Duran varlıkların (FP) ve maddi olmayan duran varlıkların (IMA) muhasebeleştirilmesinde, varlıkların başlangıç ​​ve kalıntı değerlerinin yanı sıra yenileme maliyeti de ayırt edilir. Varlıkların ilk maliyetinin, nesnenin muhasebeye kabul edildiği sırada yansıtıldığı maliyet olduğunu hatırlayalım. Amortismana tabi bir nesnenin kalıntı değeri, nesne üzerinde tahakkuk eden amortisman tutarı kadar azaltılan muhasebe değeridir. Değiştirme maliyeti ne anlama geliyor?

İşletim sisteminin değiştirme maliyeti

Sabit varlıkların yenileme maliyeti, bir varlığın yeniden değerlemesinden sonra muhasebeleştirildiği maliyettir. Bir varlığın yenileme maliyetinin, bir sabit varlığın yeniden değerlenmiş orijinal maliyeti olduğunu söyleyebiliriz. Yeniden değerleme sonucunda sabit kıymetin başlangıç ​​maliyetinin azalması veya artması önemli değildir.

Sabit varlıkların yeniden değerlemesi, sabit varlıkların gerçek değerini belirlemek için yapılır. Bunu yapmak için, sabit varlıkların başlangıç ​​​​maliyeti, yeniden değerleme tarihindeki piyasa fiyatları ve yeniden üretim koşulları ile uyumlu hale getirilir (13 Ekim 2003 tarih ve 91n sayılı Maliye Bakanlığı Emri'nin 41. maddesi).

Ticari bir kuruluşun, benzer sabit varlık gruplarını yılda bir defadan fazla olmamak üzere cari (ikame) maliyetle yeniden değerlendirebileceğini hatırlayalım. Bu durumda, yeniden değerlemenin yapıldığı tarih raporlama yılının 31 Aralık tarihidir (PBU 6/01'in 15. maddesi).

Sabit varlıkların yeniden değerlemesini yapmak ve dolayısıyla bunların ikame maliyetlerini belirlemek kuruluşun yükümlülüğü değil, hakkıdır. Bununla birlikte, eğer sabit varlıklar bir kez yeniden değerlemeye tabi ise, sabit varlıkların muhasebe değerinin cari (yenileme) maliyetinden önemli ölçüde farklı olmaması için bunun gelecekte düzenli olarak yapılması gerekecektir.

Sabit varlıkların yeniden değerlemesi, değerlerinin belgelenen piyasa fiyatları üzerinden endekslenmesi veya doğrudan yeniden hesaplanması yoluyla gerçekleştirilir (Maliye Bakanlığı'nın 13 Ekim 2003 tarih ve 91n sayılı Emri'nin 43. maddesi).

Sabit varlıkların yenileme maliyetini belirlemek için aşağıdaki yöntemler kullanılabilir:

• imalat kuruluşlarından alınan benzer ürünlere ilişkin veriler;
• Rosstat veya diğer kuruluşlardan temin edilebilen fiyat seviyelerine ilişkin bilgiler;
• medyada ve özel literatürde yayınlanan fiyat seviyelerine ilişkin bilgiler;
• teknik envanter bürosu değerlendirmesi;
• Varlığın yenileme maliyetine ilişkin uzman görüşleri.

Sabit varlıkların yenileme maliyetine göre yeniden değerlenmesinin bir kuruluşun muhasebe kayıtlarına nasıl yansıdığını ayrı yazımızda anlatmıştık.

Maddi olmayan duran varlıkların yenileme maliyeti

Bir kuruluşun yalnızca sabit varlıkları değil, aynı zamanda maddi olmayan varlıkları da yeniden değerlenebilir.

Belirli maddi olmayan varlık grupları için aktif bir piyasa mevcutsa, ticari bir kuruluş yıl sonunda bu pazardan elde edilen verilere dayanarak bu tür maddi olmayan varlık gruplarını yeniden değerleyebilir. Sabit varlıklarda olduğu gibi, maddi olmayan duran varlıkların yeniden değerlemesi yılda bir defadan fazla yapılamaz (PBU 14/2007'nin 17. maddesi).

Aynı zamanda, sabit varlıklar gibi, yeniden değerleme kararı verilen maddi olmayan varlıkların da muhasebe değerlerinin mevcut piyasa değerinden önemli ölçüde farklı olmaması için daha sonra düzenli olarak yeniden değerlenmesi gerekir (PBU 14/2007'nin 18. maddesi).

Sabit varlıkların ve maddi olmayan duran varlıkların yeniden değerlenmesine karar verirken önemlilik düzeyi kuruluş tarafından bağımsız olarak belirlenir ve bunu kendi bünyesinde barındırır.

Amortisman, bir mülkün kullanışlılığının azalması, potansiyel bir yatırımcı açısından tüketici çekiciliği ile karakterize edilir ve çeşitli faktörlerin etkisi altında zaman içinde değerde bir azalma (amortisman) ile ifade edilir. Tesis kullanıldıkça, binaların ve yapıların yapısal güvenilirliğini, bunların mevcut ve özellikle gelecekteki kullanımla insan hayatıyla ilgili işlevsel uyumunu karakterize eden parametreler giderek kötüleşiyor. Buna ek olarak, gayrimenkulün değeri, piyasa ortamındaki değişikliklerden, binaların belirli kullanımlarına kısıtlama getirilmesinden vb. kaynaklanan dış faktörlerden de daha az etkilenmez.

Amortisman (I) genellikle yüzde olarak ölçülür ve amortismanın parasal ifadesi amortismandır (O).

Bir mülkün yıpranmasına neden olan nedenlere bağlı olarak aşağıdaki aşınma ve yıpranma türleri ayırt edilir: fiziksel, işlevsel ve dış.

Fiziksel ve fonksiyonel aşınma ve yıpranma, çıkarılabilir ve onarılamaz olarak ikiye ayrılır.

Çıkarılabilir aşınma– ortadan kaldırılması fiziksel olarak mümkün ve ekonomik olarak mümkün olan aşınmadır; bir veya başka bir aşınma türünü ortadan kaldırmak için yapılan maliyetler, nesnenin bir bütün olarak değerindeki artışa katkıda bulunur.

Olası tüm aşınma türlerinin belirlenmesi birikmiş aşınma ve yıpranma emlak nesnesi. Parasal açıdan toplam amortisman, değerlenen nesnenin yenileme maliyeti ile piyasa fiyatı arasındaki farktır.

Değerleme uygulamasındaki amortisman, muhasebede kullanılan benzer bir terimden (amortisman) anlam bakımından ayrılmalıdır. Tahmini amortisman, değerlendirilen bir nesnenin belirli bir tarihteki mevcut değerini hesaplamanıza olanak tanıyan ana parametrelerden biridir.

Fiziksel bozulma Doğal ve iklimsel faktörlerin yanı sıra insan faaliyetinin etkisi altında, inşaat sırasında orijinal olarak ortaya konan nesnenin teknik ve operasyonel niteliklerinin kademeli olarak kaybedilmesi.

Binaların fiziksel bozulmalarının hesaplanmasına yönelik yöntemler aşağıdaki gibidir:

Standart (konut binaları için);

Maliyet;

Ömür boyu yöntem.

