Arazi parselleri ve tamamlanmamış olanlar da dahil olmak üzere, onlara zarar vermeden hareketi mümkün olmayan ilgili nesneler gayrimenkul nesnesi olarak kabul edilir.

Bitmemiş bir evi olan bir arsa satmak mümkün mü? Rusya Federasyonu'nun mevcut mevzuatı, bu tür işlemlerin gerçekliği hakkında henüz herhangi bir özel yasak sağlamamaktadır. Bu yüzden mal sahibi, yasayı ihlal etmeden mülkünü her zaman satışa çıkarma hakkına sahiptir.. İşlem için vazgeçilmez bir koşul, bitmemiş bir nesnenin kaydıdır.

Önemli: yapı ruhsatı olmadan, yalnızca bitmiş (uzun süredir devam eden) bir yapı yasal olarak tescil edilebilir.

Bu nedenle, anlaşma aşağıdaki koşulları gerektirir:

1. ilgili tarafların gönüllü rızası;
2. mülkün tutuklanmadığını, rehin edilmediğini, borç yükü bulunmadığını vb. belirten bir sertifikanın (Rosreestr'den alınmış) mevcudiyeti;
3. aşağıda ayrıntıları verilen belgelerin hazırlanması;
4. bir satış sözleşmesinin imzalanması.

Hangi belgelerin hazırlanması gerekiyor?

Tamamlanma derecesine bakılmaksızın hem arazinin kendisi hem de yapı için belgeler hazırlanmalıdır. Göndermek için gerekli:

• mülkiyet belgeleri;
• satıcının bu mülkün mülkiyetinin yasallığını doğrulayan bir tapu belgesi (daha önce imzalanmış satış, bağış, takas, vasiyet vb. sözleşmesi;
• teknik pasaport (BTI'de sipariş edilir);
• inşaat ruhsatı (yerel yönetim tarafından verilir);
• onaylanmış proje;
• kadastro pasaportu;
• Site planı;
• devlet vergisinin ödenmesi için makbuz.

Bir arsa satışı ve satın alınması için hangi belgelerin gerekli olduğunu okuyun ve tamamlanma derecesine bakılmaksızın bir ev ile bir arsa ile uğraşırken hangi kağıtları toplamanız gerektiğini öğreneceksiniz.

İnşaatı tamamlanmamış arazi satın almadan önce neleri kontrol etmeniz gerekiyor?

Bitmemiş inşaatı olan bir arsa satın almak için bir işlem yapmadan önce, önce şunları kontrol etmelisiniz:

1. Arazi kullanım amacına uygun mu?
2. Kendini yakalamanın sonucu mu?
3. Üzerine dikilen nesne bir kendi kendini inşa mı ediyor?
4. Site tutuklu mu, ipotekli mi vs.
5. Yeniden satıldı mı (vicdansız bir satıcı, işlemlerde zaten görünen eski belgeleri size sunabilir).
6. Gerçek site (alan, sınırlar) ile belgelerde kaydedilen veriler arasında herhangi bir tutarsızlık var mı?
7. İşlemin eşin (veya vesayet ve vesayet makamlarının) rızası olmadan yapılıp yapılmadığı.
8. Size gösterilen arazi gerçekten belgelerin düzenlendiği arazi mi? Aksi takdirde tüm işlemleri tamamladıktan sonra kendinizi bambaşka bir sitenin sahibi olarak bulabilirsiniz.

Tesisin durumu değerlendirilirken inşaatın durdurulduğu aşamaya dikkat edilmelidir.

Anlaşma nasıl gidiyor?

Peki, arsa ile bitmemiş bir bina nasıl alınır ve satılır? İşlemler belirli bir algoritmaya göre gerçekleştirilir. Bunun için gerekli adımlar şunlardır:

1. Satış nesnesinin değerlendirilmesi (bağımsız veya bağımsız bir uzmanın katılımıyla.
2. Nesnenin açıklaması. Emlakçılar, satıcıya, genellikle alıcıyı korkutup kaçırdığı için, reklamlarda "tamamlanmamış" kelimesinden bahsetmemesini tavsiye eder. Sadece "binalardan" bahsetmek ve daha sonra bitmemiş nesneyi ağırlaştırıcı bir yük olarak değil, ek bir artı olarak sunmak daha mantıklı.
3. Kısa bir açıklama ile satış duyurusu medyada (basılı yayınlar, İnternet) yayınlanır.
4. Alıcıyı önemli bir argümanla tanıştırırken, halihazırda mevcut olan biriktirme listesi işlemin önemli bir artısıdır. İnşaata sıfırdan başlamaktan çok daha düşük maliyetler uygulayarak alıcının konuyu gelecekte sona erdirmesine izin verecektir.
5. Ön sözleşme yapılabilir. Bir depozito yapılır, son tarihler kabul edilir.
6. Sözleşme imzalanır. Bu süreçte bir avukatın katılımı arzu edilir.

Önemli: satıcının çıkarına - belgelerde satışın gerçek değerini belirtmek. Bu, çeşitli sıkıntılara karşı bir garanti görevi görecektir.

Sualtı kayaları

Bitmemiş bir nesnenin göründüğü işlemler yapılırken çeşitli “tuzaklar” ortaya çıkabilir. Bunları önceden kestirmek mümkün değil. Bazıları.

