Zemljišne parcele, kao i povezani objekti, uključujući i nedovršene, čije kretanje nije moguće bez nanošenja štete, smatraju se objektima nepokretnosti.

Da li je uopće moguće prodati plac sa nedovršenom kućom? Važeće zakonodavstvo Ruske Federacije još uvijek ne predviđa nikakve posebne zabrane same činjenice takvih transakcija. Zbog toga vlasnik, bez kršenja zakona, uvijek ima pravo da svoju imovinu stavi na prodaju. Neophodan uslov za transakciju je registracija nedovršenog objekta.

Bitan: bez građevinske dozvole može se pravno uknjižiti samo gotova (dugogodišnja) građevina.

Dakle, dogovor zahteva sledeće uslove:

1. dobrovoljni pristanak uključenih strana;
2. dostupnost potvrde (preuzete od Rosreestra) da imovina nije uhapšena, nije založena, nije opterećena dugovima itd.;
3. priprema dole navedenih dokumenata;
4. sklapanje ugovora o prodaji.

Koje dokumente treba pripremiti?

Dokumentaciju treba pripremiti i za samo zemljište i za objekat, bez obzira na stepen njegove završenosti. Obavezno dostaviti:

• vlasnički dokumenti;
• vlasnički dokument kojim se potvrđuje zakonitost vlasništva prodavca nad ovom nekretninom (prethodno zaključen ugovor o prodaji, darovanju, zamjeni, testament i sl.;
• tehnički pasoš (naručen u BTI);
• građevinsku dozvolu (izdaje lokalna uprava);
• odobren projekat;
• katastarski pasoš;
• plan lokacije;
• priznanicu o uplati državne dažbine.

Pročitajte koji su dokumenti potrebni za prodaju i kupovinu zemljišne parcele, a od vas ćete saznati koje papire trebate prikupiti kada se bavite zemljištem sa kućom, bez obzira na stepen njegove završenosti.

Šta trebate provjeriti prije kupovine zemljišta sa nedovršenom gradnjom?

Prije sklapanja transakcije za kupovinu zemljišta nedovršene izgradnje, prvo provjerite:

1. Da li je zemljište primjereno namjeni?
2. Da li je to rezultat samohvatanja.
3. Da li je objekat podignut na njemu samogradnja?
4. Da li je lokacija uhapšena, da li je pod hipotekom itd.
5. Da li se ponovo prodaje (beskrupulozni prodavač može vam predstaviti stare dokumente koji su se već pojavili u transakcijama).
6. Postoje li neslaganja između stvarnog lokaliteta (područja, granica) i podataka zabilježenih u dokumentima.
7. Da li je transakcija izvršena bez saglasnosti supružnika (ili organa starateljstva).
8. Da li je zemljište koje vam je prikazano zaista ono za koje se sastavljaju dokumenti. U suprotnom, nakon dovršetka svih procedura, možete se naći kao vlasnik potpuno druge stranice.

Prilikom procjene stanja objekta treba obratiti pažnju na fazu u kojoj je gradnja zaustavljena.

Kako ide dogovor?

Dakle, kako kupiti i prodati nedovršenu zgradu sa zemljištem? Transakcije se obavljaju prema određenom algoritmu. Koraci potrebni za ovo su:

1. Procjena predmeta prodaje (samostalna ili uz angažovanje nezavisnog stručnjaka.
2. Opis objekta. Realtori savjetuju prodavcu da ne spominje riječ "nedovršeno" u oglasima, jer to često plaši kupca. Ima smisla samo spomenuti "građevine" i naknadno prikazati nedovršeni objekat kao dodatni plus, a ne otežavajuće opterećenje.
3. Oglas o prodaji sa kratkim opisom objavljuje se u medijima (štampane publikacije, internet).
4. Kada se kupac upozna sa važnim argumentom, već postojeći zaostatak je značajan plus transakcije. To će omogućiti kupcu da stvar dovede do kraja u budućnosti, uz primjenu mnogo nižih troškova od početka izgradnje od nule.
5. Može se zaključiti predugovor. Depozit se uplaćuje, rokovi se dogovaraju.
6. Ugovor je potpisan. U ovom procesu poželjno je učešće advokata.

Bitan: u interesu prodavca - da u dokumentima navede stvarnu vrednost prodaje. To će služiti kao garancija od raznih nevolja.

Podvodne stijene

Prilikom obavljanja transakcija u kojima se pojavljuje nedovršeni objekt, mogu se pojaviti različite „zamke“. Nemoguće ih je unaprijed predvidjeti. Neki od njih.

