في محاسبة الأصول الثابتة (FP) والأصول غير الملموسة (IMA)، إلى جانب القيمة الأولية والمتبقية للأصول، يتم أيضًا تمييز تكلفة الاستبدال. لنتذكر أن التكلفة الأولية للأصول هي التكلفة التي ينعكس بها الكائن وقت قبوله للمحاسبة. والقيمة المتبقية للكائن القابل للاستهلاك هي قيمته المحاسبية مخفضة بمقدار الاستهلاك المتراكم على الكائن. ما المقصود بتكلفة الاستبدال؟

تكلفة استبدال نظام التشغيل

تكلفة استبدال الأصول الثابتة هي التكلفة التي يتم بها المحاسبة عن الأصل بعد إعادة تقييمه. يمكننا القول أن تكلفة استبدال الأصل هي التكلفة الأصلية المعاد تقييمها للأصل الثابت. ولا يهم ما إذا كانت التكلفة الأولية للأصل الثابت قد انخفضت أو زادت نتيجة لإعادة التقييم.

يتم إجراء إعادة تقييم الأصول الثابتة لتحديد القيمة الحقيقية للأصول الثابتة. وللقيام بذلك، يتم مواءمة التكلفة الأولية للأصول الثابتة مع أسعارها السوقية وشروط إعادة الإنتاج في تاريخ إعادة التقييم (الفقرة 41 من أمر وزارة المالية المؤرخ في 13 أكتوبر 2003 رقم 91 ن).

دعونا نتذكر أن المؤسسة التجارية يمكنها إعادة تقييم مجموعات من الأصول الثابتة المماثلة بالتكلفة الحالية (الاستبدالية) بما لا يزيد عن مرة واحدة في السنة. في هذه الحالة، تاريخ إجراء إعادة التقييم هو 31 ديسمبر من سنة التقرير (البند 15 من PBU 6/01).

إن إجراء إعادة تقييم الأصول الثابتة، وبالتالي تحديد تكلفة استبدالها، هو حق وليس التزامًا على المنظمة. ومع ذلك، إذا كانت الأصول الثابتة تخضع مرة واحدة لإعادة التقييم، فيجب القيام بذلك بانتظام في المستقبل بحيث لا تختلف القيمة المحاسبية للأصول الثابتة بشكل كبير عن التكلفة الحالية (الاستبدال).

تتم إعادة تقييم الأصول الثابتة عن طريق الفهرسة أو إعادة الحساب المباشر لقيمتها بأسعار السوق الموثقة (البند 43 من أمر وزارة المالية بتاريخ 13 أكتوبر 2003 رقم 91 ن).

لتحديد تكلفة استبدال الأصول الثابتة يمكن استخدام ما يلي:

• بيانات عن المنتجات المماثلة الواردة من منظمات التصنيع؛
• معلومات عن مستويات الأسعار المتاحة من Rosstat أو المنظمات الأخرى؛
• معلومات عن مستويات الأسعار المنشورة في وسائل الإعلام والأدبيات المتخصصة؛
• تقييم مكتب الجرد الفني؛
• آراء الخبراء حول تكلفة استبدال الأصل.

تحدثنا عن كيفية انعكاس إعادة تقييم الأصول الثابتة إلى تكلفة الاستبدال في السجلات المحاسبية للمؤسسة في مقالتنا المنفصلة.

تكلفة استبدال الأصول غير الملموسة

لا يمكن إعادة تقييم الأصول الثابتة فحسب، بل أيضًا الأصول غير الملموسة للمؤسسة.

إذا كان هناك سوق نشط لمجموعات معينة من الأصول غير الملموسة، فيمكن لمنظمة تجارية في نهاية العام إعادة تقييم هذه المجموعات من الأصول غير الملموسة بناءً على بيانات من هذا السوق. كما هو الحال مع الأصول الثابتة، لا يمكن إجراء إعادة تقييم الأصول غير الملموسة أكثر من مرة واحدة في السنة (البند 17 من PBU 14/2007).

في الوقت نفسه، كما هو الحال مع الأصول الثابتة، يجب إعادة تقييم تلك الأصول غير الملموسة التي تم اتخاذ قرار بإعادة تقييمها بشكل منتظم بحيث لا تختلف قيمتها المحاسبية بشكل كبير عن القيمة السوقية الحالية (البند 18 من PBU 14/2007).

يتم تحديد مستوى الأهمية النسبية عند اتخاذ قرار بشأن إعادة تقييم الأصول الثابتة والأصول غير الملموسة من قبل المنظمة بشكل مستقل ويكرس ذلك في أعمالها.

يتميز الاستهلاك بانخفاض فائدة العقار وجاذبية المستهلك من وجهة نظر المستثمر المحتمل ويتم التعبير عنه بانخفاض القيمة بمرور الوقت (الاستهلاك) تحت تأثير عوامل مختلفة. مع استخدام المنشأة، تتدهور تدريجياً المعلمات التي تميز الموثوقية الهيكلية للمباني والهياكل، وامتثالها الوظيفي للاستخدام الحالي، وخاصة الاستخدام المستقبلي، المرتبط بالحياة البشرية. وبالإضافة إلى ذلك، فإن قيمة العقارات لا تقل تأثراً بالعوامل الخارجية الناجمة عن التغيرات في بيئة السوق، وفرض قيود على استخدامات معينة للمباني، وما إلى ذلك.

عادة ما يتم قياس الإهلاك (I) كنسبة مئوية، والتعبير النقدي عن الإهلاك هو الإهلاك (O).

اعتمادًا على الأسباب التي تؤدي إلى انخفاض قيمة العقار، يتم التمييز بين الأنواع التالية من التآكل: المادية والوظيفية والخارجية.

ينقسم التآكل الجسدي والوظيفي إلى قابل للإزالة وغير قابل للإصلاح.

ارتداء القابلة للإزالة– هذا هو التآكل الذي يمكن التخلص منه ماديًا وممكنًا اقتصاديًا، أي. تساهم التكاليف المتكبدة لإزالة نوع أو آخر من التآكل في زيادة قيمة الكائن ككل.

تحديد جميع أنواع التآكل الممكنة هو البلى المتراكمالكائن العقاري. من الناحية النقدية، إجمالي الاستهلاك هو الفرق بين تكلفة الاستبدال وسعر السوق للكائن المقدر.

يجب التمييز بين الإهلاك في ممارسة التقييم من حيث المعنى عن المصطلح المماثل المستخدم في المحاسبة (الإهلاك). يعد الاستهلاك المقدر أحد المعلمات الرئيسية التي تسمح لك بحساب القيمة الحالية للكائن المقدر في تاريخ محدد.

التدهور الجسدي– الفقدان التدريجي للصفات الفنية والتشغيلية للكائن الذي تم وضعه أصلاً أثناء البناء تحت تأثير العوامل الطبيعية والمناخية، فضلاً عن النشاط البشري.

طرق حساب التدهور المادي للمباني هي كما يلي:

قياسي (للمباني السكنية)؛

يكلف؛

طريقة مدى الحياة.

الطريقة القياسية لحساب البلى الجسديوينطوي ذلك على استخدام تعليمات تنظيمية مختلفة على المستوى المشترك بين القطاعات أو الإدارات. كمثال، يمكننا الاستشهاد بقواعد تقييم التآكل المادي للمباني السكنية (VSN 53-86) للجنة الدولة للهندسة المدنية والهندسة المعمارية التابعة للجنة البناء الحكومية في اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية. – م، 1990، يستخدمه مكتب الجرد الفني لغرض تقييم التدهور المادي للمباني السكنية أثناء الجرد الفني، والتخطيط للإصلاحات الرئيسية لمخزون المساكن، بغض النظر عن انتمائه الإداري.

