يمكن للمشتري الحصول على معظم المعلومات حول الشقة التي يتم شراؤها من خلال عدة مستندات يجب طلبها من البائع. دعونا نلقي نظرة عليها بالتفصيل ونخبرك بالفروق الدقيقة التي تحتاج إلى إيلاء اهتمام خاص لها.

الوثيقة الرئيسية

الوثيقة الرئيسية التي تؤكد حق التملك والتصرف في العقار هي شهادة تسجيل الملكية. يجب عليك البدء في التحقق من نظافة الشقة من خلال دراسة هذه الوثيقة، حيث أنها تحتوي على الكثير من المعلومات المفيدة عن العقار.

بادئ ذي بدء، يجب الانتباه إلى تاريخ إصدار الشهادة. إذا تم استلامه مؤخرًا، فمن الضروري معرفة سبب قرار المالك ببيع ممتلكاته. ومن المنطقي أنه من غير المرجح أن يتخلصوا من الجسم السائل على الفور ودون أسباب خاصة. وعندما لا يستطيع البائع شرح سبب تصرفه، فهناك سبب للحذر.

تشير شهادة تسجيل الملكية دائمًا على أساس إصدارها. يمكن أن يكون ذلك بمثابة اتفاقية شراء وبيع، أو هدية، أو خصخصة، أو شهادة ميراث، أو قرار محكمة أو سلطة تنفيذية، وما إلى ذلك.

إذا نشأت الملكية بموجب اتفاقية هدية أو على أساس شهادة الميراث، فتأكد من التحقق مما إذا كان البائع قريبًا للشخص الذي أهدى العقار أو ورثه. إذا لم يكن الأمر كذلك، فاكتشف لماذا قرر المالك الحالي للشقة بيعها. ربما يخشى الشخص أن يطعن أقارب المالك السابق في شرعية اتفاقية الهبة أو الميراث.

عادة ما يكون أساس ظهور ملكية الشقة التي اكتسبها البائع في مرحلة البناء هو شهادة السداد الكامل للحصة في جمعية الإسكان التعاونية أو اتفاقية مشاركة الأسهم (اعتمادًا على مخطط شراء الشقة من المطور) . وفي هذه الحالة تأكد من معرفة ما إذا كان البائع متزوجاً وقت إبرام العقد. بعد كل شيء، فإن الشقة هي ملكية مشتركة، وسوف تكون هناك حاجة إلى موافقة موثقة من الزوج الثاني للبيع. هذه الوثيقة مطلوبة بغض النظر عمن هو مالك الشقة المباعة - أحد الزوجين أو كليهما.

من هو الرأس في هذا البيت

من المهم التحقق مما إذا كان عدد المالكين يتطابق مع عدد المسجلين. من الناحية المثالية، قبل إبرام اتفاقية الشراء والبيع، يجب إلغاء تسجيل جميع المقيمين المسجلين. تذكر أن الأشخاص الذين ليس لديهم حصة في الملكية، ولكنهم مسجلون في شقة، يحتفظون في بعض الحالات بالحق في العيش فيها. على سبيل المثال، يحتفظ المواطنون الذين لم يشاركوا في خصخصة شقة، بموجب القانون، بالحق في الاستخدام غير المحدود لهذا المبنى.

تأكد من التحقق مما إذا كان القاصرون مسجلين في الشقة. وفقا للتشريع الحالي، من الممكن بيع "شقة مع طفل" إذا لم يكن المالك دون موافقة سلطات الوصاية والوصاية. ولكن، وفقا للخبراء، إذا اتضح في المستقبل أن الطفل ليس لديه مكان للعيش فيه، فقد يتم إعلان معاملة بيع الشقة باطلة.

الصفقات والجدران

الوثيقة التالية للدراسة التفصيلية هي مقتطف من سجل الحقوق الموحد للدولة (USRE). يحتوي المستخرج على معلومات عن جميع مالكي الشقة، والأهم من ذلك، الأعباء المطبقة على العقار. من خلال الوثيقة يمكنك معرفة ما إذا كان الشيء مرهونًا أم أنه قيد الاعتقال أم أنه تم رفع دعاوى قانونية. تنص النسخة الموسعة من المقتطف من سجل الدولة الموحدة (يمكن للمالك فقط طلبه) على تحديد عدد المالكين الذين تغيرت الشقة وما هي المستندات التي كانت أساسًا لنقل الحقوق المقابلة.

دعنا ننتقل إلى الخطوة التالية - التحقق من جواز السفر الفني. يمكنك من خلاله معرفة ما إذا كان قد تم إجراء أي إعادة تطوير في الشقة وما إذا تمت الموافقة عليها بشكل صحيح. من الناحية القانونية، فإن وجود إعادة تطوير غير قانوني لا يمنع بيع الشقة. ومع ذلك، إذا تم انتهاك حقوق الجيران نتيجة لإعادة التطوير هذه، أو ما هو أسوأ من ذلك، تضررت الجدران الحاملة، فسيتحمل المشتري المسؤولية الكاملة.

المشاكل أيضًا لا مفر منها في حالة شراء كائن بحدود متغيرة. على سبيل المثال، قام البائع بدمج شقتين متجاورتين، لكنه لم يقنن عملية إعادة التطوير هذه. لن يمنعك أحد من شراء هذا العقار، لكن Rosreestr سترفض تسجيل ملكية المالك الجديد، مستشهدة بتغيير في العقار، لا يتم أخذ حدوده في الاعتبار في السجل العقاري الحكومي.

حول الضمانات

مهمتك كمشتري مستقبلي هي التحقق بدقة من النظافة القانونية للشقة. وفقط بعد ذلك قم بالتوقيع على اتفاقية الشراء والبيع. يتيح لك التحقق الدقيق من المعلومات الواردة في المستندات المذكورة أعلاه التأمين ضد معظم المخاطر المرتبطة بشراء منزل.

بالطبع، من الأفضل أن يدرس المحترف جميع الأوراق - على سبيل المثال، محامٍ يتمتع بممارسة قضائية واسعة النطاق في مجال العقارات السكنية.

ومع ذلك، وفقا لبعض الخبراء، لن يمنحك أحد ضمانا مطلقا لنقاء الصفقة، خاصة عند شراء "شقة ذات تاريخ" في سوق الإسكان الثانوي. لذا، إذا كان لديك أدنى شك حول النقاء القانوني لشيء ما، فإن أفضل نصيحة هي التأمين ضد مخاطر فقدان الملكية.

النص: سيرجي باردين الصورة: pressfoto.ru، أليكسي ألكساندرونوك، إيفيلينا بيلكيسكلية: فلاديسلاف كونغوروف

آخر تحديث مارس 2019

شراء شقة أمر خطير للغاية. هذا ليس حدثا ليوم واحد. للعثور على سكن نظيف قانونيًا ومعالجة شراء شقة بشكل صحيح، فأنت بحاجة إلى مساعدة سمسار عقارات أو محامٍ في مجال دوران العقارات. لكن لا يعرف الجميع محامٍ أو سمسار عقارات يمكنهم الوثوق به تمامًا في هذا الشأن.

