Земельные участки, а также сопутствующие объекты, в том числе незавершенные, перемещение каковых не представляется возможным без нанесения им ущерба, рассматриваются как объекты недвижимости.

Можно ли вообще продать участок с недостроенным домом? Действующее законодательство РФ пока не предусматривает каких-либо конкретных запретов на сам факт совершения таких сделок. Поэтому владелец, не нарушая закона, всегда вправе выставить свою собственность на продажу . Непременное условие совершения сделки – регистрация недостроенного объекта.

Важно: без имеющегося разрешения на строительство законным образом зарегистрировать можно только готовое (давно существующее) строение.

Итак, сделка требует соблюдения следующих условий:

1. добровольное согласие участвующих сторон;
2. наличие справки (взятой в Росреестре) о том, что имущество не находится под арестом, не заложено, не обременено долгами и т.п.;
3. подготовка подробно описанных ниже документов;
4. заключение договора купли-продажи.

Какие документы необходимо подготовить?

Следует подготовить документы как на саму землю, так и на строение, независимо от степени его завершенности. Требуется представить:

• документы о праве собственности;
• правоустанавливающий документ, свидетельствующий о законности владения продавцом данной недвижимостью (заключенный ранее договор купли-продажи, дарения, обмена, завещание, и т.п.;
• технический паспорт (заказывается в БТИ);
• разрешение на строительство (его выдает местная администрация);
• утвержденный проект;
• кадастровый паспорт;
• план участка;
• квитанция об уплате госпошлины.

О том, какие документы нужны для купли-продажи земельного участка, читайте , а из вы узнаете, какие бумаги потребуется собрать при сделке на земельный участок с домом, независимо от степени его завершенности.

Что нужно проверить перед покупкой земли с недостроем?

Перед заключением сделки по покупке земельного участка с недостроем следует предварительно проверить:

1. Соответствует ли земельный участок заявленному предназначению.
2. Не является ли он результатом самозахвата.
3. Не является ли возводимый на нем объект самостроем.
4. Не находится ли участок под арестом, не заложен ли он и т.п.
5. Не продается ли он повторно (недобросовестный продавец может предъявить Вам старые документы, уже фигурировавшие в сделках).
6. Нет ли расхождений реального участка (площадь, границы) с данными, зафиксированными в документах.
7. Не совершается ли сделка без согласия супруга (или органов опеки и попечительства).
8. Является ли земля, показанная Вам, действительно той, на которую оформляются документы. В противном случае после завершения всех процедур Вы можете оказаться владельцем совершенно иного участка.

При оценке состояния объекта следует обратить внимание на то, на какой стадии работ строительство остановлено.

Как происходит сделка?

Так как же купить и продать недостройку с земельным участком? Сделки осуществляются по определенному алгоритму. Необходимые для этого шаги:

1. Оценка объекта продажи (самостоятельная или же с привлечением независимого эксперта.
2. Описание объекта. Риэлторы советуют продавцу не упоминать в объявлениях слово «недострой», поскольку оно часто отпугивает покупателя. Разумнее просто упомянуть о «строениях», и впоследствии преподнести незавершенный объект как дополнительный плюс, а не отягощающую обузу.
3. Объявление о продаже с кратким описанием публикуется в СМИ (печатных изданиях, интернете).
4. При ознакомлении покупателя важным аргументом может послужить то, что уже имеющийся задел – существенный плюс сделки. Он позволит покупателю в дальнейшем довести дело до конца, приложив гораздо меньшие затраты, нежели начинать строительство с нуля.
5. Может быть заключен предварительный договор. Вносится задаток, оговариваются окончательные сроки.
6. Подписывается договор. В этом процессе желательно участие юриста.

Важно: в интересах продавца – указать в документах реальную стоимость продажи. Это послужит гарантией от различных неприятностей.

Подводные камни

При совершении сделок, в которых фигурирует недостроенный объект, могут встречаться различные «подводные камни». Заранее их предусмотреть невозможно. Некоторые из них.