تصف هذه القواعد التآكل المادي للعناصر الهيكلية المختلفة للمباني وتقييمها.

ينبغي تحديد التآكل المادي للمبنى باستخدام الصيغة

س و = (∑ ف ط · ي ط) / 100، (3.15)

حيثQ f – إجمالي التآكل المادي للمبنى، %؛

q i - التآكل الفعلي للعنصر الهيكلي i في التكلفة الإجمالية للمبنى،٪؛

J i هي حصة تكلفة العنصر الهيكلي في التكلفة الإجمالية للمبنى،٪.

عادةً ما يتم أخذ حصص تكلفة استبدال الهياكل والعناصر والأنظمة الفردية في إجمالي تكلفة استبدال المبنى (بالنسبة المئوية) وفقًا للمؤشرات الإجمالية لتكلفة استبدال المباني السكنية المعتمدة بالطريقة المحددة، وبالنسبة للهياكل والعناصر والأنظمة التي ليس لديها مؤشرات معتمدة حسب تكلفتها التقديرية.

يتم استخدام التقنية الموصوفة حصريًا في الممارسة المحلية. وعلى الرغم من كل الوضوح والإقناع، إلا أن له السلبيات التالية:

عدم القدرة على مراعاة ظروف التشغيل غير النمطية للمنشأة في البداية بسبب "المعيارية"؛

تطبيق كثيف العمالة بسبب التفاصيل المطلوبة للعناصر الهيكلية للمبنى؛

عدم القدرة على قياس التآكل الوظيفي والخارجي؛

ذاتية الوزن المحدد للعناصر الهيكلية.

في الصميم طريقة التكلفة لتحديد البلى الجسدييكمن التآكل الجسدي، الذي يتم التعبير عنه في وقت تقييمه بنسبة تكلفة تدابير الإصلاح الضرورية بشكل موضوعي لإزالة الأضرار التي لحقت بالهياكل أو العنصر أو النظام أو المبنى ككل، وتكلفة استبدالها.

جوهر طريقة التكلفة لتحديد الاستهلاك المادي هو تحديد تكاليف إعادة إنشاء عناصر المبنى.

تسمح لك هذه الطريقة بحساب تآكل العناصر والمبنى ككل على الفور من حيث التكلفة. وبما أن حساب انخفاض القيمة يعتمد على التكاليف الفعلية المعقولة لجلب العناصر البالية إلى "حالة جديدة إلى حد كبير"، فإن نتيجة هذا النهج يمكن اعتبارها دقيقة إلى حد ما. أما عيوب هذه الطريقة فهي الدقة والتفاصيل المطلوبة في حساب تكاليف إصلاح عناصر المبنى المهترئة.

تحديد التدهور المادي للمباني باستخدام طريقة العمر الافتراضي. مؤشرات التآكل الجسدي والعمر الفعلي والعمر الاقتصادي تكون بنسبة معينة، والتي يمكن التعبير عنها بالصيغة

أنا = (EV: VF) 100 = [EV: (EV + OSFJ)] 100،(3.16)

حيث И - ارتداء،٪؛

EV – العمر الفعلي، الذي يحدده خبير بناءً على الحالة الفنية للعناصر أو المبنى ككل؛

VF – فترة نموذجية من الحياة الجسدية.

RSF - الفترة المتبقية من الحياة الجسدية.

أنا = (HV: VF) 100،(3.17)

حيث И - ارتداء،٪؛

ХВ – العمر الفعلي، الذي يحدده خبير بناءً على الحالة الفنية لعنصر منفصل من المبنى؛

VF هي فترة نموذجية من الحياة الجسدية.

يعد استخدام الصيغة 3.17 مناسبًا أيضًا عند حساب النسبة المئوية لتعديلات البلى في الكائنات المقارنة (طريقة المبيعات المقارنة)، عندما لا يكون من الممكن للمثمن فحص نظائرها المحددة لتحديد المؤشرات المستخدمة في الصيغة 3.16.

يمكن ترجمة نسبة استهلاك العناصر أو المبنى ككل المحسوبة بهذه الطريقة إلى مبالغ نقدية (الاستهلاك):

O = قبل الميلاد (ط: 100)، (3.18)

حيث И - ارتداء،٪؛

قبل الميلاد - تكلفة الاستبدال.

في الممارسة العملية، يتم تقسيم عناصر الهيكل التي لها تآكل جسدي قابل للإزالة وغير قابل للإصلاح إلى "طويلة العمر" و"قصيرة العمر".

"عناصر قصيرة العمر" – العناصر التي لها عمر افتراضي أقصر من عمر المبنى ككل (الأسقف، معدات السباكة، إلخ).

"عناصر طويلة العمر"- العناصر التي يكون عمرها المتوقع مماثلاً لعمر المبنى (الأساسات، الجدران الحاملة، إلخ).

يحدث التآكل المادي القابل للإزالة لـ "العناصر قصيرة العمر" بسبب التآكل الطبيعي لعناصر المبنى بمرور الوقت، فضلاً عن التشغيل غير المدروس. في هذه الحالة، يتم تخفيض سعر بيع المبنى من خلال انخفاض القيمة المقابل، حيث سيحتاج المالك المستقبلي إلى إجراء "إصلاحات مؤجلة سابقًا" من أجل استعادة الخصائص التشغيلية العادية للهيكل (الإصلاحات الداخلية الروتينية، والترميم مناطق تسرب التسقيف ، وما إلى ذلك). يفترض هذا أنه تمت استعادة العناصر إلى حالة "جديدة تقريبًا".

يتم تعريف التآكل المادي القابل للإزالة من الناحية النقدية على أنه "تكلفة الإصلاحات المؤجلة"، أي. تكاليف إعادة الشيء إلى حالة "معادلة" للحالة الأصلية.

التآكل المادي غير القابل للاسترداد للمكونات ذات العمر الافتراضي القصير – هذه هي تكاليف استعادة المكونات سريعة التآكل، والتي يتم تحديدها من خلال الفرق بين تكلفة الاستبدال ومقدار التآكل القابل للإزالة، مضروبًا في نسبة العمر الزمني والعمر المادي لهذه العناصر.

يتم تحديد التآكل المادي القابل للإزالة للعناصر ذات العمر الطويل من خلال التكاليف المعقولة لإزالتها، على غرار التآكل المادي القابل للإزالة للعناصر ذات العمر القصير.

يتم حساب التدهور المادي غير القابل للإزالة للعناصر طويلة العمر على أنه الفرق بين تكلفة استبدال المبنى بأكمله ومجموع التدهور القابل للإزالة وغير القابل للإصلاح، مضروبًا في نسبة العمر الزمني والحياة المادية للمبنى.

ارتداء وظيفي. علامات التآكل الوظيفي في المبنى الذي تم تقييمه هي عدم امتثال حلول تخطيط المساحة و/أو التصميم للمعايير الحديثة، بما في ذلك المعدات المختلفة اللازمة للتشغيل العادي للهيكل وفقًا للاستخدام الحالي أو المقصود.

ينقسم التآكل الوظيفي إلى قابل للإزالة وغير قابل للإصلاح. التعبير عن تكلفة التآكل الوظيفي هو الفرق بين تكلفة الاستنساخ وتكلفة الاستبدال، وهو ما يستثني التآكل الوظيفي من الاعتبار.

