Daugiausia informacijos apie perkamą butą pirkėjas gali gauti iš kelių dokumentų, kurių reikėtų paprašyti iš pardavėjo. Pažvelkime į juos išsamiai ir pasakykime, į kokius niuansus reikia atkreipti ypatingą dėmesį.

Pagrindinis dokumentas

Pagrindinis dokumentas, patvirtinantis teisę turėti ir disponuoti turtu, yra nuosavybės teisės įregistravimo liudijimas. Turėtumėte pradėti tikrinti buto švarą išstudijavę šį dokumentą, nes jame yra daug naudingos informacijos apie turtą.

Visų pirma, turėtumėte atkreipti dėmesį į sertifikato išdavimo datą. Jei jis gautas visai neseniai, būtina išsiaiškinti, kodėl savininkas nusprendė parduoti savo turtą. Logiška, kad vargu ar jie iš karto ir be ypatingų priežasčių atsikratys skysto daikto. Ir kai pardavėjas negali paaiškinti savo poelgio priežasties, yra pagrindas būti atsargiems.

Nuosavybės registracijos liudijime visada nurodoma, kokiu pagrindu jis buvo išduotas. Tai gali būti pirkimo-pardavimo sutartis, dovana, privatizavimas, paveldėjimo teisės liudijimas, teismo sprendimas ar vykdomoji institucija ir kt.

Jeigu nuosavybės teisė atsirado pagal dovanojimo sutartį arba pagal paveldėjimo teisės liudijimą, būtinai pasidomėkite, ar pardavėjas nėra turtą padovanojusio ar paveldėjusio asmens giminaitis. Jei ne, pasidomėkite, kodėl dabartinis buto savininkas nusprendė jį parduoti. Galbūt žmogus baiminasi, kad ankstesnio savininko artimieji užginčys dovanojimo ar paveldėjimo sutarties teisėtumą.

Pardavėjo statybos stadijoje įsigyto buto nuosavybės teisės atsiradimo pagrindas dažniausiai yra visiško būsto kooperatyvo dalies sumokėjimo pažyma arba pajaus dalyvavimo sutartis (priklausomai nuo buto pirkimo iš vystytojo schemos) . Tokiu atveju būtinai išsiaiškinkite, ar pardavėjas buvo vedęs sutarties sudarymo metu. Juk tuomet butas yra bendroji jungtinė nuosavybė, o pardavimui reikės antrojo sutuoktinio notaro patvirtinto sutikimo. Šis dokumentas reikalingas nepriklausomai nuo to, kas yra parduodamo buto savininkas – vienas sutuoktinis ar abu.

Kas yra šio namo galva

Svarbu patikrinti, ar savininkų skaičius sutampa su registruotų. Idealiu atveju prieš sudarant pirkimo-pardavimo sutartį visi registruoti gyventojai turėtų būti išregistruoti. Atminkite, kad asmenys, kurie neturi nuosavybės dalies, bet yra įsiregistravę bute, tam tikrais atvejais išsaugo teisę jame gyventi. Pavyzdžiui, piliečiai, nedalyvavę privatizuojant butą, pagal įstatymą išsaugo teisę neribotą laiką naudotis šiomis patalpomis.

Būtinai patikrinkite, ar bute registruoti nepilnamečiai. Pagal galiojančius teisės aktus galima parduoti „butą su vaiku“, jei jis nėra savininkas, be globos ir rūpybos institucijų sutikimo. Bet, pasak specialistų, jei ateityje paaiškės, kad vaikas neturi kur gyventi, buto pardavimo sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu.

Pasiūlymai ir sienos

Kitas dokumentas, skirtas išsamiai išnagrinėti, yra išrašas iš Vieningo valstybinio teisių registro (USRE). Išraše pateikiama informacija apie visus buto savininkus ir, svarbiausia, turtui taikomus suvaržymus. Iš dokumento galite sužinoti, ar objektas yra įkeistas, ar jis areštuotas, ar pareikšti teisiniai reikalavimai. Išplėstinėje Vieningo valstybės registro išrašo versijoje (užsisakyti gali tik savininkas) nurodyta, kiek pasikeitė buto savininkų ir kokiais dokumentais buvo perleistos atitinkamos teisės.

Pereikime prie kito žingsnio – techninio paso tikrinimo. Iš jo galima sužinoti, ar bute buvo atliktas koks nors pertvarkymas ir ar jie tinkamai patvirtinti. Teisiniu požiūriu neteisėto pertvarkymo buvimas netrukdo parduoti buto. Tačiau jei dėl tokio pertvarkymo buvo pažeistos kaimynų teisės arba, dar blogiau, apgadintos laikančiosios sienos, visa atsakomybė teks pirkėjui.

Problemos neišvengiamos ir perkant objektą su pakeistomis ribomis. Pavyzdžiui, pardavėjas sujungė du gretimus butus, tačiau tokio pertvarkymo neįteisino. Niekas netrukdys jums įsigyti šio turto, tačiau „Rosreestr“ atsisakys registruoti naujojo savininko nuosavybę, motyvuodama nuosavybės pasikeitimu, į kurio ribas nekilnojamojo turto valstybiniame kadastre neatsižvelgiama.

Apie garantijas

Jūsų, kaip būsimo pirkėjo, užduotis – nuodugniai patikrinti buto teisinę švarą. Ir tik po to pasirašo pirkimo-pardavimo sutartį. Kruopštus aukščiau pateiktuose dokumentuose esančios informacijos patikrinimas leidžia apsidrausti nuo daugumos su būsto pirkimu susijusių rizikų.

Žinoma, visus dokumentus geriausia studijuoti profesionalui – pavyzdžiui, advokatui, turinčiam didelę teisminę praktiką gyvenamojo nekilnojamojo turto srityje.

Tačiau, pasak kai kurių ekspertų, niekas nesuteiks jums absoliučios sandorio grynumo garantijos, ypač perkant „butą su istorija“ antrinėje būsto rinkoje. Taigi, jei kyla bent menkiausių abejonių dėl objekto teisinio grynumo, geriausias patarimas – apsidrausti nuosavybės praradimo rizika.

Tekstas: Sergejus Bardinas Nuotrauka: pressfoto.ru, Aleksejus Aleksandronokas, Evelina Bilkis Koliažas: Vladislavas Kungurovas

Paskutinį kartą atnaujinta 2019 m. kovo mėn

Buto pirkimas yra labai rimtas dalykas. Tai ne vienos dienos renginys. Norint rasti legaliai švarų būstą ir tinkamai įforminti buto pirkimą, reikalinga maklerio ar teisininko pagalba nekilnojamojo turto apyvartos srityje. Tačiau ne visi žino advokatą ar maklerį, kuriuo galėtų visiškai pasitikėti šiuo klausimu.