ومع ذلك، إذا كنت تعرف كيفية التعامل مع هذه المشكلة بشكل صحيح، فلن يكون الأمر بهذه الصعوبة. من حيث المبدأ، من السهل أن تفعل كل شيء بنفسك أو أن تتحكم بوضوح وكفاءة في عمل سمسار عقارات/محامي مستأجر. لذلك، لكي تتمكن من شراء شقة بنجاح، عليك أن تمر بثلاث مراحل:

• اختيار السكن
• فحص الشقة للنقاء القانوني
• إبرام وتنفيذ الصفقة

اختيار شقة

اختيار الشقة المناسبة هو مفتاح عملية الشراء الناجحة. تحتاج أولاً إلى تحديد خصائص السكن:

• كم غرفة في الشقة
• أي طابق
• موقع المنزل الذي يقع فيه السكن (وسط المدينة، أقرب إلى مراكز النقل، إلى منطقة الحديقة، وما إلى ذلك)
• خصائص المبنى السكني نفسه (عدد الطوابق، مما تتكون الجدران، وما إلى ذلك)
• وجود (غياب) الإصلاحات والمفروشات وما إلى ذلك.

في المستقبل، من الضروري فحص سوق الأسعار من أجل إزالة الشقق المشبوهة (إذا كانت الأسعار منخفضة للغاية) وعدم السماح للبائع الذي لا ينضب بالاستفادة منها (إذا كانت الأسعار مرتفعة للغاية). ومن أجل مواكبة الأسعار الحالية، يمكنك الاطلاع على الإعلانات في الصحف المحلية أو المواقع الإقليمية لبيع العقارات.

بعد التسعير، ينبغي النظر في خيارات محددة. يُنصح باختيار شقة شخصيًا. إعلانات الاتصال لن تعطي النتيجة المرجوة. أيضًا، لا يجب أن تثق بشكل أعمى بالسمسار الذي سيقدم لك الخيارات. أفضل حالة هي أن تجد الشقة المناسبة من خلال الأصدقاء. هذا سوف يزيل الكثير من المخاوف. عند معاينة الشقة يجب الانتباه إلى:

• الشخص الذي يظهر لك (يفضل أن يكون المالك)
• أي نوع من الجيران في المدخل
• ما هي حالة ساحة المنزل ومدخله؟

إذا تم تحديد اختيارك، فعليك البدء في فحص الشقة للتأكد من نظافتها القانونية.

كيفية التحقق من الشقة بنفسك قبل الشراء

هذه هي واحدة من المراحل الأكثر أهمية. يجب عليك بذل أقصى قدر من العناية في التحقق حتى لا تكون هناك مشاكل ومتاعب في المستقبل. قبل شراء شقة تأكد من:

• صحة وموثوقية وثائق الملكية والملكية
• كفاءة البائع (البائعين) وسمعته القانونية
• حضور (غياب) الأشخاص المسجلين (اهتمام خاص بالذين تم تسريحهم مؤقتًا)
• مطالبات الغرباء (بما في ذلك الورثة المطالبين المحتملين) والنزاعات القانونية
• الأعباء (الإيجار والإيجار والرهن العقاري) والاعتقالات
• ديون المرافق
• شرعية التخطيط

ما الوثائق للتحقق

يجب أن يكون لدى البائع مستندات قانونية وفنية في متناول اليد، وهي:

• شهادة ملكية أو مستخرج من سجل الدولة الموحد للعقارات (يمكنك الحصول على أحدث شهادة بنفسك، من السجل الروسي أو، على سبيل المثال، على الموقع الإلكتروني)
• عقد شقة (اتفاقية الخصخصة، شراء وبيع، تبادل، هبة، شهادة قبول من المطور، إلخ)
• شهادة الميراث (إذا ورثت)
• جواز السفر المساحي
• جواز السفر الفني (إذا كان المالك لديه واحد)

نصيحة: إذا كانت الملكية مبنية على حكم قضائي، فيجب التعامل مع شراء هذه الشقة بحذر شديد. بعد كل شيء، يمكن استئناف هذا القرار وسيتم إرجاع الشقة إلى المالك السابق. ولكن هل سيتم إرجاع أموالك؟

اطلب المستندات الأصلية واطلب فرصة عمل نسخ منها. عند فحص المستندات بنفسك، انتبه إلى ما يلي:

• لوجود التوقيعات في العقود في الأعمدة المطلوبة، طوابع خدمة التسجيل
• يجب أن تكون الشهادات على نماذج مختومة خاصة

ضع في اعتبارك أن عمليات المسح والبقع والتصحيحات وما إلى ذلك غير مسموح بها في مثل هذه المستندات، وإذا كانت هذه العناصر موجودة، فكن حذرًا، فقد يكون لديك نسخة مزيفة بين يديك. نظرًا لعدم إصدار الشهادات العقارية منذ عام 2015، للتأكد من ملاءمتها، اطلب من البائع طلب مستخرج من السجل العقاري للدولة أو اطلبه بنفسك.

يمكنك أيضًا أن تطلب من البائع طلب مستندات الملكية (بختم Rosreestr) من خلال Rosreestr. يعد ذلك ضروريًا لتأكيد موثوقية مستند منفصل موضع شك.

حول صلاحيات البائع

يحق للمالك نفسه أو من ينوب عنه بموجب توكيل موثق بيع الشقة. قد يكون البائع:

تحتوي معلومات البائع على:

• في شهادة الملكية (مستخرج من سجل الدولة)
• في وثائق الشقة

إذا كنت تتعامل مع ممثل، فلا يهمك من الضروري مقابلة المالك (الملاك) ومناقشة مسألة الاتفاق من حيث المبدأ على بيع الشقة،اطلب رؤية جواز سفرك أو قم بتدوين البيانات أو عمل نسخة منه. يمكن حل المشكلات الفنية مع شخص موثوق به. إذا تم حرمانك من مثل هذا الاجتماع، فربما لا تبشر هذه الصفقة بالخير. وينبغي أيضا التحقق من صحة التوكيل. زيارة كاتب العدل الذي أصدر التوكيل والتعرف على صحته. اسأل إذا استجابت.

كن يقظًا بشكل خاص عندما يكون المالك (أحد المالكين) طفلاً:

• إذا كان عمر الطفل أقل من 14 عامًا، فإن الممثل القانوني (الوالدين، الوالدين بالتبني، الوصي) يبرم المعاملة نيابة عنه. يتم تأكيد سلطة الوالدين من خلال ملاحظة في جواز السفر وشهادة الميلاد. يتصرف الوصي على أساس قرار الوصاية. الوالد بالتبني - بقرار من المحكمة.
• وفي سن 14 إلى 18 عامًا، يتم إبرام الصفقة بموافقة كتابية من الممثلين القانونيين.
• يجب على الممثل القانوني للطفل أن يدعم نيته فيما يتعلق بالشقة بموافقة كتابية من سلطة الوصاية على الصفقة.

انتبه إلى عيوب البائع. اطلب شهادة الزواج. إذا تم شراء الشقة أثناء الزواج. يعد الاجتماع مع زوجة البائع (الزوج) ضروريًا، لأنه سيُطلب منهم في أي حال الموافقة على الصفقة.

عند إبرام معاملة، اطلب موافقة زوجك في أي حال (تم شراء شقة أثناء الزواج أو قبله)، بما في ذلك من شريكك السابق، لأن غياب هذه الموافقة قد يكون سببًا للنزاعات القانونية.

بعد مقابلة البائع من خلال جهات الاتصال الخاصة بك في الشرطة أو مع المحضرين، تحقق من سمعته بشكل خاص. اطلب من سمسار العقارات (إذا كنت تستخدم خدماته) أن يسأل زملائه إذا كان اسم البائع معروفًا. بهذه الطريقة يمكنك تجنب التعامل مع المحتال.

