A vevő a legtöbb információt a megvásárolni kívánt lakásról több olyan dokumentumból szerezheti meg, amelyeket az eladótól kell bekérni. Nézzük meg őket részletesen, és mondjuk el, milyen árnyalatokra kell különös figyelmet fordítani.

Fő dokumentum

Az ingatlan tulajdonjogát és rendelkezési jogát megerősítő fő dokumentum a tulajdonjog bejegyzéséről szóló igazolás. A lakás tisztaságának ellenőrzését kezdje el ennek a dokumentumnak a tanulmányozásával, mivel sok hasznos információt tartalmaz az ingatlanról.

Mindenekelőtt ügyelni kell a tanúsítvány kiállításának dátumára. Ha a közelmúltban érkezett, feltétlenül ki kell deríteni, miért döntött úgy a tulajdonos, hogy eladja ingatlanát. Logikus, hogy nem valószínű, hogy azonnal és különleges okok nélkül megszabadulnak egy folyékony tárgytól. És ha az eladó nem tudja megmagyarázni tettének okát, akkor van ok az óvatosságra.

A tulajdonjog bejegyzéséről szóló igazoláson minden esetben szerepel, hogy milyen alapon került kiállításra. Ez lehet adásvételi szerződés, ajándékozás, privatizáció, öröklési bizonyítvány, bírósági határozat vagy végrehajtó hatóság stb.

Ha a tulajdonjog ajándékozási szerződés vagy öröklési okirat alapján keletkezett, feltétlenül ellenőrizze, hogy az eladó hozzátartozója-e az ingatlant ajándékozó vagy örökölő személynek. Ha nem, derítse ki, miért döntött úgy a lakás jelenlegi tulajdonosa, hogy eladja. Talán attól tart az ember, hogy az előző tulajdonos hozzátartozói megtámadják az ajándékozás vagy az öröklési szerződés jogszerűségét.

Az eladó által az építési szakaszban megszerzett lakás tulajdonjogának kialakulásának alapja általában a lakásszövetkezeti részesedés teljes kifizetéséről szóló igazolás vagy részvényrészesedési megállapodás (a lakás fejlesztőtől való megvásárlásának rendszerétől függően) . Ebben az esetben feltétlenül ellenőrizze, hogy az eladó házas volt-e a szerződés megkötésekor. Hiszen akkor a lakás közös tulajdon, és az eladáshoz a második házastárs közjegyzői jóváhagyása szükséges. Erre a dokumentumra függetlenül attól, hogy ki a tulajdonosa az értékesített lakásnak – az egyik házastárs vagy mindkettő.

Ki a fej ebben a házban

Fontos ellenőrizni, hogy a tulajdonosok száma megegyezik-e a regisztráltak számával. Ideális esetben az adásvételi szerződés megkötése előtt minden bejegyzett lakost törölni kell. Ne feledje, hogy azok az emberek, akik nem rendelkeznek részesedéssel a tulajdonban, de egy lakásban vannak bejegyezve, bizonyos esetekben fenntartják a jogot, hogy abban lakjanak. Például azok a polgárok, akik nem vettek részt egy lakás privatizációjában, a törvény szerint fenntartják a jogot a helyiség határozatlan idejű használatára.

Ügyeljen arra, hogy ellenőrizze, hogy kiskorúak regisztrálva vannak-e a lakásban. A hatályos jogszabályok szerint a gyám- és gyámhatóság beleegyezése nélkül is lehet „gyermekes lakást” eladni, ha nem ő a tulajdonos. Ám a szakértők szerint, ha a jövőben kiderül, hogy a gyereknek nincs hol laknia, érvénytelenné nyilváníthatják a lakáseladási ügyletet.

Akciók és falak

A következő dokumentum a részletes tanulmányozásra az Egységes Állami Jogok Nyilvántartásának (USRE) kivonata. A kivonat információkat tartalmaz a lakás összes tulajdonosáról, és ami a legfontosabb, az ingatlanra vonatkozó terhekről. A dokumentumból megtudhatja, hogy a tárgy zálogba van-e helyezve, le van-e tartóztatva, illetve felmerült-e jogi igény. Az egységes állami nyilvántartásból származó kivonat bővített változata (csak a tulajdonos rendelheti meg) tartalmazza, hogy hány tulajdonos változott a lakáson, és milyen dokumentumok voltak a megfelelő jogok átruházásának alapja.

Térjünk át a következő lépésre - a műszaki útlevél ellenőrzésére. Ebből megtudhatja, hogy történt-e átépítés a lakásban, és azt megfelelően jóváhagyták-e. Jogi szempontból az illegális átépítés jelenléte nem akadályozza meg a lakás eladását. Ha azonban az átépítés következtében a szomszédok jogai sérülnek, vagy ami még rosszabb, a teherhordó falak megsérülnek, minden felelősség a vevőt terheli.

A problémák elkerülhetetlenek egy megváltozott határvonalú tárgy vásárlása esetén is. Például az eladó összevont két szomszédos lakást, de nem legalizálta az ilyen átépítést. Senki sem fogja megakadályozni, hogy megvásárolja ezt az ingatlant, de a Rosreestr megtagadja az új tulajdonos tulajdonjogának bejegyzését az ingatlan megváltozására hivatkozva, amelynek határait az Állami Ingatlankataszter nem veszi figyelembe.

A garanciákról

Leendő vásárlóként az Ön feladata, hogy alaposan ellenőrizze a lakás törvényi tisztaságát. És csak ezután írja alá az adásvételi szerződést. A fenti dokumentumokban található információk gondos ellenőrzése lehetővé teszi, hogy a lakásvásárláshoz kapcsolódó legtöbb kockázat ellen biztosítsa magát.

Természetesen az a legjobb, ha egy szakember tanulmányozza az összes papírt – például egy olyan ügyvéd, aki kiterjedt bírói gyakorlattal rendelkezik a lakóingatlanok területén.

Egyes szakértők szerint azonban senki sem ad abszolút garanciát a tranzakció tisztaságára, különösen akkor, ha a másodlagos lakáspiacon vásárol egy „történelmi lakást”. Ha tehát a legcsekélyebb kétségei támadnak egy tárgy jogi tisztaságával kapcsolatban, a legjobb tanács az, hogy biztosítsa a tulajdonjog elvesztésének kockázatát.

Szöveg: Sergey Bardin Fotó: pressfoto.ru, Alexey Alexandronok, Evelina Bilkis Kollázs: Vlagyiszlav Kungurov

Utolsó frissítés: 2019. március

A lakásvásárlás nagyon komoly dolog. Ez nem egynapos rendezvény. A legálisan tiszta lakás megtalálásához és a lakásvásárlás megfelelő lebonyolításához ingatlanforgalmazással foglalkozó ingatlanügynök vagy ügyvéd segítségére van szükség. De nem mindenki ismer olyan ügyvédet vagy ingatlanost, akiben teljesen megbízhat ebben az ügyben.