Tačiau jei žinote, kaip teisingai išspręsti šią problemą, tai nėra taip sunku. Iš esmės nesunku viską padaryti pačiam arba aiškiai ir kompetentingai kontroliuoti samdyto maklerio/advokato darbą. Taigi, norint sėkmingai įsigyti butą, reikia pereiti tris etapus:

• būsto pasirinkimas
• buto teisinio grynumo patikrinimas
• sandorio sudarymas ir vykdymas

Renkantis butą

Tinkamo buto pasirinkimas yra sėkmingo pirkimo raktas. Pirmiausia turite nuspręsti dėl būsto savybių:

• kiek kambarių yra bute
• kuris Aukštas
• namo, kuriame yra būstas, vieta (miesto centras, arčiau transporto mazgų, parko zonos ir kt.)
• paties daugiabučio namo charakteristikos (aukštų skaičius, iš ko pagamintos sienos ir kt.)
• remonto, baldų ir pan. buvimas (nebuvimas).

Ateityje būtina patyrinėti kainų rinką, kad būtų galima nušluoti įtartinus butus (jei kainos per mažos) ir neleisti iš jų pasipelnyti nepasiduodančiam pardavėjui (jei kainos per didelės). Norėdami neatsilikti nuo esamų kainų, galite peržiūrėti vietinį laikraštį su skelbimais arba regioninėse svetainėse, kuriose parduodamas nekilnojamasis turtas.

Nustačius kainą, reikėtų apsvarstyti konkrečias galimybes. Butą patartina rinktis asmeniškai. Skambinimo skelbimai neduos norimo rezultato. Taip pat nereikėtų aklai pasitikėti maklerio, kuris pasiūlys pasirinkimo galimybių. Geriausias atvejis, jei reikiamą butą randi per draugus. Tai pašalins daugybę rūpesčių. Apžiūrėdami butą atkreipkite dėmesį į:

• tas, kuris jums tai parodo (geriau, jei tai savininkas)
• kokie kaimynai yra įėjime
• kokios būklės namo kiemas ir įėjimas?

Jei jūsų pasirinkimas buvo nuspręstas, turėtumėte pereiti prie buto teisinio grynumo patikrinimo.

Kaip pačiam patikrinti butą prieš perkant

Tai vienas iš svarbiausių etapų. Turite skirti maksimalų kruopštumą tikrindami, kad ateityje nekiltų problemų ir rūpesčių. Prieš pirkdami butą, būtinai patikrinkite:

• nuosavybės teisės ir nuosavybės dokumentų autentiškumas ir patikimumas
• pardavėjo (pardavėjų) kompetencija ir jo teisinė reputacija
• registruotų asmenų buvimas (nebuvimas) (ypatingas dėmesys laikinai išleidžiamiems)
• pašalinių asmenų (įskaitant galimus įpėdinius ieškovus) pretenzijos ir teisminiai ginčai
• suvaržymai (nuoma, nuoma, hipoteka) ir areštai
• skolos už komunalines paslaugas
• planavimo teisėtumas

Kokius dokumentus tikrinti

Pardavėjas privalo turėti teisinius ir techninius dokumentus, būtent:

• nuosavybės pažymėjimas arba išrašas iš Vieningo valstybinio nekilnojamojo turto registro (naujausią galite gauti patys, iš Rusijos registro arba, pavyzdžiui, svetainėje)
• buto sutartis (privatizavimo sutartis, pirkimo-pardavimas, keitimas, dovanojimas, statytojo priėmimo aktas ir kt.)
• paveldėjimo teisės liudijimas (jei paveldėtas)
• kadastro pasas
• techninis pasas (jei savininkas jį turi)

Patarimas: Jei nuosavybės teisė pagrįsta teismo sprendimu, tokio buto pirkimas turėtų būti vertinamas itin atsargiai. Juk tokį sprendimą galima apskųsti ir butas bus grąžintas ankstesniam savininkui. Bet ar jūsų pinigai bus grąžinti?

Paprašykite dokumentų originalų ir paprašykite galimybės pasidaryti jų kopijas. Pats nagrinėdami dokumentus atkreipkite dėmesį į:

• už parašų buvimą sutartyse reikiamose skiltyse, registracijos tarnybos antspaudus
• sertifikatai turi būti ant specialių antspauduotų blankų

Turėkite omenyje, kad tokiuose dokumentuose neleidžiami trynimai, dėmės, taisymai ir tt Jei tokių elementų yra, būkite atsargūs, rankose galite turėti netikrą. Kadangi NT sertifikatai neišduodami nuo 2015 m., aktualumui užtikrinti, paprašykite pardavėjo užsakyti išrašą iš valstybinio nekilnojamojo turto registro arba paprašykite jo patys.

Taip pat galite paprašyti pardavėjo užsakyti nuosavybės dokumentus (su Rosreestr antspaudu) per Rosreestr. Tai būtina norint patvirtinti atskiro dokumento, dėl kurio kyla abejonių, patikimumą.

Apie pardavėjo galias

Butą turi teisę parduoti pats savininkas arba jo atstovas, turintis notaro patvirtintą įgaliojimą. Pardavėjas gali būti:

Pardavėjo informacijoje yra:

• nuosavybės pažymėjime (išrašas iš valstybinio registro)
• buto dokumentuose

Jei bendraujate su atstovu, jums nerūpi būtina susitikti su savininku (savininkais) ir aptarti principinio susitarimo dėl buto pardavimo klausimą, paprašyti pamatyti pasą, užsirašyti duomenis arba pasidaryti jo kopiją. Techninės problemos gali būti išspręstos su patikimu asmeniu. Jei jums bus atsisakyta tokio susitikimo, galbūt šis sandoris nieko gero nežada. Taip pat reikėtų patikrinti įgaliojimo galiojimą. Apsilankykite pas notarą, išdavusį įgaliojimą ir sužinokite jo tikrumą. Paklausk, ar ji atsakė.

Būkite ypač budrūs, kai savininkas (vienas iš savininkų) yra vaikas:

• jei vaikas yra jaunesnis nei 14 metų, tada jo vardu sandorį sudaro įstatyminis atstovas (tėvai, įtėviai, globėjas). Tėvų valdžią patvirtina įrašas pase ir gimimo liudijime. Globėjas veikia remdamasis globos sprendimu. Įtėvis – teismo sprendimu.
• nuo 14 iki 18 metų, sandoris sudaromas gavus raštišką atstovų pagal įstatymą sutikimą.
• vaiko įstatyminis atstovas turi paremti savo ketinimą dėl buto, gavęs raštišką globos institucijos sutikimą sandoriui.

Atkreipkite dėmesį į pardavėjo trūkumus. Paprašykite santuokos liudijimo. Jeigu butas pirktas santuokos metu. Būtinas susitikimas su pardavėjo žmona (vyru), nes bet kuriuo atveju jie turės sutikti su sandoriu.

Sudarant sandorį, bet kuriuo atveju reikalaukite sutuoktinio sutikimo (butas pirktas santuokos metu ar prieš tai), taip pat ir iš buvusio, nes tokio sutikimo nebuvimas gali būti teisinių ginčų priežastimi.