عن الأشخاص المسجلين

قبل إبرام الصفقة، يجب إخراج جميع الأشخاص من الشقة (في بعض الأحيان يكون من الممكن الإشارة في العقد إلى التزام البائع بإخلاء الأشخاص المسجلين خلال فترة قصيرة بعد المعاملة، ولكن من الأفضل عدم خلق مثل هذه الصعوبات لنفسك) وإلا فسيكون لهم الحق في الإقامة بعد البيع وسيصبح إخلاءهم القسري بمثابة صداع لك.

اطلب من البائع شهادة جديدة من جواز سفرك تؤكد عدم وجود أشخاص مسجلين. لكن ضع في اعتبارك أن هذه الشهادة لن تحتوي على معلومات حول الأشخاص الذين تم تسريحهم مؤقتًا. هذا هو حول:

• أدين بجريمة
• المجندين للخدمة العسكرية
• كبار السن في المؤسسات الاجتماعية
• الأطفال المودعون في المؤسسات التعليمية والإصلاحية
• عدم الكفاءة في مستشفيات الأمراض النفسية
• الخضوع لعلاج طويل الأمد في المؤسسات الطبية

يمكنك التعرف على الأشخاص المسرحين من خلال المستخرج (الأرشيفي) الموسع من سجل المنزل.احصل عليه مع مالك الشقة ولا تتردد في سؤال موظف خدمة الجوازات عن هؤلاء الأشخاص. إذا كان هناك مثل هؤلاء المواطنين، فسيكونون قادرين على إعلان حقهم في العيش في الشقة حتى بعد انتقالها إلى مالك آخر. ومن الصعب تسريح هؤلاء الأشخاص حتى من خلال المحاكم.

حول المطالبات والنزاعات القانونية

يمكن النظر في جميع النزاعات القانونية المتعلقة بالشقة في المحكمة المدنية الإقليمية في عنوان الشقة. يمكن الحصول على معلومات حول الإجراءات القانونية المتخذة ضد مالك الشقة:

• من خلال الاتصال رسميًا بمكتب المحكمة مع الطلب المقابل (على الرغم من رفض هذه الطلبات غالبًا)، لذلك يكون من الأكثر فعالية معرفة ما إذا كانت هناك إجراءات قانونية ضد البائع على الموقع الإلكتروني لمحكمة المنطقة/المدينة الإقليمية
• في خدمة المحضرين لإجراءات التنفيذ أو من خلال الموقع الإلكتروني للمحضرين
• في مقتطف من سجل الولاية (يوجد عمود منفصل حول هذا)
• بشكل غير رسمي عند التحدث مع الجيران وموظفي جمعيات أصحاب المنازل وإدارات الإسكان

إذا ورث البائع الشقة، فسيكون من الجيد الاتصال بكاتب العدل في المكان الذي تم فيه فتح الميراث. قم بزيارة مكتب كاتب العدل مع المالك واكتشف أنه لا يوجد مطالبون آخرون بالميراث.

حول الأعباء والاعتقالات

عندما يتم تأجير الشقة، يتم إبرام عقد الإيجار، وهناك رهن عقاري أو اعتقالات، ثم عندما يتغير المالك، تظل هذه الأعباء والاعتقالات سارية (على الرغم من أنه أثناء الاعتقال يكون من المستحيل عمومًا إجراء معاملة / تسجيل) ). وهذا يحد من حقوق المشتري في امتلاك المنزل بالكامل. علاوة على ذلك، هناك خطر فقدان العقارات تمامًا. لذلك، عند شراء شقة، لا ينبغي أن تكون هناك مثل هذه الظروف.

يمكنك الحصول على مقتطف من سجل الولاية من قسم التسجيل (أو على الإنترنت على ما يسمى بـ "البطاقة العامة"). هناك، في قسم منفصل، يتم الإشارة إلى جميع المعلومات حول الأعباء. إذا كان هناك أي سجلات لهذا، فعليك عدم الاستماع إلى أعذار البائع. ننصحك برفض هذه الشقة.

ومع ذلك، إذا وافق البائع على حل المشكلة (على سبيل المثال، سداد الرهن العقاري)، فعندئذٍ:

• الطلب من صاحب الرهن (المستأجر، المرتهن، وما إلى ذلك) وثيقة رسمية مكتوبة تؤكد عدم وجود مطالبات
• إجبار البائع على استبعاد مثل هذا الإدخال من سجل الدولة
• طلب بيان جديد لن تكون فيه هذه البيانات موجودة

التحقق من ديون المرافق

عند شراء شقة، قد تجد أنها مديونة. وبطبيعة الحال، يجب دفع هذه الديون من قبل المالكين السابقين. ومع ذلك، سيتم رفع الدعاوى القضائية باسم المالك الجديد. قد يتبين أن الدفعة الحالية سيتم مقاصتها مقابل الديون ومن ثم يصبح المشتري هو المدين. من الممكن أن تقوم شركات المرافق بإيقاف تشغيل الكهرباء والغاز والمياه وما إلى ذلك. وفيما يتعلق بالديون على مساهمات الإصلاحات الكبرى، فإن لهذه الديون أثراً متتابعاً (أي أنها تنتقل إلى المالك الجديد). ويمكن تجنب مثل هذه العواقب من خلال التعامل مع وجود مثل هذا "المهر".

هذا يتطلب:

• اطلب من البائع شهادة من إدارة الإسكان ERIC بعدم وجود الديون
• عرض إيصالات الدفع للعام الماضي
• سؤال موظفي إدارة الإسكان وجمعية أصحاب المنازل عن وجود مديونية على الشقة
• تضمين بند في اتفاقية الشراء والبيع ينص على أن البائع قد دفع جميع فواتير الخدمات العامة وهو مسؤول شخصيًا في حالة الديون

نحن نتحقق من شرعية إعادة التطوير

يمكن إعادة تصميم الشقة أو إعادة تجهيزها (تركيب وحدات كهربائية أو غازية أو هيدروليكية كبيرة إضافية أو نقل الشبكات الهندسية والاتصالات). لا يتم دائمًا تقنين مثل هذه التغييرات. لذلك، عند فحص الشقة، تحقق من الخطة الفنية مع الوضع الفعلي. من الأفضل الاتصال بموظف BTI والقيام بذلك معه.

.لاحظ أن قد يكون لدى جواز السفر الفني بالفعل ختم يشير إلى أن إعادة التطوير غير منسقة،لذلك، قم بدراسة هذه الوثيقة بمزيد من التفصيل.

ضع في اعتبارك أنه إذا تم شراء الشقة دون إعادة تطوير قانوني، فقد تضطر من خلال المحكمة إلى إعادة الشقة إلى مظهرها السابق، وقد يكون ذلك بمثابة تكلفة كبيرة.