Ha azonban tudja, hogyan kell helyesen megközelíteni ezt a kérdést, akkor ez nem olyan nehéz. Elvileg könnyű mindent saját kezűleg elvégezni, vagy egyértelműen és hozzáértően irányítani egy bérelt ingatlanos/ügyvéd munkáját. Tehát egy lakás sikeres megvásárlásához három szakaszon kell keresztülmennie:

• házválasztás
• a lakás jogi tisztaságának ellenőrzése
• ügylet megkötése és végrehajtása

Lakásválasztás

A megfelelő lakás kiválasztása a sikeres vásárlás kulcsa. Először el kell döntenie a ház jellemzőiről:

• hány szoba van a lakásban
• melyik emeleten
• annak a háznak a helye, amelyben a ház található (városközpont, közelebb a közlekedési csomópontokhoz, parkhoz stb.)
• magának a bérháznak a jellemzői (szintek száma, falak miből vannak stb.)
• javítások, berendezési tárgyak stb. megléte (hiánya).

A jövőben meg kell vizsgálni az árpiacot, hogy elsöpörjük a gyanús lakásokat (ha túl alacsonyak az árak), és ne engedjük, hogy egy hajthatatlan eladó profitáljon belőlük (ha túl magasak az árak). Annak érdekében, hogy lépést tartson az aktuális árakkal, nézze meg a helyi újságot hirdetésekkel vagy regionális ingatlaneladási oldalakon.

Az árképzés után meg kell fontolni a konkrét lehetőségeket. Célszerű személyesen lakást választani. A hirdetések felhívása nem hozza meg a kívánt eredményt. Ezenkívül nem szabad vakon megbíznia egy ingatlanügynökben, aki opciókat kínál. A legjobb eset, ha barátokon keresztül találja meg a megfelelő lakást. Ez sok aggodalmat megszüntet. A lakás átvizsgálásakor ügyeljen a következőkre:

• aki megmutatja neked (jobb ha a tulajdonos)
• milyen szomszédok vannak a bejáratban
• milyen állapotban van a ház udvara és bejárata?

Ha döntött a választása, akkor folytassa a lakás jogi tisztaságának ellenőrzését.

Hogyan ellenőrizheti saját maga a lakást vásárlás előtt

Ez az egyik legkritikusabb szakasz. Maximális szorgalmat kell fordítania az ellenőrzésre, hogy a jövőben ne legyenek problémák és problémák. Lakásvásárlás előtt feltétlenül ellenőrizze a következőket:

• a jogcím és tulajdoni okmányok hitelessége és megbízhatósága
• az eladó (eladók) kompetenciája és jogi hírneve
• regisztrált személyek jelenléte (hiányzása) (különös tekintettel az ideiglenesen elbocsátottakra)
• kívülállók követelései (beleértve a lehetséges követelő örökösöket is) és jogi viták
• megterhelések (lízing, bérlet, jelzálog) és letartóztatások
• közüzemi tartozások
• a tervezés jogszerűsége

Milyen dokumentumokat kell ellenőrizni

Az eladónak jogi és műszaki dokumentumokkal kell rendelkeznie, nevezetesen:

• tulajdonosi igazolás vagy kivonat az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásból (a legfrissebbet saját maga szerezheti be, az orosz nyilvántartásból vagy például a webhelyen)
• lakásra vonatkozó szerződés (privatizációs szerződés, adásvétel, csere, adományozás, átvételi igazolás a fejlesztőtől stb.)
• öröklési bizonyítvány (ha örökölt)
• kataszteri útlevél
• műszaki útlevél (ha van a tulajdonosnak)

Tanács: Ha a tulajdonjog bírósági határozaton alapul, akkor egy ilyen lakás megvásárlását rendkívül óvatosan kell kezelni. Hiszen egy ilyen döntés ellen fellebbezni lehet, és a lakás visszakerül az előző tulajdonoshoz. De visszaadják a pénzét?

Kérjen eredeti dokumentumokat, és kérjen lehetőséget azokról másolat készítésére. Amikor saját maga vizsgálja meg a dokumentumokat, ügyeljen a következőkre:

• az aláírások meglétére a szerződésekben a szükséges oszlopokban, a regisztrációs szolgálat bélyegzőiben
• az igazolásokat speciális lepecsételt nyomtatványokon kell feltüntetni

Ne feledje, hogy az ilyen dokumentumokban nem megengedett a törlések, foltok, javítások stb. Ha ilyen elemek vannak, legyen óvatos, hamisítvány lehet a kezében. Mivel 2015 óta nem adnak ki ingatlanigazolást, a relevanciája érdekében kérje meg az eladót, hogy rendeljen kivonatot az állami ingatlan-nyilvántartásból, vagy kérje saját maga.

Arra is kérheti az eladót, hogy a Rosreestr-en keresztül rendeljen tulajdoni dokumentumokat (a Rosreestr pecsétjével). Ez egy különálló, kétséges dokumentum megbízhatóságának megerősítéséhez szükséges.

Az eladó jogköréről

A lakás eladására maga a tulajdonos vagy közjegyzői meghatalmazással rendelkező képviselője jogosult. Az eladó lehet:

Az eladó adatai a következőket tartalmazzák:

• a tulajdonjogot igazoló okiratban (kivonat az állami nyilvántartásból)
• a lakásra vonatkozó dokumentumokban

Ha képviselővel van dolgod, nem érdekel találkozni kell a tulajdonossal (tulajdonosokkal), és meg kell beszélni a lakás eladására vonatkozó elvi megállapodás kérdését, kérje az útlevelét, írja le az adatokat, vagy készítsen róla másolatot. A technikai problémák egy megbízható személlyel megoldhatók. Ha megtagadják egy ilyen találkozót, akkor ez az üzlet talán nem sok jót ígér. A meghatalmazás érvényességét is ellenőrizni kell. Keresse fel a meghatalmazást kiállító közjegyzőt, és tájékozódjon a meghatalmazás valódiságáról. Kérdezd meg, hogy válaszolt-e.

Legyen különösen éber, ha a tulajdonos (az egyik tulajdonos) gyermek:

• ha a gyermek 14 évesnél fiatalabb, akkor a törvényes képviselő (szülők, örökbefogadó szülők, gyám) köti meg az ügyletet a nevében. A szülők jogosultságát az útlevélbe és a születési anyakönyvi kivonatba tett megjegyzés igazolja. A gyám a gyámhatósági határozat alapján jár el. Örökbefogadó szülő - bírósági határozat alapján.
• 14-18 éves kor között az ügylet a törvényes képviselők írásbeli hozzájárulásával jön létre.
• a gyermek törvényes képviselőjének a lakással kapcsolatos szándékát a gyámhatóság írásbeli hozzájárulásával kell alátámasztania az ügylethez.

Ügyeljen az eladó hibáira. Kérjen házassági anyakönyvi kivonatot. Ha a lakást a házasság alatt vásárolták. Szükséges találkozni az eladó feleségével (férjével), mivel minden esetben kötelesek beleegyezni a tranzakcióba.

Ügyletkötéskor minden esetben kérje házastársa hozzájárulását (házasság alatt vagy azt megelőzően vásárolt lakást), beleértve a volt partnerét is, mivel ennek hiánya jogi vitákra adhat okot.