Fiziksel aşınma ve yıpranmayı hesaplamak için standart yöntem sektörler arası veya departman düzeyinde çeşitli düzenleyici talimatların kullanılmasını içerir. Örnek olarak, SSCB Devlet İnşaat Komitesi'ne bağlı İnşaat Mühendisliği ve Mimarlık Devlet Komitesi'nin Konut Binalarının Fiziksel Aşınmasını Değerlendirme Kurallarını (VSN 53-86) verebiliriz. – M., 1990, teknik envanter bürosu tarafından teknik envanter sırasında konut binalarının fiziksel bozulmasını değerlendirmek, departman bağlılığına bakılmaksızın konut stokunun büyük onarımlarını planlamak amacıyla kullanılır.

Bu kurallar binaların çeşitli yapısal elemanlarının fiziksel aşınmasını ve yıpranmasını ve bunların değerlendirilmesini açıklar.

Bir binanın fiziksel aşınma ve yıpranması aşağıdaki formül kullanılarak belirlenmelidir:

Q f = (∑ q i · J i)/100,(3,15)

buradaQ f – binanın toplam fiziksel aşınması ve yıpranması, %;

q i – binanın toplam maliyetindeki i-inci yapısal elemanın gerçek aşınma ve yıpranması, %;

J i, bir yapısal elemanın maliyetinin binanın toplam maliyeti içindeki payıdır, %.

Bireysel yapıların, elemanların ve sistemlerin yenileme maliyetinin binanın toplam yenileme maliyetindeki payları (yüzde olarak) genellikle öngörülen şekilde onaylanan konut binalarının yenileme maliyetinin toplu göstergelerine göre ve yapılar, elemanlar için alınır. ve onaylanmış göstergeleri olmayan sistemler, tahmini maliyetlerine göre.

Açıklanan teknik yalnızca ev içi uygulamada kullanılır. Tüm açıklığa ve ikna ediciliğine rağmen aşağıdaki dezavantajlara sahiptir:

“Normativite” nedeniyle tesisin atipik çalışma koşullarının başlangıçta dikkate alınamaması;

Binanın yapısal elemanlarının gerekli detaylandırılması nedeniyle emek yoğun uygulama;

Fonksiyonel ve dış aşınmanın ölçülememesi;

Yapısal elemanların spesifik ağırlığının öznelliği.

Merkezde Fiziksel aşınma ve yıpranmayı belirlemek için maliyet yöntemi değerlendirme sırasında yapılara, bir öğeye, bir sisteme veya bir bütün olarak binaya verilen hasarı ortadan kaldırmak için nesnel olarak gerekli onarım önlemlerinin maliyetinin ve bunların değiştirme maliyetinin oranıyla ifade edilen fiziksel aşınma ve yıpranma yatmaktadır.

Fiziksel amortismanı belirlemek için maliyet yönteminin özü, yapı elemanlarının yeniden yaratılmasının maliyetlerini belirlemektir.

Bu yöntem, elemanların ve bir bütün olarak binanın aşınma ve yıpranmasını maliyet açısından anında hesaplamanıza olanak tanır. Değer düşüklüğü hesaplaması, yıpranmış eşyaları "büyük ölçüde yeni duruma" getirmenin makul fiili maliyetlerine dayandığından, bu yaklaşımın sonucunun oldukça doğru olduğu düşünülebilir. Yöntemin dezavantajları, yıpranmış yapı elemanlarının onarım maliyetlerinin hesaplanmasında gerekli detay ve doğruluktur.

Binaların fiziksel bozulmalarının yaşam süresi yöntemiyle belirlenmesi. Fiziksel aşınma ve yıpranma, efektif yaş ve ekonomik ömür göstergeleri belirli bir oranda olup formülle ifade edilebilir.

I = (EV: VF) 100 = [EV: (EV + OSFJ)] 100,(3.16)

burada И – aşınma, %;

EV – elemanların veya bir bütün olarak binanın teknik durumuna göre bir uzman tarafından belirlenen etkin yaş;

VF – fiziksel yaşamın tipik dönemi;

RSF – fiziksel yaşamın kalan süresi.

ben = (HV: VF) 100,(3.17)

burada И – aşınma, %;

ХВ – binanın ayrı bir unsurunun teknik durumuna göre bir uzman tarafından belirlenen etkin yaş;

VF, fiziksel yaşamın tipik bir dönemidir.

Formül 3.17'nin kullanımı, değerleme uzmanının formül 3.16'da kullanılan göstergeleri belirlemek için seçilen analogları incelemesinin mümkün olmadığı durumlarda, karşılaştırılan nesnelerdeki aşınma ve yıpranma için yüzde ayarlamaları hesaplanırken (karşılaştırmalı satış yöntemi) de geçerlidir.

Bu şekilde hesaplanan elemanların veya bir bütün olarak binanın amortisman yüzdesi parasal terimlere (amortisman) çevrilebilir:

Ö = BC (I:100), (3.18)

burada И – aşınma, %;

BC – değiştirme maliyeti.

Pratikte, çıkarılabilir ve onarılamaz fiziksel aşınmaya sahip bir yapının elemanları "uzun ömürlü" ve "kısa ömürlü" olarak ikiye ayrılır.

"Kısa ömürlü unsurlar" – Binanın bütününden daha kısa ömürlü olan elemanlar (çatı kaplama, sıhhi tesisat ekipmanları vb.).

"Uzun ömürlü unsurlar"– Beklenen ömrü binanın ömrüyle kıyaslanabilir olan elemanlar (temel, taşıyıcı duvarlar, vb.).

“Kısa ömürlü elemanların” çıkarılabilir fiziksel aşınma ve yıpranması, yapı elemanlarının zamanla doğal aşınması ve yıpranmasının yanı sıra dikkatsiz çalışma nedeniyle meydana gelir. Bu durumda, binanın satış fiyatı karşılık gelen değer düşüklüğü kadar azaltılır, çünkü gelecekteki mal sahibi, yapının normal operasyonel özelliklerini (iç mekanın rutin onarımları, restorasyon) eski haline döndürmek için "önceden ertelenmiş onarımlar" yapmak zorunda kalacaktır. Çatı sızıntısı olan alanlar vb.). Bu, öğelerin "neredeyse yeni" bir duruma geri yüklendiğini varsayar.

Parasal açıdan çıkarılabilir fiziksel aşınma ve yıpranma, “ertelenmiş onarımların maliyeti” olarak tanımlanır; nesneyi orijinaline “eşdeğer” bir duruma getirme maliyetleri.

Kısa ömürlü bileşenlerin onarılamaz fiziksel aşınması - bunlar, değiştirme maliyeti ile çıkarılabilir aşınma miktarı arasındaki farkın, bu elemanların kronolojik yaşı ve fiziksel ömrü oranıyla çarpılmasıyla belirlenen, hızla aşınan bileşenlerin onarılmasının maliyetleridir.

Uzun ömürlü elemanların çıkarılabilir fiziksel aşınması, kısa ömürlü elemanların çıkarılabilir fiziksel aşınmasına benzer şekilde, ortadan kaldırılmasının makul maliyetleriyle belirlenir.

Uzun ömürlü elemanların onarılamaz fiziksel bozulmaları, tüm binanın yenileme maliyeti ile çıkarılabilir ve onarılamaz bozulmaların toplamı arasındaki farkın binanın kronolojik yaşı ve fiziksel ömrü oranıyla çarpılmasıyla hesaplanır.

Fonksiyonel aşınma. Değerlendirilen binadaki fonksiyonel aşınma ve yıpranma işaretleri, mevcut veya amaçlanan kullanıma uygun olarak yapının normal çalışması için gerekli çeşitli ekipmanlar da dahil olmak üzere alan planlama ve/veya tasarım çözümlerinin modern standartlara uygun olmamasıdır.