يتم تحديد التآكل الوظيفي القابل للإزالة من خلال تكاليف إعادة البناء اللازمة، مما يساهم في تشغيل العقار بشكل أكثر كفاءة.

أسباب التآكل الوظيفي:

العيوب التي تتطلب إضافة عناصر؛

العيوب التي تتطلب استبدال أو تحديث العناصر؛

تحسينات فائقة.

العيوب التي تتطلب إضافة عناصر ،– عناصر المبنى والتجهيزات التي لا توجد في البيئة القائمة والتي بدونها لا يمكن للمبنى أن يحقق معايير الأداء الحديثة. ولذلك، يتم قياس الاستهلاك بتكلفة إضافة هذه العناصر بما في ذلك تركيبها.

العيوب التي تتطلب استبدال أو تحديث العناصر،– الوظائف التي لا تزال تؤدي وظائفها، ولكنها لم تعد تلبي المعايير الحديثة (عدادات المياه والغاز ومعدات مكافحة الحرائق). يتم قياس استهلاك هذه العناصر على أنه تكلفة العناصر الموجودة، مع الأخذ في الاعتبار البلى المادي، مطروحًا منه تكلفة المواد المعادة، بالإضافة إلى تكلفة تفكيك العناصر الموجودة وتكلفة تركيب عناصر جديدة. يتم احتساب تكلفة إعادة المواد على أنها تكلفة المواد والمعدات المفككة عند استخدامها في مرافق أخرى (القيمة المتبقية القابلة للتعديل).

تحسينات فائقة– مواقع وعناصر الهيكل التي لا يكفي توفرها حاليًا للمتطلبات الحديثة لمعايير السوق. يتم قياس التآكل الوظيفي القابل للإزالة في هذه الحالة على أنه تكلفة الاستبدال الحالية للعناصر "المفرطة في التحسين" مطروحًا منها التآكل المادي، بالإضافة إلى تكلفة التفكيك ومطروحًا منها قيمة الإنقاذ للعناصر المفككة.

مثال على التحسين المفرط هو الموقف الذي يقوم فيه مالك المنزل، بتكييفه "لنفسه"، بإجراء بعض التغييرات لراحته (قيمة الاستثمار) التي لم تكن كافية من وجهة نظر المستخدم النموذجي. وتشمل هذه إعادة تطوير المنطقة الصالحة للاستخدام من المباني لاستخدام محدد يحدده هوايات المالك أو مهنته. يتم تحديد التآكل الوظيفي القابل للإزالة في مثل هذه الحالة من خلال التكلفة الحالية لإعادة العناصر المتغيرة إلى حالتها الأصلية.

بالإضافة إلى ذلك، يرتبط مفهوم التحسين المفرط ارتباطًا وثيقًا بقطاع سوق العقارات، حيث يمكن اعتبار نفس التحسينات مناسبة لشريحة معينة ومفرطة من وجهة نظر المستخدم النموذجي.

يحدث التآكل الوظيفي غير القابل للإزالة بسبب التخطيط القديم للمساحة و/أو الخصائص الهيكلية للمباني التي يتم تقييمها مقارنة بمعايير البناء الحديثة. ومن علامات التآكل الوظيفي الذي لا يمكن إصلاحه، عدم الجدوى الاقتصادية في الإنفاق على إزالة أوجه القصور هذه. بالإضافة إلى ذلك، لكي يكون المبنى مناسبًا من الناحية المعمارية للغرض منه، من الضروري مراعاة ظروف السوق السائدة في تاريخ التقييم.

اعتمادًا على الموقف المحدد، يمكن تحديد تكلفة التآكل الوظيفي الذي لا يمكن إصلاحه بطريقتين:

رسملة الخسائر في الإيجار؛

رسملة تكاليف التشغيل الزائدة اللازمة للحفاظ على المبنى في حالة سليمة.

لتحديد مؤشرات الحساب اللازمة (أسعار الإيجار، ومعدل الرسملة، وما إلى ذلك)، يتم استخدام البيانات المعدلة لنظائرها القابلة للمقارنة.

في هذه الحالة، يجب ألا تحتوي النظائر المختارة على علامات تآكل وظيفي لا يمكن إصلاحه تم تحديدها في الكائن الذي يتم تقييمه. بالإضافة إلى ذلك، يجب تقسيم إجمالي الدخل الناتج عن المجمع العقاري ككل (المبنى والأرض) والمعبر عنه بالإيجار وفقًا لذلك إلى عنصرين. لتخصيص جزء من الدخل العائد للمبنى، يمكنك استخدام طريقة الرصيد الاستثماري للمبنى أو طريقة تحليل نسبة قيمة قطعة الأرض إلى إجمالي سعر مبيعات المجمع العقاري.

يتم تحديد انخفاض القيمة الناجم عن التآكل الوظيفي الذي لا يمكن إصلاحه بسبب حل تخطيط المساحة القديم (مساحة محددة، سعة مكعبة) من خلال طريقة الاستفادة من خسائر الإيجار.

يمكن إجراء حساب التآكل الوظيفي الذي لا يمكن إصلاحه من خلال رسملة تكاليف التشغيل الزائدة المطلوبة للحفاظ على المبنى في حالة جيدة بطريقة مماثلة. يُفضل هذا النهج لتقييم التآكل الوظيفي الذي لا يمكن إصلاحه للمباني التي تتميز بحلول معمارية غير قياسية، ومع ذلك فإن مبلغ الإيجار الذي يمكن مقارنته بإيجار المرافق التناظرية الحديثة، على النقيض من مبلغ تكاليف التشغيل .

البلى الخارجي (الاقتصادي).- انخفاض قيمة كائن بسبب التأثير السلبي للبيئة الخارجية فيما يتعلق بموضوع التقييم: وضع السوق، والتسهيلات المفروضة على استخدام معين للعقار، والتغيرات في البنية التحتية المحيطة والقرارات التشريعية في مجال الضرائب، إلخ. التآكل الخارجي للعقار، اعتمادًا على الأسباب التي تسببت فيه، في معظم الحالات لا يمكن إصلاحه بسبب عدم تغيير الموقع، ولكن في بعض الحالات يمكن أن "يزيل نفسه" بسبب التغيير الإيجابي في بيئة السوق المحيطة.

يمكن استخدام الطرق التالية لتقييم التآكل الخارجي:

رسملة خسائر الإيجار؛

المبيعات المقارنة (المبيعات المقترنة)؛

العمر الاقتصادي.

استخدام أسلوب رسملة الخسائر في الإيجاراتيتم حساب التآكل الخارجي بشكل مشابه لحساب التآكل الوظيفي الذي لا يمكن إصلاحه.

طريقة البيع المقترنةيعتمد على تحليل معلومات الأسعار المتاحة للعقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا (المبيعات المزدوجة). من المفترض أن كائنات البيع المزدوج تختلف عن بعضها البعض فقط من خلال الاستهلاك الاقتصادي المحدد والمتعلق بموضوع التقييم.

في الممارسة المحلية، تكون طرق حساب التآكل الخارجي بناءً على عناصر تحليل المبيعات المقارن غير قابلة للتطبيق في كثير من الحالات بسبب كثافة اليد العاملة العالية، فضلاً عن الافتقار إلى قاعدة المعلومات الضرورية والموثوقة.

أسباب الهدم:

الحاجة إلى إعادة التطوير؛

توسيع طرق النقل.

وينبغي أن تؤخذ في الاعتبار الحالة الفنية للمباني التي يتم هدمها، والتي في كثير من الحالات تسمح باستخدامها لفترة طويلة إلى حد ما. ويؤدي الانخفاض الحاد في العمر الاقتصادي المتبقي للمبنى إلى انخفاض جاذبية الاستثمار، ونتيجة لذلك، انخفاض حاد في سعر البيع المحتمل.