Miután találkozott az eladóval a rendőrségnél vagy a bírósági végrehajtónál, személyesen ellenőrizze az eladó hírnevét. Kérje meg az ingatlanost (ha igénybe veszi a szolgáltatásait), hogy kérdezze meg kollégáit, ismert-e az eladó neve. Így elkerülheti, hogy egy csalóval foglalkozzon.

A regisztrált személyekről

Az ügylet megkötése előtt minden személyt el kell hagyni a lakásból (néha a szerződésben meg lehet jelölni az eladó kötelezettségét, hogy az ügylet után rövid időn belül kilakoltassa a regisztrált személyeket, de jobb, ha nem okoz ilyen nehézségeket magának) , ellenkező esetben az adásvétel után tartózkodási joguk lesz és a kényszerkilakoltatásuk a fejfájásod lesz.

Kérjen az eladótól egy új igazolást az útleveléből, amely megerősíti a regisztrált személyek távollétét. De ne feledje, hogy egy ilyen tanúsítvány nem tartalmaz információkat az ideiglenesen elbocsátott emberekről. Ez a következőről szól:

• bűncselekményért elítélték
• katonai szolgálatra behívottak
• idős emberek szociális intézményekben
• nevelő-nevelő és javítóintézetbe helyezett gyermekek
• inkompetens a pszichiátriai kórházakban
• egészségügyi intézményekben hosszú távú kezelés alatt áll

Az elbocsátott személyekről a bővített (levéltári) háznyilvántartási kivonatból tájékozódhat. Szerezze be a lakás tulajdonosával, és ne habozzon kérdezni az útlevélszolgálat munkatársától az ilyen személyekről. Ha ilyen állampolgárok jelennek meg, akkor még azután is nyilatkozhatnak a lakáshoz való jogukról, hogy az átszállt egy másik tulajdonosra. Az ilyen embereket még bíróságon keresztül is nehéz elbocsátani.

A követelésekről és a jogi vitákról

A lakással kapcsolatos minden jogvitát a lakás címén található területi polgári bíróságon lehet tárgyalni. A lakástulajdonossal szembeni jogi eljárásokról az alábbi információk szerezhetők be:

• a bírósági hivatal hivatalos megkeresésével megfelelő kérelemmel (bár az ilyen kéréseket gyakran elutasítják), ezért hatékonyabb, ha a területi járási/városi bíróság honlapján tájékozódhat arról, hogy van-e jogi eljárás az eladóval szemben.
• a végrehajtói szolgálatnál a végrehajtási eljárásokhoz vagy a végrehajtók honlapján keresztül
• az állami nyilvántartás kivonatában (erről külön oszlop van)
• informálisan, amikor beszél a szomszédokkal, a lakástulajdonosok egyesületeinek alkalmazottaival, a lakásügyi osztályokkal

Ha az eladó örökölte a lakást, akkor érdemes felvenni a kapcsolatot az örökség megnyitásának helyén lévő közjegyzővel. Látogassanak el a tulajdonossal együtt a közjegyzői irodába, és ott derítsék ki, hogy nincs más igénylő az örökségre.

A terhelésekről és a letartóztatásokról

Ha a lakást bérbe adják, bérleti szerződést kötöttek, jelzálogjog vagy letartóztatás van, akkor tulajdonosváltáskor az ilyen terhelések, letartóztatások érvényben maradnak (bár a letartóztatás alatt általában nem lehet ügyletet/bejegyzést végrehajtani ). Ez korlátozza a vevő teljes lakástulajdonhoz való jogát. Sőt, fennáll az ingatlan elvesztésének veszélye. Ezért egy lakás vásárlásakor ilyen körülmények nem létezhetnek.

Az állami nyilvántartásból kivonatot szerezhet be a regisztrációs osztálytól (vagy az interneten az úgynevezett „nyilvános kártyán”). Ott, egy külön szakaszban minden teherrel kapcsolatos információ fel van tüntetve. Ha erről vannak feljegyzések, akkor ne hallgasson az eladó kifogásaira. Javasoljuk, hogy tagadja meg az ilyen lakást.

Ha azonban az eladó beleegyezik a probléma megoldásába (például kifizeti a jelzáloghitelt), akkor:

• követelés hiányát igazoló hivatalos írásos okiratot követeljen a megterhelőtől (bérlő, jelzálogjogosult stb.)
• arra kényszeríti az eladót, hogy zárja ki az ilyen bejegyzést az állami nyilvántartásból
• rendeljen új nyilatkozatot, amelyben az ilyen adatok már nem szerepelnek

Ellenőrizze a közüzemi tartozásokat

Lakás vásárlásakor azt tapasztalhatja, hogy eladósodott. Természetesen az ilyen tartozásokat a korábbi tulajdonosoknak kell megfizetniük. A perek azonban az új tulajdonos nevére indulnak majd. Előfordulhat, hogy az aktuális fizetést beszámítják a tartozásokba, és akkor a vevő lesz az adós. Lehetséges, hogy a közüzemi cégek kikapcsolják az áramot, gázt, vizet stb. A nagyjavítási járuléktartozások tekintetében ezek a tartozások egymást követő hatályúak (azaz átszállnak az új tulajdonosra). Az ilyen következmények elkerülhetők egy ilyen „hozomány” jelenlétével.

Ehhez szükséges:

• kérjen az eladótól igazolást az ERIC lakásügyi osztályától a tartozás hiányáról
• tekintse meg az elmúlt év fizetési bizonylatait
• kérdezze meg a lakásügyi osztály és a lakástulajdonosok egyesületének alkalmazottait a lakástartozás meglétéről
• tartalmazzon egy záradékot az adásvételi szerződésbe, amely kimondja, hogy az eladó minden közüzemi számlát kifizetett, és tartozása esetén személyesen felelős

Ellenőrizzük az átépítés jogszerűségét

A lakás áttervezhető vagy átszerelhető (további nagyméretű elektromos, gáz, hidraulikus egységek beépítése vagy mérnöki és kommunikációs hálózatok költöztetése). Az ilyen változtatásokat nem mindig legalizálják. Ezért a lakás átvizsgálásakor ellenőrizze a műszaki tervet a tényleges helyzettel. Jobb, ha felhív egy BTI-alkalmazottat, és vele együtt csinálja meg.

vegye figyelembe, hogy a műszaki útlevélben már lehet bélyegző, amely jelzi, hogy az átépítés nem egyeztetett, Ezért tanulmányozza ezt a dokumentumot részletesebben.

Ne feledje, hogy ha a lakást törvényes átépítés nélkül vásárolja meg, akkor bírósági úton kényszerülhet a lakás korábbi megjelenésének helyreállítására, ami nagy kiadást jelenthet.