• Bitmemiş bir nesne, mevcut bir inşaat sözleşmesinin konusu olmamalıdır. Bu durumda, üçüncü bir kişinin hakkının nesnesi olacak ve işlem yasadışı ilan edilecektir. Belgeleri incelerken ve işlerken bu durumu önceden öngörmek ve gerekirse avukatlarla görüşmek gerekir.
• Üzerinde mülkiyet hakkı kayıtlı olmayan bir nesne işleme konu olamaz. Bu durumu belgelere göre doğrulamak alıcının yararınadır.
• Nesne bir "gecekondu" olmamalıdır. Sanata göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 222'si, böyle bir binanın bu amaç için tasarlanmamış arazilerde izinsiz olarak inşa edildiği kabul edilmektedir. Bu nedenle alıcı, "eksik" mal sahibinin tüm tasarım ve izin belgelerine sırayla sahip olduğundan emin olmalıdır.
• Sözleşme, nesnenin tanımlama özelliklerini formüle etmelidir. Örneğin, prefabrike metal yapılardan yapılan bitmemiş bir tesis, gayrimenkul olarak sınıflandırılamaz ve işleme konu olamaz. Bu tür çatışmalardan kaçınmak için satıcı, nesnenin teknik durumu hakkında bir eylem sunmalıdır.
• Nesne ortak mülkiyette ise, bunun da belgelerde belirtilmesi gerekir.

Bir anlaşmanın sonuçlandırılması

Sözleşmede aşağıdaki önemli noktalar dikkate alınmalıdır:

1. Sitenin tam adresi.
2. Sitenin yeri, açıklaması, sınırları.
3. Kadastro numarası.
4. Arazi hangi izin verilen kullanım kategorisine aittir (tarım, konut, ticari, eğlence vb.)
5. Sözleşme, mülkiyet hakkını doğrulayan belgeler içermelidir.
6. İşlemin maliyeti, ödeme şekli, ödeme şekli belirtilmelidir.

İşlem şu şekilde gerçekleşir:

1. Alıcı ve Satıcı emlak piyasasını keşfeder, karşılıklı çıkarlar bulur.
2. Müzakereler, ilgili tarafların veya aracıların katılımıyla yapılır.
3. Oluşturulan forma uygun olarak bir satış sözleşmesi düzenlenir ve imzalanır.
4. Sözleşme kayıtlıdır.

Mülkiyetin tescili ve tescili

1. Bir satış ve satın alma sözleşmesinin tescili ve mülkiyet değişikliği için Rosreestr yetkililerine bir başvuru yapılır.
2. İşlemle ilgili bilgiler USRN'ye girilir.
3. Taraflar kayıtlı belgeleri alırlar.

Şartlar ve maliyet

Arsa gayrimenkul işlemleri sözleşmenin tescil edildiği andan itibaren tamamlanmış sayılır., ancak miktarın alındığı andan itibaren değil. Standart kayıt süresi iki haftadır. Bir arsa satışı için sözleşmenin resmileştirilmesinin maliyeti, teorik olarak ödenen devlet vergisi miktarında hesaplanır. Bir şahıs için, bir arsa mülkiyetinin tescili için devlet görevi 350 ruble.

Hizmetin elektronik ortamda verilmesi halinde devlet vergisi %30 oranında düşürülür. Devlet vergisi ve diğer ücretlerin miktarı 21.017.2014 tarihli ve 221-FZ sayılı Federal Kanun ve Rusya Federasyonu Vergi Kanunu Md. 06/04/2018 tarihinde değiştirilen şekliyle 333.33 (ikinci bölüm).

İşleme birden fazla malik dahilse, devlet vergisi sayıları oranında ödenir. Noter desteği miktarın %1,5'i kadardır. İşlem bir mütevelli aracılığıyla gerçekleştirilirse, bu tutar vekaletname verilmesi için verilen hizmetlerin ödemesini içerecektir.

Vergilendirme

Özellikler, vergi muafiyetleriyle ilgili konuların yanı sıra hem satıcılar hem de alıcılar için vergi indirimlerini içerir. Bu, Rusya Federasyonu Vergi Kanunu bölüm 23'te ayrıntılı olarak tartışılmaktadır. Vergiyi hesaplarken, satıcının mukim statüsüne sahip olup olmadığını öğrenmek gerekir. Yıl boyunca Rusya Federasyonu'nda 183 günden fazla kalmış herhangi bir kişi olabilir. Sakinler için vergi oranı% 13, yerleşik olmayanlar için -% 30'dur.

5 yıldan fazla gayrimenkul sahibi olan kişiler vergiden muaftır (bağış, özelleştirme, hayat bakım sözleşmesi durumunda - 3 yıl). Belirli kategorilerdeki kişiler (%13 vergi oranı ile) vergi indirimi hakkına sahiptir. Herhangi bir özel durumda, vergilendirme ile ilgili tüm sorunlar, bu sorunları çözme konusunda yetkin bir uzman tarafından çözülmelidir.

Bu nedenle, gayrimenkul alım satımına yönelik bir işlem, yüksek hukuk okuryazarlığı ve kanun lafzına uygunluk gerektirmektedir. Mevcut, tam olarak net olmayan ekonomik durumda, bu tür işlemlerin rastgele kişilerin tavsiye ve tavsiyelerine dayanmadan son derece dikkatli bir şekilde yapılması gerektiğini bir kez daha vurguluyoruz.

Bir hata bulursanız, lütfen bir metin parçasını vurgulayın ve tıklayın. Ctrl+Enter.

Reklamdaki "bitmemiş" kelimesinin alıcıyı korkutup kaçırması daha olasıdır, bu nedenle bir ev veya arazinin satılık olduğunu yazmak daha iyidir. Elbette, bir alıcı aradığında, evin inşaatın hangi aşamasında olduğu konusunda dürüst olması gerekir, diyor Metrium Group'un seçkin emlak departmanı müdürü Ilya Menzhunov.