وفي مثل هذه الحالات، لا يكون الغرض من التقييم هو حساب الملكية الكاملة للمبنى محل التقييم، بل حقوق الإيجار قصيرة الأجل طوال العمر الاقتصادي (المادي) المتبقي، بشرط أن يرى المستثمر المحتمل أي فائدة من هذا الاستحواذ.

وبالتالي، فإن نهج التكلفة لتحديد القيمة السوقية للعقارات هو، من ناحية، عنصر إلزامي في إجراءات تحديد القيمة السوقية، ومن ناحية أخرى، غالبا ما يكون الأداة الوحيدة للحصول على فكرة عن تقييم العقارات.

في الوقت نفسه، يُعتقد أن طريقة التكلفة لها قيود كبيرة عند تقييم الأشياء ذات عمر الخدمة الكبير بسبب الصعوبات في قياس مقدار البلى المتراكم وأرباح صاحب المشروع. بالإضافة إلى ذلك فإن نتائج طريقة التكلفة تعكس قيمة الملكية الكاملة، لذا عند تقييم الملكية الجزئية فإن التعديلات ضرورية.

لزيادة دقة إجراءات الحساب لكل من تحديد تكلفة الاستبدال وحساب البلى، من الضروري تجميع معقول لعدة طرق لحساب هذه المؤشرات.

تم اختيار مبنى (هيكل) منشأة تخزين البطاطس الواقعة في ضواحي سانت بطرسبرغ كموضوع للتقييم. تاريخ التقييم (مؤقت) - 1 يناير 2000

وصف كائن التقييم:

المرفق عبارة عن منشأة عاملة لتخزين البطاطس مع مرافق تخزين.
المبنى منفصل، مستطيل الشكل، سنة البناء - 1970، المجموعة الرئيسية - 2، عدد الطوابق - 1.
المساحة الإجمالية المقدرة:
- مخطط البناء - 532 متر مربع؛
- المساحة الصالحة للاستخدام - 480 م². يبلغ ارتفاع المبنى 4.5 م ويبلغ حجم البناء 2394 م3.

معلومات حول ميزات تصميم المبنى:
- مؤسسة:
تحت الأعمدة - الخرسانة المسلحة، نوع الزجاج،
تحت الجدران - شريط، كتل خرسانية مسلحة مسبقة الصنع؛

الأعمدة - الخرسانة المسلحة.
- الجدران الخارجية - الطوب.
- الهياكل الحاملة - إطار خرساني مسلح كامل؛
- الأرضيات - ألواح خرسانية مسلحة مسبقة الصنع؛
- بوابات خشبية
- أقسام - لبنة.
- التسقيف - لفة ناعمة في ثلاث طبقات؛
- الارضيات - الخرسانة .

هندسة الشبكات- الإضاءة الكهربائية والتهوية (طبيعية). بالنسبة للكائن قيد النظر: المنطقة الإقليمية - 1 (الأولى)، المنطقة المناخية - 2 (الثانية)، الصناعة - الزراعة.

دعونا نفكر في حساب تكلفة استبدال التحسينات على العقار الذي يتم تقييمه باستخدام جميع الطرق الأربع: طريقة المؤشر الأساسي، والموارد، والوحدات النمطية، وطريقة المقارنة.

كملحق، نعطي تصنيفًا للمباني إلى مجموعات كاملة اعتمادًا على مادة الهياكل الرأسمالية: الأساسات والجدران والأسقف (الجدولان 11.2، 11.3):

1. حساب تكلفة الاستبدال باستخدام طريقة المؤشر الأساسي
آخر مرة تم تحديد الأسعار الأساسية في البناء في بلدنا كانت في عام 1991 (SNiP 4.03.91). من الناحية العملية، غالبًا ما يتم تجميع تقديرات أعمال البناء والتركيب بالأسعار الأساسية لعام 1984، حيث تم تطوير الوثائق التنظيمية (SNiP IV-4-82) بأكبر قدر من التفصيل. بالإضافة إلى ذلك، فإن المؤشرات الإقليمية لتحويل التكاليف المقدرة من الأسعار الأساسية إلى الأسعار الحالية، والتي تم تطويرها في سانت بطرسبرغ بواسطة المركز الإقليمي لتسعير البناء في سانت بطرسبرغ، يتم تحديدها خصيصًا للتحويل من المستوى الأساسي لعام 1984. وهذه المؤشرات هي نشرت في النشرة الشهرية "Stroyinform SPb".

وفقاً لمعايير 1984 والمعايير المعمول بها حالياً، يتم تحديد التكلفة التقديرية لبناء المنشأة من خلال حساب مالي موحد يتضمن 12 فصلاً:

الفصل 1. إعداد موقع البناء (سعر التكلفة - 1-10٪).
الفصل 2. كائنات البناء الرئيسية.
الفصل 3. كائنات للأغراض المساعدة والخدمية. الفصل 4. مرافق النقل والاتصالات. الفصل 5. مرافق الطاقة. الفصل 6. الشبكات والهياكل الخارجية.
الفصل 7. تحسين منطقة البناء والمناظر الطبيعية (إجمالاً، تبلغ تكلفة البنية التحتية للمنشأة في الفصول 3-7 معدل تكلفة تقريبي يتراوح بين 3-30%).
الفصل 8. المباني والمنشآت المؤقتة (تنظم عادة بنسبة 1-4% من مبلغ الفصول 1-7).
الفصل 9. الأعمال والتكاليف الأخرى (عادة حوالي 4-10٪ من مبلغ الفصول 1-8):
- زيادة تكلفة العمل في الشتاء (1.5-3.5%) من مبلغ الفصول 1-8؛
- ضريبة استخدام الطريق (حوالي 2.5%) من مبلغ الفصول 1-12، الخ.
الفصل العاشر: محتويات المديرية (الإشراف الفني)، الإشراف المصمم (من مجموع الفصول 1-9):
- الإشراف الفني (من جانب العميل) 3-5% من مبلغ الفصول 1-9؛
- إشراف المصمم (من قبل المصمم) 3-10% من كمية الفصول 1-9.
الفصل 11. تدريب الموظفين التشغيليين (يتم تقديم الفصل إذا كانت هناك حاجة إلى موظفين مدربين تدريبًا خاصًا، وهو غير موحد أو منظم. وقد يكون غائبًا إذا كان الكائن نموذجيًا).
الفصل 12. أعمال التصميم والمسح. اعتمادا على حجم التكاليف المباشرة، عادة ما تكون حوالي 1.5-11% من مبلغ الفصول 1-11.

يعتمد الحساب على الفصل الثاني، الذي يتضمن بيانات من التقديرات المحلية (التقديرات) لأنواع معينة من أعمال البناء والتركيب: أعمال الحفر، الأساسات، الجدران، الأرضيات، الفتحات، الأسقف، إلخ. لتجميع التقديرات المحلية، يتم استخدام EPEP-84 ومجموعات متوسط ​​الأسعار الإقليمية المقدرة للمواد والمنتجات والهياكل (ملحق SNiP IV-4-82). حاليا، طورت RCSC قاعدة جديدة للفترة 1998-1999. — PRS-98، PRR-98، PRM-98، EPC-99، ERR-99، ERM-99.

