Nekilnojamojo turto objektais laikomi žemės sklypai, taip pat su jais susiję objektai, tarp jų ir nebaigti, kurių judėjimas neįmanomas nepadarius jiems žalos.

Ar išvis galima parduoti sklypą su nebaigtu statyti namu? Dabartiniai Rusijos Federacijos teisės aktai dar nenumato jokių konkrečių draudimų dėl paties tokių sandorių fakto. Štai kodėl savininkas, nepažeisdamas įstatymų, visada turi teisę parduoti savo turtą. Būtina sandorio sąlyga – nebaigto statyti objekto įregistravimas.

Svarbu: neturint statybos leidimo, teisiškai gali būti įregistruotas tik baigtas (ilgalaikis) statinys.

Taigi sandoriui reikalingos šios sąlygos:

1. savanoriškas dalyvaujančių šalių sutikimas;
2. turėti pažymą (paimtą iš Rosreestr), kad turtas nėra areštuotas, neįkeistas, neapkrautas skolomis ir pan.;
3. toliau nurodytų dokumentų rengimas;
4. pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas.

Kokius dokumentus reikia parengti?

Dokumentai turėtų būti rengiami tiek pačiai žemei, tiek statiniui, neatsižvelgiant į jo baigtumo laipsnį. Privaloma pateikti:

• nuosavybės dokumentus;
• nuosavybės teisės dokumentas, patvirtinantis pardavėjo nuosavybės teisės į šį turtą teisėtumą (anksčiau sudaryta pirkimo-pardavimo, dovanojimo, mainų sutartis, testamentas ir kt.);
• techninis pasas (užsakytas PTI);
• statybos leidimas (išduodamas vietos administracijos);
• patvirtintas projektas;
• kadastro pasas;
• vietos planas;
• valstybės rinkliavos sumokėjimo kvitas.

Perskaitykite, kokių dokumentų reikia parduodant ir perkant žemės sklypą, ir sužinosite, kokius popierius reikia surinkti tvarkant žemės sklypą su namu, nepriklausomai nuo jo baigtumo laipsnio.

Ką reikia patikrinti prieš perkant žemę su nebaigta statyba?

Prieš sudarydami nebaigtos statybos žemės sklypo pirkimo sandorį, pirmiausia turėtumėte patikrinti:

1. Ar žemė tinkama pagal paskirtį?
2. Ar tai savęs gaudymo rezultatas.
3. Ar ant jo pastatytas objektas yra savarankiška konstrukcija?
4. Ar svetainė areštuota, ar ji įkeista ir pan.
5. Ar perparduodama (nesąžiningas pardavėjas gali pateikti senus dokumentus, kurie jau atsirado sandoriuose).
6. Ar yra neatitikimų tarp realios aikštelės (ploto, ribų) ir dokumentuose užfiksuotų duomenų.
7. Ar sandoris sudarytas be sutuoktinio (ar globos ir rūpybos institucijų) sutikimo.
8. Ar tikrai jums parodyta žemė yra ta, kuriai surašomi dokumentai. Priešingu atveju, atlikę visas procedūras, galite tapti visiškai kitos svetainės savininku.

Vertinant objekto būklę, reikėtų atkreipti dėmesį į tai, kuriame etape statybos buvo sustabdytos.

Kaip vyksta sandoris?

Taigi kaip pirkti ir parduoti nebaigtą statyti pastatą su žemės sklypu? Sandoriai atliekami pagal tam tikrą algoritmą. Tam reikalingi veiksmai:

1. Pardavimo objekto įvertinimas (nepriklausomas arba pasitelkus nepriklausomą ekspertą).
2. Objekto aprašymas. Nekilnojamojo turto agentai pataria pardavėjui skelbimuose neminėti žodžio „nebaigta“, nes tai dažnai atbaido pirkėją. Tikslingiau tiesiog paminėti „pastatus“, o vėliau nebaigtą statyti objektą pateikti kaip papildomą pliusą, o ne apsunkinančią naštą.
3. Skelbimas apie išpardavimą su trumpu aprašymu skelbiamas žiniasklaidoje (spausdintuose leidiniuose, internete).
4. Supažindinant pirkėją su svarbiu argumentu, jau esantis atsilikimas yra reikšmingas sandorio pliusas. Tai leis pirkėjui ateityje užbaigti reikalą, pritaikius daug mažesnes išlaidas nei pradedant statybas nuo nulio.
5. Gali būti sudaryta preliminari sutartis. Depozitas dedamas, terminai sutarti.
6. Sutartis pasirašoma. Šiame procese pageidautinas advokato dalyvavimas.

Svarbu: pardavėjo interesais – dokumentuose nurodyti tikrąją pardavimo vertę. Tai bus garantija nuo įvairių bėdų.

Povandeninės uolos

Atliekant operacijas, kuriose atsiranda nebaigtas objektas, gali atsirasti įvairių „spąstų“. Jų iš anksto numatyti neįmanoma. Kai kurie iš jų.

