Ugovor o najmu stana. Standardni ugovor o najmu stana

Kada poslovno dolaze u drugi grad ili žele da žive odvojeno od rodbine, fizička i pravna lica sklapaju ugovor o zakupu ili najmu stana. Po čemu se ova dva koncepta razlikuju? Ugovor o zakupu se sastavlja između pravnih lica, a ugovor o zakupu između fizičkih lica.

Ugovor o zakupu. Osnovni koncepti, karakteristike i prednosti

Ugovor o zakupu podrazumeva zaključivanje pisanog i potpisanog ugovora između pravnih lica. Međutim, ovaj koncept ima svoje karakteristike:

Ugovor se može zaključiti između fizičkog i pravnog lica. Ova klauzula znači da su ugovor sastavili vlasnik stana i neka organizacija ili preduzetnik. U ovom slučaju, entiteta je dužan da plaća porez i kamatu na korištenje tuđeg stambenog prostora.
Ugovor se može sklopiti između dva pravna lica. To znači i dvije organizacije individualni preduzetnici sklopiti ugovor o zakupu na bilo koji period.

Ova vrsta ugovora koristi dva koncepta:

Najmodavac je lice koje izdaje svoj stan pravnom licu.
Podstanar je osoba ili organizacija koja pojedincima daje slobodan životni prostor.

Ne samo stan, već i a nestambenih prostorija. Ovo posljednje uključuje:

Garaža.
Stock.
Prazna soba i tako dalje.

U ovom slučaju sve troškove popravke i uređenja snosi zakupac, odnosno onaj koji iznajmljuje prostor. Ali ova tačka mora biti unaprijed navedena u zaključenom sporazumu.

Iznajmljivanje stana ima svoje prednosti i nedostatke. TO pozitivni aspekti Ova vrsta ugovora se može klasifikovati kao:

Blagovremena isplata stana. Zakupac je dužan da u predviđenom roku uplati iznos koji je unapred ugovoren ugovorom.
U slučaju oštećenja imovine ili stana odgovornost snosi zakupac. Bez obzira kakva je šteta na stanu, pravno lice koje izdaje stan građanima dužno je platiti cjelokupan iznos.
O svim kućnim i pravnim pitanjima odlučuje zakupac. Izuzetak su slučajevi intervencije poreska uprava.
Ugovor je potpisan na neodređeno vrijeme. Drugim riječima, zakupodavac prima svoju kamatu za period koji je prethodno ugovoren ugovorom.

Što se tiče nedostataka u sporazumu ove vrste, mogu se istaći sljedeće:

S obzirom da stan iznajmljuje stanar, u njemu će stanovati ljudi koji nisu vidljivi stanodavcu.
Zakupac može nestati u nepoznatom pravcu zajedno sa novcem.
Ostale klauzule ugovora takođe mogu biti prekršene.

Zato je najbolje koristiti ugovor o najmu stana.

Ugovor o zakupu. Glavne razlike u odnosu na iznajmljivanje. Podvodne stijene

U ovom dokumentu se sastavlja sporazum između pojedinaca ili organizacije i građanina. Na neki način, ugovor o najmu je sličan zakupu, ali ima i svoje karakteristike:

Vlasnik i civil se nazivaju "stanar" i "stanar".
Vlasnik stana vidi građane i odlučuje da li će im iznajmiti stan ili će odbiti.
Ugovor o najmu se potpisuje na period do 5 godina, nakon čega je potrebno produžiti ugovor.
Za štetu je odgovoran sam vlasnik. U slučaju veće štete od strane građanina na imovini ili stanu, potonji je dužan platiti novčanu kaznu vlasniku.
Vlasnik također samostalno odlučuje o svim pitanjima vezanim za stan.

Unatoč činjenici da sva odgovornost pada na stanodavcu, potonji može prevariti građanina.

Kakve probleme može imati zakupac?

Uslovi ugovora. Postoje dvije vrste ugovora između zakupca i stanodavca: kratkoročni i dugoročni. Kratko je oko godinu dana. Kod ove vrste ugovora vlasnik je dužan unaprijed obavijestiti stanare o isteku perioda korištenja stambenog prostora. Osim toga, mora predložiti sklapanje novog sporazuma. Ovo pravilo ne odnosi se na one koji ne žele da nastave izdavanje stanova. Za vrijeme trajanja ugovora vlasnik nema pravo iseliti stanare bez opravdanog razloga. Također je potrebno unaprijed dogovoriti iznos, proceduru vraćanja sredstava i depozita. I takođe dugoročni ugovor. Zaključuje se na period do 5 godina. Ovu vrstu ugovora najmodavci nerado koriste, jer stanar može koristiti stan za ličnu korist. Štaviše, to se može dokazati samo na sudu. U suprotnom, zakupac ima pravo da podnese tužbu sudu zbog kršenja klauzula ugovora. Zbog toga se najčešće sklapaju kratkoročni ugovori.
Naduvavanje iznosa početnog plaćanja. U tom slučaju se ugovorom mora unaprijed dogovoriti pod kojim uslovima, u kom vremenskom okviru i za koji procenat će doći do promjene cijene. Ako ova klauzula nije u ugovoru, onda vlasnik ima pravo da poveća cijenu, ali ne više od jednom godišnje i od pismeno obavještenje. U slučaju neslaganja sa ovim iznosom, zakupac ima pravo raskinuti ugovor.
Odnos sa stanodavcem. Prilikom sklapanja ugovora potrebno je predvideti uslove stanovanja, učestalost poseta vlasnika i sl. U suprotnom, može se desiti da vlasnik stana dođe u odsustvu stanara.
Radovi na popravci. U slučaju organiziranja popravki, o ovoj točki se također mora razgovarati unaprijed. Ako stanar vrši popravke o svom trošku, može računati na smanjenje stanarine. Međutim, i o tome treba unaprijed razgovarati.
Stanje u stanu. Sav namještaj koji se nalazi u datom stambenom prostoru treba opisati što je detaljnije moguće. To će vam pomoći da se riješite nepotrebnih razgovora i kontroverznih situacija.