• Nedovršeni objekat ne bi trebao biti predmet postojećeg ugovora o izgradnji. U tom slučaju to će biti predmet prava treće strane, a transakcija će biti proglašena nezakonitom. Prilikom razmatranja i obrade dokumenata, potrebno je unaprijed predvidjeti ovu okolnost i po potrebi razgovarati sa advokatima.
• Objekat ne može biti predmet prometa ako na njemu nije upisano pravo svojine. U interesu kupca je da ovu okolnost provjeri prema dokumentaciji.
• Objekt ne bi trebao biti "skvoter". Prema čl. 222 Građanskog zakonika Ruske Federacije, priznaje se da je takva zgrada podignuta bez dozvole na zemljištu koje nije namijenjeno za tu svrhu. Stoga se kupac mora pobrinuti da vlasnik “nekompletnog” ima urednu svu projektnu i dozvolu.
• Ugovor mora formulisati identifikacione karakteristike objekta. Na primjer, nedovršeni objekat izgrađen od montažnih metalnih konstrukcija ne može biti klasifikovan kao nekretnina i ne može biti predmet transakcije. Kako bi se izbjegli takvi sukobi, prodavac mora dostaviti akt o tehničkom stanju objekta.
• Ako je objekat u zajedničkom vlasništvu, to također mora biti naznačeno u dokumentima.

Zaključivanje sporazuma

U ugovoru se moraju uzeti u obzir sljedeće važne tačke:

1. Tačna adresa stranice.
2. Lokacija lokacije, njen opis, granice.
3. Katastarski broj.
4. Kojoj kategoriji dozvoljene namjene pripada zemljište (poljoprivredno, stambeno, poslovno, rekreacijsko i dr.)
5. Ugovor mora sadržavati dokumente koji potvrđuju pravo vlasništva.
6. Potrebno je navesti trošak transakcije, način plaćanja, način plaćanja.

Transakcija se odvija na sljedeći način:

1. Kupac i Prodavac istražuju tržište nekretnina, nalaze zajednički interes.
2. Pregovori se vode uz učešće zainteresovanih strana ili posrednika.
3. U skladu sa utvrđenom formom, sastavlja se i potpisuje kupoprodajni ugovor.
4. Ugovor je registrovan.

Registracija i upis vlasništva

1. Zahtjev se podnosi vlastima Rosreestra za registraciju kupoprodajnog ugovora i za promjenu vlasništva.
2. Podaci o transakciji se unose u USRN.
3. Stranke dobijaju registrovana dokumenta.

Uslovi i troškovi

Promet nekretninama na zemljištu smatra se zaključenim od trenutka registracije ugovora, ali ne od trenutka prijema iznosa. Standardni period registracije je dvije sedmice. Trošak formalizacije ugovora o prodaji zemljišne parcele teoretski se obračunava u iznosu plaćene državne dažbine. Za pojedinca, državna pristojba za registraciju vlasništva nad zemljištem iznosi 350 rubalja.

Ako se usluga pruža elektronskim putem, državna pristojba se umanjuje za 30%. Visina državne dažbine i drugih naknada utvrđena je Federalnim zakonom br. 221-FZ od 21.017.2014. godine i Poreskim zakonikom Ruske Federacije, čl. 333.33 (drugi dio) sa izmjenama i dopunama od 04.06.2018.

Ako je u transakciji uključeno više vlasnika, državna pristojba se plaća srazmjerno njihovom broju. Notarska podrška iznosi 1,5% od iznosa. Ako se transakcija provodi preko povjerenika, tada će ovaj iznos uključivati ​​plaćanje usluga za izdavanje punomoći.

Oporezivanje

Karakteristike uključuju pitanja u vezi sa oslobađanjem od poreza, kao i poreskim olakšicama za prodavce i kupce. Ovo je detaljno razmotreno u Poreskom zakoniku Ruske Federacije, poglavlje 23. Prilikom obračuna poreza potrebno je utvrditi da li prodavac ima status rezidenta. To može biti svaka osoba koja je boravila u Ruskoj Federaciji duže od 183 dana u toku godine. Porezna stopa za rezidente je 13%, za nerezidente 30%.

Osobe koje posjeduju nekretninu u roku od 5 godina su oslobođene plaćanja poreza (u slučaju donacije, privatizacije, ugovora o doživotnom izdržavanju - 3 godine). Određene kategorije lica (sa poreskom stopom od 13%) imaju pravo na poreske olakšice. U svakom konkretnom slučaju, sve probleme vezane za oporezivanje treba rješavati kompetentan stručnjak koji je nadležan za rješavanje ovih pitanja.

Dakle, transakcija kupoprodaje nekretnine zahtijeva visoku pravnu pismenost i usklađenost sa slovom zakona. Još jednom naglašavamo da u trenutnoj, ne sasvim jasnoj ekonomskoj situaciji, ovakve transakcije treba obavljati s krajnjim oprezom, ne oslanjajući se na savjete i preporuke slučajnih osoba.

Ako pronađete grešku, označite dio teksta i kliknite Ctrl+Enter.

Riječ "nedovršeno" u oglasu prije će preplašiti kupca, pa je bolje napisati da se prodaje kuća ili zemljište. Iako, naravno, kada kupac nazove, mora biti iskren u kojoj fazi izgradnje je kuća, preporučuje Ilja Menžunov, direktor odjela elitnih nekretnina u Metrium Group-u.

