirie. Este obligatoriu unilateral, deoarece după transferul proprietății, beneficiarul chiriei are doar drepturi și nicio obligație, iar plătitorul are doar obligații și niciun drept.

Contractul de închiriere este plătit, deoarece există o contra-dispoziție sub formă de întreținere transferată în schimbul proprietății.
Scopul cercetării cursului este atins prin implementarea sarcinilor. În urma studiului pe tema „Contract de închiriere și tipurile acestuia”, se pot trage o serie de concluzii:

Chiria este una dintre formele de raporturi sociale reglementate de normele de drept civil (raporturile juridice civile). Relațiile la care se referă chiria apar în legătură cu înstrăinarea proprietății unei persoane contra plată către această persoană (fostul proprietar) sau către o altă persoană cu conținut monetar sau de alt tip (chirie).

Chiria este proprietatea dată spre folosință unei persoane care s-a angajat să plătească în mod regulat suma convenită în contract pentru proprietatea dobândită. Puteți închiria atât bani, cât și bunuri (imobiliare, mașină etc.). Plățile pentru chirie sunt calculate din valoarea capitalului investit, iar dobânda la chirie este calculată luând în considerare diverși factori, cum ar fi, de exemplu, mărimea investiției, timpul în care capitalul (imobilul) este utilizat, tipul de investiție. (imobiliare, bani etc.)

Există trei tipuri principale de acord de rentă: un contract de rentă permanentă, un contract de rentă pe viață și un contract de rentă pe viață cu o persoană aflată în întreținere. Mai mult, fiecare dintre ele are propriile caracteristici privind părțile, subiectul, termenul, prețul și condițiile de reziliere a contractului.

În prezent, relațiile de închiriere necesită un studiu cuprinzător la un nou nivel, ținând cont de practica aplicării celei mai recente legislații privind contractele de închiriere. Multe aspecte ale contractului, într-un număr de cazuri, trebuie dezvoltate și îmbunătățite, în justificare științifică.

Având în vedere practica judiciară, putem concluziona că majoritatea litigiilor apar cu privire la nulitatea tranzacției. Cele mai frecvente motive pentru recunoașterea unui contract de rentă ca invalid sunt: ​​tranzacția a fost efectuată sub influența unei iluzii de importanță semnificativă; înşelăciune; acordul rău intenționat al unui reprezentant al unei părți cu o altă parte; în cazul unei combinații de circumstanțe dificile în condiții extrem de nefavorabile; precum și executarea unei tranzacții de către un cetățean care nu este capabil să înțeleagă sensul acțiunilor sale sau să le gestioneze. Astfel de tranzacții sunt anulabile la cererea părții vătămate. Atunci când o tranzacție este declarată nulă, se aplică principiul despăgubirii prejudiciului real de către partea vinovată.

Rezumând, trebuie remarcat că studiul practicii judiciare a relevat, cu o prevalență relativ mică a contractului, un număr mare de cauze în instanță decurg din pretenții de recunoaștere a contractului de rentă ca nul.

Bibliografie.

Reguli:

În prezent, în Federația Rusă, reglementarea direcției de reglementare și juridică privind contractul de anuitate este implementată prin versiuni generale și individuale ale acordului - prin norme speciale consacrate în Codul civil actual. Este important de menționat că, în conformitate cu acordul numit, este permisă stabilirea unei obligații de a efectua plăți de închiriere pe o perioadă nedeterminată sau pe durata de viață a beneficiarului. Trebuie avut în vedere faptul că prestațiile de viață pot fi stabilite pe baza întreținerii unei persoane aflate în dependență. Ar fi indicat să aruncați o privire mai atentă asupra contractului de închiriere (concept, elemente, conținut, tipuri). Vom analiza, de asemenea, situațiile care apar cu privire la tema prezentată în societate astăzi.