Fonksiyonel aşınma çıkarılabilir ve onarılamaz olarak ikiye ayrılır. Fonksiyonel aşınmanın maliyet ifadesi, yeniden üretim maliyeti ile değiştirme maliyeti arasındaki farktır; bu fark, fonksiyonel aşınmayı hesaba katmaz.

Çıkarılabilir fonksiyonel aşınma ve yıpranma, mülkün daha verimli çalışmasına katkıda bulunan gerekli yeniden yapılanma maliyetleriyle belirlenir.

Fonksiyonel aşınmanın nedenleri:

Unsur eklenmesini gerektiren dezavantajlar;

Elemanların değiştirilmesini veya modernizasyonunu gerektiren dezavantajlar;

Süper gelişmeler.

Unsur eklenmesini gerektiren dezavantajları,– mevcut ortamda bulunmayan ve onlar olmadan binanın modern performans standartlarını karşılayamayacağı bina elemanları ve ekipmanları. Bu nedenle amortisman, kurulum dahil bu öğelerin eklenmesinin maliyeti ile ölçülür.

Elemanların değiştirilmesini veya modernizasyonunu gerektiren dezavantajları,– işlevlerini yerine getirmeye devam eden ancak artık modern standartları karşılamayan konumlar (su ve gaz sayaçları ve yangınla mücadele ekipmanları). Bu öğelere ilişkin amortisman, fiziksel aşınma ve yıpranma dikkate alınarak mevcut öğelerin maliyetinden, malzemelerin iade maliyeti, artı mevcut öğelerin sökülmesi maliyeti ve yeni öğelerin kurulum maliyeti çıkarılarak ölçülür. İade edilen malzemelerin maliyeti, sökülen malzeme ve ekipmanın başka tesislerde kullanıldığında maliyeti (gözden geçirilebilir kalıntı değer) olarak hesaplanır.

Süper iyileştirmeler- Kullanılabilirliği şu anda piyasa standartlarının modern gereksinimlerine göre yetersiz olan yapının konumları ve unsurları. Bu durumda, çıkarılabilir işlevsel aşınma ve yıpranma, "aşırı iyileştirilmiş" öğelerin mevcut değiştirme maliyetinden fiziksel aşınma ve yıpranmanın çıkarılmasıyla, artı sökme maliyeti ve eksi sökülen öğelerin kurtarma değeri olarak ölçülür.

Aşırı iyileştirmenin bir örneği, bir ev sahibinin, evi "kendisi için" uyarlayarak, kendi rahatlığı (yatırım değeri) için, tipik bir kullanıcının bakış açısına göre yeterli olmayan bazı değişiklikler yapması durumu olabilir. Bunlar, sahibinin hobileri veya mesleği tarafından belirlenen belirli bir kullanım için tesisin kullanılabilir alanının yeniden geliştirilmesini içerir. Böyle bir durumda çıkarılabilir fonksiyonel aşınma, değiştirilen elemanların orijinal durumlarına getirilmesinin mevcut maliyeti ile belirlenir.

Ayrıca aşırı iyileştirme kavramı, emlak piyasasının segmenti ile yakından ilgilidir; burada aynı iyileştirmeler hem belirli bir segment için uygun hem de tipik kullanıcı açısından aşırı olarak değerlendirilebilir.

Düzeltilemez işlevsel aşınma ve yıpranma, modern inşaat standartlarına göre değerlendirilen binaların eski alan planlaması ve/veya yapısal özelliklerinden kaynaklanmaktadır. Onarılamaz işlevsel aşınma ve yıpranmanın bir işareti, bu eksikliklerin giderilmesine yönelik harcamaların ekonomik uygunsuzluğudur. Ayrıca binanın mimari açıdan amacına uygun olabilmesi için değerlendirme tarihinde geçerli olan piyasa koşullarının da dikkate alınması gerekmektedir.

Özel duruma bağlı olarak onarılamaz fonksiyonel aşınma ve yıpranmanın maliyeti iki şekilde belirlenebilir:

Kira zararlarının aktifleştirilmesi;

Binanın düzgün bir şekilde muhafaza edilmesi için gereken fazla işletme maliyetlerinin aktifleştirilmesi.

Gerekli hesaplama göstergelerini (kira oranları, kapitalizasyon oranı vb.) belirlemek için karşılaştırılabilir analoglar için düzeltilmiş veriler kullanılır.

Bu durumda seçilen analoglar, değerlendirilen nesnede tespit edilen onarılamaz fonksiyonel aşınma belirtilerine sahip olmamalıdır. Ayrıca, mülk kompleksinin bir bütün olarak (bina ve arsa) ürettiği ve kira olarak ifade edilen toplam gelirin buna göre iki bileşene bölünmesi gerekir. Binaya atfedilebilecek gelirin bir kısmını tahsis etmek için, bina için yatırım dengesi yöntemini veya arsa değeri ile mülk kompleksinin toplam satış fiyatı arasındaki oranı analiz etme yöntemini kullanabilirsiniz.

Güncelliğini yitirmiş alan planlama çözümü (belirli alan, kübik kapasite) nedeniyle onarılamaz işlevsel aşınma ve yıpranmanın neden olduğu bozulmanın tespiti, kira kayıplarının aktifleştirilmesi yöntemiyle gerçekleştirilir.

Binayı iyi durumda tutmak için gereken fazla işletme maliyetlerinin aktifleştirilmesiyle onarılamaz fonksiyonel aşınma ve yıpranmanın hesaplanması da benzer şekilde yapılabilir. Bu yaklaşım, standart dışı mimari çözümlerle öne çıkan binaların onarılamaz işlevsel aşınma ve yıpranmasını değerlendirmek için tercih edilir, ancak işletme maliyetleri miktarının aksine, modern analog tesislerin kirasıyla karşılaştırılabilir kira miktarı .

Dış (ekonomik) aşınma ve yıpranma- değerlendirme konusu ile ilgili olarak dış çevrenin olumsuz etkisi nedeniyle bir nesnenin amortismanı: piyasa durumu, belirli bir gayrimenkul kullanımına uygulanan irtifak hakları, çevredeki altyapıdaki değişiklikler ve vergilendirme alanındaki mevzuat kararları, vesaire. Gayrimenkulün dış aşınması ve yıpranması, buna neden olan nedenlere bağlı olarak, çoğu durumda konumun değişmemesi nedeniyle onarılamaz, ancak bazı durumlarda çevredeki pazar ortamındaki olumlu bir değişiklik nedeniyle "kendini ortadan kaldırabilir".

Dış aşınmayı değerlendirmek için aşağıdaki yöntemler kullanılabilir:

Kira zararlarının aktifleştirilmesi;

Karşılaştırmalı satışlar (eşleştirilmiş satışlar);

Ekonomik ömür.

Kira zararlarının aktifleştirilmesi yönteminin kullanılması Dış aşınmanın hesaplanması, fonksiyonel onarılamaz aşınmanın hesaplanmasına benzer şekilde yapılır.

Eşleştirilmiş satış yöntemi yakın zamanda satılan benzer mülklere (eşli satışlar) ilişkin mevcut fiyat bilgilerinin analizine dayanmaktadır. Eşleştirilmiş satış nesnelerinin birbirinden yalnızca belirlenen ve değerlendirme nesnesiyle ilgili ekonomik amortisman açısından farklı olduğu varsayılmaktadır.