• Недостроенный объект не должен являться предметом действующего строительного подряда. В этом случае он будет являться объектом права третьего лица, и сделка будет признана незаконной. При рассмотрении и оформлении документов необходимо заранее предусмотреть это обстоятельство и, при необходимости, обсудить его с юристами.
• Объект не может быть предметом сделки, если на него не оформлено право собственности. В интересах покупателя проверить это обстоятельство по документам.
• Объект не должен являться «самостроем». Согласно ст. 222 ГК РФ , таковым признается строение, без разрешения возводимое на землях, не предназначенных для этой цели. Поэтому покупатель должен убедиться, что у собственника «незавершенки» в порядке вся проектно-разрешительная документация.
• В договоре должны быть сформулированы идентификационные признаки объекта. Например, недостроенный объект, возводимый из сборных металлоконструкций, может быть не отнесен к недвижимости и не являться предметом сделки. Во избежание подобных коллизий продавцом должен быть представлен акт о техническом состоянии объекта.
• Если объект находится в долевой собственности, это также необходимо указать в документах.

Заключение договора

В договоре следует обязательно учесть следующие важные пункты:

1. Точный адрес участка.
2. Расположение участка, описание его, границы.
3. Кадастровый номер.
4. К какой категории разрешенного использования относится земля (сельскохозяйственная, жилая, предпринимательская, для отдыха и т.п.)
5. В договоре должны быть указаны документы, подтверждающие право собственности.
6. Должны быть указана стоимость сделки, форма оплаты, способ оплаты.

Совершение сделки происходит следующим образом:

1. Покупатель и Продавец исследуют рынок недвижимости, находят взаимную заинтересованность.
2. Проводятся переговоры с участием заинтересованных сторон или посредников.
3. С соблюдением установленной формы составляется и подписывается договор купли-продажи.
4. Договор регистрируется.

Регистрация и оформление права собственности

1. В органы Росреестра подается заявление о регистрации договора купли-продажи и о изменении права собственности.
2. Сведения о сделке заносятся в ЕГРН.
3. Стороны получают зарегистрированные документы.

Сроки и стоимость

Сделки по земельной недвижимости считаются заключенными с момента регистрации договора , но не с момента получения суммы. Стандартный срок регистрации – две недели. Стоимость оформления самого договора по продаже земельного участка теоретически исчисляется в размере уплаченной госпошлины. Для физического лица госпошлина на регистрацию права собственности на земельный участок составляет 350 руб.

Если услуга оказывается в электронном виде, размеры госпошлины сокращаются на 30%. Размеры госпошлины и иных пошлин определяются Федеральным законом от 21.017.2014 № 221-ФЗ и НК РФ ст. 333.33 (часть вторая) в редакции от 04.06.2018.

Если в сделке задействованы несколько собственников, госпошлина уплачивается соразмерно их количеству. Нотариальное сопровождение составляет 1,5% от суммы. Если сделка осуществляется при посредстве доверенного лица, то в эту сумму войдет и оплата услуг по оформлению доверенности.

Налогообложение

К особенностям относятся вопросы, связанные с освобождением от налогов, а также налоговыми вычетами, касающиеся как продавцов, так и покупателей. Это подробно рассматривается в Налоговом кодеке РФ главе 23 . При расчете налога необходимо выяснить наличие у продавца статуса резидента. Им может быть любой человек, пробывший в РФ более 183 дней на протяжении года. Налоговая ставка для резидентов – 13%, для нерезидентов – 30%.

Освобождаются от налога лица, владеющие недвижимостью свыше предельного срока – 5 лет (в случае дарения, приватизации, договора пожизненного содержания – 3 лет). Отдельные категории лиц (с 13% налоговой ставкой) имеют право на налоговые вычеты. В любом конкретном случае все проблемы, связанные с налогообложением, должен решать грамотный специалист, в компетенции которого находится разрешение данных вопросов.

Таким образом, сделка по купле-продаже недвижимости требует высокой юридической грамотности и соблюдения буквы закона. Подчеркнем еще раз, что в нынешней, не вполне ясной экономической ситуации, совершать такие сделки следует с особенной осторожностью, не полагаясь на советы и рекомендации случайных лиц.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Слово "недострой" в объявлении скорее отпугнет покупателя, поэтому лучше написать, что продается дом или земельный участок. Хотя, конечно, при звонке покупателя ему нужно обязательно честно рассказать, на какой стадии строительства находится дом, рекомендует директор департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп" Илья Менжунов.