Esența și sensul contractului de rentă

Pentru început, trebuie menționat că, spre deosebire de alte încasări, chiria trebuie înțeleasă ca venituri primite din terenuri, proprietăți sau capital. Este important de adăugat că, în acest caz, beneficiarii de venituri nu sunt obligați să desfășoare activități antreprenoriale. Luand in considerare conceptul, tipurile și conținutul unui contract de rentă, ar fi indicat să dați inițial definiția care este relevantă astăzi. Astfel, un contract de rentă este un acord conform căruia beneficiarul (una dintre părți) transferă plătitorului (cealaltă parte) complexe imobiliare, iar plătitorul, într-un fel sau altul, se obligă în schimbul acestei proprietăți să plătească periodic beneficiarului. o sumă fixă ​​de bani, numită chirie, sau oferă niște fonduri pentru întreținerea acesteia într-o altă formă. Trebuie să știți că definiția prezentată este reglementată de art. 583 din Codul civil în vigoare pe teritoriul Federației Ruse.

Când studiezi concepte și tipuri de contract de rentă este necesar să înțelegem clar esența și sensul acestei categorii. Trebuie avut în vedere că, din punct de vedere istoric, un contract de rentă este o schemă care, până la începutul secolului al XX-lea, a făcut posibilă rezolvarea unor probleme prin instrumentele de drept civil care se refereau la cele încă inexistente (în primul rând pensia). ) prevedere. Până în prezent, categoria luată în considerare își păstrează propria semnificație ca sursă alternativă și suplimentară de fonduri, inițial pentru întreținerea cetățenilor. La cunoașterea cu conceptul, tipurile, conținutul unui contract de rentă este important să dezvăluiți complet subiectele categoriei, informații despre care sunt prezentate pe deplin în capitolul următor.

Subiectele și forma unui contract de rentă

În prezent, doar cetățenii sunt considerați beneficiari ai plăților de chirie. Excepție în acest caz o constituie beneficiarii unei rente permanente. Pot fi asociații de tip necomercial, cu condiția să nu existe contradicții în raport cu legislația în vigoare și cu scopurile activității structurii în sine. Trebuie să știți că astăzi nu există restricții în ceea ce privește componența subiectului plătitorilor de o anumită sumă de bani ca plată de închiriere.

Având în vedere, este important de reținut că plățile pe viață pot fi stabilite în favoarea unui anumit număr de cetățeni. În astfel de circumstanțe, cotele lor în raport cu dreptul aferent încasării unei anuități sunt considerate implicite egale. Dacă unul dintre beneficiari moare, partea lui revine destinatarilor care i-au supraviețuit. Trebuie să știți că atât persoanele juridice, cât și persoanele fizice pot acționa ca plătitori.

De asemenea, ar fi util să ne ocupăm de caracterizare concept şi contracte de rentă. Este important de reținut că orice contract de tipul prezentat este supus certificării de către notari. În plus, un acord care prevede înstrăinarea bunurilor imobiliare contra plății unei chirii trebuie înregistrat la agențiile guvernamentale relevante.

Caracteristica categoriei

Înainte de a lua în considerare tipuri de contract de închiriere în dreptul civil, ar fi indicat cele mai importante caracteristici legate de această categorie. Dintre acestea, este important de evidențiat următoarele puncte:

• Contractul este real (consensual, adică atunci când transferul ansamblurilor de proprietate se realizează contra unei anumite taxe).
• Acordul este obligatoriu unilateral.
• Este considerată plină de satisfacții.
• Contractul este aleatoriu (risc), adică fiecare dintre părțile sale, într-un fel sau altul, suportă riscul asociat primirii unei contrasatisfăcții mai mici în comparație cu cea prevăzută.

