L'acquirente può ottenere la maggior parte delle informazioni sull'appartamento acquistato da diversi documenti che devono essere richiesti al venditore. Vediamoli nel dettaglio e ti diciamo a quali sfumature devi prestare particolare attenzione.

Documento principale

Il documento principale che conferma il diritto di possedere e disporre di una proprietà è un certificato di registrazione della proprietà. Dovresti iniziare a controllare la pulizia dell'appartamento studiando questo documento, poiché contiene molte informazioni utili sulla proprietà.

Prima di tutto, dovresti prestare attenzione alla data di emissione del certificato. Se è stato ricevuto di recente, è imperativo scoprire perché il proprietario ha deciso di vendere la sua proprietà. È logico che difficilmente riusciranno a liberarsi dell'oggetto liquido immediatamente e senza ragioni particolari. E quando il venditore non riesce a spiegare il motivo della sua azione, c'è motivo di diffidare.

Il certificato di registrazione della proprietà indica sempre su quale base è stato rilasciato. Potrebbe trattarsi di un contratto di compravendita, donazione, privatizzazione, certificato di eredità, decisione del tribunale o autorità esecutiva, ecc.

Se la proprietà è nata in base a un accordo di donazione o sulla base di un certificato di eredità, assicurati di verificare se il venditore è un parente della persona che ha donato o ereditato la proprietà. In caso contrario, scopri perché l'attuale proprietario dell'appartamento ha deciso di venderlo. Forse la persona teme che i parenti del precedente proprietario mettano in discussione la legalità del patto di donazione o di eredità.

La base per l'emergere della proprietà di un appartamento acquisito dal venditore in fase di costruzione è solitamente un certificato di pagamento completo della quota nella cooperativa edilizia o un accordo di partecipazione azionaria (a seconda dello schema di acquisto dell'appartamento dallo sviluppatore) . In questo caso, assicurati di scoprire se il venditore era sposato al momento della conclusione del contratto. Dopotutto, l'appartamento è di proprietà comune e per la vendita sarà richiesto il consenso autenticato del secondo coniuge. Questo documento è necessario indipendentemente da chi è il proprietario dell'appartamento venduto: uno dei coniugi o entrambi.

Chi è il capo in questa casa?

È importante verificare se il numero dei proprietari corrisponde al numero di quelli registrati. Idealmente, prima di concludere un contratto di compravendita, tutti i residenti registrati dovrebbero essere cancellati. Ricorda che le persone che non hanno una quota di proprietà, ma sono registrate in un appartamento, in alcuni casi mantengono il diritto di viverci. Ad esempio, i cittadini che non hanno preso parte alla privatizzazione di un appartamento, per legge, mantengono il diritto all'uso indefinito di questi locali.

Assicurati di controllare se i minorenni sono registrati nell'appartamento. Secondo la normativa vigente, è possibile vendere un “appartamento con un bambino” se non è il proprietario senza il consenso delle autorità di tutela e amministrazione fiduciaria. Ma, secondo gli esperti, se in futuro si scopre che il bambino non ha un posto dove vivere, la transazione per la vendita dell'appartamento potrebbe essere dichiarata non valida.

Offerte e muri

Il prossimo documento per uno studio dettagliato è un estratto del Registro dei diritti dello Stato unificato (USRE). L'estratto contiene informazioni su tutti i proprietari dell'appartamento e, soprattutto, gli gravami applicabili alla proprietà. Dal documento si può sapere se l'oggetto è in pegno, se è in stato di arresto o se sono state avanzate azioni legali. La versione estesa dell'estratto del Registro dello Stato unificato (solo il proprietario può ordinarlo) indica quanti proprietari ha cambiato l'appartamento e quali documenti sono stati la base per il trasferimento dei diritti corrispondenti.

Passiamo al passaggio successivo: controllo del passaporto tecnico. Da esso potrai scoprire se nell'appartamento sono stati effettuati eventuali lavori di riqualificazione e se sono stati adeguatamente approvati. Dal punto di vista giuridico la presenza di una riqualificazione abusiva non impedisce la vendita di un appartamento. Tuttavia, se a seguito di tale riqualificazione i diritti dei vicini fossero violati o, peggio, i muri portanti fossero danneggiati, l'acquirente si assumerà ogni responsabilità.

I problemi sono inevitabili anche nel caso di acquisto di un oggetto con confini modificati. Ad esempio, il venditore ha unito due appartamenti vicini, ma non ha legalizzato tale riqualificazione. Nessuno ti impedirà di acquistare questa proprietà, ma Rosreestr rifiuterà di registrare la proprietà del nuovo proprietario, citando un cambiamento nella proprietà, i cui confini non sono presi in considerazione nel Catasto immobiliare dello Stato.

A proposito di garanzie

Il tuo compito come futuro acquirente è controllare attentamente la pulizia legale dell'appartamento. E solo dopo firmare il contratto di compravendita. Un'attenta verifica delle informazioni contenute nei documenti sopra indicati consente di assicurarsi contro la maggior parte dei rischi legati all'acquisto di una casa.

Naturalmente, è meglio che un professionista studi tutti i documenti, ad esempio un avvocato con una vasta pratica giudiziaria nel campo degli immobili residenziali.

Tuttavia, secondo alcuni esperti, nessuno ti darà una garanzia assoluta sulla purezza della transazione, soprattutto quando acquisti un “appartamento con storia” sul mercato immobiliare secondario. Quindi, se si ha il minimo dubbio sulla purezza legale di un oggetto, il miglior consiglio è quello di assicurarsi contro il rischio di perdita della proprietà.

Testo: Sergey Bardin Foto: pressfoto.ru, Alexey Alexandronok, Evelina Bilkis Collage: Vladislav Kungurov

Ultimo aggiornamento marzo 2019

L'acquisto di un appartamento è una questione molto seria. Questo non è un evento di un giorno. Per trovare alloggi legalmente puliti ed elaborare correttamente l'acquisto di un appartamento, è necessario l'aiuto di un agente immobiliare o di un avvocato nel campo del fatturato immobiliare. Ma non tutti conoscono un avvocato o un agente immobiliare di cui possono fidarsi completamente in questa faccenda.