كيفية معالجة شراء شقة بشكل صحيح

عندما يتم فحص الشقة، يمكنك إعطاء موافقتك على إبرام الصفقة والتحضير لتسجيلها. عادةً ما يتكون هذا الإجراء من الخطوات التالية:

• إبرام اتفاق مبدئي، وإصدار سلفة أو وديعة
• إعداد جميع الوثائق للتسجيل
• تقديم المستندات إلى مكتب التسجيل ودفع ثمن الشقة
• الحصول على مستخرج من سجل الدولة ووثائق السكن

إبرام اتفاق مبدئي، تحويل الدفعة المقدمة، الودائع

ليس من الممكن دائمًا إكمال المستندات أو تحصيل المبلغ المطلوب لشراء شقة في يوم واحد. لذلك، حتى لا يتلقى البائع عرض شراء أكثر فائدة خلال هذا الوقت ولا يرفض المعاملة معك، فمن الضروري تسجيل الاتفاقية بشكل قانوني. للقيام بذلك، يمكنك الاختيار بين:

• الدخول في اتفاقية مبدئية لشراء شقة
• تقديم سلفة (مع إيصال الاستلام)
• تحويل الوديعة

ويجب توثيق جميع هذه الإجراءات كتابيًا ويفضل أن يتم ذلك أمام الشهود. ومع ذلك، فإن الطريقة الأكثر فعالية لإلزام البائع بك هي إبرام اتفاقية إيداع. لأنه إذا غير المالك رأيه بشأن بيع الشقة، فسيتعين عليه دفع ضعف مبلغ التأمين. ولكن قد يجد المشتري نفسه أيضًا في وضع غير مؤاتٍ إذا رفض الصفقة لأسباب غير مبررة (لم يكن لديه الوقت لجمع الأموال، أو العثور على شقة أفضل، وما إلى ذلك). وستكون نتيجة ذلك فقدان الوديعة.

ما تحتاج لمعرفته حول الودائع

أولاً، يجب عليك إبرام اتفاقية إيداع، والتي يجب أن تشير إلى:

• تاريخ ومكان تحرير العقد
• من هم أطراف الاتفاقية (الاسم الكامل، مكان الإقامة، تفاصيل جواز السفر)
• ما هي الشقة التي نتحدث عنها؟
• تكلفة هذه الشقة
• الموعد النهائي لإتمام صفقة الشراء والبيع
• أنه تم دفع الوديعة المنصوص عليها في المادتين 380، 381 من القانون المدني
• تشير إلى مبلغ الوديعة
• توفير مسؤولية الأطراف عن عدم الوفاء بالالتزامات

ويجب توقيع الاتفاقية المذكورة في كل صفحة وفي نهاية النص. يتم الاتفاق في نسختين للمشتري والبائع.

ثانياً: يتم تحرير إيصال بتحويل الوديعة، ويكتبه البائع موضحاً فيه:

• مكان وتاريخ الاستلام
• من الذي حصل على الأموال ومن الذي (الاسم الكامل وتاريخ الميلاد وتفاصيل جواز السفر)
• معلومات حول اتفاقية الإيداع المبرمة
• المبلغ المستلم (بالأرقام والكلمات)
• توقيع الشخص الذي يتلقى المال (البائع)

يتم تحرير الإيصال يدويًا في نسخة واحدة وتسليمه إلى المشتري. يتم تضمين مبلغ الوديعة المدفوعة في سعر الشقة.

إعداد الوثائق للتسجيل

يجب على البائع إعداد المستندات اللازمة لشراء شقة، ويدفع المشتري رسوم الدولة فقط. حجمها 2000 روبل (أحجام أخرى ممكنة اعتمادًا على الوضع غير القياسي). ومع ذلك، يجب أن يشارك المشتري في وضع شروط اتفاقية الشراء والبيع. ومن المستحسن أن تتم مراجعة مثل هذه الاتفاقية من قبل محامٍ مستقل قبل التوقيع. لن تكون هذه الاستشارة باهظة الثمن، ولكنها ستوفر عليك من المشاكل عند تقديم المستندات إلى مكتب التسجيل وأثناء الاستخدام الإضافي للشقة وملكيتها.

يجب أن تتضمن اتفاقية الشراء والبيع للشقة المعلومات التالية:

• تاريخ ومكان تحرير العقد
• بيانات كاملة عن البائع (البائعين) والمشتري (المشترين): الاسم الكامل، مكان الإقامة، تاريخ الميلاد، وصف بيانات جواز السفر، وثائق الممثل القانوني (إذا كان هناك أطفال أو أشخاص عاجزون أو أشخاص قادرون جزئيًا على المشاركة في المعاملة)
• أن يعبر البائع عن رغبته في نقل ملكية الشقة إلى المشتري، وعلى المشتري دفع تكلفتها
• وصف كامل للشقة كما هو موضح في جواز السفر المساحي (الاسم، العنوان، المنطقة، رقم المساحية، الطابق، عدد غرف المعيشة، إلخ)
• معلومات حول تسجيل الدولة لحق البائع
• تكلفة الشقة وشروط وإجراءات الدفع
• عن غياب الديون والأعباء والاعتقالات
• عند الموافقة على المعاملة من جانب الممثلين القانونيين والأزواج
• حقيقة أن تخطيط الشقة يتوافق مع حالتها الفعلية
• حول غياب الأشخاص المسجلين
• أن الغرباء ليس لديهم أي مطالبات والشقة ليست موضوع نزاع قانوني
• عند موافقة سلطة الوصاية على المعاملة (إذا كان المالك قاصرًا/غير كفء)

عادةً ما يتم تقديم قائمة المستندات التالية لشراء شقة إلى قسم التسجيل أو MFC:

1. تصريحات الأطراف حول الدولة تسجيل نقل ملكية شقة (سيساعدك سمسار عقارات في إعداد مثل هذه المستندات، أو يمكنك العثور على عينات لملءها على موقع Rossreestr الإلكتروني، أو سيقوم متخصص MFC بملءها بنفسه)
2. إيصال لدفع واجب الدولة
3. اتفاقية البيع والشراء مع شهادة القبول (ثلاث نسخ)
4. جواز السفر المساحي
5. موافقة زوج البائع (كاتب العدل)
6. موافقة الوالدين (إذا كانت المعاملة تتعلق بطفل يتراوح عمره بين 14 إلى 18 عامًا)
7. إذن الوصاية (إذا كان البائع (أحد البائعين) قاصراً)
8. جوازات السفر لجميع الأشخاص المشاركين في الصفقة

قد يكون من الضروري تقديم مستندات إضافية عند شراء شقة، إذا كان ذلك بسبب الطبيعة الفردية للمعاملة. سيقوم المسجل الذي يتلقى المستندات بالإبلاغ عن هذه المستندات.

تقديم المستندات إلى قسم التسجيل ودفع ثمن الشقة

من الأفضل توقيع المستندات وتحويل الأموال للشقة بحضور مسجل في مكتب التسجيل أو كاتب عدل (إذا تم تصديق العقد من قبله).

لا تنس أن تتلقى إيصالًا من البائع يؤكد تحويل الأموال وعدم وجود مطالبات بالدفع (يحررها البائع بنفسه في نسخة واحدة بشكل مجاني).

إذا تم تحويل الأموال قبل تقديم المستندات إلى مكتب التسجيل، فلا يجوز للبائع الحضور إلى مكتب التسجيل لتسجيل شراء وبيع الشقة أو تأخير أو حتى رفض إتمام المعاملة. وحتى لو كان هناك إيصال لتحويل الأموال، فإن استعادتها ستكون مشكلة، وربما فقط من خلال المحكمة.

في حالة إجراء النقل بعد تقديم مستندات التسجيل، فبموجب القانون سيتم رهن الشقة من قبل البائع. وبعد ذلك، سوف تنشأ صعوبات إضافية في سدادها. صحيح أن العقد يمكن أن يشير إلى أن الرهن العقاري لا ينطبق بقوة القانون (لكن البائعين لا يوافقون على مثل هذا الشرط).

لذلك، التزم بالوسط الذهبي - تحويل الأموال عند تقديم المستندات.