Asigurarea platii chiriei

Având în vedere, este important de menționat că, în conformitate cu acest document, destinatarul transferă ansambluri imobiliare în proprietate în același mod ca și în cazul unei vânzări; anumite sume de plăți sunt plătite periodic. Uneori plata se face pe o perioadă nedeterminată de timp (această situație se numește anuitate permanentă), ceea ce este fără îndoială benefic pentru plătitor. Trebuie adăugat că destinatarul își păstrează drepturi specifice pentru a asigura plata chiriei (obiectul contractului), deși dreptul de proprietate, într-un fel sau altul, trece plătitorului. În considerare concepte, elemente, tipuri de contract Renta este important de știut că acordarea de plată este după cum urmează:

• În ceea ce privește imobilul, care face obiectul contractului, beneficiarul dobândește drept de gaj asupra ansamblurilor imobiliare relevante ca garanție a obligației.
• În ceea ce privește bunurile mobile (unde este cazul să se includă numerar), care face obiectul contractului, o condiție semnificativă a acestui acord este un factor care stabilește o obligație din partea plătitorului de a oferi garanții pentru executarea obligații sau de a asigura asigurarea în favoarea beneficiarului a riscului de răspundere pentru executarea necorespunzătoare sau neexecutarea obligațiilor existente. În cazul neîndeplinirii de către plătitor a obligațiilor prezentate, precum și în cazul pierderii garanției sau al deteriorării condițiilor acesteia legate de împrejurări pentru care destinatarul nu este responsabil, acesta din urmă este învestit cu dreptul absolut de a înceta contractul. contractează și solicită despăgubiri pentru pierderile cauzate de această reziliere. De adăugat că informațiile date în alin. sunt reglementate de art. 587 din Codul civil în vigoare pe teritoriul Federației Ruse.

Condiții de închiriere

Există astăzi tipurile și caracteristicile unui contract de rentă implică existența condițiilor esențiale ale prezentului acord. Dintre acestea, ar fi indicat forma, mărimea și subiectul plății chiriei. Atunci când obiectul contractului este un bun mobil, o condiție semnificativă este metodologia de asigurare a îndeplinirii obligațiilor curente legate de plata chiriei. Este important de știut că absolut orice proprietate cu o valoare definită individual poate face obiectul unui acord. Totuși, în conformitate cu contractul de întreținere a vieții încheiat cu o persoană aflată în întreținere, nu putem vorbi decât de imobile. Trebuie avut în vedere că nu numai numerarul, ci și serviciile, lucrările, drepturile asupra rezultatelor activităților intelectuale și așa mai departe, pot acționa ca o plată de închiriere.

Tipuri de contract de închiriere și caracteristicile lor juridice

Pentru început, trebuie remarcat faptul că astăzi există trei soiuri ale categoriei luate în considerare. Deci, în primul rând, ar fi indicat să studiem trăsăturile și caracteristicile unui acord care este permanent. În procesul de cunoaștere contract de închiriere și tipurile acestuia este important de înțeles că contractul de rentă permanentă este determinat de direcția perpetuă. Este necesar să se știe că rezilierea acordului depus este posibilă prin achiziționarea de complexe imobiliare sau alte elemente ale contractului în conformitate cu inițiativa beneficiarului sau plătitorului. Interesant este faptul că refuzul plătitorului de a efectua plăți ulterioare prin cumpărarea proprietății este considerat valabil numai dacă este declarat în scris cu cel mult trei luni calendaristice înainte de încetarea plăților de închiriere sau pentru o perioadă mai lungă de timp, care este prevăzută la contractul de închiriere permanentă. Totodată, obligațiile asociate cu plata plăților de închiriere nu pot fi reziliate în niciun caz până când beneficiarul nu primește suma integrală a răscumpărării, cu excepția cazului în care documentul actual prevede o altă procedură de răscumpărare.