Среди "выгодных" моментов в объявлении начальник отдела офиса "Беляево" департамента загородной недвижимости "Инком-Недвижимость" Игорь Клейменов предлагает также сделать упор на такие факторы, как наличие вблизи участка леса, водоема, развитой инфраструктуры и хорошей транспортной доступности. Эти факторы часто имеют первоочередное значение для покупателей.

Дача по закону: как правильно строить индивидуальный дом Строительство любого жилья всегда осуществляется по определенным правилам, и даже на собственном земельном участке возводить дом нужно с учетом тех или иных норм. Сайт "РИА Недвижимость" решил выяснить, о каких предписаниях и запретах нужно помнить собственнику при строительстве дома, чтобы потом у него не возникло проблем с его продажей или налогообложением.

Определить же стоимость недостроенного дома крайне сложно, все зависит от стадии готовности дома. Конечно, основная привязка идет к стоимости участка, подчеркивает Клейменов. Наличие подведенных коммуникаций приветствуется, однако, обращаясь к статистике сделок с недостроенными объектами, можно констатировать, что коммуникации, введенные в дом, предлагались скорее бонусом, то есть не добавляли ничего к стоимости объекта, делится опытом Яхонтов.

Для того чтобы самостоятельно определить возможную стоимость, необходимо найти похожие объявления, узнать стоимость одной сотки земли в этом районе и умножить на площадь участка, советует Менжунов.

Если объект "заморожен" на уровне фундамента или цокольного этажа, то, как правило, к его стоимости нельзя прибавить стоимость недостроя. Если уже возведены первый или второй этажи дома, и строительство близится к завершению, то в этой ситуации тоже нужно постараться выставлять минимальную цену за недвижимость, говорит эксперт "Инком-Недвижимости". Иногда в этом случае прибавляется, причем по минимуму, стоимость затраченных стройматериалов и проделанных работ, обращает внимание Клейменов.

Кстати, нередко недострой реализуется по стоимости земельного участка за вычетом стоимости работ по сносу построек, предупреждает Менжунов. "Дело в том, что, приобретая фундамент, клиент должен строить дом по уже существующему проекту или вносить в него минимальные изменения. Далеко не факт, что вариант понравится новому собственнику", — поясняет он.

Здесь на помощь может прийти качественный проект дома. "Если у вас проект имеется не в самом презентабельном виде, то лучше заказать его повторную отрисовку профессионалам", — инструктирует частный риелтор Евгения Галинская. Возможно, увидев красивый проект, покупатель согласится достроить его в соответствии с замыслом.

Презентация "недостроя"

Как ни странно, но недостроенный дом при показе тоже можно подать в выгодном свете. "Фактически, перед покупателем предстает картина "замороженной" стройки, поэтому нужно сделать все, чтобы ее вид не отпугнул его", — объясняет Галинская. Ни одному покупателю не понравится вид разбросанных стройматериалов, инструментов, а также грязь, стихийные кучи досок или металла, добавляет она.

Судьба землемера: как правильно провести межевание приусадебного участка Если дачник собирается продать или, к примеру, подарить земельный участок, а также зарегистрировать право собственности на построенный на нем дом, он должен для начала иметь представление, где начинаются границы его территории, не стоит ли на ней соседский забор, или не ущемляет ли он кого-нибудь в площади. Юристы и эксперты рынка недвижимости рассказали сайту "РИА Недвижимость", как правильно провести непростую процедуру межевания участка.

Поэтому территорию стройки перед показом нужно привести в порядок, аккуратно сложить инструменты или материалы, которые можно перетащить без помощи техники. Если на участке лежат кучи гравия или песка, то их необходимо накрыть. Это, кстати, спасет их от размывания и замусоривания при ветре и дожде. Разумеется, весь мусор, от крупного до мелкого, должен быть вывезен с участка.

"Поскольку при продаже "недостроя" основной упор делается на земельный участок, то его нужно выставить в максимально выгодном свете. Так, если вокруг него еще нет капитального забора, то нужно соорудить хотя бы временный, пусть даже их проволоки. Покупателю будет проще оценить его размер. Если на участке колосится бурьян, то его однозначно надо скосить. Если же участок совсем голый, а земля была повреждена техникой, то ее нужно выровнять", — говорит риелтор. Поверьте, аккуратность всегда производит сильное впечатление, добавляет она.