• Nebaigtas statyti objektas neturėtų būti esamos statybos sutarties dalykas. Tokiu atveju tai bus trečiojo asmens teisės objektas, o sandoris bus pripažintas neteisėtu. Svarstant ir tvarkant dokumentus būtina iš anksto numatyti šią aplinkybę ir, esant reikalui, aptarti su teisininkais.
• Daiktas negali būti sandorio dalykas, jeigu į jį neįregistruota nuosavybės teisė. Šią aplinkybę pirkėjas suinteresuotas patikrinti pagal dokumentus.
• Objektas neturėtų būti „skvoteris“. Pagal str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 222 straipsniu, toks pastatas pripažįstamas pastatytu be leidimo tam neskirtose žemėse. Todėl pirkėjas turi įsitikinti, kad „nepilno“ savininkas turi tvarkingą projektavimo ir leidimo dokumentaciją.
• Sutartyje turi būti suformuluoti objekto identifikavimo požymiai. Pavyzdžiui, nebaigtas statyti objektas, pastatytas iš surenkamų metalinių konstrukcijų, negali būti priskiriamas nekilnojamajam turtui ir negali būti sandorio objektas. Siekdamas išvengti tokių konfliktų, pardavėjas privalo pateikti objekto techninės būklės aktą.
• Jei objektas yra bendroji nuosavybė, tai taip pat turi būti nurodyta dokumentuose.

Sutarties sudarymas

Sudarant sutartį reikia atsižvelgti į šiuos svarbius dalykus:

1. Tikslus svetainės adresas.
2. Aikštelės vieta, jos aprašymas, ribos.
3. Kadastro numeris.
4. Kokiai leistino naudojimo kategorijai žemė priklauso (žemės ūkio, gyvenamosios, komercinės, rekreacinės ir kt.)
5. Sutartyje turi būti dokumentai, patvirtinantys nuosavybės teisę.
6. Turi būti nurodyta operacijos kaina, mokėjimo forma, mokėjimo būdas.

Sandoris vyksta taip:

1. Pirkėjas ir Pardavėjas tyrinėja nekilnojamojo turto rinką, atranda abipusį susidomėjimą.
2. Derybos vyksta dalyvaujant suinteresuotoms šalims ar tarpininkams.
3. Pagal nustatytą formą sudaroma ir pasirašoma pirkimo-pardavimo sutartis.
4. Sutartis registruota.

Registracija ir nuosavybės registravimas

1. „Rosreestr“ institucijoms pateikiamas prašymas įregistruoti pirkimo–pardavimo sutartį ir pakeisti nuosavybės teisę.
2. Informacija apie operaciją įvedama į USRN.
3. Šalys gauna registruotus dokumentus.

Sąlygos ir kaina

Žemės nekilnojamojo turto sandoriai laikomi sudarytais nuo sutarties įregistravimo momento, bet ne nuo sumos gavimo momento. Standartinis registracijos laikotarpis yra dvi savaitės. Žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarties įforminimo kaina teoriškai skaičiuojama sumokėto valstybės rinkliavos dydžiu. Asmeniui valstybinė rinkliava už nuosavybės teisės į žemės sklypą įregistravimą yra 350 rublių.

Jei paslauga teikiama elektroniniu būdu, valstybės rinkliava mažinama 30 proc. Valstybinės rinkliavos ir kitų rinkliavų dydis nustatytas 2014-01-21 federaliniame įstatyme Nr. 221-FZ ir Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 1 str. 333.33 (antra dalis) su 2018-04-06 pakeitimais.

Jei sandoryje dalyvauja keli savininkai, valstybės rinkliava mokama proporcingai jų skaičiui. Notarinė parama yra 1,5% nuo sumos. Jei sandoris vykdomas per patikėtinį, į šią sumą bus įtrauktas mokėjimas už įgaliojimo išdavimo paslaugas.

Mokesčiai

Funkcijos apima problemas, susijusias su atleidimu nuo mokesčių, taip pat su mokesčių atskaitymais tiek pardavėjams, tiek pirkėjams. Tai išsamiai aptarta Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 23 skyriuje. Skaičiuojant mokestį būtina išsiaiškinti, ar pardavėjas turi gyventojo statusą. Tai gali būti bet kuris asmuo, išbuvęs Rusijos Federacijoje ilgiau nei 183 dienas per metus. Mokesčio tarifas gyventojams yra 13%, nerezidentams - 30%.

Asmenys, turintys nekilnojamojo turto per 5 metų terminą, yra atleidžiami nuo mokesčio (dovanojimo, privatizavimo, gyvybės išlaikymo sutarties atveju – 3 metai). Tam tikrų kategorijų asmenys (su 13% mokesčio tarifu) turi teisę į mokesčių lengvatas. Bet kuriuo konkrečiu atveju visas su apmokestinimu susijusias problemas turėtų spręsti kompetentingas specialistas, kompetentingas spręsti šiuos klausimus.

Taigi nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoris reikalauja aukšto teisinio raštingumo ir įstatymo raidės laikymosi. Dar kartą pabrėžiame, kad esant dabartinei, ne visai aiškiai ekonominei situacijai, tokius sandorius reikia daryti itin atsargiai, nepasikliaujant atsitiktinių asmenų patarimais ir rekomendacijomis.

Jei radote klaidą, pažymėkite teksto dalį ir spustelėkite Ctrl + Enter.

Skelbime esantis žodis „nebaigtas“ labiau atbaido pirkėją, todėl verčiau rašykite, kad namas ar žemė parduodamas. Nors, žinoma, skambinantis pirkėjas turi būti sąžiningas, kokioje stadijoje yra namas, rekomenduoja Ilja Menžunovas, „Metrium Group“ elitinio nekilnojamojo turto departamento direktorius.