Trebuie avut în vedere faptul că contractul poate prevedea excluderea exercitării dreptului de răscumpărare a renta permanentă pe durata vieții beneficiarului sau pentru o altă perioadă care nu depășește 30 de ani de la momentul încheierii acordului. Informațiile furnizate sunt pe deplin reglementate la art. 592 din Codul civil în vigoare pe teritoriul Federației Ruse.

cerere de rascumparare

Când luăm în considerare conceptul caracteristici și tipuri de contract de închiriere s-a dovedit că, în baza unui acord permanent, beneficiarul rentei este înzestrat cu dreptul absolut de a cere răscumpărare de la plătitor în următoarele cazuri:

• Plătitorul de chirie și-a amânat plata pentru o perioadă mai mare de douăsprezece luni, cu excepția cazului în care sunt prevăzute alte circumstanțe printr-un contract de tip permanent.
• Plătitorul și-a încălcat propriile obligații legate de asigurarea plății chiriei.
• Plătitorul a fost declarat insolvabil. Au apărut și alte împrejurări care indică clar că plătitorul nu va plăti chiria la timp sau în suma stabilită prin contractul în vigoare.
• Bunurile imobile cesionate cu plata chiriei au intrat în proprietate comună sau au fost împărțite între un anumit număr de persoane.
• Relevanța altor cazuri prevăzute de contract în conformitate cu art. 593 din Codul civil în vigoare pe teritoriul Federației Ruse.

Caracteristicile unui contract permanent

Contract de rentă și tipul acestuia, care caracterizează o acțiune permanentă, presupune prezența anumitor caracteristici, printre care ar fi indicat să reținem următoarele puncte:

• O compunere specială în plan subiectiv. Cu alte cuvinte, sunt considerate beneficiari de chirie permanentă doar persoanele fizice (cetăţeni), precum şi organizaţiile de tip nonprofit.
• Posibilitatea de a transfera drepturile inerente beneficiarului rentei, ca urmare a reorganizării sau a moștenirii. Acest lucru poate fi interzis printr-un acord sau legislație în vigoare pe teritoriul Federației Ruse.
• Prezența unei condiții esențiale (împreună cu subiectul), care este valoarea plăților de închiriere. Este important de adăugat că acestea pot fi plătite nu numai sub forma unei anumite sume de bani, ci și sub alte forme. Suma plăților tinde să crească proporțional cu creșterea sumei minime a salariului curent. Informațiile furnizate sunt pe deplin reglementate de art. 590 din actualul Cod civil.
• Având termene limită specifice. Este necesar să se știe că plățile unei anuități permanente se fac la sfârșitul fiecărui trimestru, cu excepția cazului în care sunt prevăzute alte circumstanțe printr-un contract de tip permanent. Informațiile furnizate sunt reglementate de art. 591 care operează în teritoriu

Rentă viageră

În acest articol, va fi util să luăm în considerare caracteristicile tip de contract de rentă. Astfel, caracteristicile acordului prezentat sunt în prezent după cum urmează:

• Accentul urgent al contractului de rentă viageră, care se limitează la perioada de viață caracteristică beneficiarului său.
• Posibilitate de plata a chiriei exclusiv in numerar. De adăugat că cuantumul acestei sume nu poate fi mai mic de un salariu minim. Informațiile furnizate sunt reglementate de art. 597 din Codul civil în vigoare pe teritoriul Federației Ruse.
• Prin revizuire contracte de închiriere și tipurile acestora, care se caracterizează printr-o valoare de viață, este important de remarcat prezența anumitor termeni. Deci, în acest caz, chiria se plătește la sfârșitul fiecărei luni în conformitate cu calendarul, cu excepția cazului în care sunt prevăzute alte circumstanțe prin contract. Informațiile de mai sus sunt pe deplin reglementate de art. 598 din actualul Cod civil.
• Riscul distrugerii accidentale a complexelor imobiliare. Trebuie să știți că acest risc este suportat de plătitorul de chirie. În plus, pierderea accidentală a proprietății nu o eliberează în niciun caz de obligațiile existente.

Contract de întreținere a vieții

După cum sa dovedit, tipuri de contracte de închiriere sunt următoarele articole:

• Chirie permanenta.
• Renta viagera.