Ev içi uygulamada, karşılaştırmalı satış analizi unsurlarına dayalı dış aşınma ve yıpranmayı hesaplama yöntemleri, çoğu durumda yüksek emek yoğunluğunun yanı sıra gerekli ve güvenilir bilgi tabanının bulunmaması nedeniyle uygulanamaz.

Yıkım nedenleri:

Yeniden geliştirme ihtiyacı;

Ulaşım yollarının genişletilmesi.

Yıkılmakta olan binaların teknik durumu dikkate alınmalıdır; bu durum çoğu durumda bunların oldukça uzun bir süre kullanılmasına olanak sağlar. Bir binanın kalan ekonomik ömründe keskin bir azalma, yatırım çekiciliğinde bir azalmaya ve bunun sonucunda olası satış fiyatında hızlı bir düşüşe yol açar.

Bu gibi durumlarda değerlemenin amacı, değerlemesi yapılan binanın tam mülkiyetini hesaplamak değil, potansiyel yatırımcının bu satın alımdan herhangi bir fayda görmesi şartıyla, kalan ekonomik (fiziki) ömrüne ilişkin kısa vadeli kira haklarını hesaplamaktır.

Dolayısıyla, gayrimenkulün piyasa değerinin belirlenmesinde maliyet yaklaşımı, bir yandan piyasa değerinin belirlenmesi prosedürünün zorunlu bir unsuru iken, diğer yandan, çoğu zaman bir fikir edinmenin tek aracıdır. gayrimenkul değerlemesi.

Aynı zamanda, birikmiş aşınma ve yıpranma miktarının ve girişimcinin kârının ölçülmesindeki zorluklar nedeniyle, önemli bir hizmet ömrüne sahip nesneleri değerlendirirken maliyet yönteminin önemli sınırlamalara sahip olduğuna inanılmaktadır. Ek olarak, maliyet yönteminin sonuçları tam mülkiyetin değerini yansıtır, dolayısıyla kısmi mülkiyeti değerlendirirken bunların düzeltilmesi gerekir.

Hem değiştirme maliyetini belirlemeye hem de aşınma ve yıpranmayı hesaplamaya yönelik hesaplama prosedürlerinin doğruluğunu artırmak için, bu göstergelerin hesaplanmasına yönelik çeşitli yöntemlerin makul bir şekilde derlenmesi gereklidir.

Değerlendirmenin amacı olarak St. Petersburg'un banliyölerinde bulunan bir patates depolama tesisinin binası (yapısı) seçildi. Değerleme tarihi (geçici) - 1 Ocak 2000

Değerleme nesnesinin açıklaması:

Tesis, depolama tesisleri bulunan, çalışan bir patates depolama tesisidir.
Bina müstakil, dikdörtgen şeklinde, yapım yılı - 1970, başkent grubu - 2, kat sayısı - 1.
Değerlendirilen toplam alan:
- bina planı - 532 m²;
- kullanım alanı - 480 m². Binanın yüksekliği 4,5 m, inşaat hacmi 2394 m³'tür.

Binanın tasarım özellikleri hakkında bilgi:
- temel:
sütunların altında - betonarme, cam tipi,
duvarların altında - şerit, prefabrik betonarme bloklar;

Sütunlar - betonarme;
- dış duvarlar - tuğla;
- yük taşıyan yapılar - tam betonarme çerçeve;
- zeminler - prefabrik betonarme döşemeler;
- kapılar - ahşap;
- bölmeler - tuğla;
- çatı kaplama - üç kat halinde yumuşak rulo;
- zeminler - beton.

Ağ Mühendisliği- elektrikli aydınlatma, havalandırma (doğal). İncelenen nesne için: bölgesel bölge - 1 (birinci), iklim bölgesi - 2 (ikinci), sanayi - tarım.

Değerlendirilen mülkteki iyileştirmelerin yenileme maliyetini dört yöntemin tümünü kullanarak hesaplamayı düşünelim: temel endeks, kaynak, modüler ve karşılaştırmalı birim yöntemi.

Ek olarak, sermaye yapılarının malzemesine bağlı olarak binaların bütünlük gruplarına göre sınıflandırılmasını veriyoruz: temeller, duvarlar ve tavanlar (Tablo 11.2, 11.3):

1. Temel endeks yöntemini kullanarak yenileme maliyetinin hesaplanması
Ülkemizde inşaatta temel fiyatlar en son 1991 yılında oluşturulmuştur (SNiP 4.03.91). Uygulamada, düzenleyici belgeler (SNiP IV-4-82) en ayrıntılı şekilde geliştirildiğinden, inşaat ve montaj işlerine ilişkin tahminler genellikle 1984 baz fiyatlarında derlenir. Ayrıca, St. Petersburg İnşaat Fiyatlandırma Bölgesel Merkezi tarafından St. Petersburg'da geliştirilen, tahmini maliyetleri baz fiyattan cari fiyatlara dönüştürmek için bölgesel endeksler, 1984 baz seviyesinden dönüşüm için özel olarak belirlenmektedir. Bu endeksler, aylık “Stroyinform SPb” bülteninde yayınlandı.

1984 standartlarına ve şu anda yürürlükte olan standartlara göre, bir tesisin tahmini inşaat maliyeti, 12 bölümden oluşan konsolide gülünç bir mali hesaplamayla belirlenir:

Bölüm 1. İnşaat alanının hazırlanması (maliyet oranı - %1-10).
Bölüm 2. Ana inşaat nesneleri.
Bölüm 3. Yardımcı ve hizmet amaçlı nesneler. Bölüm 4. Ulaştırma ve iletişim olanakları. Bölüm 5. Enerji tesisleri. Bölüm 6. Dış ağlar ve yapılar.
Bölüm 7. İnşaat alanının ve çevre düzenlemesinin iyileştirilmesi (toplamda Bölüm 3-7'deki tesisin altyapısının yaklaşık %3-30 maliyet oranı vardır).
Bölüm 8. Geçici binalar ve yapılar (genellikle 1-7. Bölümlerdeki miktarın %1-4'ü oranında düzenlenir).
Bölüm 9. Diğer işler ve maliyetler (genellikle 1-8. Bölümlerin miktarının yaklaşık %4-10'u):
- kışın iş maliyetinde 1-8 bölümlerinin miktarı kadar artış (%1,5-3,5);
- 1-12. Bölümlerdeki tutarın yol kullanım vergisi (yaklaşık %2,5) vb.
Bölüm 10. Müdürlüğün içeriği (teknik denetim), tasarımcı denetimi (1-9. Bölümlerin toplamından):
- teknik denetim (müşteri adına) 1-9. Bölümlerdeki tutarın %3-5'i;
- tasarımcının denetimi (tasarımcı tarafından) 1-9 arasındaki bölümlerin miktarının %3-10'u.
Bölüm 11. Operasyonel personelin eğitimi (özel olarak eğitilmiş personele ihtiyaç varsa, bu bölüm tanıtılmıştır, standartlaştırılmamış veya düzenlenmemiştir. Nesne tipikse mevcut olmayabilir).
Bölüm 12. Tasarım ve araştırma çalışması. Doğrudan maliyetlerin miktarına bağlı olarak, genellikle Bölüm 1-11'in miktarının yaklaşık %1,5-11'i kadardır.

Hesaplama, belirli inşaat ve montaj işi türleri için yerel tahminlerden (tahminler) elde edilen verileri içeren Bölüm 2'ye dayanmaktadır: kazı çalışmaları, temeller, duvarlar, zeminler, açıklıklar, çatı kaplama vb. Yerel tahminleri derlemek için EPEP-84 ve malzemeler, ürünler ve yapılar için ortalama bölgesel tahmini fiyat koleksiyonları kullanılır (SNiP IV-4-82'ye Ek). Şu anda, RCSC 1998-1999 için yeni bir üs geliştirmiştir. — PRS-98, PRR-98, PRM-98, EPC-99, ERR-99, ERM-99.