عند شراء شقة بأموال الائتمان، يقوم البنك في أغلب الأحيان بتسديد الدفعات للبائع. سيتم رهن الشقة للبنك. سيقوم البنك أولاً بطرح متطلباته لإعداد وقائمة المستندات لشراء شقة ومن ثم الموافقة عليها. وسيشارك ممثلو البنك في التسجيل. سيتم التحكم في المعاملة من قبل محامي البنك، لذلك لن تكون هناك مشاكل في إعداد المستندات لشراء شقة وتسجيلها.

بعد تسليم المستندات، يتم إصدار إيصال من المسجل (متخصص MFC). يشير إلى تاريخ استلام المستندات المكتملة.

بحلول الموعد المحدد، يجب عليك الحضور إلى مكتب التسجيل واستلام الشهادة والمستندات الداعمة للشقة. من هذه اللحظة تصبح المالك الكامل للعقار.

خصوصيات تنفيذ المعاملات في مواقف الحياة المختلفة

متى تكون المعاملة الموثقة مطلوبة؟

يتم إعداد اتفاقية شراء وبيع الشقة في شكل مكتوب بسيط وتوقيعها من قبل الطرفين. في ظل الظروف العادية، يكون هذا كافيًا لإتمام المعاملة بنجاح والخضوع لتسجيل الدولة لملكية المشتري.

لكن القانون يشترط أن تكون اتفاقية الشراء والبيع مصدقة من كاتب العدل في الحالات التالية:

• عند بيع حصة(وكذلك في حالة التبرع والتبادل وما إلى ذلك) في شقة لأي شخص على الإطلاق، بغض النظر عما إذا كان المستحوذ قريبًا أو غريبًا أو مساهمًا آخر أو غريبًا (وليس أحد المالكين المشاركين)؛
• عندما يكون البائع (مالك) الشقة قاصرًا (طفل أقل من 18 عامًا). إذا كان عمر الطفل لا يزيد عن 14 سنة، فتتم المعاملة نيابة عنه (حسب الوضع العائلي) عن طريق:
  • الأبوين
  • الوالد بالتبني
  • وصي

  إذا كان عمر القاصر من 14 إلى 18 سنة، فإنه يقوم بالمعاملة بشكل مستقل، ولكن بشرط الحصول على موافقة كتابية:

  • آباء
  • الآباء بالتبني
  • الوصي

  وفي أي حال، يلزم أيضًا الحصول على موافقة كتابية على المعاملة من سلطة الوصاية والوصاية.

• إذا كان مالك الشقة شخصًا تحت الوصاية أو الوصاية (عاجزًا، قادرًا جزئيًا). لإبرام العقد، مطلوب الحصول على إذن مسبق من الوصاية. نيابة عن البائع في المعاملة الأفعال التالية:
  1. الوصي (إذا كان المالك عاجزًا)
  2. المالك نفسه (إذا كان يتمتع بأهلية قانونية محدودة)، ولكن بموافقة كتابية من الوصي

أين يتم توثيق العقد؟

يتم تصديق عملية الشراء والبيع من قبل أي كاتب عدل يعمل في المنطقة التي تقع فيها الشقة التي يتم بيعها.

يُنصح بالاتصال بمكتب كاتب العدل الموجود في نفس المنطقة التي تقع فيها الشقة.

حتى لو لم يكن التوثيق مطلوبًا بموجب القانون، فلا يزال من الأفضل اللجوء إلى خدمات كاتب العدل، فهو أكثر موثوقية وأكثر هدوءًا.

ما هي إجراءات التصديق على العقد؟

يجب على المشتري والبائع أن يجتمعا مع كاتب العدل ويقدما له:

• جوازات سفر المشتري والبائع وممثله القانوني (إذا كان مشاركا في الصفقة)؛
• مسودة اتفاقية الشراء والبيع (غير موقعة). في معظم الحالات، يقوم كتاب العدل بإعداد اتفاقية بأنفسهم (باستخدام القالب الخاص بهم)، لكنهم ما زالوا بحاجة لرؤية المسودة، لأنها تحتوي على جميع شروط المعاملة التي يجب أن تنعكس في نص الاتفاقية؛
• وثائق الشقة (شهادة الملكية / مستخرج من سجل الدولة الموحد، وثائق التأسيس، جواز السفر المساحي). يمكن لكاتب العدل أن يطلب المستخرج وجواز السفر المساحي بشكل مستقل، ولكن لجعل العمل أسهل وأسرع، يمكنك تقديمه بنفسك؛
• موافقة الأطراف المعنية وإذن سلطة الوصاية (إذا لزم الأمر)؛
• إخطار المشاركين المتبقين في الملكية المشتركة المشتركة ببيع الحصة والتنازل عن حق الشفعة في الشراء (إن وجد) - ينطبق هذا الشرط على حالات بيع حصة في الشقة؛
• وثائق أخرى (حسب الحالة الفردية).

يشرح كاتب العدل معنى المعاملة والعواقب المترتبة على إبرامها. يتحقق من شرعيتها. وفي حالة عدم وجود أي عوائق قانونية، يتم التصديق على الاتفاقية بنقش خاص وعلامة في التوثيق العدلي (مجلة، سجل، قاعدة بيانات إلكترونية).

كم تكلفة التصديق على العقد (2018)

• إذا كان أطراف الاتفاقية أقارب لبعضهم البعض (الأزواج، الوالدين، الأبناء، الأحفاد، الأجداد)، فإن سعر خدمات كاتب العدل يختلف على النحو التالي:
  • بسعر عقد يصل إلى 10 ملايين روبل. الدفع هو: 3000 روبل بالإضافة إلى 0.2٪ من سعر البيع؛
  • أكثر من 10 مليون روبل. الدفع: 23000 فرك. و 0.1٪ من سعر اتفاقية الشراء والبيع التي تتجاوز 10 ملايين روبل.

  لا يمكن أن تتجاوز تكلفة الخدمات 50 ألف روبل.

• عندما لا يكون طرفا العقد من الأقارب، تكون أسعار الخدمات على النحو التالي:
  • بسعر يصل إلى مليون روبل. الدفع: 3000 فرك. و0.4% من سعر البيع؛
  • إذا كان أكثر من مليون روبل، ثم - 7000 روبل. بالإضافة إلى 0.2٪ من ذلك الجزء من مبلغ المعاملة الذي يتجاوز مليون روبل. على سبيل المثال، العقد معتمد وسعره 2500000 روبل. تكلفة خدمة كاتب العدل ستكون 10000 روبل. (7000 + 3000 (1.5 مليون × 0.2%))؛
  • أكثر من 10 مليون روبل. يتم احتساب الدفعة: 25000 روبل بالإضافة إلى 0.1٪ من المبلغ الذي يتجاوز 10 ملايين روبل.

  الحد الأعلى للدفع هو 100000 روبل روسي.

• في حالة التوثيق الإلزامي (بموجب القانون) لاتفاقية الشراء والبيع، يتم فرض رسوم الدولة بمبلغ 0.5٪ من القيمة المقدرة (السوقية)، ولكن لا تقل عن 300 روبل. ولا يزيد عن 20000 روبل.

يأخذ كاتب العدل في الاعتبار مبلغ العقد المحدد في نص المشروع. لكن إذا كان هذا السعر أقل من السعر المساحي، يقوم كاتب العدل باحتساب الخدمة على أساس القيمة المساحية للشقة.