تسلسل الحساب
1. يتم تجميع البيانات المستمدة من حسابات التقديرات المحلية حسب عناصر التكاليف المباشرة: المواد (M84)، والأجور الأساسية للعمال الرئيسيين (ZPM)، وتشغيل الآلات والآليات (EMiM84).
2. يتم تحديد التكاليف المباشرة بالأسعار الجارية:

3. يتم تحديد التكاليف العامة وأرباح المقاولين حسب المنطقة. علاوة على ذلك، يمكن تحديد التكاليف العامة من التكاليف المباشرة أو من صندوق الأجور (كشوف المرتبات) كنسبة مئوية.
يتم تحديد التكاليف العامة وفقًا لتوصيات المركز الإقليمي للتسعير في بناء سانت بطرسبرغ من كشوف المرتبات بواسطة الصيغة

تم تحديد معدل ربح المقاول من قبل لجنة البناء الحكومية الروسية بنسبة 12% (8% لقاعدة 1984).
4. من خلال تلخيص التكاليف المذكورة أعلاه، يتم تحديد تكلفة أعمال البناء والتركيب (نتيجة الفصل الثاني) V.
5. بناءً على وثائق التصميم والتقدير، يتم تحديد تكاليف إنشاء البنية التحتية للمنشأة (الفصول 1، 3-7).
6. يتم تحديد تكاليف الباب الثامن وفقاً للمعايير بناءً على إجمالي الأبواب من 1 إلى 7 (المباني والمنشآت المؤقتة).
7. يتم تحديد تكاليف الباب التاسع وفق المعايير المبنية على إجمالي الأبواب من 1 إلى 8 (زيادات أسعار الشتاء والتكاليف الأخرى).
8. يتم تحديد تكاليف الباب العاشر وفق المعايير المبنية على إجمالي الأبواب من 1 إلى 9.
9. يتم تحديد تكاليف الباب الثاني عشر وفق المعايير المعتمدة على إجمالي الأبواب من 1 إلى 11.
10. من خلال جمع تكاليف الفصول من 1 إلى 12 بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة، يتم تحديد تكلفة إنشاء المنشأة.
وتقدر التكاليف الإضافية غير المباشرة للمطور بما يتراوح بين 0.5-10% من تكاليف الفصول من 1 إلى 12.
بعد ذلك، يتم تحديد تكلفة استبدال التحسينات على العقار عن طريق زيادة C بمقدار دخل الأعمال (BI).
عند استخدام طريقة المؤشر الأساسي، تم إجراء حسابات تكلفة البناء بالأسعار الأساسية لعام 1991 على أساس المؤشرات المجمعة للتكاليف الأساسية حسب نوع العمل (UPBS BP).
تم الانتقال من الأسعار الأساسية لعام 1991 إلى الأسعار الحالية باستخدام مؤشرات زيادة الأسعار (طريقة المؤشر)، وتم تحديد الأخيرة بدورها مع الأخذ في الاعتبار أسعار الصرف الفعلية للمواد وموارد الطاقة. عند الحساب باستخدام طريقة الفهرس، تم أخذ مؤشرات تكلفة الموارد وفقًا لبيانات RCCS في تاريخ التقييم - 1 يناير 2000.
تم إجراء الحسابات في بيئة جداول بيانات Excel باستخدام برنامج تقدير AWP Ar-Pro-2.0. وتظهر نتائج الحساب في الجدول.

وبالتالي، فإن تكلفة استبدال التحسينات على العقار الذي يتم تقييمه، والتي تم حسابها باستخدام طريقة المؤشر الأساسي، تم تقريبها إلى 877000 روبل روسي.
2. حساب تكلفة الاستبدال باستخدام طريقة المورد تسلسل حساب تكلفة الاستبدال باستخدام طريقة المورد:
1) وفقًا لوثائق التصميم أو جوازات السفر الفنية أو القياسات واسعة النطاق، يتم تحديد استهلاك مواد البناء الأساسية والمنتجات والهياكل لمبنى معين؛
2) يتم تحديد التكلفة الحالية لمواد البناء والمنتجات والهياكل في تاريخ التقييم وفقًا لبيانات مؤسسات تجارة الجملة والجملة الصغيرة في سانت بطرسبرغ؛
3) يتم حساب تكاليف دفع أجور العمال الرئيسيين وتشغيل آلات وآليات البناء، مع الأخذ في الاعتبار متوسط ​​البيانات الإحصائية عن البناء في منطقة معينة. يؤخذ في الاعتبار أن تكاليف العمالة للمباني المصنوعة أساسًا من العناصر الجاهزة أقل من تكاليف المباني المصنوعة من الخرسانة أو الطوب المصبوب في الموقع؛
4) يتم تحديد تكاليف التكاليف العامة وربح المقاول لمنطقة معينة:

الصحة = (Zs + Zm) x In: 100،

حيث هي التكاليف العامة القياسية من صندوق الأجور، والتي تعتمد على نوع بناء المنشأة، لمجمع الأعمال بأكمله حسب نوع البناء: صناعي - 92٪، سكني ومدني - 94٪، كبير- بناء المساكن من الألواح والكتل الحجمية - 143%، النقل - 86%، إدارة المياه - 84%، هندسة الطاقة - 93%، الزراعة - 94%، الصناعات الأخرى - 90%.
معدل ربح المقاول: للبناء السكني والمدني - 11٪، الصناعي - 10.7٪، الزراعي - 11٪، الصناعات الأخرى - 11٪ (StroyInform. 1999. رقم 7)؛
5) يتم تحديد تكلفة استبدال أعمال البناء والتركيب من خلال جمع التكاليف المذكورة أعلاه؛
6) حساب تكاليف إنشاء البنية التحتية للمنشأة (الشبكات الخارجية، وإعداد موقع البناء، والمناظر الطبيعية، وأعمال التصميم والمسح، وما إلى ذلك)؛
7) مع الأخذ بعين الاعتبار تكاليف البنية التحتية وضريبة القيمة المضافة، يتم حساب تكلفة بناء المنشأة؛
8) يتم تحديد تكلفة استبدال التحسينات من خلال زيادة البناء بمقدار دخل الأعمال.
وتظهر نتائج الحساب في الجدول

وبالتالي، يتم تقريب تكلفة استبدال التحسينات على العقار الذي يتم تقييمه، والتي يتم حسابها بواسطة طريقة الموارد، إلى 888000 روبل روسي.

1. يعتمد حساب تكلفة الاستبدال بطريقة الوحدة المقارنة على مقارنة تكلفة وحدة من عقارات المستهلك (1 متر مربع من المساحة، 1 متر مكعب من حجم البناء، 1 مكان لوقوف السيارات، وما إلى ذلك) للكائن الذي يتم تقييمه مع التكلفة من وحدة قياس مماثلة لكائن قياسي مماثل.

عند تطبيق هذه الطريقة، لتحديد تكلفة الاستبدال، يتم استخدام مؤشرات تكلفة الوحدة المأخوذة من الكتب المرجعية والمجموعات الخاصة. يتضمن الأساس المعياري للطريقة قيد النظر مجموعات "المؤشرات المتكاملة لتكلفة الاستبدال" (UPVS). تحتوي هذه المجموعات على بيانات عن تكلفة استبدال الأشياء النموذجية (وحدات خصائص المستهلك) وفقًا لمعلومات عام 1969.

عند إجراء الحسابات، تم استخدام برنامج إلكتروني (مكتوب على أساس مجموعات UPPVS) للعثور على الكائنات النموذجية وتحليلها، وضبط الاختلافات في حلول التصميم عن الكائن الذي يتم تقييمه.