Hogyan kell megfelelően lebonyolítani a lakásvásárlást

A lakás átvizsgálása után Ön hozzájárulhat az ügylet megkötéséhez és a nyilvántartásba vétel előkészítéséhez. Ez az eljárás általában a következő lépésekből áll:

• előszerződés megkötése, előleg vagy kaució kiadása
• a regisztrációhoz szükséges összes dokumentum elkészítése
• Dokumentumok benyújtása az anyakönyvi hivatalba és a lakás kifizetése
• az állami nyilvántartásból kivonat és a lakhatási dokumentumok beszerzése

Előszerződés megkötése, előleg átutalása, kaució

Nem mindig lehet egy nap alatt elkészíteni a dokumentumokat vagy beszedni a szükséges összeget egy lakáshoz. Ezért, hogy ez idő alatt az eladó ne kapjon kedvezőbb vételi ajánlatot, és ne utasítsa el az Önnel való tranzakciót, szükséges a megállapodás jogi rögzítése. Ehhez a következők közül választhat:

• lakásvásárlási előszerződést kötni
• előleget fizetni (nyugtával)
• utalja át a letétet

Mindezeket a tevékenységeket írásban kell dokumentálni, lehetőleg tanúk előtt. És mégis, a leghatékonyabb módja annak, hogy az eladót önhöz kötjük, ha letéti szerződést kötünk. Ugyanis ha a tulajdonos meggondolja magát a lakás eladásával kapcsolatban, akkor a kaució dupláját kell fizetnie. De a vevő is hátrányba kerülhet, ha indokolatlan okokból (nem volt ideje előteremteni, jobb lakást talált stb.) visszautasítja az üzletet. Ennek következménye a kaució elvesztése lesz.

Amit a betétről tudni kell

Először is kötnie kell egy letéti szerződést, amelyben fel kell tüntetni:

• a szerződés megkötésének időpontja és helye
• kik a szerződő felek (teljes név, lakóhely, útlevél adatai)
• milyen lakásról beszélünk?
• ennek a lakásnak az ára
• adásvételi ügylet megkötésének határideje
• hogy a Polgári Törvénykönyv 380., 381. cikkében előírt letét kifizetése folyamatban van
• tüntesse fel a foglaló összegét
• rendelkezik a felek kötelezettségszegésért való felelősségéről

Az említett megállapodást minden oldalon és a szöveg végén alá kell írni. A szerződés két példányban készül a vevő és az eladó részére.

Másodszor, a letét átutalásának tényéről nyugtát állítanak ki, amelyet az eladó írja, feltüntetve:

• átvétel helye és dátuma
• ki kapta a pénzt és kitől (teljes név, születési idő és útlevél adatai)
• információk a megkötött betéti szerződésről
• kapott összeg (számokban és szavakban)
• a pénzt átvevő személy aláírása (eladó)

A nyugtát egy példányban kézzel állítják ki és adják át a vevőnek. A befizetett kaució összegét a lakás ára tartalmazza.

A regisztrációhoz szükséges dokumentumok elkészítése

A lakásvásárláshoz az eladónak kell dokumentumokat készítenie, a vevő csak az állami illetéket fizeti. Mérete 2000 rubel (a nem szabványos helyzettől függően más méretek is lehetségesek). A vevőt azonban be kell vonni az adásvételi szerződés feltételeinek összeállításába. Javasoljuk, hogy az ilyen megállapodást az aláírás előtt független ügyvéd vizsgálja felül. Egy ilyen konzultáció nem lesz drága, de megóvja Önt a dokumentumok anyakönyvi hivatalba történő benyújtása, valamint a lakás további használata és birtoklása során felmerülő problémáktól.

A lakás adásvételi szerződésének tartalmaznia kell a következő információkat:

• a szerződés megkötésének időpontja és helye
• az eladó (eladók) és a vevő (vevők) teljes körű adatai: teljes név, lakóhely, születési idő, útlevél adatok leírása, a törvényes képviselő okmányai (ha az ügyletben gyermek, cselekvőképtelen vagy cselekvőképes személy érintett )
• hogy az eladó kifejezi akaratát a lakás tulajdonjogának a vevőre történő átruházására, a vevő pedig a költségek megfizetésére
• a lakás teljes leírása a kataszteri útlevélben feltüntetettek szerint (név, cím, terület, kataszteri szám, emelet, lakószobák száma stb.)
• információ az eladó jogának állami regisztrációjáról
• a lakás ára, fizetési feltételek és eljárás
• az adósságok, a terhelések és a letartóztatások hiányáról
• törvényes képviselők, házastársak hozzájárulásáról az ügylethez
• az a tény, hogy a lakás elrendezése megfelel a tényleges állapotának
• nyilvántartott személyek hiányáról
• hogy a kívülállóknak nincs követelésük és a lakás nem képezi jogvita tárgyát
• az ügylet gyámhatósági jóváhagyásával (ha a tulajdonos kiskorú/képtelen)

Általában a lakásvásárláshoz szükséges dokumentumok alábbi listáját nyújtják be a regisztrációs osztálynak vagy az MFC-nek:

1. a felek nyilatkozatai az állapotról egy lakás tulajdonjogának átruházásának regisztrációja (az ingatlanügynök segít az ilyen dokumentumok elkészítésében, vagy megtalálja a kitöltendő mintákat a Rossreestr webhelyen, vagy az MFC szakember maga tölti ki)
2. nyugta az állami illeték befizetéséről
3. adásvételi szerződés átvételi igazolással (három példányban)
4. kataszteri útlevél
5. az eladó házastársának hozzájárulása (közjegyzői)
6. szülői beleegyezés (ha az ügyletben 14 és 18 év közötti gyermek vesz részt)
7. gondnokság engedélyezése (ha az eladó (az eladók egyike) kiskorú)
8. az ügyletben részt vevő összes személy útlevele

Lakásvásárláskor további dokumentumok benyújtására lehet szükség, ha ez az ügylet egyedi jellegéből adódik. Az iratokat átvevő anyakönyvvezető jelenti az ilyen dokumentumokat.

Dokumentumok benyújtása a regisztrációs osztályhoz és a lakás kifizetése

Jobb, ha a dokumentumokat aláírja és pénzt utal át egy lakásra az anyakönyvvezető vagy a közjegyző jelenlétében (ha a szerződést ő hitelesíti).

Ne felejtse el átvenni az eladótól a pénz átutalását és a fizetési követelések hiányát igazoló nyugtát (melyet az eladó egy példányban, szabad formában állított ki).

Ha a pénzt az iratok anyakönyvi hivatalhoz történő benyújtása előtt utalják át, az eladó nem jelenhet meg az anyakönyvi hivatalban a lakás adásvételének nyilvántartásba vétele céljából, vagy egyéb módon nem késleltetheti, sőt megtagadhatja a tranzakció teljesítését. És még ha van is nyugta a pénz átutalására, a visszaszerzés problémás lesz, és talán csak a bíróságon keresztül.

Abban az esetben, ha az átruházásra a regisztrációs dokumentumok benyújtása után kerül sor, akkor a törvény értelmében a lakást az eladó jelzáloggal terheli. Ezt követően további nehézségek merülnek fel a visszafizetésben. Igaz, a szerződés jelezheti, hogy a jelzálogjog a törvény erejénél fogva nem érvényesül (de az eladók nem járulnak hozzá ilyen feltételhez).