Ispravno sastavljanje ugovora o zakupu i zakupu. Uzorak

Bez obzira na to kakav je ugovor zaključen između osoba, postupak njegovog popunjavanja će napraviti neznatnu razliku. On će se sastojati samo od utvrđivanja uslova, uslova za izdavanje stana i svih rizika u vezi sa nanošenjem štete na stanu.

Dakle, klauzule ugovora će uključivati sljedeće:

Prvo se navode podaci o vlasniku i stanarima.
Opisani su stan, broj soba i tačna adresa.
Naveden je iznos koji su stanovnici dužni da plaćaju mjesečno, rokovi otplate i odgovornost za prekršaje.
Sastavlja se spisak imovine. Ovo je neophodno kako biste se zaštitili od nepotrebnih problema. Osim toga, svi nedostaci i kršenja su naznačeni.
Datumi isporuke apartmana su naznačeni.
Ugovor o najmu je sastavljen u pisanje i bez notara, a ugovor o zakupu ili posredovanju mora biti uredno sastavljen.

Sljedeće tačke mogu poslužiti kao primjer ugovora:

Naveden je grad i datum zaključenja ugovora.
Sve informacije o stanarima i vlasniku.
Predmet ugovora. Ovdje su opisani svi vlasnici stana, kao i linkovi do dokumenata koji ukazuju na vlasništvo nad nekretninom.
Prava i obaveze stranaka.
Plaćanja po ugovoru.
Osiguranje ispunjenja obaveza. Rokovi povrata novca i ostali detalji su navedeni ovdje. finansijske operacije.
Uzajamna odgovornost.
Uslovi i raskid ugovora.
Drugi i dodatni uslovi.
Akt o prijenosu imovine i stanova.

Dakle, najam stana po ugovoru omogućit će i vlasniku i gostima grada da se zaštite od raznih vrsta problema. Ugovor o zakupu će omogućiti vlasniku da primi gotovina uz minimalnu odgovornost, a unajmljivanje je da stan bude siguran i zdrav.

Ugovorom o zakupu stana utvrđuje se postupak i uslovi pod kojima vlasnik stana (zakupodavac) daje u zakup zakupcu stambeni prostor - stan. Ugovorom se moraju navesti svi uslovi za iznajmljivanje stana o kojima su strane postigle sporazum.

Ugovor N ___

iznajmljivanje stambenih prostorija

G. __________ "___" ________ ____

U daljem tekstu ćemo se nazivati "Zakupac",

koju zastupa ________________________________________________________________, postupajući na osnovu

S jedne strane i

U daljem tekstu ćemo se nazivati "Zakupodavac", s druge strane,

su sklopili ovaj Ugovor kako slijedi:

1. PREDMET UGOVORA

1.1. Najmodavac prenosi, a Zakupac prima u najam izolirani stambeni prostor ukupne površine _________ kvadratnih metara. m, uklj. stambeni - ________ kv. m, u vlasništvu Zakupodavca, koji se nalazi na adresi: ________________, ulica ___________, zgrada ____, zgrada ____, zgrada ____, stan N _____, koji se sastoji od ____ soba (u daljem tekstu: stambeni prostor).

1.2. Stambeni prostor će se koristiti za stanovanje radnika Zakupca ______________

i članovi njegove porodice: _____________________________________________________.

1.3. Stambeni prostor je u stanju pogodnom za stanovanje.

1.4. Period najma je postavljen od "___" ________ ____ do "___" ________ ____.

1.5. Stambeni prostor je u vlasništvu Najmodavca na osnovu __________________.

1.6. Stambeni prostor i ključevi od njega se prenose sa Najmodavca na Zakupca i vraćaju nazad prema potvrdama o prijemu.

1.7. Stambeni prostor ima:

Oprema _______________________________________________,

Aparati: ____________________________________________,

Nameštaj: ________________________________________________,

- ___________________________________________________________.

1.8. Najmodavac garantuje da stambeni prostor nije opterećen pravima trećih lica, da nije uhapšen i da se njihova prava ne osporavaju na sudu.

2. OBAVEZE STRANA

2.1. Zakupodavac se obavezuje:

2.1.1. Obezbijediti Zakupcu stambene prostorije navedene u tački 1.1 ovog Ugovora.

2.1.2. Osigurati slobodan pristup stambenom prostoru za zaposlenog Zakupca i članove njegove porodice.

2.1.3. Obavljati ispravan rad stambene zgrade u kojoj se nalazi iznajmljeni stambeni prostor, obezbijediti ili osigurati pružanje potrebnih komunalija zakupcu uz naknadu, osigurati popravak zajedničke imovine kuće i uređaja za pružanje komunalnih usluga koji se nalaze u stambenih prostorija.

2.1.4. Nadoknaditi Zakupcu troškove neodvojivih poboljšanja napravljenih uz saglasnost Zakupodavca.

2.2. Zakupac se obavezuje:

2.2.1. Koristite stambeni prostor za predviđenu namjenu u skladu sa tačkom 1.2 ovog Ugovora, kao i zahtjevima Zakonika o stanovanju Ruska Federacija i važeće zakonodavstvo Ruske Federacije.