تم إجراء التعديل على تاريخ التقييم باستخدام المؤشرات (معامل الانكماش) ​​التي ينشرها المركز الإقليمي لتسعير البناء في سانت بطرسبرغ كل ثلاثة أشهر. ويتم هذا التعديل عن طريق إعادة حساب الأسعار مرتين من عام 1969 إلى عام 1984 ومن عام 1984 إلى تاريخ التقييم.
بعد ذلك، تم إجراء تعديل للاختلافات في تكوين وأنواع المعدات الهندسية.

أثناء الحسابات، تم اختيار العديد من الخيارات للكائنات المماثلة (الدفيئات الزراعية) والنظر فيها، مماثلة في الغرض منها، وحلول التصميم، وتكوين وأنواع المعدات الهندسية. من بين هذه، تم اختيار نظير واحد أخيرًا باعتباره نظيرًا قياسيًا.

تم إجراء تعديلات على الكائن التناظري بسبب الاختلافات عن كائن التقييم ولإحضار القيمة المعدلة لعام 1969 إلى تاريخ التقييم - 1 يناير 2000.

وبالتالي، فإن تكلفة استبدال التحسينات على العقار الذي يتم تقييمه، والتي يتم حسابها على أساس المؤشرات المجمعة لتكلفة الاستبدال باستخدام طريقة الوحدة المقارنة، يتم تقريبها إلى 826000 روبل روسي.

4. حساب تكلفة الاستبدال باستخدام الطريقة المعيارية
عند استخدام الطريقة المعيارية، تم أيضًا اختيار مؤشرات الموارد المحددة اعتبارًا من تاريخ التقييم المحدد.

يتم اختيار جدران من الطوب لتكون الوحدة الهيكلية الرئيسية لحساب تكلفة الكائن قيد النظر - منشأة لتخزين البطاطس.
الحجم المحسوب للطوب هو 177.7 متر مكعب.

يتم حساب التكاليف المباشرة لهذه الوحدة باستخدام طريقة الموارد في النهج؛ ويتم إجراء الحسابات باستخدام طريقة الموارد، حيث أنها تستخدم معلومات سوق الأسعار للتاريخ المحدد.

وفقًا لورقة البيانات الخاصة بالهيكل المعني - منشأة تخزين البطاطس - تبلغ حصة الوحدة المحسوبة (جدران الطوب) في تكلفة المنشأة بأكملها 32٪.

ثم تكلفة الكائن بأكمله: 289358: 0.32 = 904243 روبل.
وبالتالي، يتم تقريب تكلفة استبدال كائن التقييم، المحسوبة بالطريقة المعيارية، إلى 904000 روبل.

الجدول الموجز لنتائج حساب تكلفة استبدال تحسينات تخزين البطاطس هو كما يلي:

الحسابات التي أجريت باستخدام الطريقة المعيارية، على الرغم من أنهم يستخدمون بيانات السوق الحالية (الأسعار)، ولكن جزئيًا فقط، لوحدة منفصلة، ​​ويتم تحديد التكلفة النهائية بنسبة مئوية محددة في تكلفة الكائن بأكمله. ولذلك، يمكننا اعتبار دقة النتائج التي تم الحصول عليها بهذه الطريقة أقل إلى حد ما مما كانت عليه عند الحساب باستخدام طريقة الموارد، على الرغم من أن قيمة القيمة المقدرة بالقيمة المطلقة كانت الأكبر بين جميع طرق التقييم التي تم النظر فيها.

طريقة الوحدة المقارنة وطريقة الفهرس الأساسيتعتمد على مستوى السعر الأساسي المحدد للموارد، والذي تم تخفيضه إلى المستوى الحالي (اعتبارًا من تاريخ التقييم)، عن طريق فهرسة البيانات الموجودة على كائن التقييم. يؤدي هذا إلى خطأ أكبر نسبيًا في نتائج الحساب (خاصة بالنسبة لطريقة الوحدة المقارنة) فيما يتعلق بالحساب بواسطة طريقة الموارد.

بناءً على ما سبق، يمكننا أن نستنتج أن حساب تكلفة استبدال التحسينات باستخدام طريقة الموارد يوفر التقدير الأكثر دقة للتكلفة، ولكن هذه هي الطريقة الأكثر كثافة في العمالة من بين جميع الطرق التي تم أخذها في الاعتبار.

إن تكلفة استبدال التحسينات على العقار الذي يتم تقييمه، والتي يتم تحديدها بإحدى الطرق، هي الأساس لتحديد القيمة السوقية باستخدام نهج التكلفة. ومن مستوى تكلفة الاستبدال (أو تكلفة الاستبدال) للتحسينات، ومحاكاة قيمتها كما لو كانت جديدة في تاريخ التقييم، يتم حساب الاستهلاك التراكمي، مما يسمح بالتقييم الناتج للتحسينات في حالتها الفعلية في تاريخ التقييم.

ومع ذلك، فإن تكلفة الاستبدال هي الأساس لحساب وتكلفة نهج التكلفة. في هذه الحالة، يتم احتساب تكاليف إعادة (إعادة إنتاج) التحسينات المقدرة للمنشأة اعتبارًا من تاريخ التقييم باستخدام ليس أسعار السوق، ولكن أسعار العقود والأسعار المقدرة لأعمال البناء والتركيب، وأسعار الجملة لمواد البناء، والوقود، والطاقة، الآلات والمعدات والمخزون وغيرها. وينبغي أن تكون المعلومات المتعلقة بمؤشرات التكلفة المحددة أو الفردية ذات طبيعة تعاقدية وتنظيمية ومحسوبة (في الواقع)، وليست ذات طبيعة سوقية. في الوقت نفسه، يتم الحفاظ على جميع معايير الجودة التشغيلية المتأصلة في هذا المرفق (مع الأخذ في الاعتبار المعايير المريحة والصحية والبيئية وغيرها من المعايير المعمول بها في وقت تشغيل المبنى / الهيكل).

أخيرًا، يجب أن يكون المثمن على دراية بأي من التكاليف التي يقوم بتقييمها - الترميم أو الاستبدال - يحفز اختياره ويتتبع تنفيذه باستمرار (استنادًا إلى التغييرات ذات الصلة في المشروع، ومجموعة العناصر الهيكلية، ونماذج المعدات، وما إلى ذلك). وفي الوقت نفسه، عند اختيار تكلفة الاستبدال كأساس لحساب نهج التكلفة، من الضروري تقديم دليل على أن النموذج المستخدم للتقييم له في الواقع منفعة مكافئة للكائن الذي يتم تقييمه.

في نظرية أنشطة التقييم، يتم تفسير تكلفة استبدال المباني على أنها تكلفة تشييد مبنى - موضوع التقييم في تاريخ محدد. في عملية تقييم العقارات، تنشأ مشكلة تقييم المواد المتقادمة وعناصر البناء التي لا تتوافق مع معايير البناء الحالية. في هذه الحالات، يتم حساب تكلفة تشييد مبنى (تقديري) بمنفعة مماثلة. في هذه الحالة، يكون لدى المقدر تقدير للتكلفة بناءً على تكلفة الاستبدال. قد تختلف التقديرات من حيث تكلفة الاستبدال، وكذلك درجة التآكل.

يتم تقييم المبنى بتكلفة الاستبدال باستخدام تكلفة الاستبدال أو تكلفة الاستبدال. يجب أن يشرح الخبير اختيار نوع التكلفة لمهمة محددة في التقرير من أجل الفهم الصحيح لنتيجة التكلفة النهائية.