Duyurudaki "olumlu" anlar arasında, Inkom-Nedvizhimost banliyö emlak departmanının Belyaevo ofisi başkanı Igor Kleymenov, bir sitenin yakınında bir ormanın varlığı, bir rezervuar, gelişmiş altyapı ve iyi ulaşım erişilebilirliği. Bu faktörler genellikle alıcılar için birincil öneme sahiptir.

Yasaya göre Dacha: bireysel bir ev nasıl inşa edilirHerhangi bir konutun inşaatı her zaman belirli kurallara göre yapılır ve kendi arazinizde bile belirli standartları dikkate alarak bir ev inşa etmeniz gerekir. "RIA Emlak" web sitesi, bir ev inşa ederken sahibinin hangi reçeteleri ve yasakları hatırlaması gerektiğini bulmaya karar verdi, böylece daha sonra satış veya vergilendirme ile ilgili sorunlar yaşamadı.

Bitmemiş bir evin maliyetini belirlemek son derece zordur, hepsi evin hazır olma aşamasına bağlıdır. Tabii ki, ana bağlantı sitenin maliyetine gidiyor, Kleimenov'u vurguluyor. Başarısız iletişimlerin varlığı memnuniyetle karşılanmaktadır, ancak bitmemiş nesnelerle yapılan işlemlerin istatistiklerine atıfta bulunarak, eve sunulan iletişimlerin bir bonus olarak sunulduğu, yani maliyetine hiçbir şey eklemediği söylenebilir. Yakhontov deneyimlerini paylaşıyor.

Olası maliyeti bağımsız olarak belirlemek için, benzer ilanlar bulmanız, bölgedeki yüz metrekarelik arazinin maliyetini bulmanız ve sitenin alanıyla çarpmanız gerekiyor, Menzhunov'a tavsiyede bulunuyor.

Nesne temel veya bodrum seviyesinde "donmuşsa", kural olarak, bitmemiş inşaatın maliyeti değerine eklenemez. Inkom-Nedvizhimost'tan bir uzman, evin birinci veya ikinci katları zaten inşa edilmişse ve inşaat tamamlanmak üzereyse, bu durumda, gayrimenkul için minimum fiyatı da belirlemeye çalışmalısınız, diyor. Bazen bu durumda harcanan inşaat malzemelerinin ve yapılan işin maliyeti eklenir ve en azından Kleimenov dikkat çeker.

Bu arada, bitmemiş inşaat genellikle arsa maliyeti eksi binaların yıkım maliyeti ile satılır, diye uyarıyor Menzhunov. "Gerçek şu ki, bir vakıf satın alırken, müşterinin mevcut bir projeye göre bir ev inşa etmesi veya üzerinde en az değişiklik yapması gerekiyor. Yeni sahibinin bu seçeneği seveceği kesin değil" diye açıklıyor.

Kaliteli bir ev tasarımının kullanışlı olabileceği yer burasıdır. Özel emlakçı Evgenia Galinskaya, “Projeniz en şık biçimde değilse, profesyoneller tarafından yeniden çizilmesini sipariş etmek daha iyidir” diyor. Belki de güzel bir proje gören alıcı, plana göre tamamlamayı kabul edecektir.

Sunum "bitmemiş"

İşin garibi, ancak bitmemiş bir ev de gösterildiğinde uygun bir ışıkla sunulabilir. Galinskaya, “Aslında, alıcıya “donmuş” bir şantiyenin bir resmi sunuluyor, bu yüzden görünüşü onu korkutmamak için her şey yapılmalı” diye açıklıyor. Hiçbir alıcı, inşaat malzemelerinin, aletlerin ve kirin, rastgele tahta veya metal yığınlarının görülmesinden hoşlanmayacaktır, diye ekliyor.

Arazi araştırmacısının kaderi: kişisel bir arsa nasıl düzgün bir şekilde araştırılırBir yaz sakini, örneğin bir arsa satacak veya bağışlayacaksa ve üzerine inşa edilmiş bir evin mülkiyetini kaydedecekse, önce topraklarının sınırlarının nerede başladığı, bir komşunun çiti olup olmadığı hakkında bir fikri olmalıdır. üzerinde veya meydandaki birini ihlal edip etmediği. Avukatlar ve emlak piyasası uzmanları, RIA Emlak web sitesine, arazi etüdünün zorlu prosedürünün nasıl düzgün bir şekilde yürütüleceğini anlattı.

Bu nedenle, gösteriden önce şantiye düzenine, düzgünce katlanmış aletlere veya ekipman yardımı olmadan sürüklenebilecek malzemelere yerleştirilmelidir. Sahada çakıl veya kum yığınları varsa, örtülmeleri gerekir. Bu arada, onları rüzgar ve yağmurda erozyondan ve çöplerden kurtaracaktır. Tabii ki, büyükten küçüğe tüm çöpler siteden kaldırılmalıdır.

"Bitmemiş" satarken ana vurgu arsa üzerine yapıldığından, en uygun ışığa konmalıdır. Bu nedenle, henüz çevresinde bir sermaye çiti yoksa, o zaman en azından geçici bir bina inşa etmek gerekir. bir, tel olsalar bile, alıcının boyutunu değerlendirmesi daha kolay olacaktır.Sitede yabani otlar varsa, o zaman kesinlikle biçilmesi gerekir.Site tamamen çıplaksa ve zemin ekipman tarafından hasar görmüşse , o zaman tesviye edilmesi gerekiyor "diyor emlakçı. İnanın bana, düzenlilik her zaman güçlü bir izlenim bırakır, diye ekliyor.

