Yatırım portföyü- bu, işletmenin geliştirilen yatırım stratejisine uygun olarak yatırım faaliyetlerini yürütmeyi amaçlayan, amaçlı olarak oluşturulmuş bir dizi gerçek ve finansal yatırım nesnesidir. Yatırım portföyü oluşturmanın temel amacı, geliştirilen yatırım politikasının en etkin ve güvenilir yatırımların seçilmesiyle uygulanmasının sağlanması olarak formüle edilebilir. Portföy oluşturma sürecinde yatırım varlıkları birleştirilerek yeni bir yatırım kalitesi elde edilir: belirli bir risk düzeyinde gerekli gelir düzeyi sağlanır. Seçilen yatırım politikasının yönüne ve yatırım faaliyetlerinin uygulama özelliklerine bağlı olarak belirli hedefler sistemi belirlenir.

Herhangi bir yatırım portföyü oluştururken yatırımcı belirli hedefler koyar:
gerekli karlılık seviyesine ulaşmak;
sermaye kazançları;
yatırım risklerinin en aza indirilmesi;
Yatırım yapılan fonların likiditesinin yatırımcı tarafından kabul edilebilir düzeyde olması.

Bir yatırım portföyü oluştururken öncelikli hedeflerin dikkate alınması, yatırım portföyüne yönelik yatırımların seçilmesi ve değerlendirilmesinde kriter görevi gören uygun düzenleyici göstergelerin belirlenmesinin temelidir. Benimsenen önceliklere bağlı olarak yatırımcı, sermaye değeri büyümesinin, gelirin, kabul edilebilir yatırım risklerinin seviyesinin ve likiditenin sınır değerlerini bir kriter olarak belirleyebilir. Bir yatırım portföyü, farklı yatırım niteliklerine sahip nesneleri birleştirebilir; bu, bireysel yatırım nesnelerindeki riski konsolide ederek yeterli toplam gelir elde etmeyi mümkün kılar.

Yatırım faaliyetinin temel amacı Bir işletmede yatırım portföyü oluşturmanın temel amacı, aynı zamanda yatırım stratejisinin uygulanmasını sağlamaktır. Bir işletmenin yatırım stratejisi, faaliyetlerini genişletmeyi (üretim hacmini ve sağlanan ürün veya hizmetlerin satış hacmini artırmayı) hedefliyorsa, o zaman ana yatırımlar yatırım projelerine veya üretimle ilgili varlıklara ve mevcut (planlanan) varlıklara yapılacaktır. olanlar - diğer nesnelerde (menkul kıymetlerde veya banka mevduatlarında) ve bunlarla ilgili olarak ikincil nitelikte olacak ve bu, örneğin yerleştirmenin zamanlamasını ve hacmini etkileyecektir.

Yatırım faaliyetlerini yürütürken genel durumda olduğu gibi, bir yatırım portföyü oluştururken yatırımcı kendisi için kabul edilebilir risk sınırları dahilinde hareket ederek kar (gelir) bekler. Gelir, yalnızca belirli aralıklarla belirli bir düzenlilik ve kesinlik (öngörülebilirlik) ile alınan yatırım projelerinin uygulanmasından elde edilen cari ödemeler veya karlar şeklinde değil, aynı zamanda edinilen varlıkların değerindeki bir artış şeklinde de olabilir.

Belirli bir kârlılık düzeyine ulaşmak, cari dönemde genellikle önceden belirlenmiş bir sıklıkta düzenli gelir elde etmeyi içerir. Bu, sırasıyla banka mevduatlarına yapılan faiz ödemeleri, gerçek yatırım nesnelerinin (gayrimenkul, yeni ekipman) işletilmesinden elde edilen planlanan gelir, temettüler ve hisse senedi ve tahvil faizleri olabilir. Cari gelirin alınması şirketin ödeme gücünü etkiler ve nakit akışları planlanırken dikkate alınır. Bu amaç, özellikle kısa vadeli fon yerleştirme durumunda bir portföy oluştururken temel amaçtır (örneğin, fon fazlası varsa ve cari dönemde bunu üretim amacıyla kullanmak imkansız veya pratik değilse) .

Sermaye kazancı, fonların zaman içinde değerlerinin artmasıyla karakterize edilen nesnelere yatırılmasıyla sağlanır.Bu, genç ihraç eden şirketlerin (çoğunlukla yenilikçi) hisseleri için geçerlidir, faaliyetleri genişledikçe hisselerinin fiyatlarında önemli bir artış olur. beklenen, gayrimenkul vb. için de yatırımcıya gelir sağlayan değer artışıdır. Bu tür bir yatırım daha uzun bir yatırım süresi gerektirir ve kural olarak uzun vadeli olarak kabul edilir.

Yatırım risklerinin en aza indirilmesi veya yatırım güvenliği, yatırımların yatırım sermayesi piyasasındaki şoklardan etkilenmemesi ve gelirin istikrarı anlamına gelir. Sermayenin geri dönüşünün ve planlanan düzeyde gelir elde edilmesinin mümkün olduğu nesnelerin seçimi büyük olasılıkla bu hedefe ulaşmamızı sağlar.

Ancak risklerin en aza indirilmesi her zaman olumsuz sonuçların olasılığını tamamen ortadan kaldırmaz, yalnızca yatırımcının ihtiyaç duyduğu getiriyi sağlarken kabul edilebilir seviyeye ulaşmaya yardımcı olur. Yatırımcının riske karşı tutumuna bağlıdır.

Yatırım yapılan fonların yeterli likiditesinin sağlanması, yatırımların hızlı ve başabaş noktası (önemli değer kayıpları olmadan) nakde dönüştürülmesi veya hızlı bir şekilde satılma olasılığını gerektirir. Bu hedefin mutlaka önceki hedeflerle ilişkili olması gerekmez; fonları borsada güçlü talep gören finansal varlıklara (tanınmış şirketlerin hisseleri ve tahvilleri, devlet tahvilleri) yatırırken ulaşılabilir.

Aynı zamanda yatırım değerlerinin hiçbiri yukarıda sıralanan özelliklerin tamamını tam olarak içermemektedir, bu da yukarıda belirtilen yatırım portföyü oluşturma hedeflerini alternatif kılmaktadır. Bu nedenle güvenlik genellikle yüksek getiri ve yatırım artışı pahasına sağlanır. Dünya uygulamasında, devlet borç yükümlülükleri güvenlidir (risksizdir), ancak bunlardan elde edilen gelir nadiren ortalama piyasa seviyesini aşar ve kural olarak yatırımlarda önemli bir artış olmaz. Diğer ihraççıların menkul kıymetleri ve gerçek yatırım projeleri yatırımcıya daha fazla gelir getirebilir (hem mevcut hem de gelecekteki), ancak fonların geri dönüşü ve gelir yaratma açısından artan bir risk vardır. Yatırım büyümesini içeren yatırım nesneleri, kural olarak en az likittir; gayrimenkul minimum likiditeye sahiptir.

Yatırım hedeflerinin alternatif doğası göz önüne alındığında, bunlara aynı anda ulaşmak imkansızdır. Bu nedenle yatırımcının portföyünü oluştururken belirli bir hedefe öncelik vermesi gerekir.

Yatırım portföyleri oluşturma hedeflerindeki farklılık, bunlara dahil edilen yatırım nesnesi türleri ve diğer koşullar, bireysel şirketlerde bu portföylerin odak noktası ve kompozisyonuna ilişkin seçeneklerin çeşitliliğini belirler. Aşağıdaki gibi sınıflandırılabilirler.

Dahil edilen yatırım türlerine göre sınıflandırma

Yatırım portföylerinin, içerdikleri yatırım nesnesi türlerine göre sınıflandırılması, her şeyden önce şirketin yatırım faaliyetlerinin odağı ve hacmi ile ilişkilidir.