Među "povoljnim" trenucima u najavi Igor Klejmenov, šef ureda Belyaevo odeljenja za prigradske nekretnine Inkom-Nedvizhimost, takođe predlaže fokusiranje na faktore kao što su prisustvo šume u blizini lokacije, akumulacije, razvijena infrastruktura i dobra transportna dostupnost. Ovi faktori su često od najveće važnosti za kupce.

Dacha po zakonu: kako izgraditi individualnu kućuIzgradnja bilo kojeg stambenog prostora uvijek se izvodi prema određenim pravilima, pa čak i na vlastitom zemljištu morate izgraditi kuću uzimajući u obzir određene standarde. Sajt "RIA nekretnine" odlučio je da sazna kojih propisa i zabrana vlasnik treba da zapamti prilikom izgradnje kuće, kako kasnije ne bi imao problema sa njenom prodajom ili oporezivanjem.

Izuzetno je teško odrediti cijenu nedovršene kuće, sve ovisi o fazi spremnosti kuće. Naravno, glavna veza ide do cijene stranice, naglašava Kleimenov. Prisustvo neuspjelih komunikacija je dobrodošlo, međutim, pozivajući se na statistiku transakcija sa nedovršenim objektima, može se reći da su komunikacije uvedene u kuću ponuđene prije kao bonus, odnosno nisu ništa dodale na cijenu predmet, Yakhontov dijeli svoje iskustvo.

Da biste samostalno odredili mogući trošak, morate pronaći slične oglase, saznati cijenu sto četvornih metara zemljišta u tom području i pomnožiti s površinom stranice, savjetuje Menzhunov.

Ako je objekt "zamrznut" na nivou temelja ili podruma, tada se, u pravilu, trošak nedovršene gradnje ne može dodati njegovoj vrijednosti. Ako su prvi ili drugi sprat kuće već podignuti, a gradnja je pri kraju, onda bi u ovoj situaciji trebalo da pokušate da odredite i minimalnu cenu nekretnine, kaže stručnjak za Inkom-Nedvizhimost. Ponekad se u ovom slučaju dodaju troškovi utrošenog građevinskog materijala i obavljenog posla, a na minimum Kleimenov skreće pažnju.

Inače, nedovršena gradnja se često prodaje po cijeni zemljišta minus trošak rušenja objekata, upozorava Menžunov. "Činjenica je da pri kupovini temelja klijent mora izgraditi kuću prema postojećem projektu ili napraviti minimalne izmjene na njemu. Daleko je od sigurnog da će se ta opcija svidjeti novom vlasniku", objašnjava on.

Ovdje kvalitetan dizajn doma može dobro doći. „Ako vaš projekat nije u najprikladnijoj formi, onda je bolje naručiti da ga precrtaju profesionalci“, navodi privatna prodavačica nekretnina Evgenia Galinskaya. Možda će kupac, nakon što je vidio lijep projekat, pristati da ga završi u skladu s planom.

Prezentacija "nedovršena"

Čudno, ali nedovršena kuća se može prikazati u povoljnom svjetlu. „U stvari, kupcu se predstavlja slika „zamrznutog“ gradilišta, tako da se sve mora učiniti da ga njegov izgled ne uplaši“, objašnjava Galinskaya. Nijednom kupcu se neće svidjeti pogled na građevinski materijal, alate i prljavštinu, nasumične gomile dasaka ili metala, dodaje ona.

Sudbina geodeta: kako pravilno izmjeriti ličnu parceluAko će ljetni stanovnik prodati ili, na primjer, pokloniti zemljište, kao i upisati vlasništvo nad kućom izgrađenom na njoj, prvo mora imati ideju gdje počinju granice njegove teritorije, postoji li susjedova ograda na njemu, ili da li vrijeđa nekoga na trgu. Advokati i stručnjaci za tržište nekretnina rekli su za web stranicu RIA Real Estate kako pravilno provesti tešku proceduru premjera zemljišta.

Stoga se gradilište prije predstave mora dovesti u red, uredno složen alat ili materijal koji se može vući bez pomoći opreme. Ako na gradilištu ima hrpe šljunka ili pijeska, onda se moraju pokriti. To će ih, inače, spasiti od erozije i smeća na vjetru i kiši. Naravno, svo smeće, od velikog do malog, mora biti uklonjeno sa lokacije.

"Budući da je pri prodaji "nedovršenog" glavni akcenat na zemljištu, ono se mora staviti u najpovoljnije svjetlo. Dakle, ako oko njega još nema kapitalne ograde, onda je potrebno izgraditi barem privremenu jedan pa makar bili i žice.Kupcu će lakše procijeniti njegovu veličinu.Ako na gradilištu ima korova onda ga svakako treba pokositi.Ako je lokacija potpuno gola,a teren je oštećen od opreme , onda ga treba izravnati“, kaže prodavač nekretnina. Verujte mi, urednost uvek ostavlja snažan utisak, dodaje ona.