Tarp „palankių“ pranešimo momentų Igoris Kleimenovas, Inkom-Nedvižimosto priemiesčio nekilnojamojo turto departamento Belyaevo biuro vadovas, taip pat siūlo sutelkti dėmesį į tokius veiksnius kaip miško buvimas šalia sklypo, rezervuaras, išvystyta infrastruktūra ir geras susisiekimas. Šie veiksniai dažnai yra labai svarbūs pirkėjams.

Dacha pagal įstatymą: kaip pastatyti individualų namąBet kokio būsto statyba visada atliekama pagal tam tikras taisykles, o net ir nuosavoje žemėje namą reikia statyti atsižvelgiant į tam tikrus standartus. Tinklalapis „RIA Real Estate“ nusprendė pasidomėti, kokius nurodymus ir draudimus savininkas turėtų atsiminti statydamas namą, kad vėliau nekiltų problemų dėl jo pardavimo ar apmokestinimo.

Nebaigto statyti namo kainą nustatyti itin sunku, viskas priklauso nuo namo parengties stadijos. Žinoma, pagrindinė nuoroda nukreipta į svetainės kainą, pabrėžia Kleimenovas. Nutrūkusių komunikacijų buvimas yra sveikintinas, tačiau remiantis sandorių su nebaigtais objektais statistika, galima teigti, kad į namą įvestos komunikacijos buvo pasiūlytos veikiau kaip premija, tai yra nieko nepridėjo prie namo kainos. objektą, savo patirtimi dalijasi Jachotovas.

Norint savarankiškai nustatyti galimas išlaidas, reikia rasti panašius skelbimus, sužinoti šimto kvadratinių metrų žemės kainą rajone ir padauginti iš sklypo ploto, pataria Menžunovas.

Jei objektas yra „užšalęs“ pamatų ar rūsio lygyje, tada, kaip taisyklė, prie jo vertės negalima pridėti nebaigtos statybos kainos. Jei pirmas ar antras namo aukštas jau iškilo, o statybos jau artėja prie pabaigos, tuomet šioje situacijoje reikėtų pasistengti nustatyti ir minimalią nekilnojamojo turto kainą, sako „Inkom-Nedvizhimost“ ekspertas. Kartais tokiu atveju pridedama sunaudotų statybinių medžiagų ir atliktų darbų kaina, o bent jau atkreipia dėmesį Kleimenovas.

Beje, nebaigtos statybos dažnai parduodamos žemės sklypo savikaina atėmus pastatų griovimo išlaidas, įspėja Menžunovas. "Faktas yra tas, kad klientas, pirkdamas pamatus, turi statyti namą pagal esamą projektą arba atlikti minimalius jo pakeitimus. Toli gražu neaišku, ar naujajam savininkui toks variantas patiks", – aiškina jis.

Čia gali praversti kokybiškas namų dizainas. „Jei jūsų projektas nėra pačios reprezentatyviausios formos, geriau užsakyti, kad jį perbraižytų profesionalai“, – nurodo privati ​​maklerio Jevgenija Galinskaja. Galbūt pirkėjas, pamatęs gražų projektą, sutiks jį užbaigti pagal planą.

Pristatymas "nebaigtas"

Kaip bebūtų keista, bet nebaigtas statyti namas taip pat gali būti parodytas palankioje šviesoje. „Tiesą sakant, pirkėjui pateikiamas „užšalusios“ statybvietės vaizdas, todėl reikia padaryti viską, kad jos išvaizda jo neatbaidytų“, – aiškina Galinskaja. Ji priduria, kad jokiam pirkėjui nepatiks statybinių medžiagų, įrankių ir purvo vaizdas, atsitiktinės lentų ar metalo krūvos.

Matininko likimas: kaip tinkamai išmatuoti asmeninį sklypąJei vasarotojas ketina parduoti ar, pavyzdžiui, padovanoti žemės sklypą, taip pat įregistruoti nuosavybės teisę į jame pastatytą namą, pirmiausia jis turi įsivaizduoti, kur prasideda jo teritorijos ribos, ar yra kaimyno tvora. ant jo, ar tai nepažeidžia ką nors aikštėje. Teisininkai ir nekilnojamojo turto rinkos ekspertai „RIA Real Estate“ svetainei pasakojo, kaip tinkamai atlikti sudėtingą žemės matavimo procedūrą.

Todėl statybvietė prieš pasirodymą turi būti sutvarkyta, tvarkingai sulankstyti įrankiai ar medžiagos, kurias galima tempti be technikos pagalbos. Jei sklype yra žvyro ar smėlio krūvos, jie turi būti uždengti. Tai, beje, išgelbės juos nuo erozijos ir šiukšlinimo vėjo ir lietaus metu. Žinoma, visos šiukšlės, nuo didelių iki mažų, turi būti pašalintos iš aikštelės.

"Kadangi parduodant" nebaigtą ", pagrindinis akcentas yra žemės sklypas, jis turi būti vertinamas kaip palankiausias. Taigi, jei aplink jį dar nėra kapitalinės tvoros, būtina pastatyti bent laikiną vienas,kad ir laidai.Pirkėjas galės lengviau įvertinti jo dydį.Jei aikštelėje yra piktžolių,tai būtinai reikia šienauti.Jei aikštelė visiškai plika,o žemė buvo pažeista technika , tada jį reikia išlyginti“, – sako maklerio. Patikėkite, tvarkingumas visada daro stiprų įspūdį, – priduria ji.