Gerçek yatırım projeleri portföyüüretim faaliyeti yürüten yatırımcılardan oluşur ve her türlü gerçek yatırım nesnesini içerir. Bu projelerden oluşan bir portföyün oluşturulması ve uygulanması, yüksek oranda kurumsal gelişmeyi, ek istihdam yaratılmasını, yüksek bir imajın oluşmasını ve yatırım faaliyetlerine belirli bir devlet desteğini sağlar. Aynı zamanda, diğer yatırım portföyü türleri ile karşılaştırıldığında, gerçek yatırım projelerinden oluşan bir portföy genellikle en sermaye yoğun olanıdır, uygulama süresi nedeniyle daha risklidir ve aynı zamanda yönetilmesi en karmaşık ve emek yoğun olanıdır. Bu, oluşumu için yüksek düzeyde gereksinimleri ve içerdiği her yatırım projesinin dikkatli seçimini belirler.

Menkul kıymet portföyü belirli bir dizi menkul kıymet içerir. Gerçek yatırım projeleri portföyüyle karşılaştırıldığında daha yüksek likiditeye sahiptir ve yönetimi kolaydır. Aynı zamanda bu portföy şu özelliklerle öne çıkıyor:
- yalnızca gelir için değil aynı zamanda yatırılan sermayenin tamamı için de geçerli olan yüksek düzeyde risk;
- daha düşük karlılık seviyesi;
- çoğu durumda karlılık üzerinde gerçek etki yaratma fırsatlarının bulunmaması (sermayenin diğer borsa araçlarına yeniden yatırılması olasılığı hariç);
- düşük enflasyon koruması;
- bireysel finansal araçların seçimine ilişkin sınırlı seçenekler.

Diğer nesnelerin portföyü yatırım genellikle bireysel şirketlerin yatırım portföyünü (örneğin döviz portföyü, mevduat portföyü) tamamlar.

Karma yatırım portföyü aynı anda yukarıda sıralanan heterojen yatırım nesnelerini içerir.

Öncelikli hedeflere göre sınıflandırma

Yatırım portföylerinin öncelikli yatırım hedeflerine göre sınıflandırılması, öncelikle işletmenin yatırım stratejisinin uygulanması ve bir dereceye kadar da yönetiminin yatırım yönetimindeki konumu ile ilişkilidir.

Büyüme Portföyü temettü alımıyla birlikte portföyün sermaye değerini artırmak amacıyla oluşturulmuştur ve esas olarak yüksek sermaye artışı oranlarının elde edilmesini sağlayan yatırım nesnelerinden oluşur (kural olarak, artan piyasa değerine sahip şirketlerin hisselerinden); risk seviyesi de buna bağlı olarak yüksektir.

Gelir Portföyü cari gelir elde etmeye odaklandı - faiz ve temettü ödemeleri. Esas olarak cari dönemde gelir sağlayan yatırım nesnelerinden oluşur (piyasa değerinde ılımlı bir artış ve büyük temettüler, tahviller ve ayırt edici özelliği cari gelirin ödenmesi olan diğer menkul kıymetler ile karakterize edilen hisse senetleri). Bu portföy genellikle yatırılan sermaye getirisinin yüksek büyüme oranlarına katkıda bulunan yatırımlardan oluşur.

Muhafazakar portföy esas olarak ortalama (bazen minimum) risk seviyesine sahip yatırım nesnelerini içerir (buna göre, bu tür yatırım nesneleri için gelir ve sermayenin büyüme oranları çok daha düşüktür). Büyüme ve gelir portföyüne göre daha düşük gelir ve sermaye artışı oranları sağlayan düşük riskli yatırımlar aracılığıyla oluşturulur.

Listelenen portföy türleri bir takım ara çeşitlere sahiptir. Hedef göstergelerinin maksimum değerlerinde büyüme ve gelir portföylerine bazen agresif portföyler denir.

Hedeflere ulaşılan uyuma göre sınıflandırma

Yatırım portföylerinin yatırım hedeflerine ulaşılmasına göre sınıflandırılması, her şeyden önce oluşum hedeflerinin gerçekleştirilmesi süreciyle ilişkilidir.

Dengeli portföy Bu hedefleri en iyi karşılayan yatırım projelerinin veya finansal araçların seçilmesi yoluyla yatırımcının hedeflerinin tam olarak uygulanmasıyla karakterize edilir.

Dengesiz portföy bileşimi ile oluşumunun belirtilen hedefleri arasındaki tutarsızlık nedeniyle diğer yatırım portföylerinden öne çıkıyor. Dengesiz portföyün bir türü, yatırım faaliyetinin dış koşullarındaki (örneğin vergi koşulları) veya iç faktörlerdeki (örneğin) önemli bir değişiklik nedeniyle artık yatırımcıyı tatmin etmeyen, önceden dengelenmiş (optimize edilmiş) bir portföy olan dengesiz bir portföydür. , bireysel gerçek yatırım projelerinin uygulanmasında önemli bir gecikme).

Yatırım kararlarının değerlendirilmesi, yatırım nesnelerinin sıralanması ve yatırım portföyünün modellenmesi çeşitli yöntemlere göre gerçekleştirilebilir.

Bir yatırım portföyünü modelleme yöntemleri. Pareto seçim kuralına uygun olarak, önerilen yatırım nesneleri kümesinden en iyi seçenek, verilen göstergeler açısından kendisinden daha kötü olmayan tek bir nesnenin bulunmadığı ve en az bir göstergenin daha iyi olduğu seçenektir. . Aynı zamanda, yatırım nesnelerini verilen göstergelere göre karşılaştırmak için, genellikle belirli yatırım nesnelerinin avantajlarını gösteren tercih tabloları derlenir. Genellikle Pareto seçim kuralı, sınırlı toplam yatırım kaynağı hacmi göz önüne alındığında gerekenden daha fazla sayıda seçenek sunar. Bu durumda, yatırım nesnelerinin her bir göstergenin değerlerine göre azalan sırada sıralandığı ve karşılık gelen sıra değeri atandığı ve toplam sıralamanın maksimum değerine sahip yatırım nesnesinin belirlendiği Borda seçim kuralı uygulanır. en iyi seçenek olarak kabul edildi.

Seçim prosedürü, ana göstergelerin yatırımcı için önem sırasına göre sıralandığı, göstergelerin belirli ağırlıklarına dayalı seçim yöntemi temelinde de gerçekleştirilebilir. Her göstergeye, tüm ağırlık katsayılarının toplamı bire eşit olacak şekilde bir ağırlık katsayısı (birin kesirleri halinde) atanır. Her bir yatırım nesnesi için gösterge sıralarının değerleri, göstergelerin belirli ağırlıklarına göre ağırlıklandırılır ve toplanır. En iyi yatırım amaçlı gayrimenkul, böyle bir ağırlıklı sıralamanın maksimum değeri ile karakterize edilir.

Bir yatırım portföyü derlerken, yatırım projelerinin seçiminin birkaç aşamada gerçekleştirildiği, her birinde kurallardan birinin uygulandığı ve ardından seçilen seçeneklerin hariç tutulduğu kombine yöntemlerin kullanılabileceği belirtilmelidir. daha fazla değerlendirmeden. Söz konusu tüm göstergelerin değerlerinin toplamına veya yatırımcının öncelik verdiği göstergeye dayalı olarak genelleştirilmiş bir değerlendirme yapılabilir. Tahmini göstergeler, yatırım getirisine ilişkin temel göstergelerin yanı sıra bir yatırım projesine ilişkin toplam risk göstergesi, borçlunun kredi notu vb. göstergeleri de içerebilir.

Yatırım kararlarını değerlendirmek ve bir yatırım portföyü oluşturmak için bir veya başka bir yöntemin seçimi, yatırımcının spesifik hedef belirlemesine göre belirlenir. Aynı zamanda, dikkate alınan yöntemler, önceki bölümde tartışılan yatırım verimliliğinin karşılaştırmalı değerlendirme sistemindeki bireysel göstergelerin değerini yeterince yansıtmamıza izin vermemektedir (bir kriter göstergesi olarak net bugünkü gelir, sınırlayıcı bir gösterge olarak geri ödeme süresi, vb.), yatırım projelerinin toplam finansman hacmi ile beklenen yatırım kaynakları arasında maksimum uyumu sağlamak. En uygun portföyün derlenmesi ilkesi, büyük ölçüde, belirli kısıtlamalar altında portföy kârlılığını maksimuma çıkarma sorununu çözmeye olanak tanıyan doğrusal programlama yöntemlerine karşılık gelir.