تكلفة الاستنساخ هي التكلفة المقدرة لبناء نسخة طبق الأصل من المبنى باستخدام نفس المواد والتصميم والمعايير والتصميم وما إلى ذلك. من الناحية العملية، من الصعب تحديد تقديرات الاستنساخ، حيث يمكن تصنيع الهياكل من مواد لا يتم إنتاجها حاليا وليس لها أسعار في التاريخ المطلوب. في الوقت نفسه، فإن تكلفة الاستنساخ مناسبة لحساب البلى. يتطلب المعرفة في مجال التصميم وتقدير الأعمال.

تكلفة الاستبدال هي تقدير لتكاليف إنشاء هيكل بمنفعة تعادل الكائن الذي يتم تقييمه باستخدام المواد الحديثة والمعايير والتصميمات الحالية. يؤدي استخدام المكافئ البديل إلى تبسيط التقييم، لأنه يعتمد على معلومات موثوقة حول البناء ويستبعد تقييم أنواع التآكل الوظيفي، ولكن يجب حساب أنواع أخرى من التقادم.

تصنيف تكاليف البناء:

1. التكاليف المباشرة؛
2. التكاليف غير المباشرة؛
3. دخل ريادة الأعمال.

التكاليف المباشرة- هذه هي النفقات الرأسمالية المرتبطة بإنشاء المباني. التكاليف غير المباشرة- هذه هي المصاريف الرأسمالية المرتبطة بشكل غير مباشر بالبناء (الأجور، تكلفة القروض، مصاريف التشغيل، رسوم الإيجار، مصاريف التسويق، المبيعات). مكافأة رجل الأعماليأخذ في الاعتبار المكافأة على مخاطر تنفيذ المشروع في الوقت المناسب. عند حساب التكلفة، يقوم الخبير بتحليل ربح المطور، ربح رجل الأعمال، بما يعادل الفرق بين إجمالي تكاليف البناء وسعر الكائن في السوق.

التكاليف المباشرة- التكلفة التقديرية لأعمال التركيب مع الأخذ بعين الاعتبار التكاليف المباشرة والعامة وأرباح المنظمة. تشمل التكاليف المباشرة الأجور ومواد البناء وتكاليف تشغيل الآلات. يتم تحديد التكاليف العامة وفقًا للمعايير وتشمل تكاليف النقل والموظفين الإداريين وما إلى ذلك. ويعتمد ربح مقاول التركيب على تكلفة أعمال البناء ويدفعها المستثمر. عند حساب تكاليف المقاول تؤخذ الظروف التالية بعين الاعتبار:

• بالنسبة لأبعاد المباني الكبيرة، يتم استخدام الهياكل المتينة. يتم تحديد التكاليف حسب نوعية المواد والعمل، لذلك يجب تحديد المواد.
• إن درجة المنافسة بين المقاولين في السوق تحدد مستوى التكاليف؛
• يتم تحديد مستوى التكاليف العامة حسب قدرة المقاول.

التكاليف غير المباشرة- تكاليف البناء غير المرتبطة بعقد البناء، بما في ذلك:

• عمل التصميم؛
• الاستشارات والخدمات القانونية؛
• تمويل القروض؛
• التأمين ضد المخاطر؛
• الضرائب أثناء البناء.
• تكاليف التطوير؛
• تكاليف التسويق؛
• التكاليف الإدارية للمطور، الخ.

عند تحديد التكاليف غير المباشرة، يأخذ الخبير في الاعتبار ظروف معينة. عند تقييم العقارات في سوق غير متطور، تحتوي التكاليف غير المباشرة على نفقات إضافية (تسويق، عمولات، إدارية، إلخ). يتم تحديد جزء من التكاليف حسب حجم البناء، ويتم تقدير هذه التكاليف كنسبة من التكاليف المباشرة، ويتم تحديد الجزء الآخر حسب نوع العقار، ويتم تقديره بالحساب المباشر.

يمثل دخل ريادة الأعمال جزءًا من تكلفة المبنى في السوق، وهو ما يمثل الربح الناتج أثناء البناء، مع مراعاة المخاطر. إن دخل رجل الأعمال يساوي الفرق بين سعر بيع الشيء في السوق وإجمالي التكاليف. يعد دخل الأعمال جزءًا لا يتجزأ من قيمة المباني في السوق. من الناحية العملية، لحساب دخل رائد الأعمال، يستخدمون تحليل المعاملات بأشياء مماثلة، ويحددون النسبة المئوية القياسية للدخل، والتي يتم تعيينها لمؤشرات التكلفة (التكاليف المباشرة، مجموع التكاليف، مجموع التكاليف وتكلفة المشروع). الموقع، تكلفة المشروع).

وبالتالي، فإن تقييم المباني بتكلفة الاستبدال هو وسيلة مناسبة لتقييم العقارات، يتقنها المحترفون.

قبل أن نبدأ الحديث عن تقييم الأصول الثابتة، دعونا نعرب عن فكرة يبدو جوهرها مثيرا للفتنة إلى حد ما. يكمن الأمر في حقيقة أن مصطلح "الأصول الثابتة" بالنسبة للمحاسب يعني، أولاً وقبل كل شيء، انعكاسًا لتكلفة توفر رأس المال العقاري الذي تمتلكه المنظمة. المحتوى المادي لهذه العبارة في المحاسبة ثانوي للغاية.

في الواقع، في العمل المحاسبي، لا يوجد فرق جوهري في عدد المنتجات المخطط إنتاجها اليوم على جهاز معين مثبت في ورشة العمل. تعمل مؤشراتها المادية في العمل المحاسبي فقط كمعرفات تسمح للشخص "بتجسيد" كائن ما. يتم تنفيذ جميع الإجراءات المحاسبية المتعلقة بأي كائن من الناحية النقدية والقيمة.

وهذا ما يجعل تقييم الأصول الثابتة ذا أهمية خاصة لجميع جوانب عمل المحاسب في محاسبة الأصول الثابتة.

أنواع تقييم الأصول الثابتة

في الأنشطة الإدارية لأي منظمة، يتم استخدام نظام معياري لتقييم قيمة الممتلكات، ويستخدم لأغراض مختلفة لقياس التكلفة - المحاسبة والتحليل والتنبؤ وتوليد البيانات المحاسبية والإحصائية والضريبية.

يتم إجراء أي حالات خاصة، مثل المبيعات، والتحويلات من خلال معاملات المقايضة، والحصول على قرض بموجب خطط الضمان، وتحديد مبلغ تعويض التأمين أو التسوية القضائية للنزاعات على الملكية، على أساس البيانات المحددة في نظام تقييم الممتلكات هذا.

هناك ثلاثة أنواع أساسية من التقييمات المطبقة على الأصول الثابتة للمؤسسة:

• أولي؛
• التصالحية.
• المتبقية.

وهنا يجب أن نذكر على الفور مصطلح "القيمة الدفترية" المستخدم في المحاسبة للدلالة على التقييم. من الناحية العملية، غالبًا ما يُفترض أن القيم الأولية والقيم الدفترية متطابقة تمامًا. ومع ذلك، هذا ليس صحيحا تماما.

النقطة الحدودية التي تحدث اختلافات بينهما هي حالة إعادة تقييم الأصول الثابتة. تكلفة العناصر التي تم إعادة تقييمها هي قيمة الاستبدال، ويتم أخذ هذه العناصر في الاعتبار لاحقًا في الميزانية العمومية.
يتم أخذ الممتلكات المكتسبة بعد إعادة التقييم إلى الميزانية العمومية في تقييمها الأولي. المبلغ الذي يتم حساب كلا الأصلين الثابتين به هو مبلغ الميزانية العمومية. ومع ذلك، من حيث المحتوى الاقتصادي، فإن القيمة الدفترية لبعضها هي قيمة استبدال، في حين أن بعضها الآخر أصلي.