Susitikę su pardavėju per savo kontaktus policijoje ar pas antstolius, privačiai pasitikrinkite jo reputaciją. Paprašykite maklerio (jei naudojatės jo paslaugomis) paklausti savo kolegų, ar pardavėjo vardas yra gerai žinomas. Taip išvengsite reikalų su aferistu.

Apie registruotus asmenis

Prieš sudarant sandorį visi asmenys turi būti išrašyti iš buto (kartais sutartyje galima nurodyti pardavėjo įsipareigojimą per trumpą laiką po sandorio iškeldinti užsiregistravusius asmenis, bet geriau tokių sunkumų nedaryti sau) , kitu atveju po pardavimo jie turės teisę apsigyventi ir priverstinis jų iškeldinimas taps jūsų galvos skausmu.

Paprašykite pardavėjo iš savo paso išduoti naują pažymą, patvirtinančią, kad registruotų asmenų nėra. Tačiau atminkite, kad tokioje pažymoje nebus informacijos apie laikinai išleidžiamus žmones. Tai apie:

• nuteistas už nusikaltimą
• šauktinių atlikti karo tarnybą
• pagyvenusių žmonių socialinėse įstaigose
• vaikų, patalpintų į ugdymo ir pataisos įstaigas
• nekompetentingas psichiatrijos ligoninėse
• ilgai gydomas gydymo įstaigose

Apie atleistus asmenis galite sužinoti iš išplėstinio (archyvinio) namo registro išrašo. Gaukite kartu su buto savininku ir nedvejodami pasiteiraukite pasų tarnybos darbuotojo apie tokius asmenis. Jeigu tokių piliečių atsiras, teisę gyventi bute jie galės deklaruoti ir jam perėjus kitam savininkui. Tokius žmones sunku atleisti net per teismus.

Apie pretenzijas ir teisinius ginčus

Visi teisiniai ginčai dėl buto gali būti nagrinėjami teritoriniame civiliniame teisme buto adresu. Informaciją apie teisminius procesus prieš buto savininką galite gauti:

• oficialiai kreipiantis į teismo kanceliariją su atitinkamu prašymu (nors tokie prašymai dažnai atmetami), todėl efektyviau teritorinio apylinkės/miesto teismo svetainėje sužinoti, ar nėra teisminių procesų prieš pardavėją.
• antstolių tarnyboje vykdymo procedūroms atlikti arba per antstolių interneto svetainę
• išraše iš valstybės registro (apie tai yra atskira skiltis)
• neoficialiai kalbantis su kaimynais, namų savininkų bendrijų, būsto skyrių darbuotojais

Jeigu butą paveldėjo pardavėjas, vertėtų kreiptis į notarą toje vietoje, kur atsivėrė palikimas. Kartu su savininku apsilankykite notarų biure ir sužinokite, kad kitų pretendentų į palikimą nėra.

Apie suvaržymus ir areštus

Kai butas išnuomojamas, sudaryta nuomos sutartis, yra hipoteka ar areštai, tada pasikeitus savininkui tokie suvaržymai ir areštas lieka galioti (nors arešto metu sandorio/įregistravimo apskritai neįmanoma atlikti ). Tai riboja pirkėjo teises turėti visą būstą. Be to, kyla rizika apskritai prarasti nekilnojamąjį turtą. Todėl perkant butą tokių aplinkybių neturėtų būti.

Išrašą iš valstybinio registro galite gauti registracijos skyriuje (arba internete naudodami vadinamąją „viešąją kortelę“). Ten atskirame skyriuje nurodoma visa informacija apie suvaržymus. Jei yra kokių nors tai įrašų, neturėtumėte klausytis pardavėjo pasiteisinimų. Rekomenduojame tokio buto atsisakyti.

Tačiau, jei pardavėjas sutinka išspręsti problemą (pavyzdžiui, sumokėti būsto paskolą), tada:

• pareikalauti iš suvaržymo (nuomininko, hipotekos kreditoriaus ir kt.) oficialaus rašytinio dokumento, patvirtinančio pretenzijų nebuvimą.
• priversti pardavėją tokį įrašą išbraukti iš valstybės registro
• užsakyti naują pareiškimą, kuriame tokių duomenų nebebus

Patikrinkite komunalinių paslaugų skolas

Pirkdami butą galite pastebėti, kad jis yra skolingas. Žinoma, tokias skolas turi sumokėti ankstesni savininkai. Tačiau ieškiniai bus pateikti naujojo savininko vardu. Gali pasirodyti, kad einamoji įmoka bus įskaityta į skolas ir tada pirkėjas bus skolininkas. Gali būti, kad komunalinės įmonės išjungs elektrą, dujas, vandenį ir kt. Kalbant apie įsiskolinimus už įmokas už kapitalinį remontą, šios skolos turi nuoseklų poveikį (tai yra, jos perduodamos naujam savininkui). Tokių pasekmių galima išvengti susidūrus su tokio „kraičio“ buvimu.

Tam reikia:

• paprašykite pardavėjo būsto departamento ERIC pažymos apie skolos nebuvimą
• peržiūrėti paskutinių metų mokėjimo kvitus
• paklausti būsto skyriaus ir namų savininkų bendrijos darbuotojų apie skolos už butą buvimą
• pirkimo-pardavimo sutartyje įtraukite sąlygą, kad pardavėjas sumokėjo visus komunalinius mokesčius ir yra asmeniškai atsakingas dėl įsiskolinimų

Tikriname pertvarkymo teisėtumą

Butas gali būti perplanuojamas arba perrengiamas (įrengiami papildomi dideli elektros, dujų, hidrauliniai mazgai arba perkeliami inžineriniai ir susisiekimo tinklai). Tokie pakeitimai ne visada įteisinami. Todėl apžiūrėdami butą patikrinkite techninį planą su realia situacija. Geriau paskambinti PTI darbuotojui ir tai padaryti kartu su juo.

Prisimink tai techniniame pase jau gali būti antspaudas, nurodantis, kad pertvarkymas nederinamas, Todėl išstudijuokite šį dokumentą išsamiau.

Turėkite omenyje, kad jei butas įsigytas be teisinio perplanavimo, tuomet galite būti priversti per teismą atstatyti butą į ankstesnę išvaizdą, o tai gali būti didelės išlaidos.