Hesaplama sırası
1. Yerel tahminlerin hesaplamalarından elde edilen veriler, doğrudan maliyet unsurlarına göre gruplandırılmıştır: malzemeler (M84), ana çalışanların temel ücretleri (ZPM) ve makine ve mekanizmaların işletimi (EMiM84).
2. Doğrudan maliyetler cari fiyatlarla belirlenir:

3. Bölgelere göre genel giderler ve yüklenicinin karı belirlenir. Ayrıca genel giderler doğrudan maliyetlerden veya ücret fonundan (maaş bordrosu) yüzde olarak belirlenebilir.
Bordrodan St. Petersburg İnşaat Fiyatlandırma Bölgesel Merkezi'nin tavsiyelerine uygun olarak genel giderler formülle belirlenir.

Yüklenicinin kar oranı Rusya Devlet İnşaat Komitesi tarafından %12 (1984 bazında %8) olarak belirlendi.
4. Yukarıdaki maliyetlerin toplanmasıyla inşaat ve montaj işinin maliyeti belirlenir (Bölüm 2'nin sonucu) V.
5. Tasarım ve tahmin belgelerine göre tesisin altyapısını oluşturma maliyetleri belirlenir (Bölüm 1, 3-7).
6. Bölüm 8'e ilişkin maliyetler, Bölüm 1-7'nin (geçici binalar ve yapılar) toplamı esas alınarak standartlara göre belirlenir.
7. 9. Fasıl maliyetleri, 1-8. Fasılların toplamı (kış fiyat artışları ve diğer maliyetler) esas alınarak standartlara göre belirlenir.
8. Bölüm 10'a ilişkin maliyetler, Bölüm 1-9'un toplamı esas alınarak standartlara göre belirlenir.
9. Bölüm 12'ye ilişkin maliyetler, Bölüm 1-11'in toplamı esas alınarak standartlara göre belirlenir.
10. 1-12. Bölümlerdeki maliyetler ve artı KDV'nin toplanmasıyla tesisin inşaat maliyeti belirlenir.
Geliştiriciye yönelik ek dolaylı maliyetlerin, 1-12. bölümlere ilişkin maliyetlerin %0,5-10'u aralığında olacağı tahmin edilmektedir.
Daha sonra, mülkteki iyileştirmelerin yenileme maliyeti, C'nin işletme geliri (BI) miktarı kadar artırılmasıyla belirlenir.
Baz endeks yöntemini kullanırken, inşaat maliyeti hesaplamaları, iş türüne göre baz maliyetlerin toplu göstergeleri (UPBS BP) temelinde 1991 baz fiyatlarında yapıldı.
1991 yılı baz fiyatlarından güncel fiyatlara geçiş, fiyat artış endeksleri (endeks yöntemi) kullanılarak gerçekleştirildi ve ikincisi, malzeme ve enerji kaynaklarının fiili döviz fiyatları dikkate alınarak belirlendi. Endeks yöntemiyle hesaplanırken kaynakların maliyet göstergeleri, değerlendirme tarihi olan 1 Ocak 2000 tarihli RCCS verilerine göre alınmıştır.
Hesaplamalar, AWP-tahmin edici program Ar-Pro-2.0 kullanılarak Excel elektronik tablo ortamında gerçekleştirildi. Hesaplama sonuçları tabloda gösterilmektedir.

Böylece, değerlendirilen mülkteki iyileştirmelerin temel endeks yöntemi kullanılarak hesaplanan yenileme maliyeti 877.000 RUB'a yuvarlanır.
2. Kaynak yöntemini kullanarak değiştirme maliyetinin hesaplanması Kaynak yöntemini kullanarak değiştirme maliyetini hesaplama sırası:
1) tasarım belgelerine, teknik pasaportlara veya tam ölçekli ölçümlere göre, belirli bir bina için temel yapı malzemeleri, ürünler ve yapıların tüketimi belirlenir;
2) inşaat malzemelerinin, ürünlerinin ve yapılarının cari maliyeti, St. Petersburg'daki küçük toptan ve toptan ticaret işletmelerinin verilerine göre değerleme tarihinde belirlenir;
3) Ana işçilere ödeme yapma ve inşaat makine ve mekanizmalarını çalıştırma maliyetleri, belirli bir bölgedeki inşaatla ilgili ortalama istatistiksel veriler dikkate alınarak hesaplanır. Esas olarak prefabrik elemanlardan yapılan binaların işçilik maliyetlerinin, yerinde dökme beton veya tuğladan yapılan binalara göre daha düşük olduğu dikkate alınmaktadır;
4) genel giderlerin maliyetleri ve yüklenicinin belirli bir bölge için karı belirlenir:

HP = (Zs + Zm) x In: 100,

nerede In, tesisin inşaat türüne bağlı olarak, inşaat türüne göre tüm iş kompleksi için ücret fonundan elde edilen standart genel giderlerdir: endüstriyel -% 92, konut ve sivil -% 94, büyük- panel ve hacimsel blok konut inşaatı - %143, ulaştırma - %86, su yönetimi - %84, enerji mühendisliği - %93, tarım - %94, diğer endüstriler - %90.
Yüklenicinin kar oranı: konut ve sivil inşaatlar için - %11, endüstriyel - %10,7, tarım - %11, diğer endüstriler - %11 (StroyInform. 1999. No. 7);
5) inşaat ve montaj işinin değiştirme maliyeti, yukarıdaki maliyetlerin toplanmasıyla belirlenir;
6) tesisin altyapısını oluşturma maliyetleri hesaplanır (dış ağlar, şantiyenin hazırlanması, çevre düzenlemesi, tasarım ve araştırma çalışmaları vb.);
7) Altyapı maliyetleri ve KDV dikkate alınarak tesisin inşaat maliyeti hesaplanır;
8) iyileştirmelerin yenileme maliyeti, inşaattaki işletme geliri miktarındaki artışla belirlenir.
Hesaplama sonuçları tabloda gösterilmektedir

Böylece, kaynak yöntemiyle hesaplanan, değerlendirilen mülkteki iyileştirmelerin yenileme maliyeti 888.000 RUB'a yuvarlanır.

1. Karşılaştırmalı birim yöntemiyle yenileme maliyetinin hesaplanması, değerlemesi yapılan nesnenin bir birim tüketici mülkünün (1 m² alan, 1 m³ inşaat hacmi, 1 park alanı vb.) maliyetinin maliyetle karşılaştırılmasına dayanır. benzer bir standart nesnenin benzer bir ölçüm biriminin.

Bu yöntemi uygularken yenileme maliyetini belirlemek için özel referans kitaplarından ve koleksiyonlardan alınan birim maliyet göstergeleri kullanılır. Söz konusu yöntemin normatif temeli, “Entegre yenileme maliyeti göstergeleri” (UPVS) koleksiyonlarını içerir. Bu koleksiyonlar, 1969 yılına ait bilgilere göre tipik nesnelerin (tüketici mülk birimleri) değiştirme maliyetine ilişkin verileri içerir.

Hesaplamalar yapılırken, tipik nesneleri bulmak ve analiz etmek ve değerlendirilen nesneden tasarım çözümlerindeki farklılıklara göre daha fazla ayarlama yapmak için bir elektronik program (UPPVS koleksiyonları temelinde yazılmış) kullanıldı.