Belge topluyoruz

Kleymenov, satıcının elbette elinde bir inşaat ruhsatı olması gerektiğini, şimdi bu zorunlu bir gereklilik olduğunu söylüyor. Yakhontov, ayrıca arazi ve ev için temel tapu ve tapu belgelerinin mevcudiyetini de gerektiriyor, diye ekliyor.

Açık bir alan satın alıyoruz: sözleşmesiz arsaların artıları, eksileri ve tuzaklarıRIA Nedvizhimost'un görüştüğü uzmanlara göre, 2008 krizinde talebin zirvesinden sağ kurtulan sözleşmesiz arsalar, alıcıların ilgisini giderek kaybediyor: Moskova bölgesinde gerekli iletişimleri özetlemek için kesin garantiler olmadan bir ev sahibi olma olasılığı giderek daha az insanı çekiyor.

Yerleşik form hakkının devlet tescil belgesi veya 1998'den önce verilen diğer sertifikalar yasal belgeler olarak hizmet eder. Her durumda, ajansın muhatabı, arsanın mülkiyet belgesi olması gerektiğini vurguluyor. İşlemin devlet kaydı için, "Miel-Country gayrimenkul" uzmanına göre, arsanın kadastro pasaportunu (bundan bir alıntı) ibraz etmek gerekir. Aynı zamanda, tescil makamının dosyalarında halihazırda kadastro tescil belgeleri varsa ve arsada herhangi bir değişiklik yapılmamışsa, yeniden ibraz edilemeyeceğini açıklar.

Eve gelince, bina için bir BTI sertifikasına veya kadastro pasaportundan bir alıntıya ihtiyacınız var. Ancak, bitmemiş bir ev durumunda, onsuz yapabilirsiniz.

Gerçek şu ki, bitmemiş bir bina son derece nadiren resmi olarak kayıtlıdır. Kural olarak, BTI uzmanları,% 50-70'ten daha az inşa edilmiş bitmemiş inşaatı düşünmeye hazır değil. Menzhunov, "Dolayısıyla, belgelere göre sadece bir arsa satın alırsanız ve üzerinde şu veya bu bitmemiş bina varsa endişelenecek bir şey yok. Bu yaygın bir uygulamadır" diye açıklıyor.

Yeniden inşa için bitmemiş bir ev satın almanın karlı olduğunu kanıtlıyorlar. Ancak, bu tür evleri satın almak için acele etmeyin. Başarısızlık farklıdır. Portal kullanıcılarının başarısı, kuralın bir istisnasıdır. Çoğu durumda, bitmemiş bir ev bir sürü sorun, boşa harcanan para ve sürekli bir baş ağrısıdır. Sonuç olarak bitmemiş bir "kutu"nun yıkılması nadir değildir. Bu neden oluyor? AAKLiberty, Aleksey_Chuprina, Bas197 eskiyi satın aldı veya konserve ancak Acil durum evleri DEĞİL. Satıcının masallarına kapılırsanız ve bariz sövelere gözlerinizi kapatırsanız, o zaman uçabilirsiniz. Bitmemiş satın alırken endişe nedenleri:

• Temelde ve duvarlarda çatlaklar.
• Evin bodrum katı varsa, bodrum katını su bastı.
• Duvarların içinden mantar ve küf.
• Zararlılar tarafından çürümüş veya hasar görmüş ahşap yapılar.
• Sarkan zemin veya çatı kirişleri.
• Geçici bir çatı olmadan birkaç yıl açık havada duran "kutu".
• Çok uzun süre bitmemiş satış.

Bitmemiş sıvı, satışa sunulduktan sonra genellikle 1-2 yıl, daha az sıklıkla, biraz daha uzun sürer.

Bitmemiş nasıl satın alınır ve ödeme yapılmaz

Satın almanın yasal yönlerini unutmayın. Nihayet bitmemiş, faaliyete geçirilmemiş bir nesnedir. Bitmemiş bir bina bir temel, çıplak duvarlar, çatı altında bir "kutu", kaba veya ince bir yüzey için bir ev olabilir.

Bitmemiş bina da mülkiyet haklarının devlet tesciline tabidir. Satın almanın iki yolu vardır:

1. Nesne, sahibi tarafından tamamlanmamış olarak kaydedilir ve bundan sonra bir satış işlemi gerçekleştirilir.
2. Ya bitmemiş inşaatı olan bir arsa satın alınır ve yeni mal sahibinin kendisi emlak kaydı ile uğraşır.

Körü körüne, düşündüğünüz gibi, bitmemiş bir "haber" için pazarlık fiyatına acele etmeden önce, neden satıldığını düşünün. Hukuken her şey yolunda mı? Belki evin inşaatı sırasında ölümcül inşaat hataları yapılmıştır ve sahibi acil durum "kutusu"ndan kurtulmak istemektedir. Site yakınında inşaat olabilir karayolları, alışveriş Merkezi, çöplük vb.

Başka bir "tuzak" - çoğu zaman geniş bir alanın bitmemiş evlerini satıyorlar - 300, 400, 500 metrekare. m. Projelere göre “saraylar”, “90'lardan merhaba!”. Kendine nedenini sor. Çoğu zaman, cevap banaldır - mal sahibinin böyle bir bölgenin evini akla getirecek parası yoktur. sende var mı Bu tür konakları ısıtmanın ve temizlemenin zorluklarına sessiz kalacağız.

Uygulama, bir veya iki çocuklu iki kişilik bir aile için 150-200 metrekarelik bir evin gözler için yeterli olduğunu gösteriyor. m Ve "kutu", bitmiş evin toplam maliyetinin yaklaşık% 30'udur. En pahalı - bitirme ve mühendislik.