Kaip tinkamai tvarkyti buto pirkimą

Kai butas bus patikrintas, galite duoti sutikimą sudaryti sandorį ir pasiruošti jo registracijai. Paprastai ši procedūra susideda iš šių žingsnių:

• preliminariosios sutarties sudarymas, avanso ar užstato išdavimas
• visų dokumentų paruošimas registracijai
• Dokumentų pateikimas registro įstaigai ir apmokėjimas už butą
• gauti išrašą iš valstybinio registro ir dokumentus būstui gauti

Preliminariosios sutarties sudarymas, avanso pervedimas, depozitas

Sutvarkyti dokumentus ar surinkti reikiamą sumą už butą ne visada pavyksta per vieną dieną. Todėl, kad pardavėjas per šį laiką negautų palankesnio pirkimo pasiūlymo ir neatsisakytų sandorio su Jumis, būtina teisiškai užfiksuoti sutartį. Norėdami tai padaryti, galite pasirinkti vieną iš:

• sudaryti preliminariąją buto pirkimo sutartį
• atlikti avansą (su kvito gavimu)
• pervesti depozitą

Visi šie veiksmai turi būti dokumentuojami raštu ir, pageidautina, prieš liudytojus. Ir vis dėlto efektyviausias būdas surišti pardavėją su jumis yra sudaryti indėlio sutartį. Mat jei savininkas apsigalvos dėl buto pardavimo, jam teks sumokėti dvigubą užstato sumą. Tačiau pirkėjas taip pat gali atsidurti nepalankioje padėtyje, jei atsisako sandorio dėl nepateisinamų priežasčių (nespėjo surinkti pinigų, susirado geresnį butą ir pan.). To pasekmė bus užstato praradimas.

Ką reikia žinoti apie indėlį

Pirmiausia turite sudaryti indėlio sutartį, kurioje turi būti nurodyta:

• sutarties sudarymo data ir vieta
• kas yra sutarties šalys (vardas, pavardė, gyvenamoji vieta, paso duomenys)
• apie kokį butą mes kalbame?
• šio buto kainos
• pirkimo-pardavimo sandorio sudarymo terminas
• kad mokamas DK 380, 381 straipsniuose numatytas užstatas
• nurodyti užstato sumą
• numato šalių atsakomybę už prievolių nevykdymą

Minėta sutartis turi būti pasirašyta kiekviename puslapyje ir teksto pabaigoje. Sutartis sudaroma dviem egzemplioriais pirkėjui ir pardavėjui.

Antra, apie užstato pervedimo faktą surašomas kvitas, kurį pardavėjas surašo, nurodydamas:

• gavimo vieta ir data
• kas ir iš ko gavo pinigus (vardas, pavardė, gimimo data ir paso duomenys)
• informacija apie sudarytą indėlio sutartį
• gauta suma (skaičiais ir žodžiais)
• pinigus gaunančio asmens (pardavėjo) parašas

Kvitas surašomas ranka vienu egzemplioriumi ir perduodamas pirkėjui. Sumokėto užstato suma įskaičiuota į buto kainą.

Dokumentų registracijai ruošimas

Pardavėjas turi parengti buto pirkimo dokumentus, pirkėjas sumoka tik valstybės rinkliavą. Jo dydis yra 2000 rublių (priklausomai nuo nestandartinės situacijos, galimi ir kiti dydžiai). Tačiau pirkėjas turėtų dalyvauti rengiant pirkimo-pardavimo sutarties sąlygas. Patartina, kad tokį susitarimą prieš pasirašant peržiūrėtų nepriklausomas teisininkas. Tokia konsultacija nekainuos brangiai, tačiau išgelbės jus nuo problemų pateikiant dokumentus metrikacijos įstaigai ir tolimesnio buto naudojimo bei nuosavybės teisės metu.

Buto pirkimo-pardavimo sutartyje turi būti nurodyta ši informacija:

• sutarties sudarymo data ir vieta
• visi duomenys apie pardavėją (pardavėjus) ir pirkėją (pirkėjus): vardas, pavardė, gyvenamoji vieta, gimimo data, paso duomenų aprašymas, atstovo pagal įstatymą dokumentai (jei sandoryje dalyvauja vaikai, neveiksnūs, ribotai veiksnūs asmenys)
• kad pardavėjas išreiškia savo valią perduoti buto nuosavybės teisę pirkėjui, o pirkėjas apmokėti jo išlaidas
• pilnas buto aprašymas, nurodytas kadastriniame pase (pavadinimas, adresas, plotas, kadastro numeris, aukštas, gyvenamųjų kambarių skaičius ir kt.)
• informacija apie pardavėjo teisės valstybinę registraciją
• buto kaina, mokėjimo sąlygos ir tvarka
• apie skolų, suvaržymų ir areštų nebuvimą
• dėl atstovų pagal įstatymą, sutuoktinių sutikimo sandoriui
• tai, kad buto išplanavimas atitinka faktinę jo būklę
• apie registruotų asmenų nebuvimą
• kad pašaliniai asmenys pretenzijų neturi ir butas nėra teisminio ginčo objektas
• globos institucijai patvirtinus sandorį (jei savininkas nepilnametis/nekompetentingas)

Paprastai registracijos skyriui arba MFC pateikiamas šis buto pirkimo dokumentų sąrašas:

1. šalių pareiškimai apie valstybę buto nuosavybės teisės perleidimo registracija (nekilnojamojo turto agentas padės surašyti tokius dokumentus arba galite rasti pavyzdžius, kuriuos reikia užpildyti Rossreestr svetainėje, arba MFC specialistas užpildys pats)
2. valstybės rinkliavos sumokėjimo kvitas
3. pirkimo-pardavimo sutartis su priėmimo aktu (trys egzemplioriai)
4. kadastro pasas
5. pardavėjo sutuoktinio sutikimas (notarinis)
6. tėvų sutikimas (jei sandoryje dalyvauja vaikas nuo 14 iki 18 metų)
7. globos leidimas (jei pardavėjas (vienas iš pardavėjų) yra nepilnametis)
8. visų sandoryje dalyvaujančių asmenų pasai

Perkant butą gali prireikti pateikti papildomus dokumentus, jei taip yra dėl individualaus sandorio pobūdžio. Dokumentus gavęs registratorius praneš apie tokius dokumentus.

Dokumentų pateikimas registracijos skyriui ir apmokėjimas už butą

Geriau pasirašyti dokumentus ir pervesti pinigus už butą dalyvaujant registratoriui registro įstaigoje arba notarui (jei sutartis patvirtinta jo).

Nepamirškite iš pardavėjo gauti kvito, patvirtinančio pinigų pervedimą ir mokėjimo pretenzijų nebuvimą (surašo pats pardavėjas vienu egzemplioriumi laisva forma).

Jeigu pinigai pervedami iki dokumentų pateikimo metrikacijos įstaigai, pardavėjas gali neatvykti į metrikacijos įstaigą registruoti buto pirkimo-pardavimo ar kitaip delsti ar net atsisakyti užbaigti sandorį. Ir net jei yra pinigų pervedimo kvitas, juos atgauti bus problematiška ir, ko gero, tik per teismą.

Tuo atveju, kai perdavimas atliekamas pateikus dokumentus įregistruoti, pagal įstatymą butas bus įkeistas pardavėjo. Vėliau atsiras papildomų sunkumų ją grąžinant. Tiesa, sutartyje gali būti nurodyta, kad hipoteka pagal įstatymo galią netaikoma (tačiau pardavėjai su tokia sąlyga nesutinka).

Todėl laikykitės aukso vidurio – pateikdami dokumentus perveskite pinigus.