يتقاضى كاتب العدل أيضًا تعريفة للخدمات الفنية والقانونية تتراوح من 2500 إلى 5000 روبل.

تسجيل الدولة

يمكنك تقديم المستندات للتسجيل بنفسك:

• إلى قسم RosReestr
• إلى MFC المحلي

تم وصف إجراءات تقديم المستندات وقائمتها أعلاه. يمكنك أيضًا أن تطلب من كاتب العدل الذي قام بتصديق المعاملة تسليم المستندات الخاصة بالتسجيل واستلامها لك. لهذا تحتاج بالإضافة إلى ذلك:

• تقديم النسخة الأصلية من رسوم تسجيل الدولة المدفوعة نيابة عن المشتري؛
• دفع مقابل خدمات كاتب العدل. التكلفة – 1000/1200 فرك.

بعد ذلك، ينظم كاتب العدل بشكل مستقل تسليم واستلام المستندات في RosReestr.

إذا كانت لديك أسئلة حول موضوع المقال فلا تتردد في طرحها في التعليقات. سنجيب بالتأكيد على جميع أسئلتك في غضون أيام قليلة. ومع ذلك، اقرأ جميع الأسئلة والأجوبة الواردة في المقال بعناية، فإذا كان هناك إجابة مفصلة لمثل هذا السؤال، فلن يتم نشر سؤالك.

94 تعليق

قبل شراء شقة، خاصة عندما يتعلق الأمر بالعقارات في السوق الثانوية، من المهم جدًا تحليل النقاء القانوني لمثل هذه المعاملة بعناية. يعد التحقق من النقاء القانوني للشقة ضروريًا للتأكد من أن جميع المستندات المقدمة من البائع حقيقية وتحتوي على جميع المعلومات المهمة. يمكنك أيضًا معرفة ما إذا كان البائع هو المالك، وما إذا كانت هناك أي مطالبات من أطراف ثالثة. يجب ألا تكون هناك عقبات أو فروق دقيقة أمام إبرام صفقة يمكن أن تكون بمثابة سبب لإلغاء اتفاقية الشراء والبيع.

في كثير من الأحيان، يشارك المتخصصون القانونيون في فحص العقارات، لكن خدماتهم باهظة الثمن، لذلك يجب على المشتري معرفة كيفية فحص الشقة في المبنى قبل الشراء.

عند شراء عقار في السوق الثانوية، يجب عليك دراسة المستندات المقدمة من البائع بعناية، بالإضافة إلى بعض الأوراق الإضافية. تتضمن الحزمة الرئيسية جميع أوراق الملكية والوثائق المساحية والفنية ومقتطف من الحساب الشخصي وكذلك من سجل المنزل. ومع ذلك، هناك بعض النقاط التي تحتاج إلى الاهتمام بها.

الطريقة الأسهل والأسرع للتحقق من النظافة القانونية للشقة بنفسك هي طلب استخراج USRN عبر الإنترنت أو من خلال الأداة أدناه. على مدار الساعة، خلال 5 دقائق فقط، ستحصل على معلومات كاملة عن العقار وفقًا للبيانات الرسمية من Rosreestr. ويشمل ذلك وجود تعهد واعتقال ومعلومات كاملة عن المالكين والتاريخ الكامل لنقل ملكية الشقة.

عينة مقتطف من سجل الدولة الموحد للعقارات حول الخصائص الرئيسية والحقوق المسجلة، والتي ستحصل عليها من خلال الأداة:

عينة مقتطف من سجل الدولة الموحد للعقارات حول نقل الحقوق إلى عقار، والتي ستتلقاها من خلال الأداة:

القراء الأعزاء!

تتحدث مقالاتنا عن طرق نموذجية لحل المشكلات القانونية، ولكن كل حالة فريدة من نوعها. إذا كنت تريد معرفة كيفية حل مشكلتك الخاصة، فيرجى الاتصال بنموذج المستشار عبر الإنترنت الموجود على اليمين →

إنه سريع ومجاني!أو اتصل بنا عبر الهاتف (24/7):

توثيق العنوان

أول شيء يجب عليك التحقق منه قبل شراء شقة هو مستندات ملكية البائع، أي على أي أساس يقوم ببيع هذا العقار. قد تكون هذه الوثائق:

يجب رؤية أي مستندات ملكية بأم عينيك في الأصل. من الضروري فحصها بحثًا عن التصحيحات والمحو وغيرها من عمليات التزوير الميكانيكية. لا يجوز إجراء التصحيحات في الأوراق إلا إذا كانت موثقة بتوقيعات جميع أطراف الاتفاقية، وكذلك توقيع وختم كاتب العدل الذي شارك في المعاملة.

نظرًا لأنه في السابق، وفقًا للتشريعات الروسية، كان تسجيل الدولة لاتفاقيات البيع والشراء إلزاميًا، ويجب أيضًا التحقق من هذه الحقيقة. يجب أن يتضمن العقد بنداً يوضح الشروط، وعدم الالتزام به قد يؤدي إلى إنهائه. إذا كان هناك أي منها، فمن المهم معرفة ما إذا كان قد تم انتهاكها.

مقتطف موسع من سجل المنزل

وبعد مراجعة جميع المستندات اللازمة، يتعين عليك الحصول عليها عن طريق طلبها من البائع. يقوم دفتر المنزل، الموجود في دائرة الهجرة الفيدرالية أو في شركة الإدارة، بتسجيل وتخزين المعلومات حول جميع المالكين والمقيمين السابقين للشقة من تاريخ تشغيل المنزل حتى لحظة تقديم الطلب. لا يمكن الحصول على هذه المعلومات إلا من خلال أخذ بيان موسع.

لا يمكن إصدار هذا المستخرج إلا لمالك العقار، أو لممثله المعتمد بتوكيل موثق، أو للمستأجر بموجب عقد إيجار رسمي.

عند دراسة المستخرج الموسع من سجل المنزل، يجب عليك معرفة ما إذا تم إلغاء تسجيل جميع السكان. إذا كان أي من السكان يخضع للعلاج في عيادة نفسية عصبية أو في السجن، فمن الأفضل العثور على شقة أخرى، حيث يمكن لهؤلاء المواطنين المطالبة بهذه الممتلكات.

إذا تمت خصخصة الشقة، فيجب عليك الانتباه إلى المشاركين في الخصخصة. طُلب من جميع الذين رفضوا المشاركة تقديم رفض كتابي، وتم تسجيله.

مقتطف موسع من سجل الدولة الموحدة

بعد التأكد من النقاء القانوني لسجل المنزل، سوف تحتاج إلى الحصول على ملكية موسعة. من هذه الورقة يمكنك معرفة من له الحق في السكن. ويشار هنا أيضًا إلى حقائق الأعباء والنقاط التي قد تؤدي إلى إنهاء المعاملة.

على سبيل المثال، عندما يتم توريث قطعة عقار منذ أقل من ثلاث سنوات، حتى بعد حصول المالك على الملكية، يجوز للوريث الذي لم يشارك لسبب ما في تقسيم الميراث ويريد استعادة حقوقه أن يلجأ إلى المحكمة. إذا وافقت المحكمة على المطالبة، سيتم إلغاء عملية البيع والشراء وسيتعين إعادة الشقة إلى البائع.