Собираем документы

На руках у продавца, конечно, должно быть разрешение на строительство, сейчас это обязательное требование, говорит Клейменов. Требуется также наличие основных правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на землю и на дом, добавляет Яхонтов.

Покупаем чистое поле: плюсы, минусы и подводные камни участков без подряда Земельные участки без подряда, пережившие пик спроса в кризис 2008 года, постепенно утрачивают интерес со стороны покупателей, утверждают эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость": перспектива стать лендлордом в Московском регионе без твердых гарантий по подведению необходимых коммуникаций привлекает все меньше и меньше людей.

В качестве правоподтверждающих документов выступает свидетельство о государственной регистрации права установленного образца или иное свидетельство, выданное до 1998 года. Свидетельство о праве собственности на земельный участок в любом случае должно быть, подчеркивает собеседник агентства. Для государственной регистрации сделки, по словам эксперта "Миэль-Загородная недвижимость", необходимо представить кадастровый паспорт земельного участка (выписку из него). При этом если в делах регистрирующего органа уже есть документы кадастрового учета, и с земельным участком не происходило никаких изменений, повторно его можно не предоставлять, уточняет он.

Что касается дома, то необходима справка БТИ или выписка из кадастрового паспорта на строение. Впрочем, без этого в случае недостроенного дома можно и обойтись.

Дело в том, что недостроенное здание крайне редко официально регистрируется . Как правило, специалисты БТИ не готовы рассматривать недострой, возведенный менее чем на 50-70%. "Поэтому нет ничего страшного, если вы покупаете по документам просто земельный участок, а на нем расположено то или иное недостроенное здание. Это обычная практика", — объясняет Менжунов.

Доказывают, что купить недостроенный дом под реконструкцию - выгодно. Но, не спешите приобретать такие дома. Недострой бывает разный. Успех пользователей портала, скорее - исключение из правил. В большинстве случаев, недостроенный дом - это куча проблем, потраченные зря деньги и постоянная головная боль. Нередки случаи, когда недостроенную «коробку» в итоге сносят. Почему так происходит? AAKLiberty, Алексей_Чуприна, Bas197 купили старые, или законсервированные, но НЕ аварийные дома . Если повестись на сказки продавца и закрыть глаза на явные косяки, то можно пролететь. Поводы для беспокойства при покупке недостроя:

• Трещины на фундаменте и стенах.
• Затопленный подвал, если дом с цоколем.
• Грибок и плесень изнутри стен.
• Сгнившие или испорченные насекомыми-вредителями деревянные конструкции.
• Просевшие балки перекрытия или кровли.
• «Коробка», простоявшая несколько лет под открытым небом без временной кровли.
• Слишком долгий срок продажи недостроя.

Ликвидный недострой обычно уходит за 1-2 года после выставления на продажу, реже, чуть дольше.

Как купить недострой и не попасть на деньги

Не забывайте про юридические аспекты покупки. Ведь недострой это - объект, который не введён в эксплуатацию . Недостроем может быть фундамент, голые стены, «коробка» под крышей, дом под черновую или чистовую отделку.

Недострой также подлежит государственной регистрации права собственности. Есть два способа его приобретения:

1. Объект регистрируется как недострой его владельцем и, после этого, совершается акт купли-продажи.
2. Либо покупается участок с недостроем, а новый собственник сам занимается оформлением недвижимости.

Прежде, чем слепо бросаться на, как вам кажется, «лакомый кусочек» недостроя по бросовой цене, задумайтесь, почему его продают. Всё ли в порядке по юридической части? Может быть при возведении дома были допущены фатальные строительные ошибки и его владелец хочет избавиться от аварийной «коробки». Может быть недалеко от участка планируется строительство автомагистрали , торгового центра, мусорного полигона и т.д.

Ещё один «подводный камень» - очень часто продают недостроенные дома большой площади - 300, 400, 500 кв. м. Т.н. «дворцы» по проектам, «привет из 90-х!». Задайте себе вопрос, почему. Чаще всего ответ банален - у владельца нет денег, чтобы довести до ума дом такой площади. А у вас они есть? О сложностях с отоплением и уборкой таких особняков промолчим.