2.2.2. Osigurajte sigurnost stambenog prostora i održavajte ga u ispravnom stanju.

2.2.3. Odmah obavijestiti najmodavca o svim otkrivenim nedostacima u stambenim prostorijama.

2.2.4. Nemojte vršiti preuređenje ili renoviranje stambenih prostorija.

2.2.5. Dozvoli unutra danju, a u slučaju nesreća i noću, u iznajmljene stambene prostore uposlenika Zakupodavca ili samog Zakupodavca, kao i predstavnika preduzeća za održavanje i popravku stambenih objekata radi pregleda i popravke objekata i tehničkih uređajaživotni prostor.

2.2.6. Napustiti iznajmljeni stambeni prostor po isteku perioda zakupa utvrđenog ovim Ugovorom.

2.2.7. Ne obavljajte rutinske popravke stambenih prostorija bez saglasnosti zakupodavca.

2.2.8. Plaćajte blagovremeno zakupninu za stambene prostore u iznosu od ________ (__________) rubalja mjesečno. Zakupnina se plaća najkasnije do _____ dana u mjesecu koji slijedi nakon mjeseca u kojem je stambeni prostor dat u zakup.

2.2.9. Platite na vrijeme javna komunalna preduzeća i druga plaćanja za održavanje stambenih prostorija.

2.2.10. Po isteku ovog Ugovora ili po njegovom prijevremenom raskidu, prenijeti stambeni prostor Zakupodavcu u roku od _______ nakon isteka ili raskida Ugovora u stanju pogodnom za stanovanje.

3. PRAVA STRANAKA

3.1. Zakupodavac ima pravo:

3.1.1. Zahtevati od Zakupca, njegovog zaposlenog _________________ i članova njegove porodice da održavaju stambeni prostor u tehnički ispravnom i ispravnom stanju u skladu sa zahtevima važećeg zakonodavstva Ruske Federacije.

3.1.2. Zahtijevajte od Zakupca da plaća kiriju na vrijeme.

3.1.3. Zahtevati od Zakupca da napusti stambeni prostor po isteku Ugovora o zakupu.

3.2. Zakupac ima pravo:

3.2.1. U iznajmljeni stambeni prostor uselite svog zaposlenog ______________ i članove njegove porodice.

3.2.2. Zahtevati od Najmodavca da nadoknadi neodvojiva poboljšanja stambenog prostora napravljena uz saglasnost Najmodavca.

3.3. Zakupac ima pravo prvenstva da produži i produži ovaj Ugovor na novi rok.

4. ODGOVORNOST STRANA

4.1. U slučaju neispunjavanja ili nepravilnog ispunjavanja svojih obaveza prema ovom Ugovoru, strane će biti odgovorne u skladu sa važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.

4.2. Svaka strana koja je prouzročila štetu drugoj strani neispunjavanjem ili nepravilnim ispunjavanjem svojih obaveza iz ovog Ugovora, dužna je drugoj strani nadoknaditi nanesene gubitke, uključujući i izgubljeni prihod.

4.3. Za svaki dan kašnjenja u prijenosu zakupnine naplaćuje se kazna u iznosu od __% od iznosa duga.

5. POSTUPAK ZA PROMJENU I RASKID UGOVORA

5.1. _________________ prije isteka roka zakupa ili prijevremenog raskida Ugovora, Zakupac mora pismeno obavijestiti Zakupodavca o namjeri da produži rok trajanja Ugovora ili o predstojećem upražnjenju prostora. Po isteku Ugovora i ispunjenju svih njegovih uslova, Zakupac ima pravo prvenstva da produži Ugovor.

5.2. Promjene uslova Ugovora, njegov raskid i raskid dozvoljeni su sporazumom strana. Učinjene dopune i izmjene strane razmatraju u roku od ________________ i formaliziraju u dodatnim ugovorima.

5.3. Ugovor o zakupu podliježe prijevremenom raskidu na zahtjev Zakupodavca, a zakupac je podložan deložaciji u sljedećim slučajevima:

5.3.1. Ako zaposlenik Zakupca i/ili članovi njegove porodice koriste prostorije uz bitnu povredu uslova ovog Ugovora i važećeg zakonodavstva Ruske Federacije ili svrhe stambenog prostora ili sa ponovljenim kršenjima.

5.3.2. Ako zaposlenik Zakupca i/ili članovi njegove porodice namjerno pogoršavaju stanje stambenog prostora prostorije.

5.3.3. Ako radnik Zakupca ne plati zakupninu više od dva puta uzastopno nakon isteka roka plaćanja utvrđenog ugovorom

5.4. Ugovor o zakupu može biti raskinut na zahtjev Zakupca ako se utvrdi da je prostorija, zbog okolnosti za koje Zakupac nije odgovoran, neupotrebljiva.

5.5. Ugovor se može raskinuti zbog više sile (nepremostivih) okolnosti koje onemogućavaju Zakupodavcu ili Zakupcu nastavak Ugovora.

5.6. Iz razloga koji nisu predviđeni zakonom i ovim Ugovorom, raskid Ugovora nije dozvoljen.

5.7. Strane se obavezuju da će preduzeti sve mjere za rješavanje nesuglasica pregovorima dok se predmet neslaganja u potpunosti ne riješi.

5.8. Ako pregovorima nije moguće postići sporazum, ili neispunjavanje ili neispunjenje uslova ovog Ugovora od strane jedne od stranaka, Ugovor se može raskinuti pred sudom opšte nadležnosti na način propisan zakonom.

6. ZAVRŠNI DIO

6.1. Ovaj Ugovor je sastavljen u dva primjerka, od kojih svaki ima isti pravnu snagu, po jedan primjerak za svaku od strana.