Değerleme tarihindeki ayarlama, St. Petersburg İnşaat Bölgesel Fiyatlandırma Merkezi tarafından üç ayda bir yayınlanan endeksler (deflatörler) kullanılarak gerçekleştirildi. Bu ayarlama, 1969'dan 1984'e ve 1984'ten değerleme tarihine kadar olan fiyatların çift kez yeniden hesaplanmasıyla yapılır.
Daha sonra, mühendislik ekipmanının bileşimi ve türlerindeki farklılıklar için bir ayarlama yapıldı.

Hesaplamalar sırasında, amaçları, tasarım çözümleri, kompozisyonu ve mühendislik ekipmanı türleri bakımından benzer olan benzer nesneler (seralar) için çeşitli seçenekler seçilmiş ve dikkate alınmıştır. Bunlardan bir analog nihayet standart olarak seçildi.

Değerleme nesnesinden farklılıklar için analog nesnede ayarlamalar yapıldı ve 1969'un düzeltilmiş değeri değerleme tarihi olan 1 Ocak 2000'e getirildi.

Dolayısıyla, karşılaştırmalı birim yöntemi kullanılarak toplu yenileme maliyeti göstergeleri esas alınarak hesaplanan, değerlendirilen mülkteki iyileştirmelerin yenileme maliyeti 826.000 RUB'a yuvarlanır.

4. Modüler yöntem kullanılarak değiştirme maliyetinin hesaplanması
Modüler yöntem kullanıldığında seçilen kaynak göstergeleri de belirlenen değerleme tarihi itibarıyla seçilmiştir.

Tuğla duvarlar, söz konusu nesnenin (bir patates depolama tesisi) maliyetini hesaplamak için ana yapısal modül olarak seçilmiştir.
Hesaplanan tuğla hacmi 177,7 m³'tür.

Bu modül için doğrudan maliyetler, yaklaşımda kaynak yöntemi kullanılarak hesaplanır; hesaplamalar, belirtilen tarihe ait fiyat piyasa bilgilerini kullandığından kaynak yöntemi kullanılarak yapılır.

Söz konusu yapının (patates depolama tesisi) veri sayfasına göre, hesaplanan modülün (tuğla duvarların) tüm tesisin maliyeti içindeki payı %32'dir.

O zaman tüm nesnenin maliyeti: 289.358: 0,32 = 904.243 ruble.
Böylece, modüler yöntemle hesaplanan değerleme nesnesinin değiştirme maliyeti 904.000 rubleye yuvarlanır.

Patates depolama iyileştirmelerinin yenileme maliyetinin hesaplanmasına ilişkin sonuçların özet tablosu aşağıdaki gibidir:

Modüler yöntem kullanılarak yapılan hesaplamalar, ayrı bir modül için mevcut piyasa verilerini (fiyatları) kullanmalarına rağmen, yalnızca kısmen kullanırlar ve nihai maliyet, tüm nesnenin maliyetindeki belirli yüzde ile belirlenir. Bu nedenle, bu yöntemle elde edilen sonuçların doğruluğunun, kaynak yöntemini kullanarak hesaplamaya göre biraz daha düşük olduğunu düşünebiliriz, ancak tahmini değerin değeri, dikkate alınan tüm değerleme yöntemleri arasında mutlak anlamda en büyüğüdür.

Karşılaştırmalı birim yöntemi ve temel endeks yöntemi değerleme nesnesine ilişkin verilerin indekslenmesi yoluyla mevcut (değerleme tarihi itibariyle) düzeye indirgenmiş kaynaklar için seçilen temel fiyat düzeyine dayanır. Bu durum kaynak yöntemiyle hesaplamaya göre hesaplama sonuçlarında (özellikle karşılaştırmalı birim yöntemi için) nispeten daha büyük bir hataya yol açar.

Yukarıdakilere dayanarak, iyileştirmelerin yenileme maliyetinin kaynak yöntemini kullanarak hesaplanmasının, en doğru maliyet tahminini sağladığı sonucuna varabiliriz, ancak bu, dikkate alınan tüm yöntemler arasında en emek yoğun yöntemdir.

Değerlendirilen mülkteki iyileştirmelerin yöntemlerden biriyle belirlenen yenileme maliyeti, maliyet yaklaşımı kullanılarak piyasa değerinin belirlenmesinde temel oluşturur. Kümülatif amortisman, iyileştirmelerin değiştirme maliyeti (veya değiştirme maliyeti) düzeyinden yola çıkarak, değerleme tarihindeki değerleri yeniymiş gibi simüle edilerek hesaplanır ve değerleme tarihindeki gerçek durumlarındaki iyileştirmelerin sonuçta değerlendirilmesine olanak sağlanır.

Ancak maliyet yaklaşımının hesaplanmasında ve maliyetlendirilmesinde yenileme maliyeti esas alınır. Bu durumda, değerleme tarihi itibariyle tesiste değerlendirilen iyileştirmelerin yeniden oluşturulması (çoğaltılması) maliyetleri piyasa değil, sözleşme fiyatları ve inşaat ve tesisat işleri için tahmini fiyatlar, inşaat malzemeleri, yakıt, enerji, toptan satış fiyatları kullanılarak hesaplanır. makine, ekipman, envanter vb. Spesifik veya bireysel maliyet göstergelerine ilişkin bilgiler aynı zamanda sözleşmeye dayalı, düzenleyici, hesaplanmış (gerçekte) nitelikte olmalı ve piyasa niteliğinde olmamalıdır. Aynı zamanda, bu tesisin doğasında bulunan tüm operasyonel kalite parametreleri korunur (bina/yapının işletmeye alındığı tarihte yürürlükte olan ergonomik, sıhhi-hijyenik, çevresel ve diğer standartlar dikkate alınarak).

Son olarak, değerleme uzmanı, değerlendirdiği iki maliyetten (restorasyon veya yenileme) hangisinin seçimini motive ettiğinin farkında olmalı ve bunun uygulanmasını tutarlı bir şekilde takip etmelidir (projedeki ilgili değişikliklere, yapısal elemanlar setine, ekipman modellerine vb. dayalı olarak). Aynı zamanda, maliyet yaklaşımının hesaplanmasında temel olarak yenileme maliyetini seçerken, değerleme için kullanılan modelin gerçekten değerlemesi yapılan nesneye eşdeğer faydaya sahip olduğuna dair kanıt sağlamak gerekir.

Değerleme faaliyetleri teorisinde binaların yenileme maliyetleri, değerleme konusu olan bir binanın belirli bir tarihte inşa edilmesinin maliyeti olarak yorumlanmaktadır. Gayrimenkulün değerlendirilmesi sürecinde, mevcut inşaat standartlarına uymayan eski malzemelerin ve yapı elemanlarının değerlendirilmesi sorunu ortaya çıkmaktadır. Bu durumlarda, benzer faydaya sahip bir bina (tahmin) inşa etmenin maliyeti hesaplanır. Bu durumda, tahmincinin yenileme maliyetine dayalı bir maliyet tahmini vardır. Tahminler, değiştirme maliyetinin yanı sıra aşınma ve yıpranma derecesine göre değişiklik gösterebilir.

Bir bina, yenileme maliyeti veya yenileme maliyeti kullanılarak yenileme maliyeti üzerinden değerlenir. Nihai maliyet sonucunun doğru anlaşılması için uzmanın belirli bir göreve ilişkin maliyet türü seçimini raporda açıklaması gerekir.