Tuttavia, se sai come affrontare correttamente questo problema, non è poi così difficile. In linea di principio, è facile fare tutto da soli o controllare in modo chiaro e competente il lavoro di un agente immobiliare/avvocato assunto. Quindi, per acquistare con successo un appartamento è necessario passare attraverso tre fasi:

• scelta dell'abitazione
• controllando la purezza legale dell'appartamento
• conclusione ed esecuzione di una transazione

La scelta di un appartamento

Scegliere l'appartamento giusto è la chiave per un acquisto di successo. Per prima cosa devi decidere le caratteristiche degli alloggi:

• quante stanze ci sono nell'appartamento
• Che piano
• ubicazione della casa in cui si trova l'alloggio (centro città, più vicino agli snodi dei trasporti, a un parco, ecc.)
• caratteristiche del condominio stesso (numero di piani, di cosa sono fatte le pareti, ecc.)
• presenza (assenza) di riparazioni, arredi, ecc.

In futuro, è necessario esaminare il mercato dei prezzi per spazzare via gli appartamenti sospetti (se i prezzi sono troppo bassi) e non consentire al venditore inflessibile di trarne profitto (se i prezzi sono troppo alti). Per tenerti aggiornato sui prezzi attuali puoi consultare i giornali locali con annunci o siti regionali per la vendita di immobili.

Dopo la determinazione del prezzo, dovrebbero essere prese in considerazione opzioni specifiche. Si consiglia di scegliere l'appartamento di persona. Chiamare gli annunci non darà il risultato desiderato. Inoltre, non dovresti fidarti ciecamente di un agente immobiliare che offrirà opzioni. Il caso migliore è se trovi l'appartamento giusto tramite gli amici. Ciò eliminerà molte preoccupazioni. Durante l'ispezione dell'appartamento, prestare attenzione a:

• chi te lo mostra (meglio se è il proprietario)
• che tipo di vicini ci sono all'ingresso
• quali sono le condizioni del cortile e dell'ingresso della casa?

Se la tua scelta è stata decisa, dovresti procedere al controllo della purezza legale dell'appartamento.

Come controllare tu stesso un appartamento prima di acquistarlo

Questa è una delle fasi più critiche. È necessario dedicare la massima diligenza al controllo in modo che non ci siano problemi e difficoltà in futuro. Prima di acquistare un appartamento, assicurati di controllare:

• autenticità e affidabilità del titolo e dei documenti del titolo
• la competenza del venditore (venditori) e la sua reputazione giuridica
• presenza (assenza) di persone registrate (particolare attenzione a quelle temporaneamente dimesse)
• pretese di terzi (compresi eventuali eredi ricorrenti) e controversie legali
• gravami (locazione, affitto, ipoteca) e arresti
• debiti di utilità
• legalità della pianificazione

Quali documenti controllare

Il venditore deve avere a portata di mano i documenti legali e tecnici, vale a dire:

• certificato di proprietà o estratto del registro immobiliare dello Stato unificato (l'ultimo puoi ottenerlo tu stesso, dal registro russo o, ad esempio, sul sito web)
• contratto per un appartamento (contratto di privatizzazione, acquisto e vendita, scambio, donazione, certificato di accettazione del promotore, ecc.)
• certificato di eredità (se ereditato)
• passaporto catastale
• passaporto tecnico (se il proprietario ne ha uno)

Consiglio: Se la proprietà si basa su una decisione del tribunale, l'acquisto di un appartamento del genere dovrebbe essere trattato con estrema cautela. Dopotutto, è possibile presentare ricorso contro tale decisione e l'appartamento verrà restituito al precedente proprietario. Ma ti verranno restituiti i soldi?

Richiedi i documenti originali e chiedi la possibilità di farne delle copie. Quando esamini tu stesso i documenti, presta attenzione a:

• per la presenza di firme nei contratti nelle colonne richieste, timbri del servizio di registrazione
• i certificati devono essere su appositi moduli timbrati

Tieni presente che in tali documenti non sono ammesse cancellature, macchie, correzioni, ecc.. Se sono presenti tali elementi, fai attenzione, potresti avere tra le mani un falso. Poiché dal 2015 non vengono più rilasciati certificati immobiliari, per garantirne la pertinenza chiedete al venditore di ordinare un estratto del registro immobiliare statale oppure richiedetelo voi stessi.

Puoi anche chiedere al venditore di ordinare i documenti del titolo (con il sigillo di Rosreestr) tramite Rosreestr. Ciò è necessario per confermare l'affidabilità di un documento separato che è in dubbio.

Circa i poteri del venditore

Il proprietario stesso o il suo rappresentante con procura notarile ha il diritto di vendere l'appartamento. Il venditore può essere:

Le informazioni sul venditore contengono:

• nel certificato di proprietà (estratto dal registro di stato)
• nei documenti dell'appartamento

Se hai a che fare con un rappresentante, non ti interessa è necessario incontrare il proprietario (proprietari) e discutere la questione dell'accordo di principio per la vendita dell'appartamento, chiedere di vedere il passaporto, annotare i dati o farne una copia. I problemi tecnici possono essere risolti con una persona di fiducia. Se ti viene negato un incontro del genere, forse questo accordo non promette nulla di buono. Dovrebbe essere verificata anche la validità della procura. Visita il notaio che ha rilasciato la procura e scopri la sua autenticità. Chiedi se ha risposto.

Prestare particolare attenzione quando il proprietario (uno dei proprietari) è un bambino:

• se il bambino ha meno di 14 anni, il rappresentante legale (genitori, genitori adottivi, tutore) conclude l'operazione per suo conto. La potestà dei genitori è confermata da una annotazione sul passaporto e sul certificato di nascita. Il tutore agisce sulla base della decisione di tutela. Genitore adottivo - con decisione del tribunale.
• all'età di 14-18 anni la transazione viene conclusa con il consenso scritto dei rappresentanti legali.
• il rappresentante legale del bambino deve sostenere la sua intenzione riguardo all'appartamento con il consenso scritto dell'autorità tutoria alla transazione.

Prestare attenzione ai difetti del venditore. Richiedi un certificato di matrimonio. Se l'appartamento è stato acquistato durante il matrimonio. È necessario un incontro con la moglie (marito) del venditore, che in ogni caso sarà tenuta ad accettare la transazione.

Quando concludi una transazione, richiedi in ogni caso il consenso del tuo coniuge (l'appartamento è stato acquistato durante o prima del matrimonio), anche del tuo ex, poiché l'assenza di tale consenso può essere motivo di controversie legali.