În ultimul capitol, ar fi recomandabil să luăm în considerare pe deplin caracteristicile și caracteristicile actuale ale contractului de întreținere pe viață, care se încheie cu o persoană dependentă. Trebuie avut în vedere faptul că, în conformitate cu versiunea prezentată a contractului, beneficiarul chiriei este o persoană fizică care își transferă apartamentul, casa, terenul sau alte bunuri imobiliare în proprietatea plătitorului a unei anumite sume. Este important de adăugat că acesta din urmă, într-un fel sau altul, se angajează să pună în aplicare suportul de viață al unui dependent (un cetățean sau un terț specificat în contractul în cauză). Informațiile furnizate sunt reglementate de paragraful 1 al art. 601 din Codul civil în vigoare pe teritoriul Rusiei. Trebuie avut în vedere faptul că un contract de întreținere a vieții este considerat un tip de contract de rentă viageră.

Trebuie să știți că obiectul contractului în cauză poate fi exclusiv imobiliar. Plățile cu caracter chirie se fac, de regulă, sub forma asigurării nevoilor existente ale beneficiarului în îngrijire, hrană, locuință, îmbrăcăminte etc. Este important de reținut că suma minimă a plăților de chirie în acest caz este o sumă echivalentă cu două salarii minime. De altfel, împrejurările prezentate sugerează că plătitorul este înzestrat cu dreptul absolut de a înstrăina bunuri numai cu acordul prealabil al destinatarului. Obligația de întreținere viageră încetează imediat după decesul beneficiarului rentei. În cazul unei încălcări semnificative de către plătitor a propriilor obligații, beneficiarul are dreptul de a cere restituirea imobilului cedat ca garanție pentru întreținerea vieții sau plata prețului de răscumpărare către acesta. Trebuie subliniat faptul că plătitorul nu are dreptul să ceară despăgubiri pentru cheltuielile efectuate ca urmare a întreținerii beneficiarului.

Un acord de rentă este unul dintre noile acorduri civile, deoarece posibilitatea de înstrăinare a proprietății în schimbul furnizării unui conținut monetar stabil sau de alt tip era limitată anterior înainte de adoptarea noului Cod civil al Federației Ruse. Era permisă doar vânzarea și cumpărarea unui imobil de locuit cu condiție de întreținere de viață. Cu toate acestea, reformele în curs și schimbările în situația economică din țară au necesitat înregistrarea legală a raporturilor de închiriere efective.

Chiria și întreținerea vieții sunt reglementate de Ch. 33 din Codul civil al Federației Ruse (Art. 583-605).

În baza unui contract de închiriere, o parte (beneficiarul chiriei) transferă proprietatea celeilalte părți (plătitorul chiriei), iar plătitorul chiriei se obligă, în schimbul proprietății primite, să plătească periodic chiria către beneficiar sub forma unei anumite sume de bani sau să furnizeze fonduri pentru întreținerea acesteia într-o altă formă.1 articolul 583 din Codul civil al Federației Ruse).

Contractul de inchiriere este real, deoarece pentru incheierea lui este necesara transferul imobilului catre platitorul de chirie. Este obligatoriu unilateral, deoarece după transferul proprietății, beneficiarul chiriei are doar drepturi și nicio obligație, iar plătitorul are doar obligații și niciun drept.

Contractul de închiriere este plătit, deoarece există o contra-dispoziție sub formă de întreținere transferată în schimbul proprietății.

Există două acorduri de rentă - un contract de rentă permanentă, a cărui valabilitate nu este limitată, și un acord de rentă viageră, cea mai importantă varietate dintre ele este întreținerea vieții cu o persoană aflată în întreținere. În acest din urmă caz, după cum se vede din

denumirea, durata contractului este limitată la durata de viață a beneficiarului rentei.

Părțile la un contract de rentă diferă în funcție de faptul că este o rentă permanentă sau perpetuă. Deci, în chirie permanentă, pe lângă cetățeni, destinatarii pot fi și persoane juridice. Vorbim despre organizații non-profit și doar despre acele cazuri în care nu contravine legii și scopurilor activităților acestor organizații.