Kârlılık kriterlerine göre yatırım nesnelerinin seçimi. Yatırım nesnelerinin kârlılık (verimlilik) kriterine göre seçimi, bu faktörün derecelendirme sistemindeki yüksek önemi nedeniyle yatırım analizi sürecinde en önemli rolü oynamaktadır. Doğrusal bir programlama problemi kurarken, bir yatırım portföyünün optimizasyonu, belirli kısıtlamalar altında mümkün olan en yüksek karlılık seviyesini sağlayacak yatırım nesnelerinin böyle bir kombinasyonunu bulma problemine indirgenir.

Kârlılığın maksimuma çıkarılması gereken kriter göstergesi olarak, yatırımların toplam etkisini yansıtan yatırım portföyünün toplam net bugünkü değerinin göstergesi kullanılmalıdır.

Katı olmayan eşitsizlikler kısıtlamalar olarak belirtilebilir:

• yatırım portföyü Ii'deki nesnelere ilişkin toplam yatırım hacmi, yatırımları finanse etmek için tahsis edilen yatırım kaynaklarının hacmini aşmamalıdır Ip
• Yatırım portföyündeki nesnelerin minimum iç getiri oranı (IRR), beklenen yatırım kaynaklarının maliyetinden k veya yatırımcı tarafından belirlenen iskonto oranından r daha az olmamalıdır.
• yatırım portföyündeki nesneler için maksimum geri ödeme süresi Ti, işletme tarafından belirlenen Tp sınırını aşmamalıdır
• yatırımcı için önemli olan diğer göstergeler.

Likidite kriterlerine göre yatırım nesnelerinin seçimi. Likidite kriterine göre yatırım nesnelerinin seçimi iki parametrenin değerlendirilmesine dayanarak gerçekleştirilir: yatırımların nakde dönüşme süresi ve yatırımcının bu dönüşümle ilgili mali kayıplarının miktarı. Likiditenin dönüşüm süresine göre değerlendirilmesi, kural olarak, belirli bir yatırım nesnesinin piyasada satılması için gereken gün sayısıyla ölçülür.

Yatırım portföyünün bir bütün olarak dönüşüm zamanına bağlı olarak yatırım nesnelerinin likiditesini değerlendirmek için, yatırımları likidite derecesine göre sınıflandırmak gerekir ve şunları vurgulayın:

• hızlı ve orta düzeyde gerçekleştirilebilir yatırımlar dahil olmak üzere gerçekleştirilebilir yatırımlar Ip,
• yavaş satan yatırımlar ve satılması zor yatırımlar dahil olmak üzere yavaş hareket eden yatırımlar Ic.

Likidite değerlendirmesi, Lp - kolay pazarlanabilen yatırımların (Iр) toplam yatırım hacmindeki payı (I), Lc - zayıf pazarlanabilen yatırımların toplam yatırım hacmindeki payı (I) ve formüllere göre pazarlanabilir ve zayıf pazarlanabilir yatırımların likidite oranının Kl oranı.

Satılan yatırımların toplam hacim içindeki payının büyük değerleri ve satılan ve zayıf satılan yatırımların likidite oranının oranı ile yatırım portföyü daha likit olarak değerlendirilmektedir. Yüksek likit yatırım nesnelerinin seçimi, diğer her şey eşit olduğunda, yatırımcıya fonları daha karlı varlıklara yeniden yatırarak, etkisiz projelerden çıkarak vb. yatırım portföyünü yönetme esnekliğini artırma fırsatı sağlar.

Nispeten düşük bir likidite derecesi ile karakterize edilen gerçek yatırım projelerinin likiditesini değerlendirirken, gerçek nakit akışı yaratan tamamlanmış bir yatırım projesinin, tesisin faaliyete geçmesinden önceki yatırım dönemi genellikle bir gösterge olarak kabul edilir. tamamlanmamış bir nesneye göre nispeten daha kısa sürede satılabilir. Gerçek yatırım projelerinden oluşan bir portföyün ortalama likidite düzeyi, farklı uygulama dönemlerine sahip projelere tahsis edilen yatırım kaynaklarının payı ve projelerin ortalama uygulama süresi esas alınarak hesaplanan ağırlıklı ortalama değer olarak belirlenir.

Yatırım nesnelerinin likiditesinin mali kayıp düzeyine göre değerlendirilmesi, bu kayıpların bireysel bileşenlerinin, kayıp ve maliyetlerin yatırım tutarıyla ilişkilendirilmesi yoluyla analizine dayanarak belirlenir. Zaman açısından yatırım likidite göstergeleri ve mali kayıp düzeyi birbiriyle ters ilişkilidir; bunun ekonomik içeriği, bir yatırımcının yatırımları uygularken daha yüksek düzeyde mali kayıpları kabul etmesi durumunda bunu uygulayabileceğidir. projeyi daha hızlı hale getirir ve bunun tersi de geçerlidir. Böyle bir bağlantının varlığı, yatırımcının yalnızca yatırımların likidite seviyesini değerlendirmesine değil, aynı zamanda finansal kayıp seviyesinin göstergesini etkileyerek nakde dönüşme sürecini de yönetmesine olanak tanır.

Yatırım portföyünün risk kriterlerine göre değerlendirilmesi. Yatırım portföyünün risk kriterine göre değerlendirilmesi, ilgili yatırım türlerindeki risk katsayıları ve yatırım hacmi dikkate alınarak yapılır. Öncelikle her yatırım türü için spesifik risk göstergesi değerleri hesaplanır. Bir işletmenin yatırım portföyünün toplam riski, çeşitli alanlardaki yatırım tutarlarının risk dikkate alınarak ağırlıklandırılmış tutarlarının formüle göre toplam yatırım tutarına oranı olarak tanımlanır.

R = Toplam(i) IiRi / Toplam I.

Bu formül, işletmenin yatırım portföyündeki çeşitli yatırımların karlılık dinamiklerinin karşılıklı olarak bağımsız veya biraz bağımlı olduğu durumlarda kullanılır.

Bir yatırım portföyünün toplam riski büyük ölçüde menkul kıymet portföyünün risk düzeyine bağlıdır, çünkü ikincisi, gerçek yatırım projelerinden oluşan bir portföyden farklı olarak, yalnızca geliri değil aynı zamanda yatırılan sermayenin tamamını da kapsayan artan risk ile karakterize edilir. . Portföydeki çeşitli menkul kıymetlerin sayısındaki artışla, menkul kıymetler portföyünün risk seviyesi azaltılabilir ancak sistematik risk seviyesinden daha düşük olamaz.

Ancak bu hükmün yalnızca portföyde yer alan menkul kıymetlerin bağımsız olması durumunda geçerli olduğu dikkate alınmalıdır; Bir portföydeki menkul kıymetler birbirine bağımlı ise en az iki seçenek mümkündür. Doğrudan korelasyon durumunda, portföydeki menkul kıymet sayısı arttıkça, tüm menkul kıymetlerin karlılığı aynı olasılıkla düşeceğinden veya artacağından risk düzeyi değişmez. Ters korelasyon durumunda, bir bütün olarak yatırım portföyü için daha önce belirtildiği gibi, en az riskli menkul kıymet portföyü, içindeki farklı türdeki menkul kıymetlerin optimal paylarının belirlenmesiyle oluşturulabilir.

Bankaların yatırım portföyünü likidite ve faiz oranı riski açısından değerlendirirken, önceki bölümde önerilen, yatırım varlıkları ile finansman kaynakları arasındaki hacim ve ağırlıklandırılmış oran olarak hesaplanan risk düzeyi göstergesini kullanabilirsiniz. olgunluk.

Göstergenin değeri daha mı düşük? ilgili risklerin azaldığını gösterir. Bir yatırım portföyünün riskini azaltmanın önemli bir koşulu, yapısının istikrarını sağlamaktır. Bu, yatırım yatırımlarının ve finansman kaynaklarının yalnızca hacim ve vade açısından değil, aynı zamanda yatırım varlıklarının risklilik düzeyi ve bankanın yatırımları finanse etmeye yönelik kaynaklarının sürdürülebilirlik derecesi gibi temel parametreler açısından da uygunluğunu gerektirir. Yatırım riski düzeyi ne kadar yüksek olursa, pasif yapıdaki payın istikrarlı fonlar tarafından işgal edilmesi de o kadar büyük olur.