Dopo aver incontrato il venditore tramite i tuoi contatti nella polizia o con gli ufficiali giudiziari, controlla privatamente la sua reputazione. Chiedi all'agente immobiliare (se utilizzi i suoi servizi) di chiedere ai suoi colleghi se il nome del venditore è noto. In questo modo puoi evitare di avere a che fare con un truffatore.

Informazioni sulle persone registrate

Prima di concludere una transazione, tutte le persone devono essere dimesse dall'appartamento (a volte è possibile indicare nel contratto l'obbligo del venditore di sfrattare le persone registrate entro un breve periodo dopo la transazione, ma è meglio non crearsi tali difficoltà) , altrimenti avranno il diritto di risiedere dopo la vendita e il loro sfratto forzato diventerà il vostro grattacapo.

Chiedi al venditore un nuovo certificato del tuo passaporto che confermi l'assenza di persone registrate. Ma tieni presente che tale certificato non conterrà informazioni sulle persone temporaneamente dimesse. Si tratta di:

• condannato per un crimine
• coscritti per il servizio militare
• anziani nelle istituzioni sociali
• bambini collocati in istituti scolastici e correzionali
• incompetenti negli ospedali psichiatrici
• sottoposti a cure a lungo termine in istituti medici

Potete trovare informazioni sulle persone dimesse dall'estratto esteso (d'archivio) del registro degli alloggi. Presentatelo al proprietario dell'appartamento e non esitate a chiedere informazioni a tali persone all'addetto al servizio passaporti. Se compaiono tali cittadini, potranno dichiarare il loro diritto di abitare nell'appartamento anche dopo che è passato ad un altro proprietario. È difficile liberare queste persone anche attraverso i tribunali.

Informazioni su reclami e controversie legali

Tutte le controversie legali riguardanti l'appartamento possono essere esaminate presso il tribunale civile territoriale presso l'indirizzo dell'appartamento. Informazioni sui procedimenti legali contro il proprietario dell'appartamento possono essere ottenute:

• contattando ufficialmente l'ufficio del tribunale con una richiesta corrispondente (anche se tali richieste spesso vengono respinte), quindi è più efficace scoprire sul sito web del tribunale distrettuale territoriale/cittadino se ci sono procedimenti legali contro il venditore
• presso il servizio degli ufficiali giudiziari per i procedimenti di esecuzione o attraverso il sito web degli ufficiali giudiziari
• in un estratto del registro di stato (c'è una colonna separata a riguardo)
• in modo informale quando si parla con i vicini, i dipendenti delle associazioni di proprietari di case, i dipartimenti dell'edilizia abitativa

Se il venditore eredita l'appartamento, sarebbe opportuno rivolgersi ad un notaio nel luogo in cui è stata aperta l'eredità. Recati insieme al proprietario presso lo studio notarile e scopri che non ci sono altri pretendenti all'eredità.

A proposito di gravami e arresti

Quando l'appartamento viene affittato, è stato stipulato un contratto d'affitto, c'è un'ipoteca o degli arresti, poi quando cambia il proprietario, tali gravami e arresti restano in vigore (anche se durante l'arresto è generalmente impossibile effettuare una transazione/registrazione ). Ciò limita i diritti dell'acquirente di possedere pienamente una casa. Inoltre esiste il rischio di perdere del tutto gli immobili. Pertanto, quando si acquista un appartamento, tali circostanze non dovrebbero esistere.

È possibile ottenere un estratto del registro statale presso il dipartimento di registrazione (o su Internet sulla cosiddetta "Carta pubblica"). Lì, in una sezione separata, sono indicate tutte le informazioni sugli gravami. Se ci sono registrazioni di questo, non dovresti ascoltare le scuse del venditore. Ti consigliamo di rifiutare un appartamento del genere.

Tuttavia, se il venditore accetta di risolvere il problema (ad esempio, estinguere il mutuo), allora:

• richiedere al creditore gravame (inquilino, mutuatario, ecc.) un documento ufficiale scritto attestante l'assenza di crediti
• costringere il venditore a escludere tale iscrizione dal registro statale
• ordinare una nuova dichiarazione nella quale tali dati non saranno più presenti

Controlla i debiti delle utenze

Quando acquisti un appartamento, potresti scoprire che è in debito. Naturalmente tali debiti dovranno essere pagati dai precedenti proprietari. Tuttavia, le azioni legali verranno intentate a nome del nuovo proprietario. Potrebbe accadere che il pagamento corrente venga compensato con i debiti e quindi l'acquirente sarà il debitore. È possibile che le società di servizi pubblici spengano elettricità, gas, acqua, ecc. Per quanto riguarda i debiti sui contributi per grandi riparazioni, questi debiti hanno un effetto successivo (cioè vengono trasferiti al nuovo proprietario). Tali conseguenze possono essere evitate affrontando la presenza di tale “dote”.

Questo richiede:

• chiedere al venditore un certificato del dipartimento immobiliare, ERIC sull'assenza di debiti
• visualizzare le ricevute di pagamento dell'ultimo anno
• chiedere ai dipendenti del dipartimento dell'edilizia abitativa e dell'associazione dei proprietari di case l'esistenza di debiti per l'appartamento
• includere una clausola nel contratto di compravendita in cui si affermi che il venditore ha pagato tutte le bollette ed è personalmente responsabile in caso di debito

Controlliamo la legalità della riqualificazione

L'appartamento può essere riprogettato o riattrezzato (installazione di ulteriori grandi unità elettriche, del gas, idrauliche o trasferimento delle reti ingegneristiche e di comunicazione). Tali cambiamenti non sono sempre legalizzati. Pertanto, quando si ispeziona l'appartamento, verificare il piano tecnico con la situazione reale. È meglio chiamare un dipendente ITV e farlo insieme a lui.

notare che il passaporto tecnico potrebbe già avere un timbro indicante che la riqualificazione non è coordinata, Pertanto, studia questo documento in modo più dettagliato.

Tieni presente che se l'appartamento viene acquistato senza una riqualificazione legale, potresti essere costretto dal tribunale a riportare l'appartamento al suo aspetto precedente, e questo può essere una grande spesa.