Compoziția beneficiarilor de chirie permanentă se poate modifica, deoarece acest contract nu este limitat la nicio perioadă. Potrivit paragrafului 2 al art. 589 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de a primi chirie poate fi transferat prin cesiunea unei creanțe, moștenit, iar dacă beneficiarul chiriei este o organizație non-profit, acesta poate fi transferat prin succesiune altor persoane juridice. .

În ceea ce privește contractul de rentă viageră, din denumire reiese deja că doar cetățenii pot fi beneficiari. Mai mult, renta viageră poate fi plătită unui singur cetățean sau mai multor. Dacă acțiunile nu sunt definite în acord, acestea sunt considerate egale.

În cazul decesului unuia dintre beneficiarii rentei, cota sa din dreptul de a o primi trece la beneficiarii rentei care i-au supraviețuit, cu excepția cazului în care prin lege sau prin contract se prevede altfel, iar în cazul decesului. al ultimului beneficiar, obligația de plată a rentei încetează.

Conform unui contract de rentă viageră, transferul drepturilor beneficiarului renului nu este permis nici prin acordul de cesiune a unei creanțe, nici prin moștenire.

În ceea ce privește plătitorii de chirie, componența acestora nu este limitată de lege. De reținut că legea nu conține cerința preexistentă ca beneficiarul chiriei să fie în incapacitate de muncă.

Există și plătitori profesioniști de chirie (de obicei firme imobiliare) care asigură întreținere cetățenilor în schimbul transferului lor de proprietate asupra apartamentelor lor către aceste firme.

Contractul de închiriere este singurul contract pentru care se instituie un formular notarial obligatoriu, iar când obiectul contractului este imobil, atunci înregistrarea. Cu toate acestea, dacă în conformitate cu paragraful 2 al art. 165 din Codul civil al Federației Ruse, una dintre părți a executat integral sau parțial o tranzacție încheiată cu încălcarea cerinței de legalizare, instanța poate, la cererea părții care a efectuat tranzacția, să o recunoască ca fiind valabilă, si atunci nu este nevoie de legalizare.

Dacă vorbim de încălcarea cerinței de înregistrare, atunci instanța poate recunoaște contractul ca fiind valabil doar dacă legalizarea a fost deja efectuată anterior.

Un contract de rentă este unul dintre acordurile care prevăd înstrăinarea proprietății și, pe această bază, este similar cu contractele de vânzare, donație. Totuși, diferă de donație prin faptul că în contractul de rentă se plătește înstrăinarea. În ceea ce privește diferențele dintre contractele de vânzare, precum și de schimb, pe de o parte, și de chirie, pe de altă parte, în primul caz, înstrăinarea bunurilor se realizează pentru o anumită compensație cunoscută dinainte. Conform contractului de rentă, cuantumul total al compensației datorate beneficiarului rentei este necunoscut, întrucât obligația de a plăti rentă este valabilă fie pe termen nedeterminat (rentă permanentă), fie pe toată viața beneficiarului acesteia (rentă viageră), care nu este valabilă. cunoscute dinainte. Prin urmare, fie plătitorul chiriei, fie beneficiarul acesteia, va primi mai puțin decât dă el.

Beneficiarul chiriei, pe lângă chiria propriu-zisă, poate primi și despăgubiri pentru valoarea bunului cedat. În acest caz, regulile care reglementează contractul de vânzare se aplică raporturilor părților privind transferul și plata proprietății.

Cu toate acestea, astfel de cazuri sunt destul de rare. Cel mai adesea, beneficiarul chiriei transferă proprietatea plătitorului de chirie în mod gratuit, iar obligațiile de proprietate ale plătitorului de chirie sunt limitate doar la plățile chiriei. Apoi regulile privind acordul de donație se aplică relațiilor părților cu privire la procedura de transfer al proprietății.