Bu hükmün göz ardı edilmesi, uzun vadede de çekilebilecek yüksek riskli uzun vadeli yatırımları finanse etmek için yeterince istikrarlı olmayan kaynakların kullanılmasını gerektirebilir.

Bir yatırım portföyünün istikrar derecesini belirlemek için Ks = Sum(r) Iar / Sum(s) IP formülüyle hesaplanan bir katsayı kullanabilirsiniz.Belirli yatırım varlık gruplarına risk katsayıları atamak için Merkezin metodolojisi kullanılır. Rusya Federasyonu Bankası kullanılabilir. Yükümlülüklerin istikrarı, söz konusu yöntemle değerlendirilmemektedir. Finansal açıdan istikrarlı bir grup banka için yatırım portföyünün istikrar katsayısının hesaplanmasının sonuçları, tavsiye edilen değerin 0,9-1,2 olduğunu göstermektedir. Katsayının daha düşük bir değeri, yatırım finansmanı kaynaklarının kullanımında yetersiz verimliliği, daha yüksek bir değer ise yatırım portföyünün yapısının artan risk ve istikrarsızlığını gösterir. Bu katsayı yalnızca genel yatırım portföyünün değil aynı zamanda bireysel yatırım varlıklarının istikrarını değerlendirmek için hesaplanabilir.

Bankanın finansal aracı olarak faaliyetlerinin kendine özgü niteliği nedeniyle, bankanın öz sermayesi, özkaynakların borç alınan fonlardan daha yüksek bir paya sahip olduğu finansal olmayan işletmelerle karşılaştırıldığında, toplam kaynak tabanında küçük bir paya sahiptir. Bu durum, bir bankanın ve bir işletmenin yatırım portföyünün istikrarını belirlemeye yönelik yaklaşımlardaki farklılığı belirler. Bu nedenle, bir işletmenin yatırım portföyünün istikrarını değerlendirirken, yatırım hacmini kendi bunları karşılama kaynaklarıyla karşılaştırmak daha uygundur.

Buna dayanarak, bir işletmenin yatırım portföyünün istikrarı, çeşitli yatırım alanlarındaki yatırım tutarları ile K işletmesinin özsermaye hacmi (sermaye) arasındaki oran aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanarak değerlendirilebilir:

ks = Toplam (i) IiRi / K.

Dikkate alınan oranlar, yatırım faaliyetlerinin karlılık, likidite ve güvenilirlik ilkelerine uygunluğunu değerlendirmemize olanak sağlar.

Karma bir yatırım portföyü oluştururken, yatırım portföyünün bir bütün olarak daha verimli uygulanması için bankanın yatırım kaynaklarının yeniden dağıtılabileceği sonuçlara dayanarak alt portföylerin nihai değerlendirme göstergelerini karşılaştırmak gerekir.

Başlangıçta oluşturulan bir yatırım portföyünün yönetimi, piyasa koşulları ve belirli yatırım nesnelerinin ana parametreleri değiştikçe portföyün bir bütün olarak etkinliğinin ve bireysel bileşenlerinin sürekli izlenmesini içerir. Portföyün kompozisyonunu optimize etmek için, yatırım varlıklarının çeşitlendirilmesi, portföyün bireysel bileşenlerinin revizyonu, çeşitli yatırım varlıklarının satın alınması ve satışı, gerçek yatırım projeleriyle çalışma vb. kullanılabilir.

1. Portföy yatırımı, bireysel yatırım nesneleri açısından elde edilemeyecek belirli yatırım niteliklerini belirli bir yatırım nesneleri kombinasyonuna vererek yatırım fırsatlarını iyileştirmeyi amaçlamaktadır. Bir yatırım portföyü, belirli bir yatırım stratejisine uygun olarak bilinçli olarak oluşturulan yatırım nesnelerine yapılan bir dizi yatırım olarak anlaşılmaktadır. Yatırım portföyü oluşturmanın temel amacı, en etkin ve güvenilir yatırımların seçilerek geliştirilen yatırım politikasının uygulanmasını sağlamaktır. Spesifik hedefler şunlardır: sermaye büyümesini en üst düzeye çıkarmak, gelir artışını en üst düzeye çıkarmak, yatırım risklerini en aza indirmek, yatırım portföyünün gerekli likiditesini sağlamak. Belirli hedeflerin alternatif niteliğinden dolayı yatırım portföyü oluşturulurken öncelikler belirlenir veya dengesi sağlanır.

2. Yatırım portföyündeki nesneler, yatırım hedefleri ve diğer koşullardaki farklılık, yatırım portföyü türlerinin çeşitliliğini belirler. Sınıflandırmaları çeşitli kriterlere göre yapılabilir: yatırım faaliyet alanları, yatırım hedefleri, yatırım hedeflerine uygunluk derecesi vb. Bir yatırım portföyü oluşturmanın temel ilkeleri şunları içerir: yatırım politikasının uygulanmasının sağlanması; yatırım portföyünün hacmi ve yapısının onu oluşturan kaynakların hacmi ve yapısına uygunluğunun sağlanması; karlılık, risk ve likidite arasında optimal bir dengenin sağlanması; yatırım portföyünün çeşitlendirilmesi; Yatırım portföyünün yönetilebilirliğini sağlamak.

3. Gerçek yatırım projeleri portföyünün ayırt edici özellikleri yüksek sermaye yoğunluğu, düşük likidite ve yüksek risktir. Yatırım projelerinin seçimi, ekonomi politikasının önceliklerini, sanayi ortamının durumunu, yatırım şeklini, yatırım projesinin şirketin iş stratejisine uygunluğunu, yatırım projesinin gelişme derecesini, seviyeyi dikkate almayı içerir. risk, yatırımların geri ödeme süresi, gerekli yatırım hacmi ve yapısı, fonların sınırlı sayıda nesneye yoğunlaştırılması olasılığı, üretim üssü ve altyapının varlığı, pazarlama araştırmasının varlığı ve kalitesi, tercihli vergi politikalarının kullanılması, yatırım projesine verilen devlet desteğinin derecesi.

4. Menkul kıymetler portföyü, bir yandan daha yüksek derecede likidite ve yönetilebilirlik, diğer yandan artan enflasyon riskleri ve kârlılık üzerindeki sınırlı etki ile karakterize edilmektedir. Hisse senedi portföyünün oluşumunu belirleyen ana faktörler şunları içerir: yatırım hedeflerinin öncelikleri, yatırım portföyünün çeşitlendirme derecesi, portföyün gerekli likiditesini sağlama ihtiyacı, faiz oranının düzeyi ve dinamikleri, vergilendirme düzeyi çeşitli finansal araçlardan elde edilen gelir. Modern portföy teorisine uygun olarak, bir portföyün çeşitlendirilmesi (sektöre, bölgeye, ihraççıya göre) ilkesi dikkate alınarak, piyasa değerinin (gelir) hareketinin çok yönlü dinamiklerine sahip menkul kıymetlerin seçimini içerir. Kabul edilebilir kalitede az sayıda dolaşımdaki menkul kıymet ve bir hisse senedi portföyünün oluşumunun ilgili özellikleri ile karakterize edilen yerli borsa koşullarında, mevcut gerçeklere adaptasyonları dikkate alınarak portföy teorisinin yalnızca bazı yönleri kullanılabilir. .

5. Bir yatırım portföyünün modellenmesi ve yatırım kararlarının değerlendirilmesi çeşitli yöntemler (Pareto kuralı, Borda kuralı, önem derecesine göre sıralanan göstergelerin belirli ağırlıklara göre seçimi, birleşik yöntemler, doğrusal programlama yöntemleri vb.) temelinde gerçekleştirilebilir. ). Yatırım kararlarını değerlendirme ve yatırım portföyü oluşturma yönteminin seçimi yatırımcının hedeflerine göre belirlenir. Oluşturulan menkul kıymet portföyü kârlılık, risk ve likidite kriterlerine göre kümülatif bir değerlendirmeye tabi tutulmaktadır.

L.L.'nin kitabından uyarlanmıştır. Igonina "Yatırımlar" - Avukat, 2004.