Come elaborare correttamente l'acquisto di un appartamento

Una volta controllato l'appartamento potrete dare il vostro consenso per concludere la transazione e predisporre la sua registrazione. In genere questa procedura consiste nei seguenti passaggi:

• conclusione di un accordo preliminare, emissione di un anticipo o di un deposito
• preparazione di tutti i documenti per la registrazione
• Presentazione dei documenti all'ufficio del registro e pagamento dell'appartamento
• ottenere un estratto dal registro statale e documenti per l'alloggio

Conclusione di un accordo preliminare, trasferimento del pagamento anticipato, deposito

Non è sempre possibile completare i documenti o riscuotere l'importo richiesto per un appartamento in un giorno. Pertanto, affinché durante questo periodo il venditore non riceva un'offerta di acquisto più vantaggiosa e non rifiuti la transazione con voi, è necessario registrare legalmente l'accordo. Per fare ciò puoi scegliere tra:

• stipulare un contratto preliminare per l'acquisto di un appartamento
• effettuare un anticipo (con ricevuta di ritorno)
• trasferire il deposito

Tutte queste azioni devono essere documentate per iscritto e preferibilmente davanti a testimoni. Eppure, il modo più efficace per vincolare il venditore a te è concludere un contratto di deposito. Perché se il proprietario cambia idea sulla vendita dell'appartamento, dovrà pagare il doppio dell'importo della caparra. Ma l'acquirente può anche trovarsi in una situazione di svantaggio se rifiuta l'affare per motivi ingiustificabili (non ha avuto il tempo di raccogliere i soldi, ha trovato un appartamento migliore, ecc.). La conseguenza di ciò sarà la perdita del deposito.

Cosa devi sapere sul deposito

Innanzitutto, dovresti concludere un contratto di deposito, che deve indicare:

• data e luogo di stipula del contratto
• chi sono le parti dell'accordo (nome completo, luogo di residenza, dettagli del passaporto)
• di che appartamento stiamo parlando?
• il costo di questo appartamento
• termine per la conclusione di un'operazione di compravendita
• che è in corso il versamento della cauzione prevista dagli articoli 380, 381 del codice civile
• indicare l'importo della cauzione
• prevedere la responsabilità delle parti per inadempimento degli obblighi

Detto accordo dovrà essere firmato in ogni pagina e alla fine del testo. Il contratto viene stipulato in due copie per l'acquirente e il venditore.

In secondo luogo, viene redatta una ricevuta sul fatto del trasferimento del deposito, il venditore lo scrive, indicando in esso:

• luogo e data di ricevimento
• chi ha ricevuto il denaro e da chi (nome completo, data di nascita e dettagli del passaporto)
• informazioni sul contratto di deposito concluso
• importo ricevuto (in numeri e parole)
• firma della persona che riceve il denaro (venditore)

La ricevuta viene redatta a mano in una copia e consegnata all'acquirente. L'importo della caparra versata è compreso nel prezzo dell'appartamento.

Preparazione dei documenti per la registrazione

Il venditore deve preparare i documenti per l'acquisto di un appartamento, l'acquirente paga solo la tassa statale. La sua dimensione è di 2000 rubli (sono possibili altre dimensioni a seconda della situazione non standard). Tuttavia, l'acquirente dovrebbe essere coinvolto nella stesura dei termini del contratto di compravendita. È consigliabile che tale accordo venga esaminato da un avvocato indipendente prima della firma. Tale consultazione non sarà costosa, ma ti salverà da problemi durante la presentazione dei documenti all'ufficio del registro e durante l'ulteriore utilizzo e proprietà dell'appartamento.

Il contratto di compravendita di un appartamento deve contenere le seguenti informazioni:

• data e luogo di stipula del contratto
• informazioni complete sul venditore (venditori) e sull'acquirente (acquirenti): nome completo, luogo di residenza, data di nascita, descrizione dei dati del passaporto, documenti del rappresentante legale (se nella transazione sono coinvolti bambini, persone incapaci o parzialmente capaci )
• che il venditore esprime la volontà di trasferire la proprietà dell'appartamento all'acquirente e che l'acquirente ne paga i costi
• descrizione completa dell'appartamento, come indicato nel passaporto catastale (nome, indirizzo, zona, numero catastale, piano, numero di vani abitativi, ecc.)
• informazioni sulla registrazione statale del diritto del venditore
• costo dell'appartamento, termini e modalità di pagamento
• sull’assenza di debiti, gravami e arresti
• sul consenso alla transazione da parte dei rappresentanti legali, dei coniugi
• il fatto che la disposizione dell'appartamento corrisponda al suo stato reale
• sull'assenza di persone registrate
• che gli estranei non hanno pretese e che l'appartamento non è oggetto di controversia legale
• previa approvazione della transazione da parte dell'autorità di tutela (se il proprietario è minorenne/incompetente)

In genere, il seguente elenco di documenti per l'acquisto di un appartamento viene presentato al dipartimento di registrazione o MFC:

1. dichiarazioni dei partiti sullo Stato registrazione del trasferimento di proprietà di un appartamento (un agente immobiliare ti aiuterà a redigere tali documenti, oppure puoi trovare campioni da compilare sul sito web di Rossreestr, oppure uno specialista MFC lo compilerà lui stesso)
2. ricevuta di pagamento del dovere statale
3. contratto di compravendita con certificato di accettazione (tre copie)
4. passaporto catastale
5. consenso del coniuge del venditore (notarile)
6. consenso dei genitori (se la transazione coinvolge un minore di età compresa tra 14 e 18 anni)
7. permesso di tutela (se il venditore (uno dei venditori) è minorenne)
8. passaporti di tutte le persone coinvolte nella transazione

Potrebbe essere necessario fornire documenti aggiuntivi al momento dell'acquisto di un appartamento, se ciò è dovuto alla natura individuale della transazione. L'ufficiale di stato civile che riceve i documenti segnalerà tali documenti.

Presentazione dei documenti al dipartimento di registrazione e pagamento dell'appartamento

È meglio firmare documenti e trasferire denaro per un appartamento in presenza di un cancelliere presso l'ufficio del registro o di un notaio (se il contratto è certificato da lui).

Non dimenticare di ricevere dal venditore una ricevuta attestante il trasferimento di denaro e l'assenza di richieste di pagamento (redatta dal venditore stesso in una copia in forma gratuita).