Bitmemiş satın almak için hatırlatma:

• Arazinin ve bitmemiş mülkün kime ait olduğunu öğrenin.
• Yapı ruhsatı olup olmadığını öğrenin. Dünyanın durumu nedir. Arsa banka tarafından rehinli mi? Başka yük var mı?
• "Kutu" bina kodlarına uygun mu? Binadan "kırmızı çizgi"ye kadar olan girintiler ve komşu parsellerin sınırları gözlemleniyor mu?
• "Durduran domuz" almamak için, bir inşaat uzmanının yardımıyla bitmemiş binayı inceleyin.
• Bitmemiş binanın yeniden inşası için bir çalışma planı hazırlayın.
• Tahmini hesaplayın. Bitmemişin uzun vadeli bir yapıya dönüşmemesi için güçlü yönlerinizi ayık bir şekilde değerlendirin.

sonuçlar

Neye bulaştığınızın farkındaysanız, bitmemiş inşaat elde etmek karlıdır. bunu hatırla site sıvı olmalı. Daha sonra zor yaşam durumlarında bitmemiş bir ev ile bile satabilirsiniz. Ve tam tersi - hiçliğin ortasından bitmemiş bir bina satın almak - yollar, elektrik, altyapı olmadan, hatta çok ucuz bir fiyata bile ölümcül bir hata olabilir. İhtiyacın olursa 100 kere düşün. Yüksek kaliteli malzemelerden, modern teknolojiler kullanarak boş bir arsa üzerine bir ev inşa etmek, önceki sahibi tarafından yapılan sövelerin ebedi düzeltmesine katılmaktan daha kolay değil mi?

Bir inşaat ruhsatı verdiğinizden emin olun. Yerel yönetimden alınır. Bir izin başvurusunda bulunmak için, arsanın şehir planlama planını, bir SPZOU belgesini ve örneğin bitmiş bir proje gibi nesnenin görünümünün özelliklerini sağlayın. İzin aldıktan sonra projeyi kayıt ettirebilir, diğer evrakları hazırlayabilirsiniz.

BTI, nesne için inşaatın devam eden bir nesne olduğunu belirten bir kadastro pasaportu düzenleyecektir. Bundan sonra, şahsen veya MFC aracılığıyla Rosreestr ile iletişime geçin, kadastro pasaportu, tapu belgeleri ve diğer belgeleri sağlayın.bitmemiş bir ev için belgeler, mülkiyet kaydı için bir başvuru yazın. Devlet ücretini 2.000 ₽ tutarında ödeyin. Başvurudan 7-10 gün sonra, USRN'den bitmemiş binanın sahipliğini onaylayan bir özet alacaksınız.

Kayıtta iki önemli nüans vardır:

🔸 mümkün bitmemiş bir özel evin yazlık af kapsamında tescili- SNT topraklarında veya af kapsamına giren diğer türdeki sitelerde bulunuyorsa;

🔸 Evin mülkiyetini resmileştiren kişinin sitenin sahibi olması gerekmez: örneğin, Rosreestr'e tahsis için bir kira sözleşmesi sağlayabilirsiniz.

Belgeleri tamamladıktan sonra, tamamlanmamış evi satış sözleşmesine dahil edebilecek ve mülkiyetini devredebileceksiniz. Doğru, önemli bir sınırlama olacak - bina amaçlanan amaç için kullanılamaz. Bir konut binası kategorisine aktarmak için, bir devreye alma eylemi hazırlamak ve kadastro pasaportu Rosreestr'deki bilgileri değiştirmek gerekecektir.

Bitmemiş bir ev nasıl satılır

Bitmemiş bir binayı satmak mümkün mü? Yapabilirsin, çünkü emlak olarak kabul edilir. Doğru ve gereksiz problemler olmadan yapmak için basit talimatları izleyin.

Bir paket belge toplayın

Bitmemiş evlerin satışıdiğer gayrimenkullerin satışı gibi, tüm belge paketinin satıcıya devredilmesini gerektirir. İhtiyacın olacak:

📁 bir arsa için başlık belgeleri - USRN'den bir alıntı, önceki bir satış ve satın alma sözleşmesi, eski tip bir sertifika;

📁 arsa için kadastro pasaportu;

📁 bitmemiş bir ev için alanı, düzeni, tasarım özellikleri ve diğer bilgileri içeren kadastro pasaportu;

📁 yerel yönetimden alınan yapı ruhsatı;

📁 inşaat halindeki evin projesi, tercihen devlet kurumlarıyla mutabık kalınması;

📁 ev için diğer teknik belgeler ve ayrıca mülkiyete ilişkin USRN'den bir alıntı.

Eğer binaya zaten iletişim bağlıysa, onlar için ayrı projeler sağlanmalıdır. Örneğin, su temini, elektrifikasyon ve gaz için bir proje. Henüz iletişimde başarısız olmadıysanız, alıcı bunu kendisi yapabilir: mülkiyetin yeniden tescilinden sonra ilgili hizmetlerle iletişime geçecektir.

Size hatırlatıyoruz: bitmemiş bir binayı arsa olarak satabilirsiniz. O zaman daha az kağıt hazırlamanız gerekecek, ancak alıcı ile anlaşmazlık olması durumunda sorunlar ortaya çıkacaktır.

Doğru fiyatı belirleyin

Bu aşamada, birçok mal sahibi gayrimenkulü doğru bir şekilde nasıl değerlendireceklerini bilmedikleri için kaybedilmektedir. Bazıları bir evden biraz daha az ücret almaya çalışır, özellikle debitmemiş bir evin arsa üzerine kaydızaten gecti. Diğerleri fiyata yapılan tüm işlerin ve inşaat malzemelerinin fiyatını içerir.