7. ADRESE I DETALJI STRANAKA

Zakupodavac: ________________________________________________________________________________

serija pasoša ________, N _______________, izdata _______________________________________,

adresa: ________________________________________________________________________________

Stanar: ime ________________________________________________________________,

adresa: ________________________________________________________________________________,

PIB ________________________________, šifra računa ________________________________________________

u ___________________________________, k/s ________________________________________________,

BIC ___________________________________.

POTPISI STRANA:

Zakupodavac: ________________/________________

Stanar: ________________/________________

Predmet ugovora, koji je izolovan stambeni prostor, ne može biti iznajmljivanje sobe sa zajedničkim ulazom ili kuhinje, hodnika i sl. Takođe, u ugovoru o najmu stana moraju biti naznačeni podaci o potrebi korištenja prostora prema predviđenu namenu.

Kada stanar dobije stan na korištenje, u skladu sa odredbama člana 673. Građanskog zakonika Ruske Federacije, stan mora biti prikladan za namjeravanu upotrebu. To znači da stan možda nije udoban, već zadovoljava samo sanitarne, uključujući i tehničke, zahtjeve.

Unatoč činjenici da se svako stanovanje pogodno za njegovu namjenu može iznajmiti, potrebno je uzeti u obzir standard stambenog prostora po osobi propisan odredbama člana 679. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Ima 12 m2 po stanovniku. (član 50. Zakona o stanovanju).

Prava i obaveze su propisane u posebnom dijelu ugovora i dogovorene između strana. Štaviše, zasnivaju se na pravilima propisanim u čl. 611 - 621 Građanski zakonik Ruske Federacije.

Prema gore navedenim odredbama, zakupodavac ima pravo:

Zatražite najam.

U slučaju kršenja uslova plaćanja, zahtijevajte prijevremenu isplatu zakupcu. Ali ne više od 2 uzastopna perioda utvrđena ugovorom, osim ako nije drugačije predviđeno uslovima ugovora (član 614. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Zahtjev za raskidom ugovora ako su prekršeni uvjeti za namjeravanu upotrebu, zbog čega se stanje imovine pogoršalo ili zakupnina nije plaćena dva puta zaredom (član 619. Građanskog zakonika Ruske Federacije) .

Zakupodavac je takođe dužan:

Ne ometajte ostvarivanje prava prenijetog stambenim ugovorom (na korištenje i posjedovanje prostora).

Prenesite prostorije na vrijeme iu ispravnom stanju (član 611 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Budite odgovorni za nedostatke iznajmljenog stambenog prostora ako ometaju njegovu upotrebu (član 612. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Upozoriti zakupca na postojeća i registrovana prava trećih lica, terete, ograničenja, pravne sporove, izvršni postupak, koji se odnose na stambena prava itd. (čl. 613).

Izradite kape za svoj novac. popravak (član 616 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Prava zakupca obuhvataju:

Mogućnost da povrati imovinu koja mu je iznajmljena i nadoknadi gubitke uzrokovane neblagovremenim stambenim zbrinjavanjem (član 611).

Mogućnost raskida ugovora ako zakupodavac nije ispunio njegove uslove.

Ako se otkriju nedostaci, zahtijevati njihovo otklanjanje, ili zahtijevati smanjenje stanarine, ili nadoknaditi troškove učinjene za otklanjanje nedostataka u kućištu.

Ako stanodavac nije izvršio pravovremeni remont, zahtijevajte naknadu za gubitke za remont prostorija koji je obavljen samostalno.

Dajte u podzakup imovinu uz saglasnost zakupodavca (član 615. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Imajte prednost pri produženju ugovora (član 621 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Obaveze zakupca obuhvataju blagovremeno plaćanje iznajmljenog stambenog prostora, kao i korišćenje iznajmljene imovine samo za namenu iu skladu sa uslovima navedenim u ugovoru.

Takođe, kako bi se izbjegle moguće nesuglasice, ugovorom je preciziran postupak izmjene uslova i raskida ugovora. Završni dio obavezno mora sadržavati pune podatke o stranama, ispod kojih se potpisuju zakupac i zakupodavac ili ovlaštena lica. Ovlaštenje je dokumentovano. Detalji dokumenta na osnovu kojeg zastupnik djeluje moraju biti navedeni u ugovoru.

Regulatorna regulacija tržišta izdavanja stanova

Na ugovorne odnose za iznajmljivanje stanova primjenjuju se norme poglavlja 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Odmah napravimo rezervaciju: u ovom članku ćemo posebno govoriti o ugovoru o komercijalnom najmu stambenih prostorija, koji je reguliran Poglavljem 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije i djelomično Poglavljem 5 Stambenog zakonika Ruske Federacije , odnosno o iznajmljivanju stana od strane pojedinca. Postoji zakonska razlika između ugovora o zakupu (koji se zaključuje sa fizičkim licem) i ugovora o zakupu (koji se zaključuje sa pravnim licem). Međutim, u običnom govoru se koristi ustaljena riječ "renta". Stoga ćemo u ovom materijalu, radi jednostavnosti, koristiti oba pojma - "unajmljivanje" i "najam" - kao ekvivalentne.

Dokumentacija

Ni u kom slučaju ne ustručavajte se da tražite od vlasnika stana kompletan paket dokumenata:

pasoš;
potrebna je potvrda o registraciji vlasništva nad stanom;
dodatno: plaćeni računi za režije(da se uvjerimo da nema dugovanja na njima) i izvod iz matične knjige o licima upisanim u stambeni prostor.

Ako ima više vlasnika stana, nije dovoljna saglasnost jednog od njih; Postoje tri moguća scenarija:

Priložiti pismenu saglasnost svih suvlasnika.
Jedan suvlasnik sklapa ugovor uz punomoć ostalih.
Prilikom sklapanja ugovora svi vlasnici su lično prisutni (tada u ugovoru stoji da stan izdaju istovremeno svi vlasnici).