Renkame dokumentus

Pardavėjas, žinoma, turi turėti savo rankose statybos leidimą, dabar tai yra privalomas reikalavimas, sako Kleimenovas. Tam taip pat reikia turėti pagrindinius žemės ir namo nuosavybės teises ir nuosavybės dokumentus, priduria Yakhontovas.

Perkame atvirą lauką: sklypų be sutarties pliusai, minusai ir spąstaiŽemės sklypai be sutarties, išgyvenę paklausos piką 2008 m. krizės metu, pamažu praranda pirkėjų susidomėjimą, sako RIA Nedvizhimost kalbinti ekspertai: perspektyva tapti nuomotoju Maskvos srityje be tvirtų garantijų susumuoti reikiamas komunikacijas. pritraukia vis mažiau žmonių.

Teisiniais dokumentais yra nustatytos formos teisės valstybinės registracijos pažymėjimas arba kitas pažymėjimas, išduotas iki 1998 m. Bet kuriuo atveju turėtų būti žemės sklypo nuosavybės teisės liudijimas, – pabrėžia agentūros pašnekovas. Sandorio valstybinei registracijai, eksperto „Miel-Country real estate“ teigimu, būtina pateikti žemės sklypo kadastrinį pasą (jo išrašą). Tuo pačiu, jeigu registravimo institucijos bylose jau yra kadastrinės registracijos dokumentai, o žemės sklypo pakeitimų nebuvo, pakartotinai jo teikti negalima, patikslina jis.

Kalbant apie namą, jums reikia PTI pažymos arba pastato kadastro paso išrašo. Tačiau nebaigto namo atveju galima apsieiti ir be jo.

Faktas yra tas, kad nebaigtas statyti pastatas oficialiai registruojamas itin retai. Paprastai PTI specialistai nėra pasirengę svarstyti nebaigtų statybų, kurių pastatyta mažiau nei 50–70 proc. "Todėl nėra ko nerimauti, jei pagal dokumentus perkate tik žemės sklypą, o jame stovi tas ar kitas nebaigtas statyti pastatas. Tai įprasta praktika", – aiškina Menžunovas.

Jie įrodo, kad nebaigtą namą pirkti rekonstrukcijai apsimoka. Tačiau neskubėkite pirkti tokių namų. Nesėkmė yra kitokia. Portalo vartotojų sėkmė veikiau yra taisyklės išimtis. Dažniausiai nebaigtas statyti namas – tai krūva problemų, iššvaistytų pinigų ir nuolatinio galvos skausmo. Neretai dėl to nugriaunama nebaigta „dėžė“. Kodėl tai vyksta? AAKLiberty, Aleksey_Chuprina, Bas197 nusipirko seną arba konservuoti bet NE avariniai namai. Jei pakliūna į pardavėjo pasakas ir užmerkia akis į akivaizdžius staktus, tuomet galite skristi pro šalį. Susirūpinimo priežastys perkant nebaigtą:

• Įtrūkimai pamatuose ir sienose.
• Užlietas rūsys, jei namas turi rūsį.
• Grybelis ir pelėsiai iš sienų viduje.
• Kenkėjų supuvusios ar pažeistos medinės konstrukcijos.
• Smukusios grindų arba stogo sijos.
• „Dėžutė“, keletą metų stovėjusi po atviru dangumi be laikino stogo.
• Per ilgas nebaigto pardavimo laikotarpis.

Skystas nebaigtas paprastai užtrunka 1-2 metus po pateikimo parduoti, rečiau, šiek tiek ilgiau.

Kaip nusipirkti nebaigtą ir negauti pinigų

Nepamirškite apie teisinius pirkimo aspektus. Po visko nebaigtas yra objektas, kuris nebuvo pradėtas eksploatuoti. Nebaigtas statyti pastatas gali būti pamatai, plikos sienos, „dėžė“ po stogu, namas grubiai ar smulkiai apdailai.

Nebaigtam statyti pastatui taip pat taikoma valstybinė nuosavybės teisių registracija. Yra du būdai jį įsigyti:

1. Objektą savininkas įregistruoja kaip nebaigtą statyti ir po to atlieka pardavimo aktą.
2. Arba perkamas sklypas su nebaigta statyba, o naujasis savininkas pats užsiima nekilnojamojo turto registracija.

Prieš aklai puolant į, kaip jums atrodo, nebaigtą „smulkmeną“ už nedidelę kainą, pagalvokite, kodėl jis parduodamas. Ar teisiškai viskas tvarkoje? Galbūt statant namą buvo padarytos lemtingos statybos klaidos ir jo savininkas nori atsikratyti avarinės „dėžutės“. Šalia sklypo gali būti statybos greitkeliai, prekybos centras, sąvartynas ir tt

Kitas „spąstas“ – labai dažnai parduoda didelio ploto – 300, 400, 500 kvadratinių metrų – nebaigtus statyti namus. m. „rūmai“ pagal projektus, „labas nuo 90-ųjų!“. Paklausk savęs kodėl. Dažniausiai atsakoma banaliai – savininkas neturi pinigų, kad primintų tokio ploto namą. Ar turite juos? Apie tokių dvarų šildymo ir valymo sunkumus nutylime.

Praktika rodo, kad dviejų asmenų šeimai su vienu ar dviem vaikais akims pakanka 150-200 kvadratinių metrų ploto namo. m Ir "dėžutė" yra apie 30% visos gatavo namo kainos. Brangiausia – apdaila ir inžinerija.