Prikupljamo dokumente

Prodavac, naravno, mora imati građevinsku dozvolu u rukama, sada je to obavezan uslov, kaže Klejmenov. Takođe zahteva dostupnost osnovnih vlasničkih i vlasničkih dokumenata za zemljište i kuću, dodaje Yakhontov.

Kupujemo otvoreno polje: prednosti, mane i zamke parcela bez ugovoraZemljišta bez ugovora, koja su preživjela vrhunac potražnje u krizi 2008., postepeno gube interes kupaca, kažu stručnjaci s kojima je RIA Nedvizhimost razgovarala: mogućnost da postanete stanodavac u moskovskoj regiji bez čvrstih garancija za sumiranje potrebnih komunikacija privlači sve manje ljudi.

Potvrda o državnoj registraciji prava utvrđenog obrasca ili druga potvrda izdata prije 1998. godine služi kao pravni dokument. U svakom slučaju, treba da postoji i potvrda o vlasništvu nad zemljištem, naglašava sagovornik agencije. Za državnu registraciju transakcije, prema mišljenju stručnjaka "Miel-Country nekretnine", potrebno je dostaviti katastarski pasoš zemljišne parcele (izvod iz njega). Istovremeno, ako već postoje katastarske isprave u spisima organa za upis, a nije bilo promjena na zemljišnoj parceli, ona se ne može ponovo podnijeti, pojašnjava on.

Što se tiče kuće, potrebna vam je BTI potvrda ili izvod iz katastarskog pasoša za zgradu. Međutim, u slučaju nedovršene kuće, možete bez nje.

Činjenica je da se nedovršeni objekat izuzetno rijetko službeno upisuje. Stručnjaci BTI-a u pravilu nisu spremni razmotriti nedovršenu izgradnju, podignutu za manje od 50-70%. "Dakle, nema razloga za brigu ako kupite samo zemljište po dokumentima, a na njemu se nalazi ova ili ona nedovršena zgrada. To je uobičajena praksa", objašnjava Menžunov.

Dokazuju da je isplativo kupiti nedovršenu kuću za rekonstrukciju. Ali nemojte žuriti s kupovinom takvih kuća. Neuspjeh je drugačiji. Uspjeh korisnika portala prije je izuzetak od pravila. U većini slučajeva, nedovršena kuća je gomila problema, bačen novac i stalna glavobolja. Nije neuobičajeno da se zbog toga sruši nedovršena „kutija“. Zašto se ovo dešava? AAKLiberty, Aleksey_Chuprina, Bas197 kupio stari ili u konzervi ali NE kuće za hitne slučajeve. Ako padnete na priče prodavca i zatvorite oči pred očiglednim dovratnicima, onda možete proletjeti. Razlozi za zabrinutost prilikom kupovine nedovršenog:

• Pukotine u temeljima i zidovima.
• Potopljeni podrum, ako kuća ima podrum.
• Gljivice i buđ iz unutrašnjosti zidova.
• Dotrajale ili oštećene drvene konstrukcije od štetočina.
• Opuštene podne ili krovne grede.
• "Boks", koji je nekoliko godina stajao na otvorenom bez privremenog krova.
• Predug period nedovršene prodaje.

Tekućem nedovršenom obično treba 1-2 godine nakon stavljanja na prodaju, rjeđe, malo duže.

Kako kupiti nedovršeno, a ne platiti

Ne zaboravite na pravne aspekte kupovine. Nakon svega nedovršen je objekat koji nije pušten u rad. Nedovršena zgrada može biti temelj, goli zidovi, "kutija" ispod krova, kuća za grubu ili finu završnu obradu.

Nedovršena zgrada također podliježe državnoj registraciji prava svojine. Postoje dva načina da ga kupite:

1. Objekat se upisuje kao nedovršen od strane vlasnika i nakon toga se vrši kupoprodaja.
2. Ili se kupuje plac sa nedovršenom gradnjom, a novi vlasnik se sam bavi uknjižbom nekretnina.

Prije nego što slijepo pohrlite da, kako mislite, "slatki komad" nedovršenog po povoljnoj cijeni, razmislite zašto se prodaje. Da li je sve u redu po zakonu? Možda su prilikom gradnje kuće napravljene kobne građevinske greške i njen vlasnik želi da se riješi hitne "kutije". U blizini gradilišta može biti izgradnja autoputevi, tržni centar, deponija itd.

Još jedna "zamka" - vrlo često prodaju nedovršene kuće velike površine - 300, 400, 500 kvadratnih metara. m. “palate” po projektima, “zdravo iz 90-ih!”. Zapitajte se zašto. Najčešće je odgovor banalan - vlasnik nema novca da se seti kuće takvog područja. Da li ih imate? O poteškoćama sa grijanjem i čišćenjem ovakvih vila ćutat ćemo.

Praksa pokazuje da je za dvočlanu porodicu, sa jednim ili dvoje djece, za oči dovoljna kuća površine 150-200 kvadratnih metara. m. A "kutija" je oko 30% ukupne cijene gotove kuće. Najskuplji - dorada i inženjering.