Bir kuruluşun yatırım portföyünü yönetirken, çeşitli yatırım türlerinin likiditesini değerlendirmek önemli bir rol oynar. Böyle bir değerlendirme, yatırım faaliyetlerinin stratejisini ve taktiklerini değiştirme sürecinde, sermayeyi daha karlı varlıklara yeniden yatırırken ve aynı zamanda etkisiz projelerden çıkarken (düşük getirili finansal araçların satışı) gerçekleştirilir.

Yatırımların likiditesi kısa sürede ve önemli maddi kayıplar yaşamadan nakde dönüşme potansiyelini ifade eder.

Likiditenin finansal işlemlerin karlılık düzeyi üzerinde önemli bir etkisi vardır. Bireysel nesnelerin (yatırım araçlarının) likiditesi ne kadar düşük olursa, sermayenin yeniden yatırımı sırasında uzun süreli satışlarından kaynaklanan mali kayıpların telafisini sağlayarak, onlar için gereken karlılık düzeyi o kadar yüksek olmalıdır. Bu parametreler (likidite – kârlılık) arasındaki ilişki terstir ve sermaye yatırımı sürecinde düzeylerinin niceliksel oranlarını belirleyen bir “kârlılık – likidite” ölçeği oluşturur.

Pratikte birkaç tane var likidite seviyeleri:

1. Normal likidite– raporlama dönemi boyunca fonların kesintisiz olarak alınmasını ve ödenmesini sağlayan en uygun durum.
2. Sınırlı likidite- kuruluşun karlı ticari fırsatlardan yararlanamadığı, en umut verici finansal işlemleri seçme özgürlüğünün sınırlı olduğu anlamına gelir.
3. Düşük likidite- şirketin mevcut mali yükümlülüklerini zamanında ödeyememesi anlamına gelir; bu, daha sonra sermaye varlıklarının yoğun satışına ve en kötü senaryoda iflasa (iflas) yol açabilir.

Likidite faktörünün etkisini incelemek için çeşitli terimler kullanılır:

1. Şirketin yatırım portföyünün likiditesi– bu, portföyde yer alan tüm nesneler (finansal araçlar) için likiditedir.
2. Bireysel yatırım nesnelerinin likiditesi bu nesnelere göre likidite durumunu karakterize eder.
3. Yatırım likidite seviyesi – Nesnelerin (finansal araçların) gerçek piyasa değerindeki olası satış hızını yansıtan bir ölçüm cihazı.
4. Kârlılık ve likidite seviyesinin oranı – bu iki parametre arasındaki ters ilişkiyi belirleyen yatırım yönetiminin temel temel kavramlarından biridir. Bu kavrama dayanarak, yatırım likidite seviyesindeki bir azalmaya (diğer her şey eşit olmak üzere) gerekli karlılık seviyesindeki bir artış eşlik etmelidir.
5. Düşük likidite primi – Bu, yatırım nesnelerinin önemsiz likiditesinden kaynaklanan olası mali kayıp riskini telafi etmek amacıyla yatırımcıya ödenen ek gelirdir.

Yatırımların likiditesini değerlendirirken şunları kullanırlar: 2 temel kriter:

1. zaman bunları nakde dönüştürmek (eşdeğerleri)
2. mali kayıp miktarı Böyle bir dönüşümle ilişkili yatırımcı

Yatırımların zaman içindeki likiditesi Piyasada yatırım mallarının satışı için gereken gün sayısıyla ölçülür. Bu kritere göre, çeşitli yatırım nesnelerinin likidite aralığı geniştir.

Tablo 2.2. Azalan likidite derecesine göre varlıklar

Dolayısıyla, en yüksek likiditeye sahip olanlar, 1-3 iş günü içinde yeniden yatırım için nakde dönüştürülebilen mevduat ve vadesiz mevduatlardır. Gayrimenkul en düşük likiditeye sahiptir ve satışı genellikle birkaç ay sürmektedir.

Yatırım uygulamasında, uygulamaya harcanan zaman kriterine göre, bireysel nesnelerin likiditesi genellikle aşağıdaki şekilde sınıflandırılır:

1. 7 gün içerisinde nakde çevrilebilecek acil likit yatırım kalemleri (finansal araçlar).
2. Paraya dönüşme süresi 8 ile 30 gün arasında olan, yüksek likiditeye sahip yatırım nesneleri.
3. Uygulama süresi 1 ila 3 ay olan orta likit yatırım nesneleri.
4. 3 aydan fazla olası satış süresi ile düşük likidite.

Bazı durumlarda, bir yatırımcının, fonların yatırıldığı faaliyet gösteren bir işletmenin bireysel varlıklarının likiditesini zaman içinde değerlendirmesi gerekir. Bu değerlendirme raporlama tarihi itibarıyla bilançoya göre aşağıdaki kalem gruplamasına göre yapılır:

Tablo 2.3. Varlıkların likidite gruplarına göre gruplanması

Varlık grubu	Varlık türleri
Hızla Gerçekleştirilen Varlıklar (ARA'lar)	Nakit ve kısa vadeli finansal yatırımlar
Ortalama Gerçekleştirilebilir Varlıklar (ASA)	Önümüzdeki 2 ay içinde vadesi dolacak cari ticari işlemlere ilişkin alacak hesapları.
Yavaş hareket eden varlıklar (SRA)	Envanter, devam eden işler, peşin ödenen giderler, talep edilmeyen (veya sınırlı talep edilen) bitmiş ürünler
Satılması zor varlıklar (TRA)	Sabit varlıklar, devam eden inşaatlar, uzun vadeli finansal yatırımlar, maddi olmayan varlıklar

Yatırımların likiditesi, mutlak ve göreceli göstergeler kullanılarak uygulama zamanına göre değerlendirilebilir.

Ana mutlak değerlendirme göstergesi onların likiditeleri ilgili nesnenin olası uygulama süresinin toplam süresi(yatırım aracı).

Hesaplama aşağıdaki formül kullanılarak gerçekleştirilir

belirli bir nesnenin (yatırım aracının) gün cinsinden genel likidite süresi nerede; - belirli bir yatırım nesnesinin gün cinsinden nakde dönüştürülmesinin olası süresi; - Mutlak likiditeye sahip yatırımların nakde dönüştürülmesi için teknik süre genellikle 7 gün olarak alınır.

Likidite seviyesini değerlendirmek için ana göreceli gösterge yatırım hizmetleri likidite oranı:

yatırım likidite oranı nerede.

Örnek. PC B = 45 gün; PC T = 7 gün. O halde OP L = 38 gün ve CL I = 0,16.

Yatırımların likiditesinin uygulama zamanına göre değerlendirilmesi yalnızca bireysel nesneler için değil aynı zamanda tüm yatırım portföyü için de yapılabilir. Bunun için aşağıdaki parametreler hesaplanır:

birkaç formülü yeniden yazın - ve parantezlere bakın ve kontrol edin

I C – acil likit yatırım nesnelerinin toplam değerlendirmesi; I B – yüksek likit yatırım nesnelerinin toplam değerlendirmesi; Ve SR – orta likit yatırım nesnelerinin toplam değerlendirmesi; Ve SL, düşük likit yatırım nesnelerinin toplam değerlendirmesidir.

Bu oranın değeri ne kadar yüksek olursa, yatırım portföyünün o kadar likit olduğu kabul edilir. Sabit sermayede yüksek düzeyde fiziksel yıpranma (%50'den fazla) olan işletmeler özellikle düşük bir oran değerine sahiptir.

1. Yatırım portföyü oluşturma kavramı ve hedefleri

2. Yatırım portföylerinin sınıflandırılması

3. Yatırım portföyü oluşumunun ilkeleri ve sırası

4. Optimum yatırım portföyü modelleri

5. Yatırım portföyü yönetimi stratejileri

(1) Kimlik belirleme sürecinde yatırımcı, kendisi için belirlediği hedeflere en iyi şekilde ulaşmak için kaçınılmaz olarak farklı yatırım özelliklerine sahip yatırım nesnelerini seçme durumuyla karşı karşıya kalır. Çoğu yatırımcı, fon yerleştirirken birkaç yatırım nesnesi seçer ve böylece oluşur. onların özel seti.