Priminimas perkant nebaigtą:

• Sužinokite, kam priklauso žemė ir nebaigtas statyti turtas.
• Sužinokite, ar yra statybos leidimas. Kokia yra žemės padėtis. Ar žemė įkeista banko? Ar yra kitų naštų?
• Ar "dėžė" atitinka statybos kodeksus. Ar laikomasi įdubimų nuo pastato iki „raudonos linijos“ ir kaimynų sklypų ribų?
• Kad nenusipirktumėte „kiaulės kišenėje“, nebaigtą statyti pastatą apžiūrėkite su statybų specialisto pagalba.
• Sudaryti nebaigto statyti pastato rekonstrukcijos darbų planą.
• Apskaičiuokite sąmatą. Blaiviai įvertinkite savo jėgas, kad nebaigta nevirstų ilgalaike statyba.

išvadas

Nebaigtas statybas apsimoka įsigyti, jei žinai, į ką imasi. Prisiminti, kad vieta turi būti skysta. Tuomet, susiklosčius sunkioms gyvenimo situacijoms, galite parduoti net ir su nebaigtu statyti namu. Ir atvirkščiai – pirkti nebaigtą statyti pastatą iš niekur – be kelių, elektros, infrastruktūros, net ir už nedidelę kainą, gali būti lemtinga klaida. 100 kartų pagalvok, ar tau to reikia. Ar ne lengviau statyti namą tuščiame sklype, iš kokybiškų medžiagų, naudojant šiuolaikines technologijas, nei užsiimti amžina ankstesnio šeimininko padarytų staktų korekcija.

Būtinai pateikite statybos leidimą. Jis gaunamas iš vietos administracijos. Norėdami kreiptis dėl leidimo, pateikite žemės sklypo miesto planavimo planą, SPZOU dokumentą ir objekto išvaizdos charakteristikas, pavyzdžiui, baigtą projektą. Gavę leidimą, galite registruoti projektą, surašyti kitus dokumentus.

PTI išduos objektui kadastrinį pasą su pažyma, kad tai nebaigtos statybos objektas. Po to susisiekite su Rosreestr asmeniškai arba per MFC, pateikite kadastrinį pasą, žemės nuosavybės dokumentus ir kt.dokumentai nebaigtam statyti namui, parašyti prašymą įregistruoti nuosavybės teisę. Sumokėkite 2000 ₽ valstybės rinkliavą. Per 7-10 dienų po kreipimosi jums bus pateiktas USRN išrašas, patvirtinantis nuosavybės teisę į nebaigtą statyti pastatą.

Yra du svarbūs registracijos niuansai:

🔸 įmanoma nebaigto statyti privataus namo įregistravimas pagal dachos amnestiją- jei jis yra SNT žemėje arba kitose vietose, kurioms taikoma amnestija;

🔸 Asmuo, įforminantis nuosavybės teisę į namą, nebūtinai turi būti sklypo savininkas: pavyzdžiui, galite pateikti nuomos sutartį dėl paskirstymo Rosreestr.

Sutvarkę dokumentus galėsite nebaigtą statyti namą įtraukti į pirkimo-pardavimo sutartį ir perleisti jį nuosavybėn. Tiesa, bus didelis apribojimas – pastatas negali būti naudojamas pagal paskirtį. Norint perkelti jį į gyvenamojo namo kategoriją, reikės surašyti priėmimo į eksploataciją aktą ir pakeisti informaciją kadastro pase, Rosreestr.

Kaip parduoti nebaigtą namą

Ar galima parduoti nebaigtą statyti pastatą? Galite, nes tai laikoma nekilnojamuoju turtu. Norėdami tai padaryti teisingai ir be nereikalingų problemų, vadovaukitės paprastomis instrukcijomis.

Surinkite dokumentų paketą

Nebaigtų statyti namų pardavimasreikalaujama perduoti pardavėjui visą dokumentų paketą – kaip ir parduodant kitą nekilnojamąjį turtą. Jums reikės:

📁 Žemės sklypo nuosavybės teisės dokumentai - išrašas iš USRN, ankstesnė pirkimo-pardavimo sutartis, seno pavyzdžio pažymėjimas;

📁 žemės sklypo kadastro pasas;

📁 Nebaigto statyti namo kadastro pasą su jo ploto aprašymu, išplanavimu, projektavimo ypatumais ir kita informacija;

📁 Vietinės administracijos gautas statybos leidimas;

📁 statomo namo projektas, pageidautina suderintas su valstybinėmis įstaigomis;

📁Kita namo techninė dokumentacija, taip pat išrašas iš USRN apie jo nuosavybės teisę.

Jeigu prie pastato jau yra prijungtos komunikacijos, joms turi būti pateikti atskiri projektai. Pavyzdžiui, vandens tiekimo, elektrifikavimo ir dujų projektas. Jei dar nepavyko bendrauti, pirkėjas tai galės padaryti pats: perregistravęs nuosavybę susisieks su atitinkamomis tarnybomis.

Primename: nebaigtą statyti pastatą galite parduoti tiesiog kaip žemės sklypą. Tuomet teks surašyti mažiau popierių, tačiau kilus ginčams su pirkėju kils problemų.

Nustatykite tinkamą kainą

Šiame etape daugelis savininkų netenka, nes nežino, kaip tinkamai įvertinti nekilnojamąjį turtą. Kai kurie bando imti šiek tiek mažiau nei namą, ypač jeinebaigto statyti namo įregistravimas žemės sklypejau praėjo. Kiti į kainą įskaičiuoja visų atliktų darbų ir statybinių medžiagų kainą.