Bir fiyat belirlerken, bitmemiş nesnelerin her zaman bitmiş olanlardan daha ucuz olduğu anlaşılmalıdır. Ayrıca, alıcı sizin konut vizyonunuzla aynı fikirde olmayabilir, çünkü zevkler kökten farklı olabilir. Yani, projeyi yeniden yapmak, hatta yeniden inşaata başlamak zorunda kalacak ve bunlar ek maliyetler. Bu nedenle, potansiyel alıcıları yüksek fiyatla korkutmamak, aynı zamanda çok ucuza satmamak da önemlidir.

İnşaatı tamamlanmamış arsaların maliyeti genellikle benzer alandaki arsaların fiyatından biraz daha yüksektir. Kesin tutarı belirlemek için benzer mülklerin satışına ilişkin ilanlara bakabilir ve ortalama fiyatı öğrenebilir veya profesyonel eksperlerle iletişime geçebilirsiniz. Tüm inşaat maliyetlerini, bölgenizdeki yüz metrekare arsa fiyatını, piyasadaki durumu göz önünde bulunduracaklar, böylece sizin için yeterli, rahat bir fiyat belirleyecekler.

Alıcıları çekmek

Birçoğu nereden başlayacağını bilmiyorbitmemiş bir ev nasıl satılır. En basit çözüm, reklamları iyi bilinen sitelerde yayınlamaktır: örneğin, Avito'da.

Göz alıcı bir reklam oluşturmak için arsanın ve evin farklı açılardan fotoğraflarını çekin. Tahsisteki her şeyi ayrıntılı olarak açıklayın - mevcut binalar, meyve ağaçları, gayrimenkul inşaatı aşaması ve diğer nüanslar. Alıcılar için önemli olan parametrelere dikkat edin: örneğin, yerleşimin altyapısını ve çevreyi tanımlayın. Nesnenin kaydının yapılıp yapılmadığını belirttiğinizden emin olun - bu, işlem şartlarınıza hazır olmayanları “ayıklamaya” yardımcı olacaktır.

Reklamları yayınladıktan sonra aramaları ve mesajları alın: ek soruları yanıtlayın, görüntülemeye davet edin. Maliyeti biraz düşürmeye hazırsanız, potansiyel alıcıları yerinde pazarlık olasılığı hakkında bilgilendirin. Ürünün "yüzünü" gösterin: faydalarını açıklayın. Ciddi kusurlar varsa, bunları saklamaya gerek yoktur: sadece nazikçe servis yapın. Sorunlardan hemen bahsetme - belki anlaşma başarısız olur.

Bir satış sözleşmesi hazırlayın

Alıcı ile para transferinin tam tutarı, yöntemi, zamanlaması konusunda anlaşın ve sözleşmede elde edilen her şeyi kaydedin. DCT üç kopya halinde hazırlanmalıdır: biri sizinle kalacak, ikincisini alıcıya vereceksiniz, üçüncüsü Rosreestr'e devredilecek.

Ev ve arsa için ayrı sözleşmeler yapılmalıdır. Toplamda altı kopya alacaksınız: üç - takmak için DCT, bitmemiş için üç - DCT. Her iki sözleşme de şunları içermelidir:

📝 Gayrimenkulün tam yeri yani tam adresi;

📝 her iki tarafın soyadı, adı, soyadı, pasaport bilgileri - alıcı ve satıcı;

📝 mülkiyet devri için gerekçeler - örneğin, USRN'den sahipliğinizi onaylayan bir alıntının bireysel numarası;

📝 mülkün kadastro numarası ve temel özellikleri - bilgiler kadastro pasaportunda belirtilmiştir;

📝 sözleşmenin imzalanma tarihi, yeri ve saati;

📝 mülkün tam tutarı;

📝 fon transferinin yöntemi ve zamanlaması.

Genellikle, DKP'nin Rosreestr'e kaydı sırasında veya evrak imzalanırken para aktarılır. Her durumda, parayı aldığınızı belirten bir makbuz yazmalı ve alıcı ile bir gayrimenkul kabul ve devir işlemi düzenlemelisiniz. Alıcının mülkün durumu üzerinde herhangi bir iddiası olmadığını belirtmelidir.

Önce bir depozito almak istiyorsanız, prosedür daha karmaşık hale gelir. İlk önce bir depozito, ardından bir DCT, ancak size depozito olarak aktarılandan daha az bir tutarla bir anlaşma yaparsınız.

Ev uygun şekilde kayıtlı değilse, bir PrEP sözleşmesi yapmak veya iki sözleşmeyi birleştirmek mümkündür. Ancak iki ayrı belge hazırlamak daha iyidir, çünkü Rosreestr'in mal sahibini değiştirmek için ayrı gerekçeler sağlaması gerekecektir.

Miktarı bölmeyi unutmayın. İlanda ev ile birlikte arsanın maliyetini belirtmişsiniz ve belgelere göre ayrı ayrı harcıyorsunuz. Örneğin, 1.000.000 ₽ için her şeyi birlikte sattıysanız, DKP'de 600.000 ₽ arsa, evler - 400.000 ₽ fiyatını belirtin.

Sahipliği aktar

Alıcıyla aynı anda Rosreestr veya MFC'yi ziyaret etmesini sağlayın. Mülkiyetin yeniden tescili için belgeleri gönderin. Alıcı devlet ücretini ödemek zorunda kalacak ve 7-10 gün içinde USRN'den evin ve arazinin mülkiyeti hakkında bir özet alacak.

Rosreestr genellikle bir belge paketi sunar:

📌satış sözleşmeleri;

📌 Arsa ve bitmemiş ev için kadastro pasaportu;

📌İşlemde her iki tarafın da kimliklerini teyit eden pasaportları.