Se il denaro viene trasferito prima che i documenti vengano presentati all'ufficio di registrazione, il venditore non può presentarsi all'ufficio di registrazione per registrare l'acquisto e la vendita dell'appartamento o altrimenti ritardare o addirittura rifiutare di completare la transazione. E anche se esiste una ricevuta per il trasferimento di denaro, sarà problematico recuperarlo e, forse, solo tramite il tribunale.

Nel caso in cui il trasferimento venga effettuato dopo aver presentato i documenti per la registrazione, a norma di legge l'appartamento sarà ipotecato dal venditore. Successivamente sorgeranno ulteriori difficoltà nel ripagarlo. È vero, il contratto può indicare che un'ipoteca non si applica per forza di legge (ma i venditori non accettano tale condizione).

Pertanto, attieniti alla via d'oro: trasferisci denaro quando invii i documenti.

Quando un appartamento viene acquistato con denaro di credito, la banca molto spesso effettua i pagamenti al venditore. L'appartamento sarà dato in pegno alla banca. La banca presenterà innanzitutto i propri requisiti per la preparazione e l'elenco dei documenti per l'acquisto di un appartamento e successivamente li approverà. I rappresentanti delle banche parteciperanno alla registrazione. La transazione sarà controllata dall'avvocato della banca, quindi non ci saranno problemi con la preparazione dei documenti per l'acquisto di un appartamento e la loro registrazione.

Dopo la consegna dei documenti viene rilasciata una ricevuta dall'ufficiale di stato civile (specialista MFC). Indica la data di ricezione dei documenti completati.

Entro la data specificata, devi presentarti all'ufficio di registrazione e ritirare il certificato e i documenti giustificativi dell'appartamento. Da questo momento diventi pieno proprietario dell'immobile.

Peculiarità dell'esecuzione di transazioni in varie situazioni di vita

Quando è necessaria una transazione autenticata?

Il contratto di compravendita di un appartamento viene redatto in forma scritta semplice e firmato dalle parti. In circostanze normali, ciò è sufficiente per completare con successo una transazione e sottoporsi alla registrazione statale della proprietà dell'acquirente.

Tuttavia, la legge richiede che il contratto di compravendita sia certificato da un notaio nei seguenti casi:

• Quando si vende un'azione(così come in caso di donazione, scambio, ecc.) in un appartamento a qualsiasi persona, indipendentemente dal fatto che l'acquirente sia un parente o un estraneo, un altro azionista o un estraneo (non uno dei comproprietari);
• Quando il venditore (proprietario) dell'appartamento è minorenne (un bambino di età inferiore a 18 anni). Se il bambino non ha più di 14 anni, per suo conto la transazione viene effettuata (a seconda della situazione familiare) da:
  • genitore
  • genitore adottivo
  • custode

  Se l'età del minore è compresa tra 14 e 18 anni, effettua la transazione in modo indipendente, ma previo consenso scritto:

  • genitori
  • genitori adottivi
  • fiduciario

  In ogni caso è necessario anche il consenso scritto all'operazione da parte dell'autorità di tutela e amministrazione fiduciaria.

• Se il proprietario dell'appartamento è una persona sotto tutela o amministrazione fiduciaria (incapace, parzialmente capace). Per concludere un contratto è necessaria la previa autorizzazione del tutore. Per conto del venditore nella transazione i seguenti atti:
  1. tutore (se il titolare è incapace)
  2. dal proprietario stesso (se ha capacità giuridica limitata), ma con l'approvazione scritta del curatore

Dove viene certificato il contratto?

L'acquisto e la vendita sono certificati da qualsiasi notaio operante nella regione in cui si trova l'appartamento oggetto di vendita.

Si consiglia di rivolgersi ad uno studio notarile situato nella stessa località in cui si trova l'appartamento.

Anche se la legge non richiede l'autenticazione notarile, è comunque meglio ricorrere ai servizi di un notaio, è molto più affidabile e tranquillo.

Qual è la procedura per certificare un contratto?

L'acquirente e il venditore devono presentarsi al notaio e presentargli:

• passaporti dell'acquirente, del venditore e del suo rappresentante legale (se è coinvolto nella transazione);
• bozza di contratto di compravendita (non firmato). Nella maggior parte dei casi, i notai redigono essi stessi un contratto (utilizzando il proprio modello), ma hanno comunque bisogno di visionare la bozza, poiché contiene tutti i termini della transazione che devono riflettersi nel testo del contratto;
• documenti dell'appartamento (certificato di proprietà/estratto del Registro dello Stato Unificato, documenti di fondazione, passaporto catastale). Il notaio può ordinare l'estratto e il passaporto catastale in autonomia, ma per rendere il lavoro più semplice e veloce puoi presentarlo tu stesso;
• consenso degli interessati e autorizzazione dell'autorità di tutela (se richiesta);
• notifica ai restanti partecipanti alla proprietà condivisa comune della vendita della quota e rinuncia al diritto di prelazione sull'acquisto (se presente) - questa clausola si applica ai casi di vendita di una quota dell'appartamento;
• altri documenti (a seconda della situazione individuale).

Il notaio spiega il significato dell'operazione e le conseguenze della sua conclusione. Ne controlla la legalità. E in assenza di barriere giuridiche, certifica l'accordo con apposita iscrizione e contrassegno nella documentazione notarile (giornale, registro, banca dati elettronica).

Quanto costa certificare un contratto (2018)

• Se le parti dell'accordo sono parenti tra loro (coniugi, genitori, figli, nipoti, nonni), il prezzo dei servizi notarili varia come segue:
  • con un prezzo contrattuale fino a 10 milioni di rubli. il pagamento è di: 3000 rubli più 0,2% del prezzo di vendita;
  • oltre 10 milioni di rubli. pagamento: 23.000 rubli. e lo 0,1% del prezzo del contratto di compravendita superiore a 10 milioni di rubli.

  Il costo dei servizi non può superare i 50mila rubli.

• Quando le parti contraenti non sono parenti, i prezzi dei servizi sono i seguenti:
  • ad un prezzo fino a 1 milione di rubli. pagamento: 3000 rubli. e 0,4% del prezzo di vendita;
  • se più di 1 milione di rubli, quindi - 7000 rubli. più lo 0,2% della parte dell'importo della transazione che supera 1 milione di rubli. Per esempio, il contratto è certificato, il cui prezzo è di 2.500.000 rubli. Il costo del servizio notarile sarà di 10.000 rubli. (7000 + 3000 (1,5 milioni x 0,2%));
  • oltre 10 milioni di rubli. viene calcolato il pagamento: 25.000 rubli più lo 0,1% dell'importo eccedente i 10 milioni di rubli.