Практика показывает, что на семью из двух человек, с одним или двумя детьми, за глаза хватает дома площадью 150-200 кв. м. А «коробка» - это примерно 30% от общей стоимости готового дома. Самое дорогое - отделка и инженерка.

Памятка по покупке недостроя:

• Узнайте, кто собственник участка и недостроя.
• Выясните, есть ли разрешение на строительство. Какой статус у земли. Не находится ли участок в залоге у банка. Нет ли иных обременений.
• Соответствует ли «коробка» строительным нормативам. Соблюдены ли отступы от строения до «красной линии» и границ участков соседей.
• Чтобы не купить «кота в мешке», обследуйте недострой при помощи специалиста по строительству.
• Составьте план работ по реконструкции недостроя.
• Рассчитайте смету. Трезво оцените свои силы, чтобы недострой не превратился в долгострой.

Выводы

Недострой выгодно приобретать если вы осознаёте, во что ввязываетесь. Помните, что участок должен быть ликвидным . Тогда, в случаях сложных жизненных ситуаций, вы сможете его продать даже с недостроенным домом. И наоборот - покупка недостроя у чёрта на куличиках - без дорог, электричества, инфраструктуры, даже по бросовой цене, может стать фатальной ошибкой. 100 раз подумайте, а надо ли вам это . Не проще ли построить дом на пустом участке, из качественных материалов, по современным технологиям, чем заниматься вечным исправлением косяков, допущенных прежним владельцем.

Обязательно предоставьте разрешение на строительство. Его получают в местной администрации. Чтобы оформить разрешение, предоставьте градостроительный план земельного участка, документ СПЗОУ и характеристики внешнего вида объекта, например - готовый проект. После получения разрешения можно регистрировать проект, оформлять другие бумаги.

БТИ выдаст кадастровый паспорт на объект с отметкой о том, что он является объектом незавершенного строительства. После этого обратитесь в Росреестр лично или через МФЦ, предоставьте кадастровый паспорт, правоустанавливающие бумаги на землю и другие документы на недостроенный дом , напишите заявление о регистрации права собственности. Оплатите государственную пошлину в размере 2 000 ₽. Через 7–10 дней после обращения вам выдадут выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на недострой.

В регистрации есть два важных нюанса:

🔸 возможна регистрация недостроенного частного дома по дачной амнистии - если он расположен на земле СНТ или других типах участков, попадающих под амнистию;

🔸 человек, оформляющий право собственности на дом, не обязательно должен быть владельцем участка: например, в Росреестр можно предоставить договор аренды надела

После оформления документов сможете включить недостроенный дом в договор купли-продажи и передать право собственности на него. Правда, будет существенное ограничение - здание нельзя будет использовать по назначению. Чтобы перевести его в разряд жилого строения, нужно будет оформить акт о вводе в эксплуатацию и изменить сведения в кадастровом паспорте, Росреестре.

Как продать недостроенный дом

Можно ли продать объект незавершенного строительства? Можно, потому что он считается недвижимостью. Чтобы сделать это правильно и без лишних проблем, следуйте простой инструкции.

Соберите пакет документов

Продажа недостроенных домов требует передачи всего пакета документов продавцу - так же, как и продажа других объектов недвижимости. Вам понадобятся:

📁 правоустанавливающие документы на земельный участок - выписка из ЕГРН, предыдущий договор купли-продажи, свидетельство старого образца;

📁 кадастровый паспорт на земельный участок;

📁 кадастровый паспорт на недостроенный дом с описанием его площади, планировкой, конструктивными особенностями и другими сведениями;

📁 разрешение на строительство, полученное в местной администрации;

📁 проект дома, по которому ведется строительство, желательно согласованный с государственными органами;

📁 другая техническая документация на дом, а также выписка из ЕГРН о праве собственности на него.

Если к строению уже подведены коммуникации, нужно предоставить отдельные проекты на них. Например, проект на водопровод, электрификацию и газ. Если вы еще не подводили коммуникации, покупатель сможет заняться этим сам: после переоформления права собственности обратится в соответствующие службы.