Kalan tüm belgeleri alıcıya aktarırsınız - şimdi onları elden çıkarır. Bazı durumlarda, MFC veya Rosreestr çalışanları ek belgeler isteyebilir - hala varsa, bunları alıcıya veya şahsen devlet kurumuna teslim edin.

Nasıl bitmemiş bir ev satın al

Bitmemiş bir ev satın almaksatmaktan daha fazla sorun getirebilir. Davaya girmemek için işlemden önce mülkleri kontrol edin.

Satıcıyla belgeleri kontrol edin

Beğendiğiniz nesneyi inceledikten sonra satıcıdan arsa ve ev için mevcut tüm belgeleri göstermesini isteyin. Yapı ruhsatı olup olmadığını kontrol ettiğinizden emin olun. Orada değilse, kendiniz bir belge almanız veya belediye reddederse “kutu”yu yıkmanız gerekecektir. Ayrıca bir proje olup olmadığına bakın - yoksa, satıcı binayı kendisi inşa etmiş olabilir ve bu, konut kalitesinin düşük olduğunu gösterebilir.

Yasal belgeleri görmek için sorduğunuzdan emin olun. Satıcı reddederse ve aynı zamanda çok ucuz gayrimenkul sunarsa, dikkatli olmak daha iyidir - belki de nesne üzerinde hiçbir hakkı yoktur veya ortak mülkiyetin varlığını sizden gizlemek ister. Elbette, Rosreestr hileli işlemlere izin vermeyecektir, ancak depozitonuzu kaybedebilirsiniz.

Ayrıca evin durumunu değerlendirmeyi de unutmayın. İnşaat tamamlanmadığında kaliteyi belirlemek zordur. Ama sen yapabilirsin. Örneğin, duvarlarda veya temellerde çatlaklar varsa ve duvarların kalınlığı 38 santimetreden azsa, satın almayı reddetmek daha iyidir: örneğin, bir tuğlaya yerleştirilmişlerse.

Evin dekore edilip edilmediğini kontrol edin

Evin devam eden bir bina olup olmadığını sorun. Evet ise, takyidatları kontrol edebilir ve bir satış sözleşmesi imzalayabilirsiniz. Değilse, satıcının neden kadastro pasaportu vermediğini ve bunu yapmayı planlayıp planlamadığını sorun. Depozito verirseniz, bazıları evrak işlerini yapmayı kabul edebilir.

Satıcı, bitmemiş binanın tasarımıyla uğraşmak istemiyorsa, satış sözleşmesine ek bir anlaşma yapın. Rosreestr'e kaydettirilmesi gerekmeyecek, ancak sorun olması durumunda, satıcının evin haklarını size devrettiğini kanıtlamaya yardımcı olacaktır. Sözleşmede, satıcının arazinin mülkiyetini ve bununla birlikte üzerindeki bitmemiş evin mülkiyetini devrettiğini belirtin.

USRN'den bilgi isteyin

Önceki bitmemiş satın al, sözde tuzakları kontrol edin. Ev kayıtlıysa, her iki nesne için de USRN'den alıntılar isteyin. Oran:

🔹 Sahip sayısı - Bir malik varsa bugün bile sözleşme imzalayabilirsiniz ve birden fazla malik varsa tüm maliklerin muvafakatini almanız gerekir;

🔹 Yükümlülüklerin varlığı - Açıklamada yükümlülük üzerinde bir işaret varsa, üçüncü şahısların gayrimenkul hakkına sahip olduğu anlamına gelir, satın almayı reddetmek daha iyidir.

İlgilendiğiniz nesne için USRN'den bir alıntı MFC, Rosreestr veya departmanın resmi web sitesinde alınabilir. Bilgi için bir devlet ücreti ödemeniz gerekecek. Boyutu, almak istediğiniz bilgiye, yani ifadenin türüne bağlıdır.

Bir anlaşma kaydedin

Bir satış sözleşmesi yapın, imzalayın, parayı aktarın. Rosreestr'e imzalı bir DCT, pasaport veya başka bir kimlik kartı ve devlet ücretinin ödenmesi için makbuz ile başvurun. Büyüklüğü 2.000 ₽'dir. Mülkiyet değişikliği için bir başvuru yazın. Rosreestr'in bir çalışanı, belgeleri kabul ettiğiniz için size bir makbuz verecek ve USRN'den ne zaman gelip yeni bir alıntı alabileceğinizi size bildirecektir.

Yeteneklerinizden şüphe duyuyorsanız, zaman kaybetmek istemiyorsanız veya kendinizi mümkün olduğunca risklerden korumak istiyorsanız, avukatlar veya emlakçılar ile iletişime geçin. Nesneyi kontrol edecekler veya onun için belgeler hazırlamanıza yardımcı olacaklar, son aşamaya kadar size eşlik edecekler.

Bitmemiş inşaat projeleri sahipleri için birçok sorun yaratır. Bu tür nesnelerin gayrimenkul olarak kaydedilmesi kolay değildir. Binanın altındaki arazinin mülkiyeti ile ilgili bazı nüanslar varsa işler daha da karmaşıklaşıyor.

Rusya Federasyonu mevzuatı alt kiralamayı yasaklamaktadır. Çoğu durumda vatandaşları ilgili tarafların yasa dışı eylemlerinden korur. Ancak bir satış durumunda, böyle bir yasak, bitmemiş binanın sahibinin masraflarını kiracı pahasına tazmin etmesini engeller.