Potreban je i pismeni pristanak osoba koje nisu vlasnici, ali su uknjižene u stambeni prostor. U suprotnom, oni se u svakom trenutku mogu izjasniti o svojim pravima, a vi ćete morati hitno tražiti novi smještaj.

Pošto je riječ o iznajmljivanju stana, to znači da je zakupac fizičko lice. Stoga mora sa sobom ponijeti pasoš. Ako ćete živjeti u stanu više od jednog, tada su potrebni i podaci iz pasoša drugog (trećeg, petog) stanara.

Ugovor o zakupu nekretnina podliježe državnoj registraciji. Izuzev ugovora zaključenih na manje od godinu dana.

Termin

Ugovor o zakupu može biti kratkoročni (do jedne godine) ili dugoročni (od jedne do pet godina). Ako u ugovoru ništa ne piše o roku, smatra se da je zaključen na period od najviše pet godina. Osnovna razlika između dugoročnih i kratkoročnih ugovora su uslovi za iseljenje stanara.

Kratkoročni ugovor

Vlasnik može propisati period u kojem strane mogu prijevremeno raskinuti ugovor. Ako takav rok nije određen, on nema pravo iseliti stanare prije isteka ugovora. Ali nakon tog perioda, vlasnik sam odlučuje da li će nastaviti izdavanje stana istim stanarima ili će tražiti druge.

Dugoročni ugovor

Vlasniku je mnogo teže rastati se od stanara. Po isteku ugovora, najmodavac ne može jednostavno useliti nekog drugog u stan: ako najmanje tri mjeseca prije isteka ugovora o svojoj želji nije obavijestio zakupca, smatra se da se ugovor automatski produžava na dan. stari uslovi.

Ako stanodavac kaže da više ne planira da iznajmljuje nekretninu, onda se stanari moraju iseliti. Ali u ovom slučaju on zapravo ne može iznajmiti stan najmanje godinu dana, inače prethodni stanari imaju pravo da se obrate sudu i traže naknadu štete.

Za razliku od najmodavca, zakupac može raskinuti ugovor u bilo koje vrijeme bez navođenja razloga.

Stanje stana i nekretnine

Popravke i poboljšanja

Postavlja se goruće pitanje: ko vrši popravke? Uobičajeno je da ugovor sadrži formulaciju da „nakon isteka ugovora o zakupu stanari se obavezuju da će vratiti prostor u istom stanju u kojem je dat“. Stoga u ugovoru treba odmah naznačiti šta se u stanu može mijenjati, a šta ne.

Osim toga, bez saglasnosti vlasnika, stanari nemaju pravo vršiti rekonstrukciju i rekonstrukciju stambenog prostora. Na primjer, prilikom renoviranja ne možete samo srušiti unutarnju pregradu ili proširiti vrata.

Ako je moguće izvršiti popravke, obavezno navedite u ugovoru za koliko treba smanjiti najam. Ako nema uputstva, moguće je da ćete sve sami popraviti, a vlasnik će jednostavno odbiti da vam nadoknadi troškove.

Sve tekuće popravke i troškovi za njih padaju na teret stanara. On ne samo da održava red u stanu, već je odgovoran i za sigurnost imovine.

Veće popravke mora izvršiti najmodavac, a sve troškove snosi on (osim ako ugovorom nije drugačije navedeno). Ako najmodavac ne pokaže interes za veće popravke kada su one potrebne, tada zakupac ima pravo:

samostalno izvršiti veće popravke predviđene ugovorom ili uzrokovane hitnom potrebom i povratiti troškove od najmodavca;
zahtijevati odgovarajuće smanjenje stanarine;
zahtijevati raskid ugovora i naknadu za gubitke.

Kada renovirate ili kupite nešto novo za iznajmljeni stan, zakonski gledano, radite poboljšanja. Mogu biti odvojivi ili neodvojivi. Na primjer, ako je stanar o svom trošku ugradio klimu ili bojler (a stanodavac nije smanjio stanarinu niti nadoknadio troškove), ima pravo da ih ponese sa sobom.

Neodvojiva poboljšanja, na primjer nove pozadine, ne možete ponijeti sa sobom, a da ih ne pokvarite izgled apartmani. Stoga zakupac može tražiti nadoknadu njihovih troškova kada ugovor istekne. Ali zahtjev će biti zadovoljen ako je u ugovoru navedeno da se zakupodavac nije protivio ovom poboljšanju.

Stanje nekretnine

Zakupodavac je dužan da zakupcu obezbijedi nekretninu u dobrom stanju. To znači da ako vas nešto sprječava u korištenju stana, stanodavac mora otkloniti ovaj razlog o svom trošku. Čak i onu za koju nije ni sumnjao u trenutku iznajmljivanja stana. Na primjer, uselili ste se i bili ste iznenađeni kada ste otkrili da su sve cijevi odavno istrunule i da je jednostavno nemoguće oprati se pod tušem. Najmodavac mora otkloniti ovaj nedostatak što je prije moguće i potpuno besplatno. Ako to ne učini, možete sami ispraviti razlog i zahtijevati nadoknadu ili raskinuti ugovor.

Pažnja: stanodavac mora o svom trošku ispraviti samo one nedostatke za koje ni on ni vi niste znali.

Ako ste prilikom pregleda stana vidjeli da tu nešto ne radi, ili ste na to unaprijed upozoreni, onda je vaše pravo da pristanete na takav uslov ili potražite bolju opciju.