Kai butas perkamas už kredito pinigus, bankas dažniausiai atlieka mokėjimus pardavėjui. Butas bus įkeistas bankui. Bankas pirmiausia pateiks savo reikalavimus dėl buto pirkimo dokumentų rengimo ir sąrašo, o vėliau juos patvirtins. Registruojantis dalyvaus banko atstovai. Sandorį kontroliuos banko advokatas, todėl problemų dėl buto pirkimo dokumentų rengimo ir jų registravimo nekils.

Pridavus dokumentus išduodamas registratoriaus (MFC specialisto) kvitas. Jame nurodoma užpildytų dokumentų gavimo data.

Iki nurodytos datos turite atvykti į registracijos biurą ir pasiimti buto pažymėjimą bei patvirtinamuosius dokumentus. Nuo šio momento jūs tampate visateisiu turto savininku.

Sandorių vykdymo ypatumai įvairiose gyvenimo situacijose

Kada reikalingas notaro patvirtintas sandoris?

Buto pirkimo-pardavimo sutartis sudaroma paprasta rašytine forma ir pasirašoma šalių. Įprastomis aplinkybėmis to pakanka sėkmingai užbaigti sandorį ir atlikti valstybinę pirkėjo nuosavybės registraciją.

Tačiau įstatymas reikalauja, kad pirkimo-pardavimo sutartis būtų patvirtinta notaro šiais atvejais:

• Parduodant akciją(taip pat dovanojimo, mainų ir pan. atveju) bute absoliučiai bet kuriam asmeniui, nepriklausomai nuo to, ar įgijėjas yra giminaitis ar svetimas, kitas akcininkas ar pašalinis asmuo (ne vienas iš bendraturčių);
• Kai buto pardavėjas (savininkas) yra nepilnametis (vaikas iki 18 metų). Jei vaikui yra ne daugiau kaip 14 metų, jo vardu sandorį (atsižvelgiant į šeimyninę situaciją) atlieka:
  • tėvas
  • įtėvis
  • globėjas

  Jeigu nepilnamečio amžius yra nuo 14 iki 18 metų, tada jis sandorį sudaro savarankiškai, tačiau gavęs raštišką sutikimą:

  • tėvai
  • įtėviai
  • patikėtinis

  Bet kuriuo atveju reikalingas ir raštiškas globos ir rūpybos institucijos sutikimas sandoriui.

• Jeigu buto savininkas yra globojamas arba rūpinamasis asmuo (neveiksnus, iš dalies veiksnus). Sutarčiai sudaryti reikalingas išankstinis globos leidimas. Pardavėjo vardu sandoryje atliekami šie veiksmai:
  1. globėjas (jei savininkas yra neveiksnus)
  2. pats savininkas (jeigu jis yra ribotas veiksnumas), tačiau turint raštišką patikėtinio sutikimą

Kur patvirtinta sutartis?

Pirkimą-pardavimą patvirtina bet kuris notaras, veikiantis regione, kuriame yra parduodamas butas.

Patartina kreiptis į notarų biurą, esantį toje pačioje vietovėje, kurioje yra butas.

Net jei notaro tvirtinimas pagal įstatymus ir neprivalomas, vis tiek geriau kreiptis į notaro paslaugas, tai daug patikimiau ir ramiau.

Kokia yra sutarties patvirtinimo procedūra?

Pirkėjas ir pardavėjas turi atvykti pas notarą ir pateikti jam:

• pirkėjo, pardavėjo ir jo teisėto atstovo (jei jis dalyvauja sandoryje) pasai;
• pirkimo-pardavimo sutarties projektas (nepasirašytas). Dažniausiai notarai susitarimą sudaro patys (naudodami savo šabloną), tačiau vis tiek reikia pamatyti projektą, nes jame yra visos sandorio sąlygos, kurios turi atsispindėti sutarties tekste;
• buto dokumentai (nuosavybės liudijimas/išrašas iš Vieningo valstybės registro, įkūrimo dokumentai, kadastro pasas). Notaras išrašą ir kadastrinį pasą gali užsisakyti savarankiškai, tačiau kad darbas būtų lengvesnis ir greitesnis, galite pateikti patys;
• suinteresuotų asmenų sutikimas ir globos institucijos leidimas (jei reikia);
• pranešimas likusiems bendrosios dalinės nuosavybės dalyviams apie dalies pardavimą ir pirmumo teisės pirkti (jei yra) atsisakymą - ši sąlyga taikoma buto dalies pardavimo atvejais;
• kiti dokumentai (priklausomai nuo individualios situacijos).

Notaras paaiškina sandorio prasmę ir jo sudarymo pasekmes. Tikrina jo teisėtumą. O nesant jokių teisinių kliūčių, sutartį patvirtina specialiu įrašu ir žyma notarinėje dokumentacijoje (žurnalas, registras, elektroninė duomenų bazė).

Kiek kainuoja patvirtinti sutartį (2018 m.)

• Jeigu sutarties šalys yra viena kitos giminaičiai (sutuoktiniai, tėvai, vaikai, anūkai, seneliai), tai notaro paslaugų kaina kinta taip:
  • su sutarties kaina iki 10 milijonų rublių. mokėjimas yra: 3000 rublių plius 0,2% pardavimo kainos;
  • daugiau nei 10 milijonų rublių. mokėjimas: 23 000 rub. ir 0,1% nuo pirkimo-pardavimo sutarties kainos, viršijančios 10 mln.

  Paslaugų kaina negali viršyti 50 tūkstančių rublių.

• Kai sutarties šalys nėra giminaičiai, paslaugų kainos yra šios:
  • kaina iki 1 milijono rublių. mokėjimas: 3000 rub. ir 0,4% pardavimo kainos;
  • jei daugiau nei 1 milijonas rublių, tada - 7000 rublių. plius 0,2% tos sandorio sumos dalies, kuri viršija 1 milijoną rublių. Pavyzdžiui, sutartis yra patvirtinta, kurios kaina 2 500 000 rublių. Notaro paslaugos kaina bus 10 000 rublių. (7000 + 3000 (1,5 mln. x 0,2 %));
  • daugiau nei 10 milijonų rublių. mokėjimas apskaičiuojamas: 25 000 rublių plius 0,1% sumos, viršijančios 10 milijonų rublių.

  Viršutinė mokėjimo riba yra 100 000 RUB.

• Privaloma (pagal įstatymą) notariškai patvirtinti pirkimo-pardavimo sutartį, imamas 0,5% numatomos (rinkos) vertės valstybės rinkliava, bet ne mažesnė kaip 300 rublių. ir ne daugiau kaip 20 000 rublių.

Notaras atsižvelgia į projekto tekste nurodytą sutarties sumą. Bet jei ši kaina mažesnė už kadastrinę kainą, tai notaras paslaugą skaičiuoja pagal buto kadastrinę vertę.

Taip pat notaras taiko tarifą už technines ir teisines paslaugas nuo 2500 iki 5000 rublių.