Çoğaltma maliyeti, aynı malzemeleri, tasarımı, standartları, tasarımı vb. kullanarak bir binanın kopyasını inşa etmenin tahmini maliyetidir. Uygulamada, yapılar halihazırda üretilmeyen ve gerekli tarih için fiyatları bulunmayan malzemelerden yapılabildiğinden, çoğaltma tahminini belirlemek zordur. Aynı zamanda yeniden üretim maliyeti, aşınma ve yıpranmayı hesaplamak için uygundur. Tasarım ve tahmin işi alanında bilgi gerektirir.

Değiştirme maliyeti, modern malzemeler, mevcut standartlar ve tasarım kullanılarak değerlendirilen nesneye eşdeğer faydaya sahip bir yapı inşa etmenin maliyetinin tahminidir. Değiştirme eşdeğerinin kullanılması, inşaatla ilgili güvenilir bilgilere dayanması ve fonksiyonel aşınma ve yıpranma türlerinin değerlendirmesini hariç tutması nedeniyle değerlendirmeyi basitleştirir, ancak diğer yaşlanma türlerinin hesaplanması gerekir.

İnşaat maliyetlerinin sınıflandırılması:

1. Doğrudan maliyetler;
2. Dolaylı maliyetler;
3. Girişimcilik geliri.

Doğrudan maliyetler- Bunlar binaların oluşturulmasıyla ilgili sermaye giderleridir. Dolaylı maliyetler- bunlar dolaylı olarak inşaatla ilgili sermaye giderleridir (ücretler, kredi maliyetleri, işletme giderleri, kira ücretleri, pazarlama giderleri, satışlar). Girişimcinin ödülü Projenin zamanında uygulanması riskinin ödülünü dikkate alır. Maliyeti hesaplarken uzman, geliştiricinin karını, girişimcinin karını, inşaatın toplam maliyeti ile nesnenin piyasadaki fiyatı arasındaki farka eşit olarak analiz eder.

Doğrudan maliyetler- kuruluşun doğrudan, genel giderleri ve kârı dikkate alınarak tahmini kurulum işi maliyeti. Doğrudan maliyetler maaşları, inşaat malzemelerini ve makinelerin işletme maliyetlerini içerir. Genel gider maliyetleri standartlara göre belirlenir ve nakliye, idari personel vb. maliyetleri içerir. Kurulum yüklenicisinin karı, inşaat işinin maliyetine bağlıdır ve yatırımcı tarafından ödenir. Yüklenicinin maliyetleri hesaplanırken aşağıdaki koşullar dikkate alınır:

• Büyük bina boyutları için dayanıklı yapılar kullanılır. Maliyetler malzeme ve işin kalitesine göre belirlendiğinden malzemelerin belirtilmesi gerekir.
• Piyasada müteahhitler arasındaki rekabetin derecesi maliyetlerin düzeyini belirliyor;
• Genel giderlerin düzeyi yüklenicinin kapasitesine göre belirlenir.

Dolaylı maliyetler- aşağıdakiler dahil olmak üzere inşaat sözleşmesiyle ilgili olmayan inşaat maliyetleri:

• Tasarım çalışması;
• Danışmanlık, hukuki hizmetler;
• Kredi finansmanı;
• Risk sigortası;
• İnşaat sırasındaki vergiler;
• Geliştirme maliyetleri;
• Pazarlama giderleri;
• Geliştiricinin idari maliyetleri vb.

Dolaylı maliyetleri belirlerken uzman belirli koşulları dikkate alır. Gelişmemiş bir piyasada gayrimenkul değerlemesi yapılırken dolaylı maliyetler ek masrafları (pazarlama, komisyonlar, idari vb.) içerir. Maliyetlerin bir kısmı inşaat hacmine göre belirlenir, bu maliyetler doğrudan maliyetlerin yüzdesi olarak tahmin edilir, diğer kısmı ise doğrudan hesaplamayla tahmin edilen mülk türüne göre belirlenir.

Girişimcilik geliri, riskler dikkate alınarak inşaat sırasında elde edilen karı temsil eden, piyasadaki bir binanın maliyetinin bir parçasıdır. Girişimcinin geliri, nesnenin piyasadaki satış fiyatı ile toplam maliyetler arasındaki farka eşittir. Ticari gelir, piyasadaki binaların değerinin ayrılmaz bir unsurudur. Uygulamada, bir girişimcinin gelirini hesaplamak için, benzer nesnelerle yapılan işlemlerin bir analizini kullanırlar, maliyet göstergelerine (doğrudan maliyetler, maliyetlerin toplamı, maliyetlerin toplamı ve maliyeti) göre belirlenen standart gelir yüzdesini belirlerler. site, projenin maliyeti).

Bu nedenle, binaları yenileme maliyetiyle değerlemek, profesyonellerin uzmanlaştığı uygun bir gayrimenkul değerleme yöntemidir.

Duran varlıkların değerlemesinden bahsetmeye başlamadan önce özü biraz kışkırtıcı görünen bir fikri ifade edelim. Bir muhasebeci için "sabit varlıklar" teriminin, her şeyden önce kuruluşun sahip olduğu mülk sermayesinin mevcudiyetinin maliyet yansıması anlamına geldiği gerçeğinde yatmaktadır. Bu cümlenin muhasebedeki maddi içeriği çok ikincildir.

Aslında muhasebe çalışmalarında, atölyede kurulu belirli bir makinede bugün herhangi bir ürünün kaç tanesinin üretilmesinin planlandığı konusunda temel bir fark yoktur. Maddi göstergeleri, muhasebe çalışmalarında yalnızca kişinin bir nesneyi "kişileştirmesine" olanak tanıyan tanımlayıcılar olarak hizmet eder. Herhangi bir nesneye ilişkin tüm muhasebe işlemleri, onun parasal ve değer açısından gerçekleştirilir.

Sabit varlıkların değerlemesini, bir muhasebecinin sabit varlıkların muhasebeleştirilmesindeki çalışmasının tüm yönleri için özellikle önemli kılan şey budur.

Sabit varlık değerleme türleri

Herhangi bir kuruluşun yönetim faaliyetlerinde, maliyet ölçümlerinin çeşitli amaçları için kullanılan, normatif olarak oluşturulmuş bir mülkün değerini değerlendirme sistemi kullanılır - muhasebe, analiz, tahmin, muhasebe oluşturma, istatistik ve vergi raporlama verileri.

Satış, takas yoluyla yapılan devirler, teminat kapsamında kredi alan bir kuruluş, sigorta tazminatı tutarının belirlenmesi veya mülkiyet anlaşmazlıklarının yargısal çözümü gibi her türlü özel durum, bu mülk değerlendirme sisteminde belirlenen veriler esas alınarak gerçekleştirilir.

Bir işletmenin sabit varlıklarına uygulanan üç temel değerleme türü vardır:

• İlk;
• onarıcı;
• Kalıntı.

Muhasebede değerlemeyi ifade etmek için kullanılan “defter değeri” terimini burada hemen belirtmeliyiz. Uygulamada genellikle başlangıç ​​ve defter değerlerinin tamamen aynı olduğu varsayılır. Ancak bu tamamen doğru değil.