Напоминаем: можно продать недострой просто как земельный участок. Тогда придется оформлять меньше бумаг, но в случае споров с покупателем возникнут проблемы.

Назначьте адекватную стоимость

На этом этапе многие собственники теряются, потому что не знают, как правильно оценивать недвижимость. Некоторые пытаются выставить цену чуть меньше, чем на жилой дом, особенно если регистрация недостроенного дома на земельном участке уже прошла. Другие закладывают в стоимость цену на все выполненные работы и строительные материалы.

При назначении цены следует понимать, что недостроенные объекты всегда стоят дешевле, чем законченные. Также покупатель может просто не согласиться с вашим видением жилья, потому что вкусы могут кардинально отличаться. То есть ему придется переделывать проект или вовсе начинать строительство заново, а это - дополнительные расходы. Поэтому важно не отпугнуть потенциальных покупателей высокой ценой, но и не продешевить.

Стоимость участков с недостроем обычно чуть выше, чем цена на аналогичные по площади наделы. Чтобы назначить точную сумму, можете посмотреть объявления о продаже похожих объектов и выявить среднюю цену, или обратиться к профессиональным оценщикам. Они учтут все затраты на строительство, цену на сотку земли в вашем регионе, ситуацию на рынке, поэтому назначат адекватную, комфортную для вас стоимость.

Привлеките покупателей

Многие не знают, с чего начать, как продать недостроенный дом . Самое простое решение - публикация объявлений на известных площадках: например, на Авито.

Чтобы создать привлекательное объявление, сфотографируйте участок и дом с разных сторон. Подробно опишите все, что есть на наделе - имеющиеся строения, фруктовые деревья, стадию строительства недвижимости и другие нюансы. Уделяйте внимание параметрам, которые важны для покупателей: например, опишите инфраструктуру населенного пункта и экологию. Обязательно укажите, сделана ли регистрация объекта - это поможет «отсеять» тех, кто не готов на ваши условия сделки.

После публикации объявлений принимайте звонки и сообщения: отвечайте на дополнительные вопросы, приглашайте на просмотр. Если готовы немного снизить стоимость, сообщайте потенциальным покупателям о возможности торга на месте. Показывайте товар «лицом»: описывайте его преимущества. Если есть серьезные недостатки, не нужно их скрывать: просто подайте их мягко. Не скажете сразу о проблемах - возможно, сделка сорвется.

Составьте договор купли-продажи

Договоритесь с покупателем о точной сумме, способе, сроках передачи денег и зафиксируйте все, чего достигли, в договоре. ДКП нужно составлять в трех экземплярах: один останется у вас, второй вы отдадите покупателю, третий передадите в Росреестр.

На дом и участок нужно оформлять отдельные договора. Всего у вас получится шесть экземпляров: три - ДКП на надел, три - ДКП на недострой. В обоих договорах нужно указывать:

📝 точное местоположение недвижимого имущества, то есть полный адрес;

📝 фамилию, имя, отчество, паспортные данные обеих сторон - покупателя и продавца;

📝 основания для передачи права собственности - например, индивидуальный номер выписки из ЕГРН, подтверждающей ваше право собственности;

📝 кадастровый номер и основные характеристики недвижимости - сведения указаны в кадастровом паспорте;

📝 дату, место и время подписания договора;

📝 точную сумму за объект недвижимости;

📝 способ и сроки передачи денежных средств.

Обычно деньги передают во время регистрации ДКП в Росреестре либо при подписании бумаг. В любом случае вы должны написать расписку о том, что получили средства, а также оформить с покупателем акт приема-передачи недвижимости. В нем стоит указать, что покупатель не имеет претензий к состоянию имущества.

Если вы хотите сначала взять задаток, процедура усложняется. Сначала вы составляете соглашение о задатке, а потом - ДКП, но с суммой меньше на ту, которую вам передали в качестве задатка.

Можно составить один договор ДКП, если дом не зарегистрирован должным образом, или совместить два договора. Но лучше составлять два отдельных документа, потому что в Росреестр нужно будет предоставить отдельные основания для изменения собственника.

Не забывайте о разделении суммы. В объявлении вы указывали стоимость участка вместе с домом, а по документам проводите их отдельно. Например, если продавали все вместе за 1 000 000 ₽, в ДКП укажите ценой участка 600 000 ₽, дома - 400 000 ₽.