Podsjetnik za kupovinu nedovršenog:

• Saznajte ko je vlasnik zemljišta i nedovršene imovine.
• Saznajte da li postoji građevinska dozvola. Kakav je status zemlje. Da li je zemljište založeno od strane banke? Ima li drugih tereta?
• Da li je "kutija" u skladu sa građevinskim propisima. Da li se poštuju uvlake od zgrade do "crvene linije" i granice susjedskih parcela?
• Kako ne biste kupili "svinju u džepu", pregledajte nedovršenu zgradu uz pomoć građevinskog stručnjaka.
• Izraditi plan rada za rekonstrukciju nedovršenog objekta.
• Izračunajte procjenu. Trezveno procijenite svoje snage kako se nedovršeno ne bi pretvorilo u dugotrajnu gradnju.

zaključci

Nedovršenu gradnju je isplativo nabaviti ako ste svjesni u šta se upuštate. zapamtite da lokacija mora biti tečna. Zatim, u slučajevima teških životnih situacija, možete ga prodati čak i sa nedovršenom kućom. I obrnuto – kupovina nedovršene zgrade iz ničega – bez puteva, struje, infrastrukture, čak i po povoljnoj cijeni, može biti fatalna greška. Razmislite 100 puta da li vam treba. Nije li lakše sagraditi kuću na praznom placu, od kvalitetnih materijala, uz korištenje modernih tehnologija, nego se baviti vječnom korekcijom dovratnika koje je napravio prethodni vlasnik.

Obavezno obezbijedite građevinsku dozvolu. Dobiva se od lokalne uprave. Da biste podnijeli zahtjev za izdavanje dozvole, priložite urbanistički plan zemljišne parcele, dokument SPZOU i karakteristike izgleda objekta, na primjer, gotov projekat. Nakon dobijanja dozvole, možete prijaviti projekat, izraditi druge papire.

BTI će za objekat izdati katastarski pasoš sa naznakom da se radi o objektu u izgradnji. Nakon toga, kontaktirajte Rosreestr lično ili preko MFC-a, dostavite katastarski pasoš, vlasničke papire i ostalodokumentacija za nedovršenu kuću, napisati zahtjev za upis vlasništva. Platite državnu taksu u iznosu od 2.000 ₽. U roku od 7-10 dana nakon podnošenja zahtjeva, dobit ćete izvod iz USRN-a kojim se potvrđuje vlasništvo nad nedovršenim objektom.

Postoje dvije važne nijanse u registraciji:

🔸 Moguće registracija nedovršene privatne kuće pod amnestijom dacha- ako se nalazi na zemljištu SNT-a ili drugim vrstama lokacija koje potpadaju pod amnestiju;

🔸 Osoba koja formalizira vlasništvo nad kućom ne mora biti vlasnik stranice: na primjer, možete dati ugovor o zakupu za dodjelu Rosreestra

Nakon kompletiranja dokumentacije, moći ćete da uključite nedovršenu kuću u kupoprodajni ugovor i prenesete vlasništvo nad njom. Istina, postojat će značajno ograničenje - zgrada se ne može koristiti za namjeravanu svrhu. Da biste ga prebacili u kategoriju stambene zgrade, bit će potrebno sastaviti akt o puštanju u rad i promijeniti podatke u katastarskom pasošu, Rosreestr.

Kako prodati nedovršenu kuću

Da li je moguća prodaja nedovršenog objekta? Možete, jer se to smatra nekretninama. Da biste to učinili ispravno i bez nepotrebnih problema, slijedite jednostavna uputstva.

Prikupite paket dokumenata

Prodaja nedovršenih kućazahtijeva prijenos cjelokupnog paketa dokumenata na prodavca - baš kao i prodaja druge nekretnine. trebat će vam:

📁 Vlasnički dokumenti za zemljišnu parcelu - izvod iz USRN-a, prethodni kupoprodajni ugovor, potvrda starog tipa;

📁 katastarski pasoš za zemljišnu parcelu;

📁 katastarski pasoš za nedovršenu kuću sa opisom njene površine, rasporedom, karakteristikama dizajna i drugim podacima;

📁 građevinska dozvola dobijena od lokalne uprave;

📁 projekat kuće u izgradnji, po mogućnosti dogovoren sa državnim agencijama;

📁 Ostala tehnička dokumentacija za kuću, kao i izvod iz USRN-a o vlasništvu nad njom.

Ako su komunikacije već spojene na zgradu, za njih se moraju predvidjeti posebni projekti. Na primjer, projekat vodosnabdijevanja, elektrifikacije i plina. Ako još niste prekinuli komunikaciju, kupac će to moći učiniti sam: nakon ponovne registracije vlasništva, kontaktirat će nadležne službe.

Podsjećamo: nedovršeni objekat možete prodati samo kao zemljište. Tada ćete morati sastavljati manje papira, ali u slučaju sporova s ​​kupcem nastat će problemi.