Ezért ragaszkodjon az arany középúthoz - utaljon pénzt a dokumentumok benyújtásakor.

Ha hitelből vásárolnak lakást, a bank leggyakrabban az eladónak fizet. A lakás bank zálogba kerül. A bank először előterjeszti a lakásvásárláshoz szükséges dokumentumok elkészítésére és jegyzékére vonatkozó követelményeit, majd jóváhagyja azokat. A regisztrációban a bank képviselői vesznek részt. A tranzakciót a bank ügyvédje fogja ellenőrizni, így nem lesz probléma a lakásvásárláshoz szükséges dokumentumok elkészítésével és azok nyilvántartásával.

Az iratok átadása után az anyakönyvvezetőtől (MFC szakember) nyugtát állítanak ki. Jelzi a kitöltött dokumentumok beérkezésének dátumát.

A megadott időpontig el kell jönnie a regisztrációs irodába, és át kell vennie a lakás igazolását és igazoló dokumentumokat. Ettől a pillanattól kezdve Ön az otthon teljes tulajdonosává válik.

A tranzakciók lebonyolításának sajátosságai különböző élethelyzetekben

Mikor szükséges közjegyzői okirat?

A lakásra vonatkozó adásvételi szerződés egyszerű írásos formában készül, és a felek aláírják. Normál körülmények között ez elegendő a tranzakció sikeres befejezéséhez és a vevő tulajdonjogának állami nyilvántartásba vételéhez.

A törvény azonban előírja, hogy az adásvételi szerződést közjegyzővel kell hitelesíteni az alábbi esetekben:

• Részvény eladásakor(valamint adományozás, csere, stb. esetén) lakásban abszolút bármely személynek, függetlenül attól, hogy a megszerző rokon vagy idegen, más részvényes vagy kívülálló (nem a tulajdonostársak egyike);
• Ha a lakás eladója (tulajdonosa) kiskorú (18 éven aluli gyermek). Ha a gyermek 14 évesnél nem idősebb, az ügyletet az ő nevében (a családi helyzettől függően) hajtja végre:
  • szülő
  • örökbefogadó szülő
  • gyám

  Ha a kiskorú életkora 14 és 18 év közötti, akkor az ügyletet önállóan, de írásbeli hozzájárulása esetén bonyolítja le:

  • szülők
  • örökbe fogadó szülők
  • megbízott

  Az ügylethez minden esetben a gyám- és gyámhatóság írásbeli hozzájárulása is szükséges.

• Ha a lakás tulajdonosa gondnokság vagy gondnokság alatt álló személy (cselekvőképtelen, részben cselekvőképes). A szerződés megkötéséhez előzetes gyámhatósági engedély szükséges. Az eladó nevében az ügyletben a következők járnak el:
  1. gyám (ha a tulajdonos cselekvőképtelen)
  2. maga a tulajdonos (ha korlátozottan cselekvőképes), de a vagyonkezelő írásos jóváhagyásával

Hol van hitelesítve a szerződés?

Az adásvételt bármely, abban a régióban működő közjegyző igazolja, amelyben az értékesített lakás található.

Célszerű felvenni a kapcsolatot egy közjegyzői irodával, amely ugyanazon a településen található, ahol a lakás található.

Ha a közjegyzői bizonyítványt nem is írja elő törvény, akkor is jobb a közjegyző szolgáltatásait igénybe venni, sokkal megbízhatóbb és nyugodtabb.

Mi a szerződés igazolási eljárása?

A vevőnek és az eladónak össze kell jönnie a közjegyzővel, és be kell mutatnia neki:

• a vevő, az eladó és törvényes képviselőjének útlevele (ha részt vesz az ügyletben);
• adásvételi szerződés tervezete (nincs aláírva). A legtöbb esetben a közjegyzők maguk kötnek megállapodást (saját sablonjuk segítségével), de a tervezetet továbbra is látniuk kell, mivel az tartalmazza az ügylet összes feltételét, amelynek tükröződnie kell a szerződés szövegében;
• a lakásra vonatkozó dokumentumok (tulajdonjog igazolása/kivonat az egységes állami nyilvántartásból, alapítási dokumentumok, kataszteri útlevél). A közjegyző a kivonatot és a kataszteri útlevelet önállóan is megrendelheti, de a munka könnyebbé és gyorsabbá tétele érdekében saját maga is benyújthatja;
• az érdekeltek hozzájárulása és a gyámhatóság engedélye (ha szükséges);
• a közös tulajdonban maradó résztvevők értesítése az üzletrész eladásáról és a vételi elővásárlási jogról való lemondás (ha van ilyen) - ez a kikötés a lakásban lévő részesedés értékesítésére vonatkozik;
• egyéb dokumentumok (az egyedi helyzettől függően).

A közjegyző ismerteti az ügylet értelmét és megkötésének következményeit. Ellenőrzi a jogszerűségét. A megállapodást pedig jogszabályi akadályok hiányában külön felirattal és a közjegyzői dokumentációban (napló, nyilvántartás, elektronikus adatbázis) jelzéssel igazolja.

Mennyibe kerül egy szerződés hitelesítése (2018)

• Ha a szerződő felek egymás rokonai (házastársak, szülők, gyermekek, unokák, nagyszülők), akkor a közjegyzői szolgáltatások ára az alábbiak szerint változik:
  • legfeljebb 10 millió rubel szerződéses áron. fizetés: 3000 rubel plusz az eladási ár 0,2% -a;
  • több mint 10 millió rubel. fizetés: 23 000 rubel. és a 10 millió rubelt meghaladó adásvételi szerződés árának 0,1%-a.

  A szolgáltatások költsége nem haladhatja meg az 50 ezer rubelt.

• Ha a szerződő felek nem rokonok, a szolgáltatások árai a következők:
  • legfeljebb 1 millió rubel áron. fizetés: 3000 rubel. és az eladási ár 0,4%-a;
  • ha több mint 1 millió rubel, akkor - 7000 rubel. plusz 0,2% a tranzakció összegének azon részének, amely meghaladja az 1 millió rubelt. Például, a szerződés hitelesített, amelynek ára 2 500 000 rubel. A közjegyzői szolgáltatás költsége 10 000 rubel lesz. (7000 + 3000 (1,5 millió x 0,2%));
  • több mint 10 millió rubel. a fizetés kiszámítása: 25 000 rubel plusz a 10 millió rubelt meghaladó összeg 0,1% -a.

  A fizetés felső határa 100 000 rubel.

• Az adásvételi szerződés kötelező (törvény szerinti) közjegyzői hitelesítése esetén a becsült (piaci) érték 0,5% -ának megfelelő állami illetéket számítanak fel, de legalább 300 rubel. és nem több, mint 20 000 rubel.

A jegyző a projekt szövegében meghatározott szerződés összegét veszi figyelembe. De ha ez az ár alacsonyabb a kataszteri árnál, akkor a közjegyző a lakás kataszteri értéke alapján számítja ki a szolgáltatást.