وهذا دليل على أن محاسبة الممتلكات تتم عمليًا في شكل مختلط من التقييمات. علاوة على ذلك، للإشارة إلى التكلفة التي يتم بها حساب الأصول الثابتة، سنستخدم مفهوم "القيمة الدفترية"، مع الإشارة إذا لزم الأمر إلى فئة الملء أو الأولي أو الاستبدال.

أولي

تحديد القيمة التي تم بها تسجيل الوحدة العقارية كأصل ثابت. يعتمد تشكيل التقييم الأولي للممتلكات بشكل مباشر على طريقة استلامها.

عند الشراء أو الإنشاء أو الإنشاء، يتم تكوين المبلغ الأولي بناءً على إجمالي التكاليف الفعلية للاقتناء أو الإنشاء. وفي حالة الاستلام على شكل مساهمة في رأس المال المصرح به، يتم تحديد التكلفة الأولية حسب التقييم المتفق عليه بين المؤسسين. أساس تكوين المبلغ الأولي عند الاستلام بموجب اتفاقيات الصرف (المقايضة) هو مبلغ الأصول المادية المنقولة في المقابل. إذا تم استلام العناصر مجانًا، فسيتم التعرف على سعر السوق الحالي للأشياء المماثلة على أنه السعر الأولي.

وبالإضافة إلى ذلك، في جميع الحالات، عند تكوين المبلغ الأولي، تؤخذ في الاعتبار تكاليف التسليم والتخزين والتركيب، فضلا عن النفقات الأخرى المرتبطة مباشرة بتنفيذ المنشأة.
بعد ذلك، تظل القيمة الدفترية الأصلية دون تغيير بشكل عام. قد يحدث تغيير في المبلغ الأولي أثناء عملية توضيحه أثناء إعادة التقييم أو اتخاذ تدابير من شأنها تغيير حالة الكائن بشكل كبير. علاوة على ذلك، فإن هذا التغيير يمكن أن يكون إما زيادة في حالات الإصلاحات أو التحديث الرئيسية، أو انخفاضًا في حالة التصفية الجزئية.

التصالحية

من الناحية العملية، تنشأ المواقف عندما لا تتوافق القيمة الدفترية الحالية مع الوضع الاقتصادي الفعلي في السوق. وفي هذه الحالة، يمكن للمنظمة ممارسة حقها في إعادة تقييم العقار. أثناء إعادة التقييم، يتم تعديل تقييم الميزانية العمومية للأصل الثابت مع الأخذ في الاعتبار البيانات المتعلقة بالقيمة السوقية لتكاليف إنشاء أو شراء كائن مطابق للأصل المعاد تقييمه.

ونتيجة لإعادة التقييم، يتم تحديد تكلفة استبدال الأصول الثابتة. إن مبلغ الاستبدال منذ هذه اللحظة هو الذي تم قبوله كقيمة دفترية. لتحديد مقدار قطعة ما في تقييم الترميم، يمكن استخدام مصادر مختلفة للمعلومات، بما في ذلك:

• معلومات من الشركات المصنعة للأشياء المتطابقة؛
• معلومات عن مستويات الأسعار التي يتم الحصول عليها من المنظمات الحكومية أو المصادر العامة الخاصة؛
• تقييم الخبراء من قبل متخصصين مستقلين
• تجدر الإشارة إلى أنه في المستقبل، يجب إعادة تقييم الأصول الثابتة المعاد تقييمها مسبقًا بحيث لا توجد فروق جوهرية في تكلفة الاستبدال الحالية للكائنات المعاد تقييمها.

المتبقية

من أجل الإدارة الكاملة للعمليات الاقتصادية، تلعب المعلومات الاقتصادية حول حالة رأس المال العقاري دورًا مهمًا. أحد مؤشراته الرئيسية هو القيمة المتبقية للممتلكات، والتي يتم تعريفها على أنها الفرق بين القيمة الدفترية (الأولية أو البديلة) للأصول الثابتة ومبلغ الاستهلاك.

وبالتالي، فإن التقييم المتبقي لكائن ما يعكس ذلك الجزء من تكلفة الأصل الثابت الذي لم يتم تحويله بعد إلى المنتج المصنع في الوقت الحالي.

وبناء على القيمة المتبقية، يتم تحديد درجة تدهور العقار وتحديد مدى الحاجة إلى تجديده. يجب إزالة الأموال ذات القيمة المتبقية صفر من العقار بسبب عدم كفاءتها الاقتصادية.

وفي حالات إعادة الإعمار أو التحديث أو الإصلاحات الكبرى أو استكمال الأصول الثابتة، تزداد قيمتها المتبقية بمبلغ يحسب على أساس مقدار تكاليف هذه الأنشطة.

بعض النقاط المتعلقة بتقييم الأصول الثابتة في المحاسبة الضريبية

في كل من المحاسبة والمحاسبة الضريبية، يوجد نظام واحد للفئات - القيم الأولية والاستبدالية والمتبقية. ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن النتائج النهائية لتشكيل التكلفة الأولية للمحاسبة وسجلات الضرائب قد تختلف.

غالبًا ما يرجع ذلك إلى لحظة حساب فروق المبلغ (الصرف) التي تنشأ أثناء اقتناء الأشياء، والتي يتم تحديد الدفع مقابلها فيما يتعلق بالعملة الأجنبية. يتم تحديد إجمالي الفرق (سعر الصرف) في مثل هذه الحالات على أنه الفرق بين ما يعادل الروبل لسداد الدين بالعملة الأجنبية في تاريخ حدوثه وفي تاريخ سداده. يتم احتساب الفروق بالسعر الرسمي الذي حدده البنك المركزي للاتحاد الروسي.

في اللوائح التي تحدد إجراءات محاسبة الأصول الثابتة، يتم تضمين الفرق بين أسعار الصرف التي نشأت خلال فترة سداد الممتلكات المكتسبة في التكاليف التي تتكبدها المؤسسة عند استلام الأصول الثابتة. وفي الوقت نفسه، يفسر قانون الضرائب، أي المادة 256، بوضوح فروق أسعار الصرف على أنها تندرج ضمن فئة الإيرادات أو النفقات غير التشغيلية.

والنتيجة هي زيادة أو نقصان في القيمة الدفترية الأصلية "المحاسبية" للأصول الثابتة مقارنة بالتقييم الأصلي المحسوب للأغراض الضريبية.

المادة 264 من قانون الضرائب تنص أيضا على الغذاء للتناقضات. يمكن أيضًا تضمين عدد من أنواع التكاليف، وفقًا لهذه المادة، المنسوبة للأغراض الضريبية وفقًا لهذه المادة إلى النفقات الأخرى المرتبطة بالإنتاج والمبيعات، على أساس PBU، في التكلفة الأولية للممتلكات.

ومن المهم بنفس القدر مراعاة القيود التي يفرضها قانون الضرائب على إجراءات تحديد مبلغ استبدال الكائن. ينص الفصل 25 على أن التضمين في الدخل أو النفقات المأخوذة في الاعتبار للضرائب يشمل فقط نتائج إعادة التقييم التي تم أخذها في الاعتبار قبل 01/01/2002.

لا يتم قبول نتائج عمليات إعادة التقييم التي تتم لاحقًا، أو نتائج عمليات إعادة التقييم التي تتم قبل التاريخ المحدد، ولكن يتم قبولها للمحاسبة بعده، في تحديد تكلفة الاستبدال وحساب الإهلاك للأغراض الضريبية.