Nustatant kainą reikia suprasti, kad nebaigti objektai visada yra pigesni nei baigti. Taip pat pirkėjas gali tiesiog nesutikti su jūsų būsto vizija, nes skoniai gali kardinaliai skirtis. Tai yra, jis turės perdaryti projektą ar net pradėti statybas iš naujo, o tai yra papildomos išlaidos. Todėl svarbu neišgąsdinti potencialių pirkėjų didele kaina, bet ir neparduoti per pigiai.

Sklypų su nebaigta statyba kaina dažniausiai yra šiek tiek didesnė nei panašaus ploto sklypų kaina. Norėdami priskirti tikslią sumą, galite peržiūrėti panašių objektų pardavimo skelbimus ir sužinoti vidutinę kainą arba kreiptis į profesionalius vertintojus. Jie atsižvelgs į visas statybos išlaidas, šimto kvadratinių metrų žemės kainą jūsų regione, situaciją rinkoje, todėl paskirs jums adekvačią, patogią kainą.

Pritraukti pirkėjus

Daugelis nežino, nuo ko pradėtikaip parduoti nebaigtą namą. Paprasčiausias sprendimas yra skelbti skelbimus gerai žinomose svetainėse: pavyzdžiui, „Avito“.

Norėdami sukurti akį traukiantį skelbimą, fotografuokite sklypą ir namą iš skirtingų kampų. Išsamiai aprašykite viską, kas yra sklype – esamus pastatus, vaismedžius, nekilnojamojo turto statybos etapą ir kitus niuansus. Atkreipkite dėmesį į pirkėjams svarbius parametrus: pavyzdžiui, apibūdinkite gyvenvietės infrastruktūrą, aplinką. Būtinai nurodykite, ar buvo atlikta objekto registracija – tai padės „išravėti“ tuos, kurie nėra pasiruošę jūsų sandorio sąlygoms.

Paskelbus skelbimus priimkite skambučius ir žinutes: atsakykite į papildomus klausimus, pakvieskite peržiūrėti. Jei esate pasiruošę šiek tiek sumažinti išlaidas, informuokite potencialius pirkėjus apie galimybę derėtis vietoje. Parodykite produkto „veidą“: apibūdinkite jo naudą. Jei yra rimtų trūkumų, jų slėpti nereikia: tiesiog patiekite švelniai. Nesakykite iš karto apie problemas - galbūt sandoris nepavyks.

Sudarykite pardavimo sutartį

Su pirkėju susitarkite dėl tikslios pinigų sumos, būdo, pinigų pervedimo laiko ir viską, kas buvo pasiekta, fiksuokite sutartyje. DCT turi būti surašytas trimis egzemplioriais: vienas liks jums, antrąjį atiduosite pirkėjui, trečias bus perduotas Rosreestr.

Namui ir sklypui turi būti sudaromos atskiros sutartys. Iš viso gausite šešis egzempliorius: tris - DCT uždėjimui, tris - DCT nebaigtam. Abi sutartys turi apimti:

📝 tiksli nekilnojamojo turto vieta, tai yra visas adresas;

📝 abiejų šalių – pirkėjo ir pardavėjo – pavardė, vardas, tėvavardis, paso duomenys;

📝 nuosavybės teisės perdavimo pagrindai - pavyzdžiui, individualus USRN išrašo numeris, patvirtinantis jūsų nuosavybės teisę;

📝 Turto kadastro numeris ir pagrindinės charakteristikos - informacija nurodyta kadastro pase;

📝 sutarties pasirašymo data, vieta ir laikas;

📝 tiksli suma už turtą;

📝 Lėšų pervedimo būdas ir laikas.

Paprastai pinigai pervedami registruojant DKP Rosreestr arba pasirašant dokumentus. Bet kokiu atveju turite parašyti kvitą, kuriame nurodyta, kad gavote lėšas, taip pat su pirkėju surašyti nekilnojamojo turto priėmimo ir perdavimo aktą. Turėtų būti nurodyta, kad pirkėjas pretenzijų dėl turto būklės neturi.

Jei pirmiausia norite pasiimti užstatą, procedūra tampa sudėtingesnė. Pirmiausia sudarote sutartį dėl indėlio, o tada DCT, tačiau suma yra mažesnė nei ta, kuri jums buvo pervesta kaip užstatas.

Galima sudaryti vieną PrEP sutartį, jei namas nėra tinkamai įregistruotas, arba sujungti dvi sutartis. Bet geriau sudaryti du atskirus dokumentus, nes Rosreestr reikės pateikti atskirą savininko keitimo pagrindą.

Nepamirškite padalyti sumos. Skelbime nurodėte sklypo kainą kartu su namu, o pagal dokumentus išleidžiate atskirai. Pavyzdžiui, jei pardavėte viską kartu už 1 000 000 ₽, DKP nurodykite sklypo kainą 600 000 ₽, namų - 400 000 ₽.

Perleisti nuosavybės teises

Susitarkite su pirkėju tuo pačiu metu apsilankyti Rosreestr arba MFC. Pateikite dokumentus nuosavybės perregistravimui. Pirkėjas turės sumokėti valstybės rinkliavą, o per 7-10 dienų gaus USRN išrašą apie namo ir žemės nuosavybės teises.