A közjegyző a műszaki és jogi szolgáltatásokért is 2500 és 5000 rubel közötti tarifát számít fel.

Állami regisztráció

A regisztrációhoz szükséges dokumentumokat saját maga is benyújthatja:

• a RosReestr osztályra
• a helyi MFC-hez

A dokumentumok benyújtásának menetét és azok listáját fentebb ismertettük. Megkérheti az ügyletet igazoló közjegyzőt is, hogy adja át az iratokat a regisztrációhoz és szerezze be azokat. Ehhez még szüksége van:

• benyújtja a vevő nevében megfizetett állami regisztrációs díj eredeti példányát;
• fizet a közjegyzői szolgáltatásokért. Költség - 1000/1200 dörzsölje.

Ezt követően a közjegyző önállóan megszervezi a dokumentumok kézbesítését és átvételét a RosReestr.

Ha kérdése van a cikk témájával kapcsolatban, ne habozzon feltenni őket a megjegyzésekben. Néhány napon belül biztosan válaszolunk minden kérdésére. Azonban figyelmesen olvassa el a cikk összes kérdését és válaszát; ha egy ilyen kérdésre részletes válasz van, akkor kérdését nem tesszük közzé.

94 hozzászólás

Lakásvásárlás előtt, különösen, ha a másodlagos piacon lévő ingatlanokról van szó, nagyon fontos alaposan elemezni egy ilyen tranzakció jogi tisztaságát. A lakás jogi tisztaságának ellenőrzése azért szükséges, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az eladó által bemutatott összes dokumentum valódi, és minden fontos információt tartalmaz. Azt is megtudhatja, hogy az eladó-e a tulajdonos, és van-e bármilyen igény harmadik féltől. Az ügylet megkötésének nem lehet olyan akadálya vagy árnyalata, amely az adásvételi szerződés felmondásának alapjául szolgálhat.

Gyakran jogi szakemberek is részt vesznek az ingatlanok ellenőrzésében, de szolgáltatásaik nagyon drágák, ezért a vevőnek tudnia kell, hogyan ellenőrizheti az épületben lévő lakást vásárlás előtt.

Amikor ingatlant vásárol a másodlagos piacon, alaposan tanulmányoznia kell az eladó által bemutatott dokumentumokat, valamint néhány további papírt. A főcsomag tartalmazza az összes jogcímpapírt, kataszteri és műszaki dokumentációt, kivonatot a személyi számláról, valamint a háznyilvántartásból. Van azonban néhány pont, amire figyelni kell.

A legegyszerűbb és leggyorsabb módja annak, hogy saját maga ellenőrizze egy lakás jogi tisztaságát, ha megrendeli az USRN kivonatot online vagy az alábbi widgeten keresztül. Éjjel-nappal, mindössze 5 percen belül teljes körű tájékoztatást kap az ingatlanról a Rosreestr hivatalos adatai szerint. Ez magában foglalja a zálog meglétét, a letartóztatást, a tulajdonosokról szóló teljes körű tájékoztatást és a lakás tulajdonjogának átruházásának teljes történetét.

Mintakivonat az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásból a fő jellemzőkről és a bejegyzett jogokról, amelyet a widgeten keresztül kap:

Mintakivonat az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásból az ingatlanhoz fűződő jogok átruházásáról, amelyet a widgeten keresztül kap:

Kedves olvasóink!

Cikkeink a jogi problémák megoldásának tipikus módjairól szólnak, de minden eset egyedi. Ha szeretné megtudni, hogyan oldja meg problémáját, kérjük, lépjen kapcsolatba a jobb oldalon található online tanácsadói űrlappal →

Gyors és ingyenes! Vagy hívjon minket telefonon (24/7):

Cím dokumentáció

Az első dolog, amit lakásvásárlás előtt ellenőriznie kell, az eladó tulajdoni okmányai, vagyis hogy milyen alapon adja el ezt az ingatlant. Ilyen dokumentumok lehetnek:

Minden jogcím-dokumentumot saját szemével kell látni az eredetiben. Meg kell vizsgálni azokat javítások, törlések és egyéb mechanikai hamisítások szempontjából. A papírokon történő javítások csak akkor megengedettek, ha azt a megállapodásban részt vevő valamennyi fél aláírása, valamint az ügyletben részt vevő közjegyző aláírása és pecsétje igazolja.

Mivel korábban az orosz jogszabályoknak megfelelően az adásvételi szerződések állami regisztrációja kötelező volt, ezt a tényt is ellenőrizni kell. A szerződésnek tartalmaznia kell a feltételeket rögzítő záradékot, amelynek be nem tartása a felmondáshoz vezethet. Ha vannak ilyenek, fontos kideríteni, hogy megsértették-e azokat.

Bővített háznyilvántartási kivonat

Az összes szükséges dokumentum áttekintése után be kell szereznie az eladótól kérve. A Szövetségi Migrációs Szolgálatban vagy az alapkezelő társaságban található házkönyv rögzíti és tárolja a lakás összes korábbi tulajdonosáról és lakójáról szóló információkat a ház üzembe helyezésétől a kérelem benyújtásának pillanatáig. Ez az információ csak kiterjesztett nyilatkozat felvételével szerezhető meg.

Ilyen kivonat csak az ingatlan tulajdonosának, közjegyzői meghatalmazással rendelkező meghatalmazottjának, illetve hivatalos bérleti szerződés alapján a bérlőnek adható ki.

A kibővített háznyilvántartási kivonat tanulmányozásakor meg kell tudnia, hogy az összes lakost törölték-e a nyilvántartásból. Ha valamelyik lakos pszichoneurológiai klinikán vagy börtönben részesül kezelésben, jobb, ha másik lakást keres, mivel az ilyen állampolgárok igényt tarthatnak erre az ingatlanra.

Ha a lakást privatizálták, akkor figyelni kell a privatizáció résztvevőire. Mindazok, akik megtagadták a részvételt, kötelesek írásban benyújtani az elutasító nyilatkozatot, amelyet rögzítettek.

Kibővített kivonat az egységes állami nyilvántartásból

A háznyilvántartás jogtisztaságának megerősítése után kibővített tulajdonjogot kell szereznie. Ebből a papírból megtudhatja, kinek van joga lakhatáshoz. Itt is feltüntetésre kerülnek a terhelés tényei és az ügylet megszűnését előidéző ​​pontok.

Például, amikor egy ingatlant kevesebb mint három éve örököltek, még a tulajdonos tulajdonba vétele után is bírósághoz fordulhat az az örökös, aki valamilyen okból nem vett részt az örökség megosztásában, és szeretné visszaállítani a jogait. Ha a bíróság helyt ad a keresetnek, az adásvételi ügylet törlésre kerül, és a lakást vissza kell adni az eladónak.

Ha végrendeletről van szó, érdemes megbizonyosodni arról, hogy nincs olyan személy, akinek a jogait ez a dokumentum sértette volna. Az orosz jogszabályok szerint van egy bizonyos kategória azoknak a személyeknek, akik jogosultak tulajdonrészre, még akkor is, ha nincs az ő javukra irányuló akarat:

Vannak-e terhek?