Advokati takođe preporučuju sastavljanje potvrde o prijemu stana uz ugovor. Opisuje stanje namještaja, vodovoda, podova, prozora i svega ostalog. Nakon toga, to će pomoći da se izbjegnu sporovi o kvaliteti popravaka i namještaja. Naravno, u stanu sa starim sovjetskim namještajem i bez opreme to možda neće biti potrebno. No, vlasnik koji iznajmljuje kuću sa skupim namještajem i uređajima zainteresiran je da mu se sva imovina vrati u ispravnom stanju, pa može čak priložiti fotografije nekretnine i račune koji potvrđuju njenu vrijednost. Prirodna amortizacija se, naravno, uzima u obzir. Ali stanar će morati da plati pokvareni TV ekran.

Obratite pažnju na koncept “solidarne odgovornosti” ako iznajmljujete stan sa nekim drugim. Ako ugovor ne predviđa klauzulu o solidarnoj odgovornosti, onda će osoba koja je sklopila ugovor snositi svu odgovornost. Odnosno, ako vaš neoprezni komšija nešto pokvari, a u ugovoru ste samo vi napisani kao odgovorni, onda ćete morati da platite.

Najam

Ugovorom se definiše postupak, uslovi i rokovi plaćanja zakupnine. Ako nema posebnih uputstava o tome, onda se smatra da su slične onima koje se obično koriste prilikom iznajmljivanja takve nekretnine: u slučaju stana, to je fiksni iznos plaćanja koji se plaća svaki mjesec.

Ako stanodavac traži da odmah plati zakupninu za 2-3 mjeseca unaprijed ili depozit, to mora biti navedeno u ugovoru.

Dokument takođe treba da naznači koliko često iu kojoj meri stanodavac može da povećava zakupninu. U praksi obično jednom godišnje fiksiraju povećanje stanarine do 10% početne cijene. Ali sve je to na diskreciji stranaka.

Ako takva klauzula nije sadržana u ugovoru, najmodavac i dalje ima pravo da poveća zakupninu, ali to se može učiniti najviše jednom godišnje. Štaviše, dužan je da o tome unaprijed pismeno obavijesti zakupca. Ako mu novi uslovi ne odgovaraju, može jednostrano odbiti ugovor.

Zakupac takođe ima pravo da zahteva smanjenje zakupnine ako se zbog okolnosti na koje ne može uticati, pogoršati uslove zakupljenog prostora.

Dodatno

Razgovarajte sa vlasnikom o svim detaljima. Najvjerovatnije ćete se morati često sastajati. On je zabrinut za svoj stan, vi ste zabrinuti za kvalitet vašeg boravka, pa naučite da pregovarate i sve usmene dogovore zapišite u dokument.

Ne često, ali se dešava neprijatna situacija: vlasnici ponekad vole da uđu bez upozorenja, čak i u odsustvu stanara i nekoliko puta mesečno. Ovo je razlog za raskid ugovora uz nadoknadu selidbenih troškova stanara. Da biste izbjegli takvu situaciju, jednostavno dodajte jedan red u ugovor o tome koliko često vlasnik može da vas posjećuje, da li je potrebno da vas o tome unaprijed upozori i naznačite zabranu spontanih posjeta u vašem odsustvu.

Saznajte kako se stanodavac odnosi prema gostima i životinjama i to navedite u ugovoru.

Samo dogovorom i bilježenjem svih bitnih detalja obje strane će moći živjeti bez sukoba i bez nepotrebne brige.

Raskid ugovora putem suda

Već smo rekli da se stanodavcu nije lako rastati od stanara, važnu ulogu igra oblik ugovora. Ali zakupac ima pravo da raskine ugovor u bilo kom trenutku, ali uz jedan uslov: mora da obavesti stanodavca o svojoj želji tri meseca pismeno.

Ali ponekad je nemoguće postići sporazum na ljudskoj osnovi, a za jednu od strana postoji samo jedan izlaz - tražiti pravdu preko suda i raskinuti ugovor.

Na zahtjev zakupodavca, ugovor se može prijevremeno raskinuti od strane suda u slučajevima kada zakupac:

koristi imovinu uz bitnu povredu uslova ugovora ili sa ponovljenim kršenjima;
značajno pogoršava imovinu;
ne plati zakupninu na vrijeme više od dva puta zaredom;
ne izvrši veće popravke na nekretnini u roku određenom ugovorom, ako je prema ugovoru za velike popravke odgovoran zakupac.

Zakupodavac može sudskim putem raskinuti ugovor samo ako je pisanim putem zahtijevao od zakupca da otkloni prekršaje.

Na zahtjev zakupca, ugovor o zakupu može se prijevremeno raskinuti od strane suda u slučajevima kada:

davalac lizinga ne daje imovinu ili stvara prepreke koje sprečavaju da se imovina u potpunosti iskoristi;
nekretnina ima nedostatke koje zakupodavac nije naveo prilikom zaključivanja ugovora, nisu bili unaprijed poznati zakupcu i nisu mogli biti otkriveni prilikom pregleda nekretnine;
zakupodavac ne izvrši veće popravke imovine u ugovorenim ili razumnim rokovima;
imovina je, zbog okolnosti koje su van kontrole zakupca, u stanju neprikladnom za upotrebu.

Po raskidu ugovora o zakupu zakupac je dužan da vrati nekretninu zakupodavcu u stanju u kojem ju je primio, uzimajući u obzir normalno habanje ili u stanju predviđenom ugovorom.

U zaključku, zadržimo se na još dvije važne tačke.

Ako stanodavac pokloni ili proda imovinu za iznajmljivanje, to ne raskida ugovor o zakupu. Drugim riječima, kada osoba dođe i kaže: „Iselite se, prodajem stan“, to je protivzakonito. Promjena vlasnika ne povlači za sobom raskid ugovora o najmu stana.