عندما يتعلق الأمر بالوصية، فمن المفيد التأكد من عدم وجود أشخاص انتهكت حقوقهم بموجب هذه الوثيقة. وفقا للتشريع الروسي، هناك فئة معينة من الأشخاص الذين يحق لهم الحصول على حصة من الممتلكات حتى لو كانت هناك وصية ليست لصالحهم:

هل هناك أي أعباء؟

نظرًا لعدم تسجيل اتفاقية شراء وبيع الإسكان والعقارات الأخرى حاليًا، يظل تسجيل حقوق الملكية الجديدة في فرع Rosreestr إلزاميًا. إذا تم فرض أي أعباء أو قيود على الشقة ومالكها، فلن يتمكن المشتري من تسجيل حقوق ملكيته حتى يتم إزالتها. ولذلك، يجب أن ينص العقد بوضوح على أنه لن يتم الدفع إلا بعد استلام المشتري للشهادة.

قد تنشأ مشاكل من هذا النوع بسبب عدم أهلية البائع، لذا ينصح بمطالبته مسبقاً بتقديم شهادة من عيادة الأمراض النفسية والعصبية والإدمان على المخدرات تفيد بأنه غير مسجل هناك. تعتبر المعاملات المبرمة مع مواطن عاجز باطلة في المحكمة.

بعد جمع جميع المستندات وتحليل المعلومات الموجودة فيها، تحتاج إلى التحقق مما إذا كانت جميع البيانات متوافقة مع بعضها البعض وما إذا كان هناك أي تناقضات في الأوراق. إذا تم اكتشاف أي منها، فهناك خطر مواجهة معاملات احتيالية ومن الأفضل الانتظار لبعض الوقت لإجراء مثل هذه المعاملة. يجب أن تكون جميع المستندات المقدمة حديثة وقت تقديم الطلب.

القراء الأعزاء!

إنه سريع ومجاني!أو اتصل بنا عبر الهاتف (24/7).

التحقق القانوني من الشقة عند الشراء. أين يتم إجراء التفتيش القانوني للشقة، ولماذا هو ضروري وكيفية القيام به في أسرع وقت ممكن.

يعد التحقق من النقاء القانوني للشقة مرحلة مهمة في إبرام الصفقة عند شراء عقار. كيفية تنفيذها بشكل صحيح؟

الفحص القانوني للشقة عند الشراء – ما الذي يجب الانتباه إليه

عند إجراء المعاملات مع الممتلكات، مطلوب وجود محام. فقط المتخصص سوف يشير إلى الفروق الدقيقة المهمة في العملية. لكن يمكنك التعامل مع المهمة بنفسك.

الطهارة الشرعيةأوهو مصطلح ظهر مؤخرًا. يتم استخدامه لوصف خاصية لن يتم إلغاؤها أو إلغاؤها تحت أي ظرف من الظروف. في الواقع، هذه هي الطريقة التي يتم بها وصف المخطط الصحيح لإبرام العقود.

هذا يتطلب:

التحقق من حقوق البائع في العقارات؛

معرفة من المسجل في العقار؛

التأكد من موافقة زوج المالك والمالكين المشاركين على الصفقة؛

التحقق من وجود الأعباء والقيود.

التحقق من النقاء القانوني للشقة قبل الشراء - كيفية التصرف

من أجل التحقق من النقاء القانوني للعقار، عليك أولاً الاتصال بالبائع. من المستحسن أن تكون الصفقة العقارية مصحوبة بمحامي ذي خبرة. على سبيل المثال، كاتب العدل.

1. قم بفحص الشقة بعناية عند الاجتماع. اسأل عن السكان والجيران السابقين.

2. اطلب تحديد الهوية من البائع المحتمل.

3. دراسة مستخرج سجل الدولة الموحد للقطعة.

4. اطلب من المالك تقديم أوراق ملكية العقار.

التفتيش القانوني للشقة - مكان تنفيذه

قبل إتمام عملية شراء وبيع العقارات (على سبيل المثال، شقة)، يجب على المشتري المحتمل التأكد من أن الصفقة نظيفة. يقترح التحقق من العقار من خلال:

- "خدمات حكومية"؛

موقع روزريستر؛

لا يتم استخدام الخيار الأول كثيرًا. دعونا نلقي نظرة على خيارات أكثر شيوعا.

الموقع الرسمي لسجل الدولة والتحقق القانوني للشقة

حتى عند تلقي الميراث أو صك الهدية، تحتاج إلى التحقق من الممتلكات المنقولة. في معظم الحالات، يلزم إصدار مستخرج من سجل الدولة الموحد. متوسط ​​تكلفة الوثيقة هو 450 روبل (250 روبل- التناظرية الإلكترونية). إنهم يدفعون مقابل الشهادة الموسعة 700 روبل.

عند فحص الشقة للتأكد من نظافتها القانونية يجب اتباع ما يلي:

1. افتح الخدمة.

2. قم بتعبئة النموذج.

3. دفع ثمن الخدمة.

يمكنك طلب المستخرج شخصيا. للقيام بذلك، تحتاج إلى الاتصال بسجل الدولة. ومن المستحسن أن يقوم مالك العقار بذلك.

يحتاج إلى الاستعداد:

إيصال دفع الرسوم؛

شهادة ملكية العقار.

بعد تقديم طلب استخراج، سيحصل المواطن على وثيقة تحتوي على بيانات عن العقار. ولم يتم إصدار شهادات الحقوق العقارية منذ عام 2017.

قبل شراء شقة، من الضروري إجراء تحليل شامل لنقاوتها القانونية. ويتم ذلك عادة من قبل محامي الوكالات العقارية. لكن المواقف مختلفة، لذلك يحتاج المشتري أيضًا إلى أن يكون قادرًا على قراءة المستندات بشكل صحيح حتى لا تحدث مشاكل في الشقة في المستقبل. فماذا عليك أن تعرف؟

نتحقق من المستندات الخاصة بالشقة

لنفترض أنك وجدت شقة تناسبك تمامًا. الخطوة الأولى هي معرفة المستندات التي نشأت على أساسها حقوق ملكية البائع. في معظم الحالات، يكون لدى أصحاب العقارات السكنية اتفاقيات شراء وبيع ومبادلات وتبرعات وشهادات ميراث. يمكنك أيضًا مقابلة شخص لديه وثيقة نادرة إلى حد ما مثل قرار المحكمة الذي دخل حيز التنفيذ القانوني. وقد يقدمون لك أيضًا عقد إيجار.

يُنصح بالنظر إلى المستندات بأم عينيك ووضعها بين يديك للتأكد من عدم وجود آثار للمحو أو أي تزييف آخر على الأوراق. قد تكون هناك تصحيحات، لكن يجب أن تكون مصدقة من توقيعات جميع الأشخاص الموقعين على الاتفاقية. وفي حالة وجود كاتب العدل، يجب أن تكون التصحيحات مصدقة بتوقيعه وختمه.

يمكنك أيضًا التحقق من تسجيل حالة العقد - يمكن لأي مواطن روسي التحقق من ذلك أيضًا. في بعض الأحيان يحدد العقد الشروط، وعدم الامتثال الذي يؤدي إلى إنهائه - فأنت بحاجة إلى معرفة بوضوح ما إذا كان قد تم استيفاء هذه الشروط. والمثال الكلاسيكي هو التزام المشتري (أي المالك بالفعل، ونتيجة لذلك، البائع) بدفع التكلفة الكاملة للشقة في وقت ما بعد شراء العقار. وفي حالة عدم استيفاء الشرط يكون العقد عرضة للإنهاء، مما يعني أن الشخص الذي يبيع لك الشقة ليس مالكها.