Rosreestr paprastai pateikia dokumentų paketą:

📌 pardavimo sutartis;

📌 Žemės ir nebaigto namo kadastro pasas;

📌 Abiejų sandorio šalių pasai jų tapatybei patvirtinti.

Visus likusius dokumentus perduodate pirkėjui – dabar jis jais disponuoja. Kai kuriais atvejais MFC ar Rosreestr darbuotojai gali paprašyti papildomų dokumentų - jei juos vis dar turite, perduokite juos pirkėjui arba asmeniškai valstybinei institucijai.

Kaip pirkti nebaigtą namą

Perkamas nebaigtas statyti namasgali sukelti daugiau problemų nei pardavimas. Kad nekiltų bylinėjimosi, patikrinkite turtą prieš sandorį.

Patikrinkite dokumentus su pardavėju

Apžiūrėję patikusį objektą, paprašykite pardavėjo parodyti visus turimus žemės ir namo dokumentus. Būtinai patikrinkite, ar yra statybos leidimas. Jei jo nėra, teks pačiam gauti dokumentą arba nugriauti „dėžutę“, jei savivaldybė atsisakys. Taip pat pasidomėkite, ar yra projektas – jei ne, pardavėjas gali būti pats pastatęs pastatą, ir tai gali reikšti prastą būsto kokybę.

Būtinai paprašykite pamatyti teisinius dokumentus. Jei pardavėjas atsisako, o tuo pačiu siūlo per pigų nekilnojamąjį turtą, verčiau būti atsargiems – galbūt jis apskritai neturi teisių į objektą arba nori nuo jūsų nuslėpti bendrosios nuosavybės buvimą. Žinoma, Rosreestr neleis apgaulingų operacijų, tačiau galite prarasti indėlį.

Taip pat nepamirškite įvertinti ir paties namo būklės. Kai statyba nebaigta, sunku nustatyti kokybę. Bet tu gali. Pavyzdžiui, geriau atsisakyti pirkimo, jei sienose ar pamatuose yra įtrūkimų, o sienų storis mažesnis nei 38 centimetrai: pavyzdžiui, jei jos išklotos vienoje plytoje.

Patikrinkite, ar namas yra papuoštas

Paklauskite, ar namas yra statomas, ar ne. Jei taip, galite patikrinti, ar nėra suvaržymų, ir pasirašyti pirkimo-pardavimo sutartį. Jei ne, paklauskite, kodėl pardavėjas neišdavė kadastrinio paso ir ar neplanuoja tai padaryti. Kai kurie gali sutikti sutvarkyti dokumentus, jei duosite užstatą.

Jei pardavėjas nenori užsiimti nebaigto statyti pastato projektavimu, sudarykite papildomą pirkimo-pardavimo sutarties susitarimą. Jo nereikės registruoti Rosreestr, tačiau iškilus problemoms tai padės įrodyti, kad pardavėjas jums perdavė teises į namą. Sutartyje nurodykite, kad pardavėjas perleidžia nuosavybės teisę į žemę ir kartu su ja nuosavybės teisę į nebaigtą statyti namą.

Prašyti informacijos iš USRN

Prieš pirkti nebaigtą, patikrinkite, ar nėra vadinamųjų spąstų. Prašyti išrašų iš USRN abiem objektams, jei namas registruotas. Įvertinkite:

🔹 savininkų skaičius - jei yra vienas savininkas, sutartį galite pasirašyti net šiandien, o jei bus keli, reikės gauti visų savininkų sutikimą;

🔹 Suvaržymų buvimas – jeigu išraše ant suvaržymo yra žyma, tai reiškia, kad tretieji asmenys turi teisę į nekilnojamąjį turtą, geriau pirkimo atsisakyti.

Jus dominančio objekto USRN išrašą galite gauti MFC, Rosreestr arba oficialioje departamento svetainėje. Už informaciją turėsite sumokėti valstybės rinkliavą. Jo dydis priklauso nuo informacijos, kurią norite gauti, tai yra nuo pareiškimo tipo.

Užregistruokite sandorį

Sudarykite pirkimo-pardavimo sutartį, pasirašykite, perveskite pinigus. Kreiptis į Rosreestr su pasirašyta DCT, pasu ar kita asmens tapatybės kortele, su valstybės rinkliavos sumokėjimo kvitu. Jo dydis yra 2000 ₽. Parašykite prašymą pakeisti savininką. „Rosreestr“ darbuotojas jums išduos dokumentų priėmimo kvitą ir nurodys datą, kada galėsite atvykti ir pasiimti naują USRN išrašą.

Jei abejojate savo sugebėjimais, nenorite gaišti laiko ar norite kuo labiau apsisaugoti nuo rizikos, kreipkitės į teisininkus ar maklerius. Jie patikrins objektą arba padės surašyti jam dokumentus, palydės į paskutinį etapą.

Nebaigti statybos projektai sukelia daug problemų jų savininkams. Tokius objektus nėra lengva įregistruoti kaip nekilnojamąjį turtą. Viskas dar labiau komplikuojasi, jei yra tam tikrų niuansų dėl žemės po pastatu nuosavybės.

Rusijos Federacijos teisės aktai draudžia subnuomą. Daugeliu atvejų ji apsaugo piliečius nuo neteisėtų suinteresuotų šalių veiksmų. Bet pardavimo atveju toks draudimas užkerta kelią nebaigto statyti pastato savininkui nuomininko sąskaita kompensuoti savo išlaidas.