Bu tür nesnelerin hedeflenen bir kümesi, bir yatırım portföyü oluşturma sürecini temsil eder.

Bir yatırım portföyü, bir işletmenin geliştirilen yatırım stratejisini mevcut kısıtlamalar (zaman, para, risk) altında uygulamanıza olanak tanıyan belirli bir dizi gerçek bireysel girişimci ve finansal yatırım aracıdır.

Bir yatırım portföyü, bireysel araçlardan ve yatırım nesnelerinden oluşmasına rağmen, bütünleşik bir yönetim nesnesidir.

Modern portföy teorisi, yatırım yatırımını uygularken yatırımcıların bir değil birkaç yatırım nesnesine yatırım yapabilecekleri gerçeğinden yola çıkmaktadır. Bu set, ayrı bir yatırım nesnesi açısından elde edilemeyen, ancak bunların kombinasyonuyla mümkün olan yatırım niteliklerine sahiptir.

Portföy yatırımının asıl görevi fonları ayrı bir nesneye yatırırken elde edilmesi imkansız olan yatırım özelliklerini yatırım portföyüne sağlarken en uygun yatırım koşullarını yaratmaktır.

Yatırım portföyü oluşturmanın hedefleri:

Ana: En etkili ve güvenilir yatırımları seçerek işletmenin geliştirilen yatırım stratejisinin uygulanmasının sağlanması.

İşletmenin yatırım stratejisinin yönüne bağlı olarak, portföy oluşumu için belirli yerel hedeflerden oluşan bir sistem belirlenir:

1. Etkin kimliklendirme yoluyla işletmenin yüksek oranda ekonomik gelişiminin sağlanması.

2. Cari dönemde ID'den elde edilen gelirin (kârın) maksimum düzeye çıkarılmasının sağlanması.

3. Uzun vadede yatırılan sermayenin yüksek oranlarda büyümesinin sağlanması (genç büyüyen şirketlerin payları, değeri artan gayrimenkuller).

4. Yatırım riski düzeyinin en aza indirilmesinin sağlanması.

5. Yatırım portföyünün gerekli likiditesinin sağlanması (ID, büyük miktarda finansal kaynağın uzun süre saptırılmasıyla ilişkilidir, bu da mevcut faaliyetler için likidite ve ödeme gücünde azalmaya yol açabilir)

6. Kimlik sürecinde işletmenin finansal istikrarının sağlanması

Listelenen yerel hedefler birbiriyle yakından ilişkilidir ve aynı zamanda oldukça çelişkilidir. Belirli yerel hedeflerin tutarsızlığı göz önüne alındığında, bunlara aynı anda ulaşmak imkansızdır, bu nedenle yatırımcının portföy oluştururken belirli bir hedefe öncelik vermesi gerekir.

(2) Yatırım portföyü tiplendirmesine yönelik modern yaklaşımlar, bir dizi sınıflandırma özelliğini tanımlar:

1. yatırım nesnesinin türüne göre:

1.1. gerçek yatırım portföyü (IP)

1.2.finansal yatırımlar (finansal portföy)

1.3 karma yatırım portföyü

Finansal portföy yalnızca menkul kıymetlerden oluşuyorsa

Stoklamak. Keşke kredi sözleşmeleri kredi sözleşmesi olsa. Üretim faaliyetlerinde bulunan işletmeler için asıl önemli olan gerçek yatırımlardan oluşan bir portföydür. Kurumsal için – finansal araç portföyü

Diğer türlerle karşılaştırıldığında, gerçek yatırım araçlarından oluşan bir yatırım portföyü genellikle:

Daha sermaye yoğun

Uygulama süresi nedeniyle daha riskli

Daha az sıvı

Yönetilmesi daha karmaşık ve zaman alıcıdır

Bu nitelikler, gerçek yatırımlardan oluşan bir portföy oluşturmak ve portföye dahil olan her bir girişimcinin dikkatli bir şekilde seçilmesi için yüksek düzeyde gereksinimleri belirler.

Menkul kıymetler portföyü aşağıdakilerle karakterize edilir:

Daha yüksek likidite

Yönetimi daha kolay

Ancak portföy farklıdır:

Yüksek düzeyde risk (sadece gelir için değil aynı zamanda yatırılan sermayenin tamamı için de geçerlidir)

Daha düşük karlılık seviyesi

Çoğu durumda karlılık üzerinde gerçek bir etki olasılığının bulunmaması

Böyle bir portföyün düşük enflasyon koruması

Bireysel finansal araçların seçimine ilişkin sınırlı seçenekler

2. Yatırım gelirinin oluşumunun doğası gereği

2.1. gelir portföyü – oluşum kriteri yatırımcının karlılığını kısa vadede maksimuma çıkarmaktır (bu nedenle yüksek cari gelirin ödenmesini sağlayan nesnelerden oluşur)

2.2. büyüme portföyü – kriter, uzun vadede yatırılan sermayenin büyüme oranını maksimuma çıkarmaktır. Yalnızca mali açıdan oldukça istikrarlı olan işletmeler böyle bir yatırım portföyü oluşturmaya gücü yetebilir.

3. Risklerle ilgili olarak

3.1. Agresif (yüksek riskli, spekülatif)

3.2. Orta (orta risk, uzlaşma)

3.3. Muhafazakar (düşük risk)

4. Portföyde yer alan yatırım nesnelerinin likidite derecesine göre:

4.3. Son derece sıvı

4.4. Orta sıvı

4.5. Düşük likidite

5. Yatırım hedeflerine göre (yatırım hedeflerine uyum sağlanarak)

5.1. Dengeli – oluşumu sırasında belirlenen niteliklere sahiptir ve işletmenin yatırım hedeflerini en iyi şekilde karşılar

5.2. Dengesiz – belirlenen hedeflere ulaşmıyor

5.3. Dengesiz, önceden dengelenmiş bir optimal portföyü temsil eden ancak dış yatırım ortamındaki değişiklikler nedeniyle artık belirlenen hedefleri karşılayamayan bir dengesizlik türüdür.

Portföydeki ana kriter yaklaşımlarını, yatırım geliri elde etme hedeflerine ve alınan risklerin düzeyine göre birleştirerek, yatırım portföyü için 6 ana seçeneği ayırt ediyoruz:

1. Agresif gelir portföyü

2. Orta gelirli portföy........

Yatırım portföyündeki nesneler yatırımcıların tercihlerine göre seçildiği için yatırımcı türü ile portföy arasında bir bağlantı vardır: Muhafazakar bir yatırımcı son derece güvenilir ancak düşük gelirli bir portföye, ılımlı bir yatırımcı ise düşük gelirli bir portföye karşılık gelir. çeşitlendirilmiş portföy ve agresif bir yatırımcı, oldukça karlı ancak riskli bir portföye karşılık gelir.

(3) Yatırım portföyünün oluşumu aşağıdaki temel ilkelere dayanır:

1. yatırım stratejisinin uygulanmasının sağlanması ilkesi portföy oluşturma hedeflerinin yatırım stratejisi hedeflerine uygunluğunu, orta ve uzun vadede yatırım faaliyetlerinin planlanması ve uygulanmasının sürekliliğini belirler.

2. portföyün yatırım kaynaklarıyla eşleşmesini sağlama ilkesi seçilen IP'lerin uygulanması, bir menkul kıymet portföyünün oluşturulması için gerekli maliyetlerin toplam hacmini ve yapısını, işletmenin kullanabileceği IP'ler için finansman kaynaklarının hacmi ve yapısı ile bağlamanıza olanak tanır

3. karlılık ve risk oranını optimize etme ilkesi Yatırım portföyünün çeşitlendirilmesiyle sağlanır. Bu optimizasyonun amacı, portföy oluşumunun öncelikli amacına ve yatırımcının riske karşı tutumuna bağlı olarak finansal kayıp ve zararların önlenmesidir.

4. karlılık ve likidite oranını optimize etme ilkesi işletmenin finansal istikrarını ve ödeme gücünü sağlar ve teknik spesifikasyonlarla en uygun portföy yapısının seçimini içerir. bir yandan karlılık göstergeleri ile diğer yandan işletmenin likidite ve uzun vadeli kredi itibarı arasındaki orantılara uygunluk.