انظر إلى تاريخ سريان العقد. يجب أن تكون حذرًا إذا بدأ المالك في بيع الشقة التي تم منحها له مؤخرًا أو ورثها من شخص ليس من أقاربه بسرعة.

التحقق من تاريخ الشقة

يعكس سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها تاريخ جميع العقارات السكنية منذ عام 1998 (يشار إلى جميع عمليات نقل الملكية، ومصادرة الممتلكات، وحظر المعاملات هناك). اطلب من المالك مقتطفًا من سجل الدولة الموحد للتأكد من أن كل شيء كان على ما يرام مع الشقة خلال الخمسة عشر عامًا الماضية.

ما الذي يجب أن يجعلك حذرا؟ على سبيل المثال، إذا تم تغيير ملكية الشقة في كثير من الأحيان ولم يسكنها أحد لفترة طويلة. من الممكن ألا يكون كل شيء على ما يرام فيما يتعلق بالمعاملات الخاصة بهذه الشقة، وهم ببساطة يحاولون خداعك. فمن الأفضل أن تختار شقة أخرى.

سيشير المقتطف من سجل الدولة الموحدة إلى جميع نزاعات الملكية على الشقة، وحالات الاستيلاء، وما إلى ذلك. انظر إلى تاريخ هذه الأحداث، ويمكنك تقييم الوضع تقريبًا: هل يمكن أن تنشأ هذه النزاعات مرة أخرى، أم أن كل هذه الأشياء الماضي؟ .

يحدد التشريع الروسي الحد الأقصى لمدة بطلان التصرفات العقارية هو 3 سنوات. وبناء على ذلك، إذا لم تحدث أي صراعات على الشقة خلال السنوات الثلاث الماضية، فيمكنك التنفس بسهولة. ولكن إذا حدث مثل هذا النزاع خلال هذا الوقت، فاطلب من المالك تقديم قرار من المحكمة لفهم ما إذا كان يمتلك هذه الشقة حقًا بشكل قانوني. إذا أخبرك المالك أن التقاضي لا يزال مستمرًا، فمن الأفضل تأجيل الشراء حتى صدور قرار المحكمة.

صحيح أنه لا يزال يحدث أن العقار السكني غير مسجل في سجل الدولة الموحد - وهذا ينطبق عادةً على الشقق القديمة إلى حد ما. ومن الغريب أن عدم وجود مثل هذه الشقة في السجل يعني أنها قانونية تماما، أي أنه لم يتم إجراء أي معاملات معها منذ لحظة الخصخصة. وللاقتناع أخيرًا بالمشروعية المطلقة لحقوق صاحبها، يمكنك تقديم طلب توضيحي إلى إدارة سياسات الإسكان.

التحقق من جودة الشقة

أنت الآن بحاجة إلى أن تطلب من المالك وثائق من BTI للتأكد من عدم وجود تعديلات أو تعديلات غير قانونية في الشقة. وفقًا للقانون (قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، المادة 26)، يجب الاتفاق على أي عملية إعادة إعمار وإعادة تطوير تقريبًا مع الحكومات المحلية. إذا لم يحدث هذا، فإن إعادة التطوير تعتبر غير قانونية.

أنت بحاجة إلى تجنب الانتهاكات الجسيمة، التي ستتطلب الموافقة عليها وقتًا طويلاً وتكاليف مالية (هدم الجدران الحاملة، ونقل النقاط الرطبة، وما إلى ذلك). ومع ذلك، إذا كانت الشقة، على سبيل المثال، تحتوي على حمام مشترك أو غرف مجاورة معزولة، فيمكن اعتبار هذه التغييرات أكثر من "زائد".

سفيتلانا بيرينا

رئيس قسم العقارات الحضرية في شركة "NDV-Real Estate"

فحص البائع

يجب فحص المالك نفسه بما لا يقل عن شقته. أول شيء يجب فعله هو التأكد من صحة جواز سفره. على سبيل المثال، يمكن القيام بذلك على الموقع الإلكتروني للمديرية الرئيسية لقضايا الهجرة التابعة لوزارة الشؤون الداخلية الروسية - حيث يتم نشر قائمة بجوازات السفر الروسية غير الصالحة هناك، والتي يتم تحديثها بانتظام. هذه المعلومات هي بالأحرى لأغراض مرجعية، ومن أجل الحصول على المزيد من البيانات ذات الأهمية القانونية، فإن الأمر يستحق الذهاب إلى مكتب الجوازات المحلي.

ويكون الأمر أكثر صعوبة عندما يتصرف ممثله نيابة عن البائع. إذا وجدت نفسك في موقف مماثل، فتحقق من التوكيل بعناية قدر الإمكان وتأكد من تصديقه من كاتب العدل. بدون توكيل موثق، لا يحق لممثل البائع اتخاذ أي إجراء. اقرأ الوثيقة نفسها لتعرف سؤالًا مهمًا آخر: هل يحق لممثل مالك الشقة الحصول على أموال مقابل بيعها أم أن صلاحياته تقتصر فقط على توقيع الاتفاقية. وعلى أية حال، فإن التوكيل يمثل خطرًا إضافيًا.

ومن الجدير أيضًا فهم قدرة البائع، خاصة إذا كانت هناك شكوك للوهلة الأولى حول كفايته. على سبيل المثال، يمكنك التحدث مع جيران البائع - ربما سيخبرونك بشيء عنه وعن أسلوب حياته.

نتحقق من حقوق الأطراف الثالثة، أو بالأحرى غيابهم

من أجل تجنب مشاكل الشقة المشتراة في وقت لاحق، عليك التأكد من أنه لا يمكن لأي طرف ثالث المطالبة بها. هناك حالات عندما يظهر فجأة أحد أفراد الأسرة المسجل في شقة، لكنه لم يسكن فيها لفترة طويلة، ويبدأ في الطعن في الصفقة أو يعلن رغبته في الانتقال إليها. يحدث هذا غالبًا عندما يكون الشخص في السجن، وتنشأ المشاكل بشكل أقل مع الأشخاص الذين غادروا لتلقي علاج طويل الأمد (على سبيل المثال، في مستوصف نفسي عصبي)، في رحلة استكشافية، في رحلة عمل إلى الخارج، وما إلى ذلك.

هناك موقف محفوف بالمخاطر آخر وهو تسجيل الأطفال القصر: والحقيقة هي أنه بموجب القانون، عند شراء وبيع شقة، يجب احترام مصالحهم، وتعتني سلطات الوصاية بذلك. قد يحدث أن تعلن المحكمة لاحقًا أن الصفقة غير صالحة إذا تم انتهاك حقوق الأطفال.

إذا كان مالك الشقة متزوجًا، فيجب عليه تقديم موافقة موثقة على بيع المنزل من زوجته.

أسهل طريقة هي أن تطلب من المالك مقتطفًا ممتدًا من سجل المنزل، والذي سيشير بوضوح إلى من تم تسجيله في مساحة المعيشة هذه، وما إذا كان هؤلاء الأشخاص يحتفظون بالحق في الإقامة في الشقة حتى لو تم بيعها. عن الناس،

انتبه ليس فقط إلى ما هو مكتوب أعلاه: تعامل مع تحويل الأموال بأقصى قدر من المسؤولية، وتأكد من أن البائع يكتب بشكل صحيح إيصالًا لاستلام الأموال، ويشير إلى التاريخ الصحيح، ولا ينسى التوقيع. وبالطبع التحقق من مسألة النقل الفعلي للشقة.