Principala obligație a beneficiarului chiriei este să-și transfere proprietatea în proprietatea plătitorului. După îndeplinirea acestei obligații, acesta are dreptul să ceară plata chiriei sau asigurarea de fonduri pentru întreținerea sa sub altă formă. În astfel de circumstanțe, sunt necesare anumite garanții ale stabilității relațiilor de închiriere în caz de necinste a plătitorului.

Garanțiile includ, în primul rând, cerința menționată mai sus de a respecta forma notarială de încheiere a unui acord, iar în cazul transferului bunurilor imobile - înregistrarea de stat.

În plus, stabilitatea raporturilor privind înstrăinarea bunurilor imobile este asigurată de prezența unor reguli care stabilesc că chiria grevează acest bun.Plătitorul de chirie, fiind proprietarul bunului ce i-a fost cedat prin contract, are dreptul de a-l înstrăina. . Cu toate acestea, după cum rezultă din art. 586 din Codul civil al Federației Ruse, chiria îngreunează bunurile imobiliare transferate în temeiul acesteia

plată. Aceasta înseamnă că, în cazul înstrăinării unei astfel de proprietăți de către plătitorul de chirie, obligațiile sale din contractul de închiriere sunt transferate dobânditorului. Mai mult, o persoană care a transferat bunuri imobile grevate cu chirie în proprietatea altei persoane poartă răspundere subsidiară (adică suplimentară) cu aceasta la cererea beneficiarului chiriei, cu excepția cazului în care legea sau contractul prevede răspunderea solidară.

Imobilele cedate contra platii chiriei sunt si ele grevate cu drept de gaj asupra acestei proprietati. Beneficiarul chiriei dobândește un astfel de drept în virtutea faptului însuși al înstrăinării proprietății plătitorului de chirie. În acest caz, gajul nu numai că asigură dreptul beneficiarului chiriei, în caz de nerespectare a contrapartidei, de a-și satisface pretențiile din valoarea bunului gajat în primul rând altor creditori, ci îl obligă și pe plătitorul de chirie, care detine bunul, sa ia masurile necesare pentru conservarea acestuia.

Dacă măsurile de asigurare a îndeplinirii obligației de închiriere care au apărut în legătură cu înstrăinarea bunurilor imobile sunt stabilite direct în lege, atunci garanțiile pentru îndeplinirea contractului de închiriere, care prevăd transferul bunurilor mobile, trebuie stabilite în contractul propriu-zis. Astfel de fonduri includ o penalitate, un gaj, un depozit, o garanție, o garanție bancară, reținere la sursă, precum și asigurarea în favoarea beneficiarului chiriei a riscului de răspundere pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare de către plătitorul închirierea obligaţiilor sale. Condiția privind natura și întinderea garanției pentru îndeplinirea unei astfel de obligații este considerată esențială, iar dacă părțile nu o prevăd, atunci contractul se consideră neîncheiat.

Dacă chiria urmează să fie plătită în numerar, atunci în caz de încălcare a contractului, regulile generale prevăzute la art. 395 din Codul civil al Federației Ruse cu privire la consecințele executării necorespunzătoare a obligațiilor bănești. Ele constau in faptul ca in caz de intarziere in indeplinirea obligatiilor banesti se datoreaza dobanda la suma fondurilor restante. Cuantumul dobânzii este determinat de curentul de la locul de reședință al creditorului, iar în cazul în care creditorul este persoană juridică, la locul acesteia, rata de actualizare a dobânzii bancare la data îndeplinirii obligației bănești sau partea corespunzătoare a acesteia. (rata de refinanțare).

Chiria permanentă se poate plăti atât în ​​bani, cât și prin prestarea de lucruri, prestarea de lucrări sau prestarea de servicii corespunzătoare valorii cuantumului bănesc al chiriei. în care,

dacă prin contract nu se prevede altfel, cuantumul chiriei permanente crește proporțional cu creșterea salariului minim stabilit de lege.