5. portföy yönetimi prensibi Portföy yönetilebilir olmalı

Gerçek IP'lerden oluşan bir portföy oluşturma süreci:

I. Kuruluş tarafından olası uygulamaları için gerçek IP'lere yönelik seçenekleri arayın. Arama, yatırım kaynaklarının mevcudiyetine bakılmaksızın devam eder. Geliştirmeye dahil olan projelerin sayısı her zaman uygulama için kabul edilen projelerin sayısını önemli ölçüde aşmalıdır. Ne kadar çok proje dikkate alınırsa etkili bir portföy oluşturma şansı o kadar artar

II. Bireysel bireysel girişimcilerin iş planlarının gözden geçirilmesi ve değerlendirilmesi

III. Daha derinlemesine sonraki analiz için IP'lerin birincil seçimi

Seçim yaparken şunları dikkate almanız gerekir:

Fikri mülkiyetin gelişme derecesi ve ana üretim faktörleriyle sağlanması

Projenin işletmeye alınmasından önce gerekli yatırım miktarı ve uygulanması için geçen süre

Yatırımın öngörülen geri ödeme süresi veya başka bir gösterge

Yatırım riski düzeyi

Tahmin edilen finansman kaynakları

IP'nin endüstrinin yönlerine uygunluğu ve IP'nin bölgesel çeşitlendirilmesi.

Fikri mülkiyetin işletmenin faaliyet stratejisine uygunluğu

IP'lerin birincil seçimi çok kriterli olarak gerçekleştirilir:

Dış kriterler (projeye hukuki destek, çevresel açıdan proje, kamuoyunun projeye olası tepkisi vb.)

Bilimsel ve teknik beklentiler için kriterler (bilimsel ve teknik çözüm beklentileri, diğer yatırımcı projeleri üzerindeki olumlu etki)

Ekonomik kriter (proje geri ödeme süresi, gerçek nakit akışlarının pozitif dengesi, projeden elde edilen gelirin istikrarı, NPV karlılık endeksinin değeri)

Konu: Özel bir yatırım ve inşaat faaliyeti türü olarak kalkınma.

1. Ekonomik öz, işlevler ve kalkınma türleri

2. Kalkınma finansmanı: kaynaklar ve yöntemler

3. Geliştirme projelerinin geliştirilmesi ve uygulanması sırasında Voronej şehrindeki ticari emlak piyasasının analizi

(1) Geliştirme (İngilizce) – geliştirme. Gayrimenkul piyasası ile ilgili olarak bu, gayrimenkulün niteliksel dönüşümüne ilişkin projelerin tanıtımıdır.

Kalkınma alanındaki uzmanların çoğu bu olguyu iki anlamda ele alıyor:

1. Maddi bir süreç olarak

2. Piyasadaki özel bir mesleki faaliyet türü olarak

Geliştirme, bir mülkün niteliksel olarak yeni özellikler ve özellikler kazanması sonucunda gerçekleşen kasıtlı bir değişikliktir.2 bileşenler:

1. Bina veya arazi üzerinde inşaat veya diğer işlerin yapılması

2. Binaların veya arazinin işlevsel kullanımındaki değişiklik

Kalkınmanın amacı: Gayrimenkul alıcılarının ihtiyaçlarını karşılayan nesnelerin yaratılması yoluyla gelir (kâr) elde etmek.

Gelişimin sonucu: iş dünyasının ve nüfusun özel ihtiyaçlarını karşılayan yeni bir mülkün ortaya çıkışı

Yeniden geliştirme: bina dönüşümü

Arazi geliştirme: araziyi dönüştürmek

Gelişmiş ülkelerde 2 ana ilaç türü vardır:

1. Orta

2. Riskli

Tablo: Gelişim türleri ve temel özellikleri

Altında yatırım portföyü Belirli bir yatırım stratejisine uygun olarak bilinçli olarak oluşturulan yatırım nesnelerine yapılan bir dizi yatırımı ifade eder. Buradan hareketle yatırım portföyü oluşturmanın temel amacı, geliştirilen yatırım politikasının en etkin ve güvenilir yatırımların seçilmesiyle uygulanmasının sağlanması olarak formüle edilebilir. Seçilen yatırım politikasının yönüne ve yatırım faaliyetinin özelliklerine bağlı olarak, aşağıdaki gibi spesifik hedefler sistemi belirlenir:

sermaye büyümesinin en üst düzeye çıkarılması;

gelir artışını en üst düzeye çıkarmak;

yatırım risklerinin en aza indirilmesi;

Yatırım portföyünün gerekli likiditesinin sağlanması.

sınıflandırma Yatırım nesnesinin türüne göre yatırım portföyleri öncelikle yatırım faaliyetinin odağı ve hacmi ile ilgilidir. Üretim faaliyetlerinde bulunan işletmeler için oluşturulan ana portföy türü, gerçek yatırım projelerinden oluşan bir portföy, kurumsal yatırımcılar için ise finansal araçlardan oluşan bir portföydür.

Bu, farklı türdeki yatırım nesneleri ve bunları yönetme yöntemleri ile karakterize edilen, farklı türdeki nispeten bağımsız portföyleri (alt portföyler) birleştiren karma yatırım portföyleri oluşturma olasılığını dışlamaz. Aynı zamanda, uzmanlaşmış yatırım portföyleri hem yatırım nesnelerine hem de daha spesifik kriterlere göre oluşturulabilir: endüstri veya bölgesel bağlılık, yatırım koşulları, risk türleri vb.

Bu nedenle, piyasa ekonomisindeki bir firmanın (şirketin) yatırım portföyü, kural olarak, yalnızca gerçek yatırım portföyünü değil, aynı zamanda bir menkul kıymet portföyünü de içerir ve diğer finansal yatırım portföyü (banka mevduatları) ile desteklenebilir. , mevduat sertifikaları vb.).

Bankanın yatırım portföyü aşağıdaki portföylerin kombinasyonlarını içerebilir: yatırım projeleri portföyü; yatırım kredileri portföyü; menkul kıymetler portföyü; hisse ve hisse portföyü; emlak portföyü; değerli metallere, koleksiyonlara ve diğer yatırım nesnelerine yapılan yatırım portföyü.

Öncelikli yatırım hedeflerine bağlı olarak şunları ayırt edebiliriz:

büyüme portföyü,

gelir portföyü,

muhafazakar portföy

son derece likit yatırım nesneleri portföyü.

Büyüme portföyü ve gelir portföyü, öncelikle sırasıyla sermaye artışı veya artan risk düzeyiyle ilişkili yüksek cari gelir sağlayan yatırımlara odaklanır. Aksine, muhafazakar bir portföy, piyasa değerinde veya cari gelirde daha düşük büyüme oranları ile karakterize edilen, daha düşük risk seviyesine sahip yatırım nesnelerinden oluşur. Oldukça likit yatırım amaçlı gayrimenkullerden oluşan bir portföy, portföyün önemli bir değer kaybı olmadan hızlı bir şekilde nakde dönüştürülme yeteneğini gösterir.

Bu tür portföyler, bir dizi ara ürün çeşidini içerir. Örneğin, bir büyüme portföyü şu şekilde ayrılabilir: muhafazakar bir büyüme portföyü, ortalama bir büyüme portföyü ve agresif bir büyüme portföyü.

Yatırım hedeflerine uyum derecesine göre dengeli ve dengesiz portföyler ayırt edilmelidir. Dengeli bir portföy, oluşumu sırasında belirlenen niteliklere karşılık gelen bir gelir ve risk dengesi ile karakterize edilir. Çeşitli yatırım nesnelerini içerebilir: hızla büyüyen bir piyasa değerine sahip, oldukça karlı ve oranı piyasa koşullarına göre belirlenen diğer nesneler. Aynı zamanda, çeşitli yatırımların birleşimi, genel riskleri azaltırken sermaye büyümesi ve yüksek gelir elde edilmesini mümkün kılar. Dengesiz bir portföy, oluşturulurken belirlenen hedefleri karşılamayan bir portföy olarak değerlendirilebilir.