Valstybinė registracija

Registracijai dokumentus pateikti galite patys:

• į RosReestr skyrių
• vietiniam MFC

Dokumentų pateikimo tvarka ir jų sąrašas aprašytas aukščiau. Taip pat galite paprašyti notaro, patvirtinusio sandorį, kad jis pateiktų dokumentus įregistruoti ir juos jums parūpintų. Tam papildomai reikia:

• pateikti pirkėjo vardu sumokėto valstybinio registracijos mokesčio originalą;
• mokėti už notaro paslaugas. Kaina - 1000/1200 rub.

Po to notaras savarankiškai organizuoja dokumentų pristatymą ir priėmimą RosReestr.

Jei turite klausimų apie straipsnio temą, nedvejodami užduokite juos komentaruose. Mes tikrai atsakysime į visus jūsų klausimus per kelias dienas. Tačiau atidžiai perskaitykite visus straipsnio klausimus ir atsakymus; jei į tokį klausimą yra išsamus atsakymas, jūsų klausimas nebus paskelbtas.

94 komentarai

Prieš perkant butą, ypač kalbant apie nekilnojamąjį turtą antrinėje rinkoje, labai svarbu atidžiai išanalizuoti tokio sandorio teisinį grynumą. Patikrinti buto teisinį grynumą būtina norint įsitikinti, kad visi pardavėjo pateikti dokumentai yra tikri ir juose yra visa svarbi informacija. Taip pat galite sužinoti, ar pardavėjas yra savininkas ir ar nėra pretenzijų iš trečiųjų šalių. Sudarant sandorį neturėtų būti kliūčių ar niuansų, kurie galėtų būti pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimo pagrindas.

Dažnai tikrinant nekilnojamąjį turtą dalyvauja teisės specialistai, tačiau jų paslaugos yra labai brangios, todėl pirkėjas prieš pirkdamas turėtų žinoti, kaip patikrinti butą pastate.

Įsigydami nekilnojamąjį turtą antrinėje rinkoje, turite atidžiai išstudijuoti pardavėjo pateiktus dokumentus, taip pat kai kuriuos papildomus dokumentus. Į pagrindinį paketą įeina visi tituliniai dokumentai, kadastrinė ir techninė dokumentacija, išrašas iš asmeninės sąskaitos, taip pat iš namų registro. Tačiau yra keletas punktų, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį.

Paprasčiausias ir greičiausias būdas patiems patikrinti buto teisinę švarą – užsisakyti USRN išrašą internetu arba per toliau pateiktą valdiklį. Visą parą, vos per 5 minutes, pagal oficialius Rosreestr duomenis gausite visą informaciją apie turtą. Tai apima įkeitimo buvimą, areštą, visą informaciją apie savininkus ir visą buto nuosavybės perdavimo istoriją.

Vieningo valstybinio nekilnojamojo turto registro išrašo pavyzdys apie pagrindines savybes ir registruotas teises, kurias gausite per valdiklį:

Pavyzdinis išrašas iš Vieningo valstybinio nekilnojamojo turto registro apie teisių į turtą perleidimą, kurį gausite per valdiklį:

Mieli skaitytojai!

Mūsų straipsniuose kalbama apie tipinius teisinių problemų sprendimo būdus, tačiau kiekvienas atvejis yra unikalus. Jei norite sužinoti, kaip išspręsti konkrečią problemą, susisiekite su konsultanto forma dešinėje →

Tai greita ir nemokama! Arba skambinkite mums telefonu (24/7):

Pavadinimo dokumentacija

Pirmas dalykas, kurį reikia patikrinti prieš perkant butą, yra pardavėjo nuosavybės dokumentai, tai yra, kokiu pagrindu jis parduoda šį turtą. Tokie dokumentai gali būti:

Bet kokie nuosavybės dokumentai turi būti matomi savo akimis originale. Būtina juos apžiūrėti, ar nėra pataisymų, trynimų ir kitų mechaninių klastojimų. Taisymai popieriuose leidžiami tik tuo atveju, jei jie yra patvirtinti visų sutarties šalių parašais, taip pat sandoryje dalyvavusio notaro parašu ir antspaudu.

Kadangi anksčiau pagal Rusijos įstatymus valstybinė pardavimo ir pirkimo sutarčių registracija buvo privaloma, šį faktą taip pat reikia patikrinti. Sutartyje turėtų būti išlyga, kurioje būtų nurodytos sąlygos, kurių nesilaikant ji gali būti nutraukta. Jei tokių yra, svarbu išsiaiškinti, ar jie nebuvo pažeisti.

Išplėstinis namo registro išrašas

Peržiūrėję visus reikiamus dokumentus, turite juos gauti paprašę pardavėjo. Namo knygoje, kuri yra Federalinėje migracijos tarnyboje arba valdymo įmonėje, įrašoma ir saugoma informacija apie visus ankstesnius buto savininkus ir gyventojus nuo namo eksploatavimo pradžios iki prašymo pateikimo momento. Šią informaciją galima gauti tik pateikus išplėstinį pareiškimą.

Toks išrašas gali būti išduotas tik turto savininkui, jo įgaliotam atstovui, turinčiam notaro patvirtintą įgaliojimą, arba nuomininkui pagal oficialią nuomos sutartį.

Studijuodami išplėstinį namo registro išrašą, turėtumėte išsiaiškinti, ar visi gyventojai buvo išregistruoti. Jei kuris nors iš gyventojų gydosi psichoneurologijos klinikoje ar kalėjime, geriau susirasti kitą butą, nes tokie piliečiai gali pretenduoti į šį turtą.

Jeigu butas buvo privatizuotas, reikėtų atkreipti dėmesį į privatizavimo dalyvius. Visi, kurie atsisakė dalyvauti, turėjo pateikti raštiškus atsisakymus, kurie buvo užfiksuoti.

Išplėstinis išrašas iš Vieningo valstybės registro

Patvirtinus namo registro teisinį grynumą, turėsite įgyti išplėstinę nuosavybės teisę. Iš šio dokumento galite sužinoti, kas turi teisę į būstą. Čia taip pat nurodomi suvaržymo faktai ir punktai, galintys lemti sandorio nutraukimą.

Pavyzdžiui, kai nekilnojamasis turtas buvo paveldėtas mažiau nei prieš trejus metus, net ir savininkui priėmus nuosavybę, į teismą gali kreiptis įpėdinis, dėl tam tikrų priežasčių nedalyvavęs palikimo dalinime ir norintis atkurti savo teises. Teismui patenkinus ieškinį, pirkimo–pardavimo sandoris bus anuliuotas ir butas turės būti grąžintas pardavėjui.

Kalbant apie testamentą, verta įsitikinti, kad nėra asmenų, kurių teisės buvo pažeistos šiuo dokumentu. Pagal Rusijos įstatymus yra tam tikra asmenų kategorija, kuri turi teisę į nuosavybės dalį, net jei yra ne jų naudai:

Ar yra kokių nors suvaržymų?