Передайте право собственности

Договоритесь с покупателем об одновременном посещении Росреестра или МФЦ. Подайте документы на перерегистрацию права собственности. Покупатель должен будет оплатить государственную пошлину, и через 7–10 дней он получит выписку из ЕГРН о праве собственности на дом и землю.

В Росреестр обычно подают пакет документов:

📌 договора купли-продажи;

📌 кадастровый паспорт на землю и недостроенный дом;

📌 паспорта обоих участников сделки для подтверждения личности.

Все оставшиеся документы вы передаете покупателю - теперь он распоряжается ими. В ряде случаев сотрудники МФЦ или Росреестра могут попросить предоставить дополнительные документы - если они остались у вас, передайте их покупателю или лично в государственный орган.

Как купить недостроенный дом

Покупка незавершенного строительства дома может принести больше проблем, чем его продажа. Чтобы не столкнуться с судебными тяжбами, проверяйте объекты недвижимости до сделки.

Проверьте документы у продавца

После просмотра понравившегося объекта попросите продавца показать все имеющиеся документы на земельный участок и дом. Обязательно проверьте, есть ли разрешение на строительство. Если его нет, вам придется самостоятельно получать документ или сносить «коробку», если муниципалитет откажет. Также посмотрите, есть ли проект - если его нет, возможно, продавец строил здание самостоятельно, а это может указывать на низкое качество жилья.

Обязательно попросите показать правоустанавливающие документы. Если продавец отказывается, и при этом предлагает слишком дешевую недвижимость, лучше насторожиться - возможно, он вообще не имеет прав на объект либо хочет скрыть от вас наличие долевой собственности. Конечно, Росреестр не допустит мошеннических сделок, но вы можете потерять задаток.

Также не забывайте оценивать состояние самого дома. Когда строительство не завершено, определить качество сложно. Но можно. Например, от покупки лучше отказаться, если в стенах или фундаменте есть трещины, а толщина стен меньше 38 сантиметров: например, если они выложены в один кирпич.

Уточните, оформлен ли дом

Спросите, оформлен ли дом как объект незавершенного строительства или нет. Если да - можете проверить наличие обременений и подписать договор купли-продажи. Если нет - спросите, почему продавец не оформил кадастровый паспорт и планирует ли это сделать. Некоторые могут согласиться сделать документы, если дадите задаток.

Если продавец не хочет заниматься оформлением недостроя, составьте к договору купли-продажи дополнительное соглашение. Его не нужно будет регистрировать в Росреестре, но в случае проблем оно поможет доказать, что продавец передал вам права на дом. В соглашении укажите, что продавец передает право собственности на земельный участок и вместе с ним - право собственности на недостроенный дом на нем.

Запросите сведения из ЕГРН

Прежде чем купить недострой , проверьте наличие так называемых подводных камней. Запросите выписки из ЕГРН на оба объекта, если дом зарегистрирован. Оцените:

🔹 количество собственников - если собственник один, можете подписывать договор хоть сегодня, а если их несколько, нужно будет получать согласие всех владельцев;

🔹 наличие обременений - если в выписке есть отметка об обременении, значит, третьи лица имеют право на недвижимость, от покупки лучше отказаться.

Выписку из ЕГРН на интересующий вас объект можно получить в МФЦ, Росреестре или на официальном сайте ведомства. За сведения придется заплатить государственную пошлину. Ее размер зависит от информации, которую хотите получить, то есть от типа выписки.

Зарегистрируйте сделку

Составьте договор купли-продажи, подпишите его, передайте деньги. Обратитесь в Росреестр с подписанным ДКП, паспортом или другим удостоверением личности, с квитанцией об оплате государственной пошлины. Ее размер составляет 2 000 ₽. Напишите заявление о смене собственника. Сотрудник Росреестра выдаст вам расписку в принятии документов и скажет дату, когда можно будет прийти и забрать новую выписку из ЕГРН.

Если сомневаетесь в своих силах, не хотите тратить время или желаете максимально обезопасить себя от рисков, обратитесь к юристам или риэлторам. Они проверят объект или помогут оформить документы на него, сопроводят до последнего этапа.