Yatırım portföyünde yer alan nesnelerin seçimi yatırımcıların tercihlerine uygun olarak gerçekleştirildiğinden yatırımcı türü ile portföy türü arasında bir bağlantı bulunmaktadır. Bu nedenle, muhafazakar bir yatırımcı oldukça güvenilir ancak düşük getirili bir portföye, ılımlı - çeşitlendirilmiş bir portföye, agresif - oldukça karlı ancak riskli bir portföye karşılık gelir.

Çeşitli portföy yatırımı teorilerinin analizi, bir yatırım portföyünün oluşumunun belirli ilkelere dayanması gerektiğini göstermektedir. Başlıcaları şunları içerir:

bir yatırım portföyü oluşturma hedeflerinin geliştirilen ve benimsenen yatırım politikasının hedeflerine uygunluğunun sağlanması ihtiyacından kaynaklanan yatırım politikasının uygulanmasının sağlanması;

işletmenin likiditesini ve sürdürülebilirliğini korumak için yatırım portföyünün hacmi ve yapısının onu oluşturan kaynakların hacmi ve yapısına uygunluğunun sağlanması;

fonların güvenliğini ve işletmenin finansal istikrarını sağlamak için optimal bir kârlılık, risk ve likidite dengesinin sağlanması (bir yatırım portföyü oluşturmanın belirli hedeflerine dayanarak);

yatırım portföyünün çeşitlendirilmesi, güvenilirliği ve karlılığı artırmak ve yatırım riskini azaltmak için alternatif yatırımlar dahil olmak üzere çeşitli yatırım nesnelerinin dahil edilmesi;

Yatırımcının yatırımların temel özelliklerini (karlılık, risk, likidite vb.) takip etme becerisine uygun olarak yatırımların sayısını ve karmaşıklığını sınırlamayı içeren yatırım portföyünün yönetilebilirliğinin sağlanması.

Diğer yatırım nesnelerinin portföylerinden farklı olarak, gerçek yatırım projelerinden oluşan bir portföy, kural olarak, en sermaye yoğun, en az likit, yüksek riskli ve aynı zamanda yönetimi en zor olanıdır ve bu, oluşumu için yüksek gereksinimleri belirler. ve buna dahil olan yatırım projelerinin seçimi.

Yukarıda tartışılan yatırım portföyü türleri ile karşılaştırıldığında bir menkul kıymet portföyü bir takım özelliklerle karakterize edilir. Olumlu yönleri arasında daha yüksek derecede likidite ve yönetilebilirlik yer alırken, olumsuz yönleri arasında bazı durumlarda portföyün kârlılığını etkileme fırsatlarının bulunmaması ve artan enflasyon riskleri yer alır.

Çeşitlendirme ilkesi üzerine inşa edilen menkul kıymet portföyleri, piyasa değeri (gelir) hareketinin çok yönlü dinamikleri ile yeterince fazla sayıda menkul kıymetin birleşimini içerir. Bu tür bir çeşitlendirme sektörel veya bölgesel nitelikte olabileceği gibi farklı ihraççılar arasında da gerçekleştirilebilir. Maksimum karlılık sağlarken yatırım risklerini azaltmak için tasarlanan çeşitlendirme, gelirlerdeki ve menkul kıymetlerin piyasa değerindeki dalgalanmalardaki farklılıklara dayanmaktadır.

Modern portföy teorisine uygun olarak, endüstriye, işletmeye, bölgeye vb. göre basit çeşitlendirme ve çeşitlendirmenin sonuçları. esas itibarıyla aynıdır. Analitik veriler, bir portföyde 10-15 farklı menkul kıymetin bulunmasının yatırım riskini önemli ölçüde azalttığını; Varlık sayısında daha fazla artış ve çeşitlendirme derecesinde bir artış, diğer şartlara göre yatırım riskinin azaltılmasında önemli bir rol oynamaz ve aşırı çeşitlendirme etkisine yol açacağından uygunsuzdur.

Yatırım portföyü yönetimi stratejileri Portföy yönetiminde iki ana strateji vardır: pasif ve aktif. Pasif strateji Piyasanın verimli olduğuna inanan yöneticiler tarafından uygulanır. Bu durumda, etkin piyasa varlıkları her zaman “doğru” şekilde fiyatladığından ve yatırımcıların getiri ve riske ilişkin aynı beklentileri, hepsinin aynı varlık piyasası çizgileri ve sermaye piyasası tarafından yönlendirildiği anlamına geldiğinden, portföyün sık sık gözden geçirilmesine gerek yoktur. çizgiler. Pasif portföy ancak yatırımcının tutumunun değişmesi veya piyasa portföyünün risk ve getirisine ilişkin piyasada yeni bir genel kanaat oluşması durumunda revize edilir. Pasif bir yönetici, belirli bir risk seviyesi için piyasanın sunduğu ortalama getiriden daha yüksek bir getiri elde etme hedefini kendisine belirlemez. Pasif portföy yönetimi, varlıkların uzun süre elde tutulması amacıyla satın alınmasından oluşur. Portföy, tahvil gibi belirli bir süre için ihraç edilen varlıkları içeriyorsa, vadeleri dolduktan sonra, müşterinin yatırım ufkunun sonuna kadar benzer menkul kıymetler ve benzerleriyle değiştirilir. Bu stratejide varlıkların piyasa değerindeki mevcut değişiklikler dikkate alınmaz çünkü uzun vadede fiyatlarındaki değişimin artıları ve eksileri birbirini iptal edecektir. Aktif strateji Piyasanın her zaman, en azından bireysel menkul kıymetler açısından, verimli olmadığına ve yatırımcıların getiri ve risk konusunda farklı beklentilere sahip olduğuna inanan yöneticiler tarafından yürütülmektedir. Sonuç olarak, bu varlıkların fiyatı fazla tahmin ediliyor veya az tahmin ediliyor. Bu nedenle, aktif bir strateji, piyasa tarafından yanlış fiyatlandırılan finansal araçların araştırılması amacıyla portföyün sık sık gözden geçirilmesi ve daha yüksek getiri elde etmek amacıyla bunların ticaretinin yapılması anlamına gelir. Bir portföy oluştururken yönetici, hisse senetleri, tahviller vb. Gibi çeşitli kategorilerdeki varlıkların hangi oranlarda dahil edileceğini belirlemelidir. Bu karara fon dağıtım kararı denir. Bu, yöneticinin bu varlık grupları için karlılık ve risk değerlendirmelerine ve müşterinin risk tolerans faktörüne bağlıdır. Her gruptaki getiriler yüksek oranda korelasyonlu olma eğilimindedir; bu nedenle, her kategorideki en iyi varlıklardan ziyade gelecekte en iyi getiriyi sağlayacak varlık kategorisini belirlemek daha önemlidir. Daha sonra yöneticinin her kategorideki belirli varlıkları seçmesi gerekir. Bu karara varlık seçimi kararı denir. Yönetici aynı zamanda piyasa trendini de belirlemelidir. Piyasanın yükselmesinin beklendiğine inanıyorsa, daha yüksek p'li varlıklara, bir düşüş varsa düşük p'li varlıklara odaklanması gerekir. Bir yönetici, borç verme veya borç alma ile birlikte bir pazar portföyünün edinilmesine dayalı aktif bir strateji oluşturabilir. Piyasa koşullarındaki değişiklikler nedeniyle yönetici portföyü periyodik olarak gözden geçirecektir. Varlıkların alınıp satılması ek komisyon maliyetlerine neden olacaktır. Bu nedenle portföyün revize edilmesinin fizibilitesini belirlerken portföyün karlılığını azaltacağından bu giderleri maliyetlerde dikkate almalıdır. Yatırım portföyünün izlenmesi. Menkul kıymet portföyü yönetiminin etkinliği, alınan kararlarda gerekli düzeltmeleri yapmak için menkul kıymet portföyünün izlenmesini içerir. İzlemenin önemli bir ilkesi, tek bir metodolojinin uygulanmasını ve düzenli aralıklarla kullanılmasını sağlamak için sonuçların karşılaştırılabilirliğidir. İzlemenin etkinliği büyük ölçüde portföy gösterge sisteminin yapısının kalitesine, temsil edilebilirlik derecesine ve ayrıca söz konusu yatırım nesnesiyle ilgili olumsuz değişikliklere karşı duyarlılığa bağlıdır.