Mivel a lakások és egyéb ingatlanok adásvételi szerződése jelenleg nincs bejegyezve, az új tulajdonjogok regisztrációja a Rosreestr fióknál továbbra is kötelező. Ha a lakást és annak tulajdonosát bármilyen terhelés vagy korlátozás sújtja, a vevő nem tudja bejegyezni tulajdonjogát, amíg azok el nem kerülnek. Ezért a szerződésben egyértelműen rögzíteni kell, hogy a fizetés csak azután történik, hogy a vevő megkapta az igazolást.

Ilyen jellegű problémák adódhatnak az eladó cselekvőképtelensége miatt, ezért célszerű előzetesen megkérni őt egy pszichoneurológiai és kábítószer-klinika igazolására arról, hogy nem ott van bejegyezve. A cselekvőképtelen állampolgárral kötött ügyleteket a bíróság érvénytelennek nyilvánítja.

Az összes dokumentum összegyűjtése és az abban található információk elemzése után ellenőriznie kell, hogy az összes adat megfelel-e egymásnak, és nincs-e ellentmondás a papírokban. Ha ilyeneket észlelünk, fennáll a csalárd tranzakciók kockázata, és jobb, ha várunk egy kicsit az ilyen tranzakciókkal. Minden benyújtott dokumentumnak aktuálisnak kell lennie a kérés időpontjában.

Kedves olvasóink!

Gyors és ingyenes! Vagy hívjon minket telefonon (24/7).

Lakás jogi ellenőrzése vásárláskor. Hol történik egy lakás jogi ellenőrzése, miért van rá szükség, és hogyan kell a lehető leggyorsabban elvégezni.

A lakás jogi tisztaságának ellenőrzése fontos lépés az ingatlanvásárlás során a tranzakció megkötésében. Hogyan kell helyesen végrehajtani?

Lakás jogi ellenőrzése vásárláskor – mire kell odafigyelni

Az ingatlannal folytatott tranzakciók során ügyvéd jelenléte szükséges. Csak egy szakember fogja rámutatni a művelet fontos árnyalataira. De maga is megbirkózik a feladattal.

Jogi tisztaságA a közelmúltban megjelent kifejezés. Olyan tulajdonság leírására szolgál, amelyet semmilyen körülmények között nem törölnek vagy vonnak vissza. Valójában így jellemzik a leghelyesebb szerződéskötési sémát.

Ehhez szükséges:

ellenőrizze az eladó ingatlanhoz való jogát;

nézze meg, ki van bejegyezve az ingatlanban;

győződjön meg arról, hogy a tulajdonos házastársa és tulajdonostársai hozzájárulnak az ügylethez;

ellenőrizze a terhelések és korlátozások meglétét.

Egy lakás jogi tisztaságának ellenőrzése vásárlás előtt – hogyan viselkedjünk

Az ingatlan jogi tisztaságának ellenőrzéséhez először fel kell vennie a kapcsolatot az eladóval. Az ingatlanügyletet tanácsos tapasztalt ügyvéd kíséretében. Például egy közjegyző.

1. Találkozáskor alaposan vizsgálja meg a lakást. Kérdezzen a korábbi lakókról és szomszédokról.

2. Kérjen azonosítót a potenciális eladótól.

3. Tanulmányozza az objektum egységes állami nyilvántartásának kivonatát.

4. Kérje meg a tulajdonost, hogy mutassa be az ingatlan tulajdonjogát.

Lakás jogi ellenőrzése - hol kell elvégezni

Az ingatlan (például lakás) adásvételének befejezése előtt a potenciális vevőnek meg kell győződnie arról, hogy a tranzakció tiszta. Javasoljuk, hogy ellenőrizze az ingatlant:

- „Kormányzati szolgáltatások”;

Rosreestr webhely;

Az első lehetőséget nem használják túl gyakran. Nézzük a gyakoribb lehetőségeket.

Az állami nyilvántartás hivatalos honlapja és a lakás jogi ellenőrzése

Még öröklés vagy ajándékozási okirat átvételekor is ellenőriznie kell az átruházott ingatlant. A legtöbb esetben az egységes állami nyilvántartásból kivonatot kell kiadni. Egy dokumentum átlagos költsége 450 rubel (250 rubel-elektronikus analóg). Fizetnek a kiterjesztett tanúsítványért 700 rubel.

A lakás jogi tisztaságának ellenőrzésekor a következőket kell tennie:

1. Nyissa meg a szolgáltatást.

2. Töltse ki az űrlapot.

3. Fizesse ki a szolgáltatást.

Kivonatot személyesen is megrendelhet. Ehhez kapcsolatba kell lépnie az állami nyilvántartással. Ezt célszerű az ingatlan tulajdonosának megtennie.

Fel kell készülnie:

az illeték megfizetésének elismervénye;

ingatlan tulajdonjogáról szóló igazolás.

A kivonat iránti kérelem benyújtását követően a polgár az ingatlanra vonatkozó adatokat tartalmazó dokumentumot kap. Ingatlanjog-igazolásokat 2017 óta nem adtak ki.

Lakásvásárlás előtt alapos elemzést kell végezni annak jogi tisztaságáról. Ezt általában ingatlanügynökségi ügyvédek végzik. De a helyzetek különbözőek, így a vevőnek is tudnia kell a dokumentumokat helyesen olvasni, hogy a jövőben ne fordulhasson elő baj a lakással. Tehát mit kell tudni?

Ellenőrizzük a lakáshoz tartozó dokumentumokat

Tegyük fel, hogy olyan lakást talál, amelyik teljesen megfelel Önnek. Az első lépés annak kiderítése, hogy az eladó tulajdonosi jogai milyen dokumentumok alapján keletkeztek. A legtöbb esetben a lakóingatlanok tulajdonosai rendelkeznek adásvételi szerződéssel, cserével, adományozással és örökösödési bizonyítvánnyal. Olyan meglehetősen ritka dokumentummal is találkozhat valaki, mint egy jogerős bírósági határozat. Bérleti szerződést is bemutathatnak Önnek.

Az iratokat célszerű saját szemével megnézni és kézben tartani, hogy a papírokon ne legyen törlés vagy egyéb hamisítás nyoma. Lehetnek javítások, de azokat a megállapodást aláíró valamennyi személy aláírásával kell hitelesíteni. Ha közjegyző volt jelen, a javításokat aláírásával és pecsétjével kell igazolni.

Ellenőrizheti a szerződés állami regisztrációját is - Oroszország bármely állampolgára ezt is ellenőrizheti. Néha a szerződés olyan feltételeket határoz meg, amelyek be nem tartása a felmondáshoz vezet - akkor egyértelműen meg kell találnia, hogy ezek a feltételek teljesültek-e. Klasszikus példa erre a vevő (azaz jelenleg már a tulajdonos és ennek következtében az eladó) kötelezettsége, hogy az ingatlan megvásárlása után valamivel a lakás teljes költségét kifizesse. Ha a feltétel nem teljesül, a szerződés felmondható, ami azt jelenti, hogy a lakást eladó személy nem a tulajdonosa.