Ayrıca inşaatı boğmak için arazinin amacını ILI'den özel hane parsellerine geçici olarak değiştirmek de mümkün olmayacaktır. ILI'nin yalnızca inşaatının tamamlanması gereken gelişmiş bölümünün satılması mümkün olacaktır.

Devletten kanunla kiralanan bir arsanın satış seçenekleri

İnşaatı tamamlanmamış arsalar çoğunlukla iki nedenden dolayı satılmaktadır:

• İnşaat işini tamamlamak için para eksikliği.
• İletişimin düzenlenmesiyle ilgili karar alma sorunları.

Emlakçı, alıcıya yanlış bilgi vermemek için bu sebepleri öğrenmekle yükümlüdür. Ayrıca sitenin alanını ve yerini ve en önemlisi mülkiyet türünü de dikkate almak gerekir:

• Sahip olmak.
• Ömür boyu mülkiyet.
• Kiraya vermek.

Kiralanan arazi satılamaz, ancak konut yapımında kullanım amacına uygun olarak kullanılabilir. İnşaat zaten başlamışsa, böyle bir nesne gayrimenkul olarak kabul edilir ve devam etmekte olan herhangi bir inşaat nesnesine ilişkin mülkiyet hakları verilebilir.

Devletten kiralanan arsa nasıl satılır?

Böyle bir arsanın satışına ilişkin sözleşmenin kendisi noter tarafından onaylanmayı gerektirmese de, Rosreestr'de mülkiyet haklarının yeniden kaydedilmesi gerekir (USRN'ye yeni veriler girin).

Ancak, bu durumda bir avukatın yardımı zarar vermez. Yapabilir:

• Sözleşmenin şartlarını kabul edin.
• Metni hukuk kurallarına uygun olarak oluşturun.
• Rosreestr'e sunulmak üzere belgeleri hazırlayın.

İşlemin tarafları sözleşmeyi noter ile onaylamamaya karar verirse, bunu bir Rosreestr çalışanının huzurunda imzalamaları gerekir.

İnşaatı tamamlanmamış arazi satın almadan önce neleri kontrol etmeniz gerekiyor?

Bitmemiş bir inşaat nesnesinin satışı, işlemin saflığının dikkatli bir şekilde kontrol edilmesini gerektirir.

Bunu yapmak için şunlardan emin olmanız gerekir:

Sevgili okuyucular! Yasal sorunları çözmek için standart yöntemlerden bahsediyoruz, ancak durumunuz özel olabilir. Yardım edeceğiz Sorununuza ücretsiz bir çözüm bulun- hukuk danışmanımızı telefonla aramanız yeterlidir:

Bu hızlı ve bedava! Ayrıca web sitesindeki danışman formu aracılığıyla hızlı bir şekilde yanıt alabilirsiniz.

• Sözleşmede, kiraya verilen hakların araziye devredilmesini yasaklayan koşulların yokluğunda.
• Sözleşmenin geçerliliğini ve kira ödemesini kontrol edin.
• Sitenin amacını kontrol edin.
• Sitenin daha fazla kullanılmasına ilişkin bir yasak olup olmadığını netleştirin.
• Bu sitenin satışı için satıcının eşinden noter tasdikli muvafakat alın.

Ayrıca, bir yıldan uzun süredir yapılan tüm kira sözleşmelerinin Rosreestr'e kaydedilmesi gerektiğini de bilmelisiniz.

Anlaşma nasıl gidiyor?

Tüm nüansları belirledikten sonra, işlemin tarafları bir satış sözleşmesi hazırlamalı ve imzalamalıdır. İstenirse (zorunlu değil) noter ile tasdik edebilirler. Yeni sahibinin mülkiyet haklarının Rosreestr'de tescil edilmesi zorunludur.

Bir anlaşmanın sonuçlandırılması

Bir sözleşme imzalarken, siteyle ilgili tüm önemli bilgileri belirtmeniz gerekir:

• Mülkiyet türü ve unvan belgeleri.
• Site özellikleri.
• Amacı.
• Bir anlaşma yapma koşulları.
• Arsa fiyatı.
• Transfer koşulları (transfer kanununa göre).
• Tarih ve imza.

Belirli bir arazinin tüm nüanslarını ve sahiplerinin (ortak sahipler) haklarını dikkate almak önemlidir. Eşinizden noter tasdikli izin almanız gerekir. Sahiplerden biri reşit değilse, sadece ebeveynlerinden değil, vesayet makamlarından da izin alınması gerekir.

Mülkiyetin tescili ve tescili

Rosreestr'e bir başvuru gönderirken şunları sağlamanız gerekir:

• Pasaport.
• Sözleşme.
• Devlet vergisinin ödenmesi için makbuz.

Ücretin miktarı 2000 ruble.

Belgeleri hem Rosreestr'e hem de MFC'ye gönderebilirsiniz.

Şartlar ve maliyet

Devam eden bir inşaat nesnesinin mülkiyet tescili başvurusunun değerlendirilme süresi, Rosreestr için bir hafta ve MFC aracılığıyla gönderildiğinde yaklaşık 10 gündür.

Bu hizmet için 2000 ruble ücret ödemeniz gerekiyor.

Vergilendirme

Herhangi bir alım satım işlemi gibi, bitmemiş bir binanın satışı da gelir olarak kabul edilir. Bu, gayrimenkul satıcısının %13 vergi ödemek zorunda kalacağı anlamına gelir. Vergi miktarı arsa bazında hesaplanacaktır.

Bunu yapmak için, satmadan önce lisanslı bir şirketten bir ekspertiz hizmeti sipariş etmeniz gerekir.

Yabancılar için vergi oranı %30'dur. Hesaplama prosedürü, Rusya Federasyonu vatandaşları ile aynıdır.