Kadangi būsto ir kito nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis šiuo metu nėra įregistruota, naujų nuosavybės teisių registracija Rosreestr filiale išlieka privaloma. Jeigu butui ir jo savininkui bus nustatyti suvaržymai ar apribojimai, pirkėjas negalės įregistruoti savo nuosavybės teisių, kol jos nebus pašalintos. Todėl sutartyje turėtų būti aiškiai nurodyta, kad atsiskaitoma tik pirkėjui gavus sertifikatą.

Tokio pobūdžio problemų gali kilti dėl pardavėjo neveiksnumo, todėl patartina iš anksto jo paprašyti, kad jis pateiktų pažymą iš psichoneurologijos ir narkomanijos klinikos, kad jis ten nėra registruotas. Sandoriai, sudaryti su neveiksniu piliečiu, teisme pripažįstami negaliojančiais.

Surinkus visus dokumentus ir išanalizavus juose esančią informaciją, reikia pasitikrinti, ar visi duomenys atitinka vienas kitą, ar dokumentuose nėra prieštaravimų. Jei tokių bus aptikta, yra rizika susidurti su nesąžiningais sandoriais ir su tokiu sandoriu geriau šiek tiek palaukti. Visi pateikti dokumentai turi būti aktualūs prašymo pateikimo metu.

Mieli skaitytojai!

Tai greita ir nemokama! Arba skambinkite mums telefonu (24/7).

Teisinis buto patikrinimas perkant. Kur atliekamas buto teisinis patikrinimas, kodėl jis reikalingas ir kaip jį atlikti kuo greičiau.

Buto teisinio grynumo patikrinimas yra svarbus etapas sudarant sandorį perkant turtą. Kaip tai teisingai įgyvendinti?

Teisinė buto patikra perkant – į ką atkreipti dėmesį

Atliekant sandorius su turtu, būtinas advokato dalyvavimas. Tik specialistas nurodys svarbius operacijos niuansus. Bet jūs galite susidoroti su užduotimi patys.

Teisinis grynumasA yra terminas, kuris pasirodė neseniai. Jis naudojamas apibūdinti nuosavybę, kuri jokiomis aplinkybėmis nebus atšaukta ar atšaukta. Tiesą sakant, taip apibūdinama teisingiausia sutarčių sudarymo schema.

Tam reikia:

patikrinti pardavėjo teises į nekilnojamąjį turtą;

pamatyti, kas yra registruotas nuosavybėje;

įsitikinti, kad savininko sutuoktinis ir bendraturčiai sutinka su sandoriu;

patikrinti, ar nėra suvaržymų ir apribojimų.

Teisinio buto grynumo patikrinimas prieš perkant – kaip elgtis

Norint patikrinti turto teisinį grynumą, pirmiausia reikia susisiekti su pardavėju. Patartina, kad nekilnojamojo turto sandorį lydėtų patyręs teisininkas. Pavyzdžiui, notaras.

1. Susitikę atidžiai apžiūrėkite butą. Paklauskite apie buvusius gyventojus ir kaimynus.

2. Paprašykite galimo pardavėjo tapatybės patvirtinimo.

3. Išstudijuokite objekto Vieningo valstybės registro išrašą.

4. Paprašykite savininko pateikti nuosavybės dokumentus.

Teisinė buto apžiūra – kur ją atlikti

Prieš baigdamas nekilnojamojo turto (pavyzdžiui, buto) pirkimą-pardavimą, potencialus pirkėjas turi įsitikinti, kad sandoris yra švarus. Siūloma apžiūrėti turtą per:

- „Vyriausybės paslaugos“;

Rosreestr svetainė;

Pirmasis variantas nenaudojamas per dažnai. Pažvelkime į labiau paplitusius variantus.

Oficiali valstybės registro svetainė ir teisinis buto patikrinimas

Net ir gaunant palikimą ar dovanojimo sutartį, reikia patikrinti perleistą turtą. Daugeliu atvejų reikalaujama išduoti išrašą iš Vieningo valstybės registro. Vidutinė dokumento kaina yra 450 rublių (250 rublių-elektroninis analogas). Jie moka už pratęstą sertifikatą 700 rublių.

Tikrindami buto teisinį grynumą, turite elgtis taip:

1. Atidarykite paslaugą.

2. Užpildykite formą.

3. Sumokėti už paslaugą.

Išrašą galite užsisakyti asmeniškai. Norėdami tai padaryti, turite susisiekti su valstybės registru. Patartina tai padaryti turto savininkui.

Jam reikia pasiruošti:

muito sumokėjimo kvitas;

nuosavybės teisės į turtą liudijimas.

Pateikęs prašymą išduoti išrašą, pilietis gaus dokumentą su duomenimis apie turtą. Nekilnojamojo turto teisių liudijimai neišduodami nuo 2017 m.

Prieš perkant butą, būtina atlikti išsamią jo teisinio grynumo analizę. Dažniausiai tai atlieka nekilnojamojo turto agentūrų teisininkai. Tačiau situacijos būna skirtingos, todėl pirkėjas taip pat turi mokėti taisyklingai perskaityti dokumentus, kad ateityje nekiltų bėdų su butu. Taigi ką reikia žinoti?

Tikriname buto dokumentus

Tarkime, kad rasite butą, kuris jums visiškai tinka. Pirmiausia reikia išsiaiškinti, kokių dokumentų pagrindu atsirado pardavėjo nuosavybės teisės. Dažniausiai gyvenamojo nekilnojamojo turto savininkai turi pirkimo-pardavimo sutartis, mainus, dovanojimus, paveldėjimo teisės liudijimus. Taip pat galite sutikti žmogų su tokiu gana retu dokumentu kaip įsiteisėjęs teismo sprendimas. Jie taip pat gali pateikti jums nuomos sutartį.

Patartina pažvelgti į dokumentus savo akimis ir laikyti juos rankose, kad įsitikintumėte, jog popieriuose nėra trynimų ar kitokių klastočių pėdsakų. Gali būti pataisymų, tačiau jie turi būti patvirtinti visų sutartį pasirašančių asmenų parašais. Jeigu dalyvavo notaras, tai pataisymai turi būti patvirtinti jo parašu ir antspaudu.

Taip pat galite patikrinti valstybinę sutarties registraciją – tai taip pat gali patikrinti bet kuris Rusijos pilietis. Kartais sutartyje nurodomos sąlygos, kurių nesilaikymas lemia jos nutraukimą – tuomet reikia aiškiai išsiaiškinti, ar šios sąlygos buvo įvykdytos. Klasikinis pavyzdys – pirkėjo (t. y. šiuo metu jau savininko, o dėl to ir pardavėjo) įsipareigojimas sumokėti visą buto kainą praėjus kuriam laikui po turto įsigijimo. Jei sąlyga neįvykdoma, sutartis nutraukiama, o tai reiškia, kad butą jums parduodantis asmuo nėra jo savininkas.