Ako je potrebno, možete promijeniti poslodavca (stanara). Odnosno, ako je ugovor sklopljen za muža, a on, na primjer, odlazi za sjeverni pol na dugom poslovnom putu, onda uz njegov pristanak možete promijeniti stanara u njegovu ženu. U ovom slučaju ugovor ostaje isti, isti uslovi, rok nastavlja da teče i ne resetuje se. Ali ovo se može riješiti birokratije ako se pojave problemi (na primjer, ako morate raskinuti ugovor ili nešto naplatiti putem suda).

Ugovor o zakupu je dokument obezbeđivanje prenosa prostorije (stambene ili nestambene) na privremeno korištenje od jedne osobe do druge.

Strane u sporazumu su

Subjekti (strane) ugovora o najmu stana su stanodavac(odnosno onaj koji izdaje) i stanar(onaj koji iznajmljuje).

Stan se može iznajmiti samo vlasnik nekretnine ili lice koje za to ovlasti vlasnik.

Stanar može biti samo entiteta, a stan se može iznajmiti samo za stanovanje (na primjer, organizacija iznajmljuje stan za svog zaposlenika).

Koja je razlika između iznajmljivanja stana i iznajmljivanja?

Mnogi građani brkaju koncepte zapošljavanja i iznajmljivanja, često ih koriste naizmjenično.

Međutim, zapošljavanje i iznajmljivanje su nije ista stvar.

Ugovor o zakupu i ugovor o zakupu sastavljaju se u različitim slučajevima.

Prvi je regulisan zakonom u čl. 34 Građanskog zakonika Ruske Federacije, drugom je posvećeno poglavlje 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Vrsta ugovora zavisi od predmeta zakupa (stambeni ili nestambeni prostor) i od predmetnog sastava stranaka (fizičko ili pravno lice koje iznajmljuje nekretninu).

Ugovor o zakupu primjenjivo ako se bilo koji stambeni ili nestambeni prostor izdaje uz naknadu. Takođe i ovaj dokument se sastavlja, ako se stambeni prostor prenosi na privremeno korištenje pravnom licu.

U slučaju da se stan izdaje za privremeni boravak pojedincu, je ugovor o zakupu. Prilikom sastavljanja ugovora strane su najmodavac i zakupac.

Neprihvatljivo zamjena ugovora o zakupu i zakupu. Ovo različite vrste ugovore Strane u ugovoru takođe treba da budu tačno imenovane.

Trajanje

Ugovor o zakupu je zaključen za bilo koji period, napisano u njemu. Ako u dokumentu nije precizirano trajanje ugovora, smatra se da je ugovor zaključen na neodređeno vrijeme.

Svaka strana može odbiti ugovor u bilo koje vrijeme, obavještavajući drugu stranu tri mjeseca unaprijed. Zakon ne ograničava uslovi ugovora o zakupu stambenog prostora (član 610 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Kako komponovati?

Glavni zahtjev sastaviti sporazum - to znači uzeti u obzir sve tačke koje bi mogle dovesti do kontroverznih situacija između stanodavca i zakupca.

I ovo pitanje mora brinuti kako rad prostorija tako i ponašanje stanara.

Bitan zapišite apsolutno sve, ne treba se oslanjati samo na prividni integritet stranaka. Usmeni dogovoričesto dovode do sukoba između strana u transakciji. U ovom smislu dobro sastavljena ugovor može osigurati ispravan odnos između obje strane.

Pa šta bodova mora biti odraženo u ugovoru o zakupu:

Predmet ugovora. Ovdje treba navesti adresu, površinu stana ili sobe (sa planom prostorije u stanu u prilogu), te dokument o vlasništvu nad stanom.
Prava i obaveze svake strane. Ova tačka je veoma važna ovde treba detaljno navesti sva prava i obaveze stanodavca i zakupca, predvideti sve nijanse (na primer, koliko često stanodavac može da posećuje zakupca), kao i moguće nesuglasice u vezi sa radom; imovine. Vrijedno je razmotriti mogućnosti za nanošenje štete prostorijama ili pojavu hitnih situacija.
Procedura plaćanja. Ovaj odjeljak reguliše fiksne iznose i rokove plaćanja zakupnine prostora, iznos i postupak obračuna penala za eventualno kašnjenje u plaćanju. Takođe treba da odredite koja plaćanja zakupac plaća (struja, kirija, kablovska televizija, itd.).
Uslovi za sprovođenje ugovora (moguća je opcija ugovora na neodređeno vreme, odnosno bez navođenja tačnih uslova).
Procedura za raskid ugovora. Ovim je definisana procedura za eventualni raskid ugovora sporazumno obe strane.
Podaci iz pasoša stanodavca i zakupca, potpisi.
Spisak stanara koji će živjeti u stanu (da li su dozvoljene dodatne osobe).
Kopije dokumenata koji ukazuju na tehničko stanje stana u vrijeme njegovog iznajmljivanja.

Ugovor o zakupu zaključen na period duži od 1 godine podliježe obavezna državna registracija(Član 1. člana 609. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Sastavni dio ugovora su zapisnik o prihvatanju stanova i popis imovine koja se nalazi u stanu. Nemojte zanemariti ovu tačku kako obje strane ne bi imale razloga za međusobna potraživanja u budućnosti. Takođe u ugovoru navedite mogućnost ili nemogućnost podzakup apartmani.

Registracija

Za registraciju ugovora trebat će vam sljedeće: dokumentaciju:

sastavljen ugovor o zakupu (3 primjerka);
zahtjev zakupodavca ili ovlaštenog lica (samo ako postoji punomoć);
vlasničke isprave za stambeni prostor;
katastarski i tehnički pasoš za stambeni prostor, eksplikacija;
sastavni dokumenti zakupca (pravnog lica);
pasoši obe strane;
punomoćje (ako ga je vlasnik izdao ovlaštenom licu);
potvrda o uplati državne dažbine (može se platiti direktno u Rosreestru);

Cijeli paket dokumenata Može dostaviti lično ili poslati poštom, kao i elektronskim putem.