  Il limite massimo di pagamento è di RUB 100.000.

• In caso di autenticazione obbligatoria (per legge) di un contratto di compravendita, viene addebitato un dazio statale pari allo 0,5% del valore stimato (di mercato), ma non inferiore a 300 rubli. e non più di 20.000 rubli.

Il notaio tiene conto dell'importo del contratto specificato nel testo del progetto. Ma se questo prezzo è inferiore al prezzo catastale, allora il notaio calcola il servizio in base al valore catastale dell'appartamento.

Il notaio applica anche una tariffa per i servizi tecnici e legali che va dai 2.500 ai 5.000 rubli.

Registrazione statale

Puoi inviare tu stesso i documenti per la registrazione:

• al dipartimento RosReestr
• all'MFC locale

La procedura per l'invio dei documenti e il loro elenco è descritta sopra. Puoi anche chiedere al notaio che ha certificato la transazione di consegnarti i documenti per la registrazione e di procurarteli. Per questo è inoltre necessario:

• fornire l'originale della tassa di registrazione statale pagata per conto dell'acquirente;
• pagare i servizi notarili. Costo – 1000/1200 rubli.

Successivamente, il notaio organizza autonomamente la consegna e la ricezione dei documenti in RosReestr.

Se hai domande sull’argomento dell’articolo, non esitare a farle nei commenti. Risponderemo sicuramente a tutte le tue domande entro pochi giorni. Tuttavia, leggi attentamente tutte le domande e le risposte all'articolo; se c'è una risposta dettagliata a una domanda del genere, la tua domanda non verrà pubblicata.

94 commenti

Prima di acquistare un appartamento, soprattutto quando si tratta di immobili sul mercato secondario, è molto importante analizzare attentamente la purezza giuridica di tale transazione. Il controllo della purezza legale dell'appartamento è necessario per assicurarsi che tutti i documenti presentati dal venditore siano autentici e contengano tutte le informazioni importanti. Puoi anche scoprire se il venditore è il proprietario e se ci sono rivendicazioni da parte di terzi. Non dovrebbero esserci ostacoli o sfumature nella conclusione di una transazione che potrebbero servire da motivo per la risoluzione del contratto di compravendita.

Spesso gli specialisti legali sono coinvolti nel controllo degli immobili, ma i loro servizi sono molto costosi, quindi l'acquirente dovrebbe sapere come controllare un appartamento in un edificio prima dell'acquisto.

Quando acquisti un immobile sul mercato secondario, devi studiare attentamente i documenti presentati dal venditore, nonché alcuni documenti aggiuntivi. Il pacchetto principale comprende tutti i documenti del titolo, la documentazione catastale e tecnica, un estratto del conto personale, nonché del registro della casa. Tuttavia, ci sono alcuni punti a cui è necessario prestare attenzione.

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Documentazione del titolo

La prima cosa che devi controllare prima di acquistare un appartamento sono i documenti del titolo del venditore, cioè su quale base sta vendendo questa proprietà. Tali documenti possono essere:

Tutti i documenti del titolo devono essere visti con i propri occhi nell'originale. È necessario esaminarli per correzioni, cancellature e altre falsificazioni meccaniche. Le correzioni nei documenti sono consentite solo se sono certificate dalle firme di tutte le parti contraenti, nonché dalla firma e dal sigillo del notaio coinvolto nella transazione.

Poiché in precedenza, secondo la legislazione russa, la registrazione statale dei contratti di vendita e acquisto era obbligatoria, anche questo fatto deve essere verificato. Il contratto dovrebbe contenere una clausola che stabilisca le condizioni, il cui mancato rispetto può comportare la sua risoluzione. Se ce ne sono, è importante scoprire se sono stati violati.

Estratto esteso del registro delle abitazioni

Dopo aver esaminato tutti i documenti necessari, è necessario ottenerli richiedendoli al venditore. Il registro della casa, che si trova presso il Servizio federale di migrazione o presso la società di gestione, registra e memorizza le informazioni su tutti i precedenti proprietari e residenti dell'appartamento dalla data di messa in funzione della casa fino al momento della presentazione della richiesta. Questa informazione può essere ottenuta solo tramite una dichiarazione estesa.

Tale estratto può essere rilasciato solo al proprietario dell'immobile, al suo procuratore con procura notarile o all'inquilino in forza di un contratto di locazione ufficiale.

Studiando l'estratto esteso del registro delle abitazioni, dovresti scoprire se tutti i residenti sono stati cancellati. Se qualcuno dei residenti è in cura in una clinica psiconeurologica o in prigione, è meglio trovare un altro appartamento, poiché tali cittadini possono rivendicare questa proprietà.

Se l'appartamento è stato privatizzato, dovresti prestare attenzione ai partecipanti alla privatizzazione. Tutti coloro che si rifiutavano di partecipare dovevano presentare rifiuti scritti, che venivano registrati.

Estratto esteso del Registro dello Stato Unificato

Dopo che sarà stata confermata la purezza legale del registro delle abitazioni, dovrai ottenere la proprietà estesa. Da questa scheda puoi scoprire chi ha diritto all'abitazione. Qui vengono inoltre indicati i fatti di gravame e i punti che possono causare la risoluzione della transazione.

Ad esempio, quando un immobile è stato ereditato meno di tre anni fa, anche dopo che il proprietario ne ha acquisito la proprietà, un erede che per qualche motivo non ha partecipato alla divisione dell'eredità e vuole ripristinare i suoi diritti può rivolgersi al tribunale. Se il tribunale accoglie la richiesta, l'operazione di vendita e acquisto verrà annullata e l'appartamento dovrà essere restituito al venditore.

Quando si tratta di testamento, vale la pena assicurarsi che non ci siano persone i cui diritti siano stati violati da questo documento. Secondo la legislazione russa esiste una certa categoria di persone che hanno diritto ad una quota di proprietà anche se esiste un testamento non a loro favore:

Ci sono gravami?