Odredite pravu cijenu

U ovoj fazi mnogi vlasnici su izgubljeni jer ne znaju kako pravilno procijeniti nekretninu. Neki pokušavaju da naplate nešto manje od kuće, pogotovo akouknjižba nedovršene kuće na zemljištuveć prošlo. Ostali u cijenu uključuju cijenu svih izvedenih radova i građevinskog materijala.

Pri određivanju cijene treba imati na umu da su nedovršeni objekti uvijek jeftiniji od gotovih. Takođe, kupac se može jednostavno ne složiti sa vašom vizijom stanovanja, jer ukusi mogu biti radikalno različiti. Odnosno, morat će preraditi projekat ili čak početi iznova, a to su dodatni troškovi. Stoga je važno ne preplašiti potencijalne kupce visokom cijenom, ali i ne prodati previše jeftino.

Cijena parcela sa nedovršenom gradnjom obično je nešto veća od cijene parcela slične površine. Da biste odredili tačan iznos, možete pogledati oglase za prodaju sličnih nekretnina i saznati prosječnu cijenu ili se obratiti profesionalnim procjeniteljima. Uzeće u obzir sve troškove izgradnje, cenu sto kvadrata zemljišta u vašem regionu, situaciju na tržištu, pa će za vas odrediti adekvatnu, komfornu cenu.

Privucite kupce

Mnogi ne znaju odakle da počnukako prodati nedovršenu kuću. Najjednostavnije rješenje je objavljivanje oglasa na poznatim stranicama: na primjer, na Avito.

Da biste napravili oglas koji privlači poglede, fotografirajte parcelu i kuću iz različitih uglova. Detaljno opišite sve što se nalazi na parceli - postojeće zgrade, voćke, fazu izgradnje nekretnine i druge nijanse. Obratite pažnju na parametre koji su važni za kupce: na primjer, opišite infrastrukturu naselja i okoliš. Obavezno naznačite da li je registracija objekta izvršena - to će pomoći da se "otkloni" oni koji nisu spremni za vaše uvjete transakcije.

Nakon objavljivanja oglasa primajte pozive i poruke: odgovorite na dodatna pitanja, pozovite da pogledate. Ako ste spremni malo smanjiti troškove, obavijestite potencijalne kupce o mogućnosti cjenkanja na licu mjesta. Pokažite "lice" proizvoda: opišite njegove prednosti. Ako postoje ozbiljni nedostaci, nema potrebe da ih skrivate: samo ih nježno poslužite. Nemojte odmah govoriti o problemima - možda će dogovor propasti.

Sastavite kupoprodajni ugovor

Dogovorite se sa kupcem o tačnom iznosu, načinu, vremenu prenosa novca i zabeležite sve što je postignuto u ugovoru. DCT mora biti sastavljen u tri primjerka: jedan će ostati kod vas, drugi ćete dati kupcu, treći će biti prebačen u Rosreestr.

Za kuću i parcelu moraju se sklopiti posebni ugovori. Ukupno ćete dobiti šest primjeraka: tri - DCT za stavljanje, tri - DCT za nedovršene. Oba ugovora moraju sadržavati:

📝 tačnu lokaciju nekretnine, odnosno punu adresu;

📝 prezime, ime, patronime, podaci iz pasoša obe strane - kupca i prodavca;

📝 osnov za prijenos vlasništva - na primjer, pojedinačni broj izvoda iz USRN-a koji potvrđuje vaše vlasništvo;

📝 katastarski broj i glavne karakteristike nekretnine - podaci su navedeni u katastarskom pasošu;

📝 datum, mjesto i vrijeme potpisivanja ugovora;

📝 tačan iznos za nekretninu;

📝 način i vrijeme prijenosa sredstava.

Obično se novac prenosi prilikom registracije DKP-a u Rosreestru ili prilikom potpisivanja papira. U svakom slučaju morate napisati potvrdu da ste primili sredstva, kao i sastaviti akt o prijemu i prijenosu nekretnine kod kupca. Trebalo bi naznačiti da kupac nema potraživanja u pogledu stanja nekretnine.

Ako prvo želite da uzmete depozit, procedura postaje komplikovanija. Prvo sastavljate ugovor o depozitu, a zatim DCT, ali sa iznosom manjim od onog koji vam je prebačen kao depozit.

Moguće je sastaviti jedan ugovor o PrEP-u ako kuća nije uredno uknjižena, ili kombinovati dva ugovora. Ali bolje je sastaviti dva odvojena dokumenta, jer će Rosreestr morati dati odvojene osnove za promjenu vlasnika.

Ne zaboravite podijeliti iznos. U oglasu ste naveli cijenu parcele zajedno sa kućom, a prema dokumentima ih posebno trošite. Na primjer, ako ste sve zajedno prodali za 1.000.000 ₽, u DKP-u navedite cijenu parcele 600.000 ₽, kuće - 400.000 ₽.

Prenesite vlasništvo

Dogovorite se s kupcem da u isto vrijeme posjeti Rosreestr ili MFC. Dostaviti dokumentaciju za preknjižbu vlasništva. Kupac će morati platiti državnu pristojbu, a za 7-10 dana će dobiti izvod iz USRN-a o vlasništvu nad kućom i zemljištem.