Pažiūrėkite į sutarties įsigaliojimo datą. Turėtumėte būti atsargūs, jei savininkas pradeda greitai pardavinėti butą, kurį jam neseniai padovanojo arba paliko asmuo, kuris nėra jo giminaitis.

Tikrinama buto istorija

Vieningame valstybiniame teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo registre atsispindi visų gyvenamųjų objektų istorija nuo 1998 m. (jame nurodyti visi nuosavybės perėjimai, turto areštai, sandorių draudimai). Paprašykite savininko išrašo iš Vieningo valstybinio registro, kad įsitikintumėte, jog su butu viskas tvarkoje pastaruosius 15 metų.

Kas turėtų priversti jus būti atsargius? Pavyzdžiui, jei butas dažnai keisdavo savininkus ir jame ilgą laiką niekas negyveno. Gali būti, kad su šio buto sandoriais ne viskas tvarkoje, o jus tiesiog bandoma apgauti. Tada geriau rinktis kitą butą.

Vieningo valstybės registro išraše bus nurodyti visi turtiniai ginčai dėl buto, arešto atvejai ir pan. Pažiūrėkite į šių įvykių datą ir galite apytiksliai įvertinti situaciją: ar šie ginčai gali vėl kilti, ar visi šie dalykai praeitis? .

Rusijos įstatymai nustato maksimalus nekilnojamojo turto sandorių pripažinimo negaliojančiais terminas – 3 metai. Atitinkamai, jei per pastaruosius 3 metus bute neįvyko jokių konfliktų, galite lengvai atsikvėpti. Bet jei per šį laiką toks ginčas iškyla, paprašykite savininko pateikti teismo sprendimą, kad suprastų, ar jis tikrai teisėtai valdo šį butą. Jei savininkas jums pasakys, kad bylinėjimasis vis dar vyksta, geriausia atidėti pirkimą, kol bus priimtas teismo sprendimas.

Tiesa, vis tiek pasitaiko, kad gyvenamasis turtas nėra įregistruotas Vieningame valstybės registre – dažniausiai tai taikoma gana seniems butams. Kad ir kaip būtų keista, tokio buto nebuvimas registre reiškia, kad jis yra visiškai legalus, t.y., nuo privatizavimo momento su juo nebuvo sudaryti jokie sandoriai. Norėdami pagaliau įsitikinti absoliučiu jo savininko teisių teisėtumu, galite pateikti paaiškinimą Būsto politikos skyriui.

Tikrinama buto kokybė

Dabar reikia paprašyti savininko dokumentų iš PTI, kad įsitikintumėte, jog bute nebuvo neteisėtų pakeitimų ar pakeitimų. Pagal įstatymą (Rusijos Federacijos būsto kodekso 26 straipsnis) beveik bet koks rekonstrukcijos ir pertvarkymas turi būti suderintas su vietos valdžia. Jei taip neatsitiks, pertvarkymas laikomas neteisėtu.

Reikia vengti šiurkščių pažeidimų, kurių patvirtinimas pareikalaus didelių laiko ir finansinių išlaidų (nešančių sienų griovimas, šlapių taškų perkėlimas ir kt.). Tačiau, jei bute, pavyzdžiui, yra sujungtas vonios kambarys arba izoliuoti gretimi kambariai, tokie pokyčiai gali būti laikomi labiau „pliusu“.

Svetlana Birina

Bendrovės „NDV-Real Estate“ miesto nekilnojamojo turto skyriaus vadovas

Pardavėjo tikrinimas

Pats savininkas turi būti patikrintas ne mažiau nei jo butas. Pirmas dalykas, kurį reikia padaryti, yra užtikrinti jo paso autentiškumą. Pavyzdžiui, tai galima padaryti Rusijos vidaus reikalų ministerijos Pagrindinio migracijos klausimų direktorato svetainėje – ten skelbiamas negaliojančių Rusijos pasų sąrašas, kuris nuolat atnaujinamas. Ši informacija yra veikiau informacinio pobūdžio, o norint gauti daugiau teisiškai reikšmingų duomenų, verta apsilankyti vietinėje pasų įstaigoje.

Sunkiau, kai jo atstovas veikia pardavėjo vardu. Jei atsidursite panašioje situacijoje, kuo atidžiau patikrinkite įgaliojimą ir įsitikinkite, kad jis yra patvirtintas notaro. Neturėdamas notaro patvirtinto įgaliojimo, pardavėjo atstovas neturi teisės atlikti jokių veiksmų. Perskaitykite patį dokumentą, kad sužinotumėte dar vieną svarbų klausimą: ar buto savininko atstovas turi teisę gauti pinigų už jo pardavimą, ar jo įgaliojimai apsiriboja tik sutarties pasirašymu. Bet kokiu atveju įgaliojimas yra papildoma rizika.

Taip pat verta suprasti pardavėjo pajėgumą, ypač jei iš pirmo žvilgsnio kyla abejonių dėl jo tinkamumo. Pavyzdžiui, galite pasikalbėti su pardavėjo kaimynais - galbūt jie jums ką nors papasakos apie jį ir jo gyvenimo būdą.

Mes tikriname trečiųjų šalių teises, tiksliau, jų nebuvimą

Kad vėliau nekiltų problemų dėl įsigyto buto, reikia pasirūpinti, kad jokie tretieji asmenys į jį negalėtų pareikšti pretenzijų. Pasitaiko situacijų, kai bute registruotas, bet jau seniai jame negyvenantis šeimos narys staiga pasirodo ir pradeda ginčyti sandorį arba pareiškia norą įsikelti. Dažniausiai tai atsitinka žmogui sėdint kalėjime, rečiau problemų kyla žmonėms, išvykusiems gydytis (pavyzdžiui, psichoneurologiniame dispanseryje), ekspedicijoje, komandiruotėje į užsienį ir pan.

Dar viena rizikinga situacija – registruoti nepilnamečiai vaikai: faktas, kad pagal įstatymus perkant ir parduodant butą turi būti gerbiami jų interesai, o globos institucijos tuo rūpinasi. Gali atsitikti taip, kad vėliau teismas pripažins sandorį negaliojančiu, jei buvo pažeistos vaikų teisės.

Jei buto savininkas yra vedęs, jis turi pateikti notaro patvirtintą sutikimą parduoti būstą iš sutuoktinės.

Lengviausia paprašyti savininko išplėstinio namo registro išrašo, kuriame bus aiškiai nurodyta, kas yra registruotas šioje gyvenamojoje patalpoje, ar šie asmenys išsaugo teisę gyventi bute net ir jį pardavus. Apie žmones,

Atkreipkite dėmesį ne tik į tai, kas parašyta aukščiau: į pinigų pervedimą žiūrėkite maksimaliai atsakingai, įsitikinkite, kad pardavėjas teisingai išrašė pinigų gavimo kvitą, nurodo teisingą datą ir nepamiršta pasirašyti. Ir, žinoma, patikrinkite faktinio buto perdavimo klausimą.