Poiché il contratto di compravendita di alloggi e altri beni immobili non è attualmente registrato, la registrazione dei nuovi diritti di proprietà presso la filiale di Rosreestr rimane obbligatoria. Se vengono imposti gravami o restrizioni all'appartamento e al suo proprietario, l'acquirente non potrà registrare i suoi diritti di proprietà finché non verranno rimossi. Pertanto, il contratto dovrebbe indicare chiaramente che il pagamento verrà effettuato solo dopo che l'acquirente avrà ricevuto il certificato.

Problemi di questo tipo possono sorgere a causa dell'incapacità del venditore, quindi è consigliabile chiedergli in anticipo di presentare un certificato di una clinica psiconeurologica e per tossicodipendenti attestante che non è registrato lì. Le transazioni concluse con un cittadino incapace sono dichiarate non valide in tribunale.

Dopo aver raccolto tutti i documenti e analizzato le informazioni in essi contenute, è necessario verificare se tutti i dati corrispondono tra loro e se ci sono contraddizioni nei documenti. Se ne vengono rilevati, c'è il rischio di imbattersi in transazioni fraudolente ed è meglio aspettare un po' con tale transazione. Tutti i documenti presentati devono essere aggiornati al momento della richiesta.

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Verifica legale di un appartamento al momento dell'acquisto. Dove viene effettuata l'ispezione legale di un appartamento, perché è necessaria e come effettuarla il più rapidamente possibile.

La verifica della purezza giuridica di un appartamento è una fase importante nella conclusione di una transazione al momento dell'acquisto di una proprietà. Come implementarlo correttamente?

Controllo legale di un appartamento al momento dell'acquisto – a cosa prestare attenzione

Quando si effettuano transazioni immobiliari è necessaria la presenza di un avvocato. Solo uno specialista indicherà le sfumature importanti dell'operazione. Ma puoi affrontare il compito da solo.

Purezza legaleUNè un termine apparso di recente. Si usa per descrivere una proprietà che non verrà cancellata o revocata in nessuna circostanza. In effetti, è così che si caratterizza lo schema più corretto per la conclusione dei contratti.

Questo richiede:

verificare i diritti del venditore sugli immobili;

vedere chi è registrato nella proprietà;

assicurarsi che il coniuge e i comproprietari del proprietario siano d’accordo con la transazione;

verificare la presenza di gravami e restrizioni.

Verificare la purezza legale di un appartamento prima dell'acquisto: come comportarsi

Per verificare la purezza legale dell'immobile è necessario prima contattare il venditore. È consigliabile che una transazione immobiliare sia accompagnata da un avvocato esperto. Ad esempio, un notaio.

1. Ispezionare attentamente l'appartamento al momento dell'incontro. Chiedi informazioni sui residenti e sui vicini passati.

2. Chiedi l'identificazione al potenziale venditore.

3. Studiare l'estratto del Registro dello Stato Unificato relativo all'oggetto.

4. Chiedi al proprietario di presentare i documenti del titolo per la proprietà.

Ispezione legale di un appartamento - dove effettuarla

Prima di completare l'acquisto e la vendita di un immobile (ad esempio un appartamento), il potenziale acquirente deve assicurarsi che la transazione sia pulita. Si propone di verificare l'immobile tramite:

- “Servizi alla Pubblica Amministrazione”;

Sito web di Rosreestr;

La prima opzione non viene utilizzata troppo spesso. Diamo un'occhiata alle opzioni più comuni.

Sito ufficiale del Registro di Stato e verifica legale dell'appartamento

Anche quando si riceve un'eredità o un atto di donazione è necessario verificare la proprietà trasferita. Nella maggior parte dei casi è necessario rilasciare un estratto dell'Anagrafe dello Stato Unificato. Il costo medio di un documento è 450 rubli (250 rubli-analogico elettronico). Pagano per un certificato esteso 700 rubli.

Quando si controlla la purezza legale di un appartamento, è necessario procedere come segue:

1. Apri il servizio.

2. Compila il modulo.

3. Paga per il servizio.

Puoi ordinare un estratto di persona. Per fare ciò, è necessario contattare il Registro di Stato. È consigliabile che lo faccia il proprietario dell'immobile.

Ha bisogno di prepararsi:

ricevuta del pagamento del dazio;

certificato di titolo di proprietà.

Dopo aver presentato una richiesta di estratto, il cittadino riceverà un documento con i dati sulla proprietà. Dal 2017 non vengono rilasciati certificati relativi ai diritti immobiliari.

Prima di acquistare un appartamento è necessario effettuare un'analisi approfondita della sua purezza giuridica. Questo di solito viene fatto dagli avvocati delle agenzie immobiliari. Ma le situazioni sono diverse, quindi anche l'acquirente deve essere in grado di leggere correttamente i documenti in modo che in futuro non si verifichino problemi con l'appartamento. Allora cosa devi sapere?

Controlliamo i documenti per l'appartamento

Diciamo che trovi un appartamento che ti si addice completamente. Il primo passo è scoprire sulla base di quali documenti sono sorti i diritti di proprietà del venditore. Nella maggior parte dei casi i proprietari di immobili residenziali hanno contratti di compravendita, permute, donazioni e certificati di eredità. Puoi anche incontrare una persona con un documento piuttosto raro come una decisione del tribunale entrata in vigore. Potrebbero anche presentarti un contratto di noleggio.

Si consiglia di guardare i documenti con i propri occhi e tenerli tra le mani per assicurarsi che non vi siano tracce di cancellature o altre falsificazioni sulle carte. Potrebbero esserci delle correzioni, ma queste devono essere certificate dalle firme di tutte le persone che firmano l'accordo. Se era presente un notaio, le correzioni dovranno essere autenticate con la sua firma e il suo timbro.

Puoi anche controllare la registrazione statale del contratto: anche qualsiasi cittadino russo può verificarlo. A volte il contratto specifica le condizioni, il cui mancato rispetto porta alla sua risoluzione, quindi è necessario scoprire chiaramente se queste condizioni sono state soddisfatte. Un classico esempio è l'obbligo dell'acquirente (cioè, al momento, già proprietario e, di conseguenza, venditore) di pagare l'intero costo dell'appartamento qualche tempo dopo l'acquisto dell'immobile. Se la condizione non è soddisfatta, il contratto è soggetto a risoluzione, il che significa che la persona che ti vende l'appartamento non ne è il proprietario.