Rosreestr obično dostavlja paket dokumenata:

📌 kupoprodajni ugovori;

📌 katastarski pasoš za zemljište i nedovršenu kuću;

📌 Pasoši obe strane u transakciji radi potvrde njihovog identiteta.

Sve preostale dokumente prenosite na kupca - on ih sada raspolaže. U nekim slučajevima, zaposlenici MFC-a ili Rosreestra mogu tražiti dodatne dokumente - ako ih još uvijek imate, predajte ih kupcu ili lično državnom organu.

Kako kupiti nedovršenu kuću

Kupnja nedovršene kućemože donijeti više problema od prodaje. Kako ne biste upali u sudski spor, provjerite nekretnine prije transakcije.

Provjerite dokumente kod prodavca

Nakon pregleda željenog objekta zamolite prodavača da pokaže svu raspoloživu dokumentaciju za zemljište i kuću. Obavezno provjerite postoji li građevinska dozvola. Ako ga nema, moraćete sami da pribavite dokument ili da srušite „kutiju“ ako opština odbije. Takođe pogledajte da li postoji projekat - ako ne, prodavac je možda sam izgradio zgradu, a to može ukazivati ​​na loš kvalitet stanovanja.

Obavezno zatražite da vidite pravne dokumente. Ako prodavač odbije, a istovremeno nudi previše jeftinu nekretninu, bolje je biti oprezan - možda on uopće nema prava na objekt ili želi sakriti prisustvo zajedničkog vlasništva od vas. Naravno, Rosreestr neće dozvoliti lažne transakcije, ali možete izgubiti svoj depozit.

Također, ne zaboravite procijeniti stanje same kuće. Kada gradnja nije završena, teško je odrediti kvalitet. Ali možeš. Na primjer, bolje je odbiti kupovinu ako postoje pukotine u zidovima ili temeljima, a debljina zidova je manja od 38 centimetara: na primjer, ako su postavljeni u jednu ciglu.

Provjerite je li kuća uređena

Pitajte da li je kuća u izgradnji ili ne. Ako da, možete provjeriti terete i potpisati kupoprodajni ugovor. Ako nije, pitajte zašto prodavac nije izdao katastarski pasoš i da li to planira. Neki će možda pristati da urade papirologiju ako date depozit.

Ako se prodavač ne želi baviti projektiranjem nedovršenog objekta, sastavite dodatni ugovor uz kupoprodajni ugovor. Neće ga trebati registrovati kod Rosreestra, ali u slučaju problema pomoći će vam da dokažete da je prodavac prenio prava na kuću na vas. U ugovoru navedite da prodavac prenosi vlasništvo nad zemljištem, a time i vlasništvo nad nedovršenom kućom na njemu.

Zatražite informacije od USRN-a

Prije kupiti nedovršeno, provjerite zamke tzv. Zatražite izvode iz USRN za oba objekta, ako je kuća uknjižena. Ocijeni:

🔹 Broj vlasnika - ako je jedan vlasnik, ugovor možete potpisati i danas, a ako ih je više potrebno je pribaviti saglasnost svih vlasnika;

🔹 Prisustvo tereta - ako postoji oznaka o teretu u izjavi, to znači da treća lica imaju pravo na nekretninu, bolje je odbiti kupovinu.

Izvod iz USRN-a za predmet koji vas zanima može se dobiti u MFC-u, Rosreestru ili na službenoj web stranici odjela. Za informacije ćete morati platiti državnu taksu. Njegova veličina zavisi od informacija koje želite da primite, odnosno od vrste izvoda.

Registrujte posao

Sastavite kupoprodajni ugovor, potpišite ga, prebacite novac. Prijavite se u Rosreestr sa potpisanim DCT, pasošem ili drugom ličnom kartom, uz potvrdu o uplati državne takse. Njegova veličina je 2.000 ₽. Napišite zahtjev za promjenu vlasništva. Zaposlenik Rosreestra će vam izdati potvrdu o prihvatanju dokumenata i reći vam datum kada možete doći i preuzeti novi izvod iz USRN-a.

Ako sumnjate u svoje sposobnosti, ne želite gubiti vrijeme ili se želite zaštititi od rizika što je više moguće, obratite se advokatima ili agentima nekretnina. Oni će provjeriti objekat ili vam pomoći da sastavite dokumente za njega, ispratiće vas do posljednje faze.

Nezavršeni građevinski objekti stvaraju mnoge probleme njihovim vlasnicima. Takve objekte nije lako uknjižiti kao nekretnine. Stvari se dodatno zakompliciraju ako postoje neke nijanse u pogledu vlasništva nad zemljištem ispod zgrade.

Zakonodavstvo Ruske Federacije zabranjuje podzakup. U većini slučajeva štiti građane od nezakonitih radnji zainteresovanih strana. Ali u slučaju prodaje, takva zabrana sprečava vlasnika nedovršene zgrade da nadoknadi svoje troškove na teret stanara.