Незавершённые стройки порождают множество проблем для их владельцев. Такие объекты непросто регистрировать в качестве недвижимости. Ещё сложнее всё становится, если существуют какие-то нюансы в отношении собственности на землю под строением.

В законодательстве РФ действует запрет на субаренду. В большинстве случаев он защищает граждан от неправомерных действий заинтересованных лиц. Но в случае продажи такой запрет мешает владельцу недостроя компенсировать свои расходы за счёт арендатора.

Не получится и временно изменить целевое назначение земли с ИСЖ на ЛПХ, чтобы законсервировать строительство. Продать удастся только освоенный участок ИСЖ, для чего придётся завершить строительство.

Варианты продажи арендованного у государства земельного участка по закону

Участки с незавершённым строительством чаще всего продают по двум причинам:

• Нехватка денег на завершение строительных работ.
• Проблемы с получением решений на обустройство коммуникаций.

Риэлтор обязан выяснить эти причины, чтобы не подать покупателю неверную информацию. Также необходимо учитывать площадь и расположение участка и, самое главное, вид владения:

• Собственность.
• Пожизненное владение.
• Аренда.

Арендованный участок продать нельзя, но можно использовать в соответствии с целевым назначением для строительства жилья. Если строительство уже начато, то такой объект считается недвижимостью и на него можно оформить права собственности, как на любой объект незавершённого строительства.

Как продать земельный участок, арендованный у государства?

Хотя сам договор купли-продажи такого участка не требует заверения у нотариуса, но нужно перерегистрировать права собственности в Росреестре (внести новые данные в ЕГРН).

Тем не менее, помощь юриста в этом случае не помешает. Он может:

• Согласовать условия договора.
• Составить текст в соответствии с нормами права.
• Подготовить документы для подачи в Росреестр.

Если участники сделки решили не заверять договор у нотариуса, то они должны его подписать в присутствии сотрудника Росреестра.

Что нужно проверить перед покупкой земли с недостроем?

Продажа объекта незавершенного строительства требует внимательной проверки чистоты сделки.

Для этого нужно убедиться:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

• В отсутствии в договоре условий, запрещающих переуступку прав аренды на землю.
• Проверить срок действия договора и внесение арендной платы.
• Проверить целевое назначение участка.
• Уточнить, нет ли запрета на дальнейший выкуп участка.
• Получить нотариально заверенное согласие супруга продавца на реализацию этого участка.

Также нужно знать, что все договоры аренды, заключённые более, чем на год, должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Как происходит сделка?

Уточнив все нюансы, стороны сделки должны составить и подписать договор купли-продажи. При желании (но необязательно) они могут заверить его у нотариуса. Обязательно произвести регистрацию прав собственности нового владельца в Росреестре.

Заключение договора

Заключая договор, нужно указать в нём всю важную информацию об участке:

• Тип прав владения и правоустанавливающие документы.
• Характеристики участка.
• Его целевое назначение.
• Условия заключения договора.
• Цена участка.
• Условия передачи (на основании передаточного акта).
• Дата и подпись.

Важно учесть все нюансы конкретной земли и права его владельцев (совладельцев). От супруги нужно нотариально заверенное разрешение. Если один из собственников несовершеннолетний – разрешение нужно не только от его родителей, но и от органов опеки.

Регистрация и оформление права собственности

При подаче заявления в Росреестр нужно предоставить:

• Паспорт.
• Договор.
• Квитанцию об оплате госпошлины.

Размер пошлины равен 2000 рублей.

Подавать документы можно, как в Росреестр, так и в МФЦ.

Сроки и стоимость

Срок рассмотрения заявления о регистрации прав собственности на объект незавершённого строительства – неделя для Росреестра и около 10 дней при подаче через МФЦ.

За эту услугу нужно оплатить пошлину в размере 2000 рублей.

Налогообложение

Как и любая сделка купли-продажи, продажа объекта незавершённого строительства, считается получением дохода. А значит, продавец недвижимости должен будет заплатить 13% налог. Сумма налога будет рассчитана на основании и участка земли.

Для этого перед продажей нужно заказать услугу оценки в лицензированной компании.

Для иностранцев размер налога равен 30%. Порядок его исчисления тот же, что и для граждан РФ.