Guarda la data di entrata in vigore del contratto. Dovresti stare attento se il proprietario inizia a vendere rapidamente un appartamento che gli è stato recentemente donato o lasciato in eredità da una persona che non è sua parente.

Controllo della storia dell'appartamento

Il Registro statale unificato dei diritti immobiliari e delle transazioni riflette la storia di tutte le proprietà residenziali dal 1998 (vi sono indicati tutti i trasferimenti di proprietà, i sequestri di proprietà e i divieti di transazioni). Chiedere al proprietario un estratto del Registro dello Stato Unificato per accertarsi che l'appartamento sia tutto in ordine negli ultimi 15 anni.

Cosa dovrebbe renderti diffidente? Ad esempio, se l'appartamento cambiava spesso di mano e nessuno ci viveva da molto tempo. È possibile che non tutto sia in ordine con le transazioni per questo appartamento e stiano semplicemente cercando di ingannarti. Allora è meglio scegliere un altro appartamento.

L'estratto del Registro dello Stato Unificato indicherà tutte le controversie patrimoniali sull'appartamento, i casi di sequestro, ecc. Guardate la data di questi eventi e potrete valutare approssimativamente la situazione: queste controversie possono ripresentarsi, oppure sono tutte queste cose di il passato? .

Lo stabilisce la legislazione russa il periodo massimo per invalidare le transazioni immobiliari è di 3 anni. Di conseguenza, se negli ultimi 3 anni non si sono verificati conflitti nell'appartamento, puoi stare tranquillo. Ma se durante questo periodo si verifica una controversia del genere, chiedi al proprietario di presentare una decisione del tribunale per capire se possiede davvero legalmente questo appartamento. Se il proprietario ti dice che il contenzioso è ancora in corso, è meglio rimandare l'acquisto fino alla decisione del tribunale.

È vero, accade ancora che una proprietà residenziale non sia registrata nel registro dello Stato unificato, di solito questo vale per appartamenti abbastanza vecchi. Stranamente, l'assenza di un appartamento del genere nel registro significa che è completamente legale, cioè dal momento della privatizzazione non è stata effettuata alcuna transazione con esso. Per essere finalmente convinto dell'assoluta legalità dei diritti del suo titolare, è possibile presentare una richiesta di chiarimento al Dipartimento per le politiche abitative.

Controllo della qualità dell'appartamento

Ora è necessario chiedere al proprietario i documenti dell'ITV per assicurarsi che non vi siano state alterazioni o alterazioni illegali nell'appartamento. Secondo la legge (Codice degli alloggi della Federazione Russa, articolo 26), quasi ogni ricostruzione e riqualificazione deve essere concordata con i governi locali. Se ciò non accade, la riqualificazione è considerata illegale.

È necessario evitare violazioni gravi, la cui approvazione comporterà tempi e costi finanziari elevati (demolizione di muri portanti, spostamento di punti umidi, ecc.). Tuttavia, se l'appartamento, ad esempio, ha un bagno combinato o stanze adiacenti isolate, tali modifiche possono essere considerate più un "vantaggio".

Svetlana Birina

Responsabile del dipartimento immobiliare urbano della società "NDV-Real Estate"

Controllo del venditore

Il proprietario stesso deve essere controllato non meno attentamente del suo appartamento. La prima cosa da fare è garantire l'autenticità del suo passaporto. Ad esempio, questo può essere fatto sul sito web della Direzione principale per le questioni migratorie del Ministero degli affari interni della Russia: lì viene pubblicato un elenco di passaporti russi non validi, che viene regolarmente aggiornato. Queste informazioni sono piuttosto a scopo di riferimento e per ottenere dati giuridicamente più significativi vale la pena recarsi presso l'ufficio passaporti locale.

È più difficile quando il suo rappresentante agisce per conto del venditore. Se ti trovi in ​​una situazione simile, controlla la procura il più attentamente possibile e assicurati che sia certificata da un notaio. Senza una procura notarile, il rappresentante del venditore non ha il diritto di intraprendere alcuna azione. Leggi il documento stesso per scoprire un'altra questione importante: se il rappresentante del proprietario dell'appartamento ha il diritto di ricevere denaro per la sua vendita o se i suoi poteri sono limitati solo alla firma del contratto. In ogni caso, la procura rappresenta un rischio aggiuntivo.

Vale anche la pena comprendere le capacità del venditore, soprattutto se a prima vista ci sono dubbi sulla sua adeguatezza. Ad esempio, puoi parlare con i vicini del venditore, forse ti diranno qualcosa su di lui e sul suo stile di vita.

Verifichiamo i diritti di terzi, o meglio, la loro assenza

Per evitare successivamente problemi con l'appartamento acquistato, è necessario assicurarsi che nessun terzo possa rivendicarlo. Ci sono situazioni in cui un membro della famiglia che è registrato in un appartamento, ma non ci vive da molto tempo, si presenta all'improvviso e inizia a contestare l'accordo o dichiara il suo desiderio di trasferirsi. Molto spesso ciò accade quando una persona era in prigione; i problemi sorgono meno spesso con le persone che sono partite per cure a lungo termine (ad esempio, in un dispensario psiconeurologico), in una spedizione, in viaggio d'affari all'estero, ecc.

Un'altra situazione rischiosa è la registrazione dei figli minorenni: il fatto è che secondo la legge, quando si acquista e si vende un appartamento, i loro interessi devono essere rispettati e le autorità di tutela se ne occupano. Può accadere che il tribunale dichiari successivamente l'accordo non valido se i diritti dei bambini sono stati violati.

Se il proprietario dell'appartamento è sposato, deve presentare un consenso autenticato per vendere la casa del coniuge.

Il modo più semplice è chiedere al proprietario un estratto esteso del registro della casa, che indichi chiaramente chi è registrato in questo spazio abitativo e se queste persone conservano il diritto di risiedere nell'appartamento anche in caso di vendita. Riguardo le persone,

Presta attenzione non solo a quanto scritto sopra: affronta il trasferimento di denaro con la massima responsabilità, assicurati che il venditore scriva correttamente la ricevuta di ricezione del denaro, indichi la data corretta e non dimentichi di firmare. E, naturalmente, controlla la questione dell'effettivo trasferimento dell'appartamento.