Legea prevede dreptul plătitorului de a refuza plata ulterioară a chiriei permanente prin cumpărarea acesteia (articolul 592 din Codul civil al Federației Ruse). Acest drept este necondiționat și poate fi exercitat indiferent de circumstanțe. Nu poate fi exclus printr-un acord special. Cu toate acestea, refuzul de a plăti în continuare rentă este valabil cu condiția ca acesta să fie declarat de către plătitorul de rentă în scris cu cel puțin trei luni înainte de încetarea plății sau pentru o perioadă mai lungă. Acordul poate introduce anumite restricții privind răscumpărarea în termenii săi. Este permis un acord care interzice răscumpărarea pe durata de viață a beneficiarului chiriei sau pentru o altă perioadă care nu depășește treizeci de ani de la data încheierii contractului (clauza 3 a articolului 592 din Codul civil al Federației Ruse).

Din răscumpărarea unei rente permanente la cererea unilaterală a plătitorului acesteia, trebuie să se distingă răscumpărarea forțată a rentei la cererea beneficiarului acesteia în cazul unor încălcări ale contractului de către plătitor (întârziere mare la plata rentei, încălcarea obligațiile de a asigura plata acesteia) sau apariția unor circumstanțe care pun la îndoială realitatea plății ulterioare a anuității (Art. 593 din Codul civil al Federației Ruse). Astfel de circumstanțe includ, în special, transferul bunurilor imobile transferate prin plata chiriei către proprietatea „mai multor persoane, deoarece o astfel de împărțire a drepturilor asupra acestei proprietăți înseamnă o deteriorare semnificativă a securității plății chiriei.

Prețul de răscumpărare al chiriei permanente este stabilit în contract. Totodată, părțile nu sunt supuse niciunui criteriu stabilit de lege pentru calcularea prețului de răscumpărare. Poate fi, la latitudinea părților, determinată într-o sumă fixă ​​sau făcută dependentă de valoarea bunului înstrăinat, de suma chiriei stipulată prin contract sau plătită efectiv etc. Prețul de răscumpărare în astfel de cazuri este egal fie cu suma anuală corespunzătoare a chiriei de plătit (dacă, împreună cu obligația de a plăti chiria, plătitorul a plătit costul proprietății înstrăinate pentru închiriere), fie această sumă anuală plus prețul a proprietății transferate pentru plata chiriei gratuit.

Renta viageră se plătește în bani. Mărimea acestuia este stabilită prin acordul părților, dar nu trebuie să fie mai mică decât salariul minim stabilit de lege.

Odată cu creșterea salariului minim, acesta crește în conformitate cu art. 318 din Codul civil al Federației Ruse și valoarea chiriei.

În cazul unei încălcări substanțiale a contractului de rentă viageră de către plătitorul acestuia, beneficiarul rentei are dreptul de a cere de la acesta răscumpărarea rentei la prețul stabilit prin contract, sau rezilierea contractului și despăgubiri pentru pierderi.

În cazul în care un apartament, o casă de locuit sau o altă proprietate este înstrăinată cu titlu gratuit pentru plata unei rente viagere, beneficiarul chiriei are dreptul, în cazul încălcării materiale a contractului de către plătitorul său, să ceară restituirea acesteia. proprietate, compensând valoarea acesteia cu prețul de răscumpărare al chiriei.

Pot exista situații în care proprietatea transferată în baza plății unei rente viagere este deteriorată sau moare din motive accidentale (vorbim de cazuri în care nu există vina niciunei părți, de exemplu, ca urmare a acțiunilor terților sau a forței). majoră). Se pune întrebarea, plătitorul de chirie ar trebui să continue să-și facă plățile? După cum rezultă din art. 600 din Codul civil al Federației Ruse, pierderea accidentală sau deteriorarea accidentală a proprietății transferate în cadrul plății unei rente viagere nu scutește plătitorul de obligația de a plăti renitatea în condițiile stipulate de acord.