Taip pat nebus galima laikinai pakeisti žemės paskirties iš ILI į privačios namų valdos sklypus, kad būtų galima balinti statybas. Parduoti bus galima tik išplėtotą ILI atkarpą, kuriai reikės baigti statybas.

Iš valstybės pagal įstatymą nuomojamo žemės sklypo pardavimo galimybės

Sklypai su nebaigta statyba dažniausiai parduodami dėl dviejų priežasčių:

• Trūksta pinigų užbaigti statybos darbus.
• Problemos priimant sprendimus dėl ryšių išdėstymo.

Nekilnojamojo turto pardavimo agentas privalo išsiaiškinti šias priežastis, kad nesuteiktų pirkėjui neteisingos informacijos. Taip pat būtina atsižvelgti į sklypo plotą ir vietą ir, svarbiausia, nuosavybės tipą:

• Savo.
• Nuosavybė visą gyvenimą.
• Nuoma.

Išnuomota žemė negali būti parduota, tačiau gali būti naudojama pagal paskirtį būsto statybai. Jeigu statybos jau pradėtos, tai toks objektas laikomas nekilnojamuoju turtu ir į jį gali būti išduodamos nuosavybės teisės, kaip ir į bet kurį nebaigtą statybą.

Kaip parduoti iš valstybės išnuomotą žemės sklypą?

Nors pati tokio sklypo pardavimo sutartis nereikalauja notaro patvirtinimo, būtina perregistruoti nuosavybės teises į Rosreestr (įvesti naujus duomenis į USRN).

Tačiau advokato pagalba šiuo atveju nepakenks. Jis gali:

• Susitarkite dėl sutarties sąlygų.
• Sudarykite tekstą pagal teisės normas.
• Paruoškite dokumentus pateikti Rosreestr.

Jei sandorio šalys nusprendžia netvirtinti sutarties pas notarą, jos turi ją pasirašyti Rosreestr darbuotojo akivaizdoje.

Ką reikia patikrinti prieš perkant žemę su nebaigta statyba?

Parduodant nebaigtą statybos objektą reikia atidžiai patikrinti sandorio grynumą.

Norėdami tai padaryti, turite įsitikinti:

Mieli skaitytojai! Kalbame apie standartinius teisinių problemų sprendimo būdus, tačiau jūsų atvejis gali būti ypatingas. Mes padėsime rasti savo problemos sprendimą nemokamai- tiesiog paskambinkite mūsų teisės konsultantui telefonu:

Tai greita ir nemokamai! Taip pat galite greitai gauti atsakymą naudodami konsultanto formą svetainėje.

• Nesant sutartyje sąlygų, draudžiančių perleisti žemės nuomos teises.
• Patikrinkite sutarties galiojimą ir nuomos mokėjimą.
• Patikrinkite svetainės paskirtį.
• Paaiškinkite, ar yra draudimas toliau išpirkti svetainę.
• Norėdami parduoti šią svetainę, gaukite pardavėjo sutuoktinės notaro patvirtintą sutikimą.

Taip pat turite žinoti, kad visos nuomos sutartys, sudarytos ilgiau nei metams, turi būti užregistruotos Rosreestr.

Kaip vyksta sandoris?

Nurodę visus niuansus, sandorio šalys turi sudaryti ir pasirašyti pirkimo-pardavimo sutartį. Jei pageidaujama (bet neprivaloma), gali tai patvirtinti pas notarą. Privaloma įregistruoti naujojo savininko nuosavybės teises Rosreestr.

Sutarties sudarymas

Sudarant sutartį, turite joje nurodyti visą svarbią informaciją apie svetainę:

• Nuosavybės ir nuosavybės dokumentų tipas.
• Svetainės ypatybės.
• Jo paskirtis.
• Sutarties sudarymo sąlygos.
• Sklypo kaina.
• Perdavimo sąlygos (perdavimo akto pagrindu).
• Data ir parašas.

Svarbu atsižvelgti į visus konkrečios žemės niuansus ir jos savininkų (bendraturčių) teises. Iš sutuoktinio reikia notaro patvirtinto leidimo. Jei vienas iš savininkų yra nepilnametis, reikalingas ne tik jo tėvų, bet ir globos institucijų leidimas.

Registracija ir nuosavybės registravimas

Pateikdami paraišką Rosreestr, turite pateikti:

• Pasas.
• susitarimas.
• Valstybės rinkliavos sumokėjimo kvitas.

Mokesčio dydis yra 2000 rublių.

Dokumentus galite pateikti tiek Rosreestr, tiek MFC.

Sąlygos ir kaina

Prašymo įregistruoti nuosavybės teisę į nebaigtą statybą nagrinėjimo terminas yra savaitė Rosreestr ir apie 10 dienų, kai pateikiama per MFC.

Už šią paslaugą reikia sumokėti 2000 rublių mokestį.

Mokesčiai

Kaip ir bet kuris pirkimo-pardavimo sandoris, nebaigto statyti pastato pardavimas laikomas pajamomis. Tai reiškia, kad nekilnojamojo turto pardavėjas turės sumokėti 13 proc. Mokesčio suma bus skaičiuojama pagal žemės sklypą.

Norėdami tai padaryti, prieš parduodant turite užsisakyti vertinimo paslaugą iš licencijuotos įmonės.

Užsieniečiams mokesčio tarifas yra 30 proc. Jo apskaičiavimo tvarka yra tokia pati kaip ir Rusijos Federacijos piliečiams.