Također neće biti moguće privremeno promijeniti namjenu zemljišta sa ILI na privatna domaćinstva kako bi se gradnja zaustavila. Moći će se prodati samo razvijeni dio ILI-a za koji će se morati završiti izgradnja.

Mogućnosti prodaje zemljišne parcele date u zakup od države po zakonu

Parcele sa nedovršenom gradnjom najčešće se prodaju iz dva razloga:

• Nedostatak novca za završetak građevinskih radova.
• Problemi sa dobijanjem odluka o uređenju komunikacija.

Prodavac je dužan da otkrije ove razloge kako kupcu ne bi dao netačne podatke. Također je potrebno uzeti u obzir područje i lokaciju lokacije i, što je najvažnije, vrstu vlasništva:

• Vlastiti.
• Doživotno vlasništvo.
• Najam.

Zemljište se ne može prodati, ali se može koristiti u skladu sa namjenom za stambenu izgradnju. Ako je gradnja već počela, onda se takav objekat smatra nepokretnošću i na njemu se mogu izdati imovinska prava, kao i na bilo koji objekat izgradnje u toku.

Kako prodati zemljište uzeto u zakup od države?

Iako sam ugovor o prodaji takve parcele ne zahtijeva ovjeru kod javnog bilježnika, potrebno je preregistrirati vlasnička prava u Rosreestru (upisati nove podatke u USRN).

Međutim, pomoć advokata u ovom slučaju neće škoditi. On može:

• Dogovorite se o uslovima ugovora.
• Sastavite tekst u skladu sa zakonskim propisima.
• Pripremite dokumente za podnošenje Rosreestr.

Ako strane u transakciji odluče da ne ovjere ugovor kod notara, onda ga moraju potpisati u prisustvu zaposlenika Rosreestra.

Šta trebate provjeriti prije kupovine zemljišta sa nedovršenom gradnjom?

Prodaja nedovršenog građevinskog objekta zahtijeva pažljivu provjeru čistoće transakcije.

Da biste to učinili, morate biti sigurni:

Dragi čitaoci! Govorimo o standardnim metodama rješavanja pravnih problema, ali vaš slučaj može biti poseban. Mi ćemo pomoći besplatno pronađite rješenje za svoj problem- samo pozovite našeg pravnog savjetnika na telefon:

Brzo je i je besplatan! Također možete brzo dobiti odgovor putem konsultantske forme na stranici.

• U nedostatku uslova u ugovoru koji zabranjuju ustupanje prava zakupa na zemljištu.
• Provjerite valjanost ugovora i plaćanje zakupnine.
• Provjerite svrhu stranice.
• Pojasnite postoji li zabrana daljnjeg otkupa stranice.
• Pribavite ovjerenu saglasnost supružnika prodavca za prodaju ove stranice.

Također morate znati da svi ugovori o zakupu sklopljeni na više od godinu dana moraju biti registrirani u Rosreestru.

Kako ide dogovor?

Nakon što su specificirale sve nijanse, strane u transakciji moraju sastaviti i potpisati ugovor o prodaji. Po želji (ali nije obavezno), mogu to ovjeriti kod notara. Obavezna je registracija imovinskih prava novog vlasnika u Rosreestru.

Zaključivanje sporazuma

Prilikom sklapanja ugovora u njemu morate navesti sve važne informacije o web mjestu:

• Vrsta vlasništva i vlasnički dokumenti.
• Karakteristike lokacije.
• Njegova svrha.
• Uslovi za zaključivanje ugovora.
• Cijena parcele.
• Uslovi prijenosa (na osnovu akta o prijenosu).
• Datum i potpis.

Važno je uzeti u obzir sve nijanse određenog zemljišta i prava njegovih vlasnika (suvlasnika). Od supružnika vam je potrebna notarska dozvola. Ako je jedan od vlasnika maloljetan, potrebna je dozvola ne samo njegovih roditelja, već i organa starateljstva.

Registracija i upis vlasništva

Prilikom podnošenja prijave Rosreestru morate dostaviti:

• Pasoš.
• Ugovor.
• Potvrda o uplati državne dažbine.

Iznos naknade je 2000 rubalja.

Dokumente možete predati i Rosreestru i MFC-u.

Uslovi i troškovi

Rok za razmatranje prijave za registraciju vlasništva nad objektom u toku je sedmica za Rosreestr i oko 10 dana kada se podnese preko MFC-a.

Za ovu uslugu morate platiti naknadu od 2000 rubalja.

Oporezivanje

Kao i svaka kupoprodajna transakcija, prodaja nedovršenog objekta smatra se prihodom. To znači da će prodavac nekretnine morati da plati porez od 13%. Iznos poreza će se obračunavati na osnovu zemljišne parcele.

Da biste to učinili, prije prodaje morate naručiti uslugu procjene od licencirane kompanije.

Za strance porezna stopa iznosi 30%. Procedura za njegov obračun je ista kao i za državljane Ruske Federacije.