Aralarındaki farkları ortaya çıkaran sınır noktası, duran varlıkların yeniden değerleme durumudur. Yeniden değerlenen nesnelerin maliyeti yenileme değeridir ve bu nesneler daha sonra bilançoda dikkate alınır.
Yeniden değerleme sonrasında edinilen gayrimenkuller ilk değerlemesinde bilançoya alınır. Her iki sabit varlığın da muhasebeleştirildiği tutar bilanço tutarıdır. Ancak ekonomik içerik açısından bazılarının defter değeri yenileme değeri iken bazılarının orijinal değeridir.

Bu, uygulamada mülkiyet muhasebesinin karma bir değerlendirme biçiminde yürütüldüğünün kanıtıdır. Ayrıca, sabit varlıkların muhasebeleştirildiği maliyeti belirtmek için, gerekirse doldurma, başlangıç ​​veya değiştirme kategorisini belirterek "defter değeri" kavramını kullanacağız.

İlk

Özellik biriminin sabit kıymet olarak kaydedildiği değeri belirler. Mülkiyetin ilk değerlendirmesinin oluşumu doğrudan alınma yöntemine bağlıdır.

Satın alırken, yaratırken veya inşa ederken, başlangıç ​​​​tutarı, toplam fiili satın alma veya yaratma maliyetlerine göre oluşturulur. Kayıtlı sermayeye katkı şeklinde alınması durumunda, başlangıç ​​​​maliyeti, kurucular tarafından kabul edilen değerlendirmeye göre belirlenir. Takas anlaşmaları (takas) kapsamında alındıktan sonra ilk tutarın oluşturulmasının temeli, karşılığında transfer edilen maddi varlıkların miktarıdır. Nesnelerin bedelsiz teslim alınması durumunda benzerlerinin cari piyasa fiyatı başlangıç ​​fiyatı olarak kabul edilir.

Ayrıca her durumda, başlangıç ​​​​miktarını oluştururken teslimat, depolama ve kurulum masrafları ile tesisin uygulanmasıyla doğrudan ilgili diğer masraflar dikkate alınır.
Daha sonra orijinal defter değeri genellikle değişmeden kalır. Yeniden değerleme veya nesnenin durumunu önemli ölçüde değiştiren önlemlerin alınması sırasında açıklığa kavuşturulma sürecinde başlangıç ​​tutarında bir değişiklik meydana gelebilir. Üstelik bu değişiklik, büyük onarım veya modernizasyon durumunda artış olabileceği gibi, kısmi tasfiye durumunda da azalma şeklinde olabilir.

onarıcı

Uygulamada, mevcut defter değerinin artık piyasadaki gerçek ekonomik duruma karşılık gelmediği durumlar ortaya çıkar. Bu durumda kuruluş mülkü yeniden değerleme hakkını kullanabilir. Yeniden değerleme sırasında, sabit bir varlığın bilanço değerlemesi, yeniden değerlenenle aynı bir nesnenin yaratılması veya satın alınmasına ilişkin maliyetlerin piyasa değerine ilişkin veriler dikkate alınarak ayarlanır.

Yeniden değerleme sonucunda sabit varlıkların yenileme maliyeti belirlenir. Bu andan itibaren defter değeri olarak kabul edilen yenileme tutarıdır. Restorasyon değerlendirmesinde bir nesnenin miktarını belirlemek için aşağıdakiler de dahil olmak üzere çeşitli bilgi kaynakları kullanılabilir:

• Aynı nesnelerin imalat şirketlerinden alınan bilgiler;
• Devlet kuruluşlarından veya özel kamu kaynaklarından elde edilen fiyat seviyelerine ilişkin bilgiler;
• Bağımsız uzmanlar tarafından uzman değerlendirmesi
• Gelecekte, yeniden değerlenen nesnelerin mevcut yenileme maliyetinde önemli bir fark olmaması için önceden yeniden değerlenen sabit varlıkların yeniden değerlenmesi gerektiği unutulmamalıdır.

Artık

Ekonomik süreçlerin tam yönetimi için mülkiyet sermayesinin durumuna ilişkin ekonomik bilgiler önemli bir rol oynamaktadır. Ana göstergelerinden biri, sabit varlıkların defter değeri (başlangıç ​​veya değiştirme) değeri ile amortisman tutarı arasındaki fark olarak tanımlanan mülkün kalıntı değeridir.

Dolayısıyla, bir nesnenin kalan değerlemesi, sabit kıymetin maliyetinin o anda üretilen ürüne henüz aktarılmayan kısmını yansıtır.

Kalıntı değer esas alınarak mülkün bozulma derecesi belirlenerek yenileme ihtiyacı tespit edilir. Sıfır kalıntı değeri olan fonlar, ekonomik verimsizlikleri nedeniyle mülkten uzaklaştırılmalıdır.

Sabit varlıkların yeniden inşası, modernizasyonu, büyük onarımları veya tamamlanması durumunda, bunların kalıntı değeri, bu faaliyetlere ilişkin maliyet tutarına göre hesaplanan miktarda artar.

Vergi muhasebesinde duran varlıkların değerlemesi ile ilgili bazı hususlar

Hem muhasebe hem de vergi muhasebesinde tek bir kategori sistemi vardır: başlangıç, ikame ve kalan değerler. Ancak muhasebe ve vergi kayıtları için başlangıç ​​maliyetinin oluşumunun nihai sonuçlarının farklılık gösterebileceği unutulmamalıdır.

Bu genellikle, ödemesi dövize göre belirlenen nesnelerin satın alınması sırasında ortaya çıkan tutar (takas) farklarının muhasebeleştirilmesi anından kaynaklanmaktadır. Bu gibi durumlarda toplam (döviz kuru) farkı, ödeme borcunun oluştuğu tarihteki döviz cinsinden ruble eşdeğeri ile geri ödeme tarihindeki ruble eşdeğeri arasındaki fark olarak belirlenir. Farklar, Rusya Federasyonu Merkez Bankası tarafından belirlenen resmi oranla hesaplanır.

Sabit kıymetlerin muhasebeleştirilmesine ilişkin usulü belirleyen Yönetmeliklerde, edinilen mülk için yapılan ödemeler döneminde ortaya çıkan döviz kurları arasındaki fark, işletmenin sabit kıymetleri aldıktan sonra katlandığı maliyetlere dahil edilmektedir. Aynı zamanda Vergi Kanunu'nun 256. maddesi kur farklarını açıkça faaliyet dışı gelir veya gider kategorisine girecek şekilde yorumlamaktadır.

Sonuç, sabit varlıkların "muhasebe" orijinal defter değerinde, vergi amacıyla hesaplanan orijinal değerlemeye göre bir artış veya azalmadır.

Vergi Kanunu'nun 264'üncü maddesi de farklılıklara yiyecek sağlıyor. Bu maddeye uygun olarak, bu madde uyarınca vergi amaçlı olarak PBU bazında üretim ve satışla ilgili diğer giderlere atfedilebilecek bir dizi maliyet türü de mülkün ilk maliyetine dahil edilebilir.

Bir nesnenin değiştirilme miktarını belirleme prosedürüne vergi kanununun getirdiği kısıtlamaları dikkate almak da aynı derecede önemlidir. Bölüm 25, vergilendirmede dikkate alınan gelir veya giderlerin yalnızca 01/01/2002 tarihinden önce dikkate alınan yeniden değerleme sonuçlarını içerdiğini belirtmektedir.

Daha sonra yapılan yeniden değerlemelerin sonuçları veya belirtilen tarihten önce yapılan ancak daha sonra muhasebeleştirilmeye kabul edilen yeniden değerlemelerin sonuçları, yenileme maliyetinin belirlenmesinde ve vergisel amaçlı amortismanın hesaplanmasında kabul edilmez.