Nézze meg a szerződés hatálybalépésének dátumát. Óvatosnak kell lennie, ha a tulajdonos gyorsan elad egy lakást, amelyet nemrégiben adott át neki, vagy amelyet nem rokona hagyott örökül.

A lakás történetének ellenőrzése

Az Egységes Állami Ingatlanjogok és Ügyletek Nyilvántartása az összes lakóingatlan történetét tükrözi 1998 óta (minden tulajdonjog-átruházás, vagyonlefoglalás és tranzakciós tilalom fel van tüntetve). Kérjen kivonatot a tulajdonostól az Egységes Állami Nyilvántartásból, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az elmúlt 15 évben minden rendben volt a lakással.

Mitől kell vigyáznod? Például, ha a lakás gyakran cserélt gazdát, és hosszú ideig nem lakott benne senki. Lehetséges, hogy nincs minden rendben ennek a lakásnak a tranzakcióival, és egyszerűen csak megpróbálják becsapni. Akkor érdemes másik lakást választani.

Az Egységes Állami Nyilvántartásból származó kivonat tartalmazni fog minden, a lakással kapcsolatos vagyoni vitát, lefoglalási esetet stb. Nézze meg ezeknek az eseményeknek a dátumát, és nagyjából felmérheti a helyzetet: felmerülhetnek-e újra ezek a viták, vagy mindezek a múlt? .

Az orosz jogszabályok megállapítják az ingatlanügyletek érvénytelenítésének maximális időtartama 3 év. Ennek megfelelően, ha az elmúlt 3 évben nem történt konfliktus a lakásban, nyugodtan fellélegezhet. De ha ez idő alatt ilyen vita merül fel, kérje meg a tulajdonost, hogy mutasson be egy bírósági határozatot annak megértéséhez, hogy valóban jogszerűen birtokolja-e ezt a lakást. Ha a tulajdonos azt mondja, hogy a peres eljárás még folyamatban van, a legjobb, ha elhalasztja a vásárlást, amíg meg nem születik a bíróság határozata.

Igaz, még mindig előfordul, hogy egy lakóingatlan nincs bejegyezve az egységes állami nyilvántartásba - általában ez a meglehetősen régi lakásokra vonatkozik. Furcsa módon egy ilyen lakás hiánya a nyilvántartásban azt jelenti, hogy teljesen legális, vagyis a privatizáció pillanatától kezdve nem történt vele tranzakció. Hogy végre meggyőződhessen tulajdonosa jogainak abszolút jogszerűségéről, pontosító kérelmet nyújthat be a Lakáspolitikai Osztályhoz.

A lakás minőségének ellenőrzése

Most a tulajdonostól kell dokumentumokat kérnie a BTI-től, hogy megbizonyosodjon arról, hogy nem történt-e illegális átalakítás vagy átalakítás a lakásban. A törvény szerint (az Orosz Föderáció lakásügyi törvénykönyve, 26. cikk) szinte minden rekonstrukciót és átépítést meg kell állapodni a helyi önkormányzatokkal. Ha ez nem történik meg, az átépítés jogellenesnek minősül.

El kell kerülni a súlyos jogsértéseket, amelyek jóváhagyása nagy idő- és pénzügyi költségekkel jár (hordó falak lebontása, nedves helyek áthelyezése stb.). Ha azonban a lakásban például kombinált fürdőszoba vagy elszigetelt szomszédos szobák találhatók, akkor az ilyen változások inkább „plusznak” tekinthetők.

Szvetlana Birina

Az "NDV-Real Estate" cég városi ingatlanosztályának vezetője

Az eladó ellenőrzése

Magát a tulajdonost nem kevésbé kell ellenőrizni, mint a lakását. Az első dolog, hogy megbizonyosodjon az útlevele hitelességéről. Ez például megtehető az Oroszországi Belügyminisztérium Migrációs Ügyek Főigazgatóságának honlapján - ott közzéteszik az érvénytelen orosz útlevelek listáját, amelyet rendszeresen frissítenek. Ezek az információk inkább tájékoztató jellegűek, jogilag jelentősebb adatok beszerzése érdekében érdemes a helyi útlevélhivatalhoz fordulni.

Nehezebb, ha képviselője az eladó nevében jár el. Ha Ön is hasonló helyzetbe kerül, lehetőleg alaposan ellenőrizze a meghatalmazást, és győződjön meg arról, hogy közjegyzővel hitelesítette. Közjegyzői meghatalmazás nélkül az eladó képviselőjének nincs joga semmilyen intézkedésre. Olvassa el magát a dokumentumot, hogy megtudjon egy másik fontos kérdést: a lakás tulajdonosának képviselőjének joga van-e pénzt kapni az eladásért, vagy csak a megállapodás aláírására korlátozódik a jogköre. A meghatalmazás mindenesetre további kockázatot jelent.

Érdemes megérteni az eladó kapacitását is, különösen, ha első pillantásra kétségek merülnek fel a megfelelőségével kapcsolatban. Például beszélhet az eladó szomszédaival - talán mondanak valamit róla és életmódjáról.

Ellenőrizzük harmadik felek jogait, vagy inkább hiányukat

A vásárolt lakással kapcsolatos későbbi problémák elkerülése érdekében gondoskodnia kell arról, hogy harmadik fél ne hivatkozzon rá. Vannak helyzetek, amikor hirtelen felbukkan egy családtag, aki be van jelentkezve egy lakásba, de már régóta nem lakik benne, és elkezdi megtámadni az üzletet, vagy kijelenti, hogy beköltözik. Leggyakrabban ez akkor fordul elő, amikor egy személy börtönben volt; ritkábban merülnek fel problémák azokkal az emberekkel, akik hosszú távú kezelésre távoztak (például pszichoneurológiai rendelőbe), expedíción, külföldi üzleti úton stb.

További kockázatos helyzet az anyakönyvezett kiskorú gyermekek: tény, hogy a törvény szerint a lakás adásvételekor az ő érdekeiket is tiszteletben kell tartani, és a gyámhatóság erre ügyel. Előfordulhat, hogy a bíróság később érvénytelennek nyilvánítja az üzletet, ha a gyerekek jogait megsértették.

Ha a lakás tulajdonosa házas, be kell mutatnia a házastársa lakásának eladásához közjegyző által hitelesített hozzájárulást.

A legegyszerűbb, ha kérünk a tulajdonostól egy kibővített háznyilvántartási kivonatot, amelyből egyértelműen kiderül, hogy ki van bejegyezve ebbe a lakóhelyiségbe, illetve, hogy ezeknek az embereknek megmarad-e a lakásban való tartózkodási joguk az eladás esetén is. Az emberekről,

Ne csak a fent leírtakra figyeljen: maximális felelősséggel közelítse meg a pénzátutalást, ügyeljen arra, hogy az eladó helyesen írja-e a pénz átvételéről szóló bizonylatot, feltünteti-e a helyes dátumot, és ne felejtse el aláírni. És természetesen ellenőrizze a lakás tényleges átadásának kérdését.