Ugovor će biti registrovan u roku od 18 kalendarskih dana, nakon čega obje strane trebaju dobiti relevantne dokumente.

Stanodavac mora submit poreska prijava i platiti porez na dohodak građana u iznosu od 13% prihoda (klauzula 1 člana 209 Poreskog zakona Ruske Federacije).

Nijanse

Prilikom sastavljanja ugovora vrijedi razmotriti neke nijanse koje će pomoći da se poništi mogućih nesuglasica između strana tokom njegovog sprovođenja.

Često se obje strane slažu da to naznače u dokumentu više jeftino najam. Na ovaj način najmodavac nastoji da ublaži porezno opterećenje.

Međutim, ovo je mač sa dvije oštrice: ako zakupac smanji plaćanje na iznos koji je naveden u ugovoru, tada niko nema pravo nateraj ga da plati iznos koji su obje strane usmeno dogovorile. Stanodavci često povećavaju uplate tokom implementacije ugovora, pa je bolje to navesti u dokumentu slična situacija i odlučuje o mogućnosti ili nemogućnosti povećanja cijene zakupa.

Vlasnik stana može biti više od jedne osobe. U tom slučaju ugovor mora sadržavati potpise svi vlasnici nekretnina; jos jedna opcija: punomoćje, ovjeren kod notara, od preostalih vlasnika nekretnine.

Stanar treba provjeriti da li se stan nalazi uz kauciju ili u pritvoru, kao i da li se stambeni prostor iznajmljuje drugoj osobi. Preporučuje se svaki put naplatiti stanodavcu priznanice u primanju iznosa za najam stambenog prostora. U priznanici, pored potpisa, mora biti specificirano podaci iz pasoša obje strane, iznos i datum uplate.

Ako je iznajmljeni stan pod teretom hipoteke, onda je neophodno saglasnost banke za izdavanje stambenog prostora. U suprotnom, stanodavac će biti u velikoj nevolji: u najboljem slučaju, banka će nametnuti penali, u najgorem slučaju, zahtijevat će trenutnu otplatu kredita.

Ugovor se može zaključiti preko posrednika, koji je najčešće realtor. U ovom slučaju sastavlja se punomoćje ne za samog uposlenika, već za agenciju u kojoj radi posrednik. Ne vjerujte posrednicima potpuno izvršenje ugovora bez vašeg aktivnog učešća: agencija će sastaviti običan standardni ugovor koji ne uzima u obzir sve nijanse i želje obje strane.

Važno je da sami razmislite o tome Uslovi ugovora. Agencija često nudi dodatne usluge (na primjer, osiguranje), koje će povlačiti neopravdane troškove.

Budi pazljiv prilikom obavljanja transakcije preko posrednika. Kriminalci se ponekad kriju iza maski trgovaca nekretninama. Pažljivo provjerite autentičnost dokumenata kompanije i njenih zaposlenih. Ako prodavac zahteva od vas da platite, uverite se da on ima pravo na to (napisano u punomoći).

Kako raskinuti ugovor o najmu stana?

Svaki dogovor će prije ili kasnije morati prekinuti.

Dobro je ako se ovo desi po isteku ili po obostranom dogovoru obje strane.

U ovom slučaju neće biti problema. Međutim, moguće je rano raspuštanje jednostrano od strane i stanodavca i zakupca.

Domaće zakonodavstvo predviđa nekoliko glavni razlozi za prijevremeni raskid ugovora:

Zakupac ne plaća zakupninu 2 mjeseca ili ne plaća punu cijenu zakupnine.
Komšije se žale na ponašanje stanara.
Stanar ne plaća račune za stan i stambeno-komunalne usluge.
Stanar onemogućava drugoj strani pristup stanu.
Radnjama stanara nanosi se šteta tehničkom ili sanitarnom stanju stambenog prostora.
Stanar je izvršio popravke u stanu, preuredio stan ili jednostavno preuredio namještaj bez dozvole.
Stanar je bez pristanka vlasnika unosio životinje u stan.

U prisustvu legitimnih razloga Zakupodavac ima pravo obavijestiti drugu stranu o raskidu ugovora, dajući mu razuman rok za preseljenje (obično 1 mjesec). Ako se stanar ne slaže, onda ima pravo da riješi problem V sudski postupak .

Zauzvrat, i zakupac ima pravo na za prijevremeni jednostrani raskid ugovora, ako zakupodavac:

stvara prepreke u korištenju stana (na primjer, promijenio brave, uselio druge stanare);
sakrili značajne nedostatke doma;
stan je postao nepogodan za upotrebu iz razloga na koje stanar ne može da utiče (poplavljenje stana od strane komšija ili druge okolnosti više sile).

U slučaju da je zakupodavac ne želi da raskine ugovorni odnos i, na primjer, zadrži depozit nekoliko mjeseci unaprijed, slobodno se obratite sudu.

Kao što možete vidjeti, mnogo zavisi iz pravilno sastavljenog ugovora. Ako dokument predviđa sve moguće situacije i slučajeve koji bi mogli dovesti do prijevremenog raskida ugovora, onda je, najvjerovatnije, odnos između zakupca i stanodavca će biti uspješan.

Zaključak se nameće: prije da imamo dogovor, proučite informacije o pitanju, posavjetujte se sa stručnjacima. Potrudite se da pravilno sastavite ugovor o najmu stana, uzimajući u obzir želje i uslove obe strane. U ovom slučaju imate problema ne prijeti.