У бухгалтерському обліку основних засобів (ОС) та нематеріальних активів (НМА) поряд з первісною та залишковою вартістю активів виділяють також вартість відновлювальну. Нагадаємо, що первісна вартість активів – це вартість, за якою об'єкт відображається в момент його прийняття до бухгалтерського обліку. А залишкова вартість об'єкта, що амортизується - це його облікова величина, зменшена на суму нарахованої по об'єкту амортизації. А що розуміється під відновлювальною вартістю?

Відновлювальна вартість ОС

Відновна вартість основних засобів - це вартість, за якою об'єкт ОС враховується після того, як по ньому було здійснено переоцінку. Можна сміливо сказати, що відновлювальна вартість ОС — це переоцінена первісна вартість основного кошти. У цьому байдуже, зменшилася чи збільшилася внаслідок переоцінки первісна вартість основного кошти.

Переоцінка об'єктів ОС проводиться визначення реальної вартості об'єктів основних засобів. Для цього первісна вартість ОЗ приводиться у відповідність до їх ринкових цін та умов відтворення на дату переоцінки (п. 41 Наказу Мінфіну від 13.10.2003 № 91н).

Нагадаємо, що переоцінювати групи однорідних об'єктів ОЗ за поточною (відновною) вартістю комерційна організація може не частіше ніж один раз на рік. При цьому дата, на яку провадиться переоцінка, — це 31 грудня звітного року (п. 15 ПБО 6/01).

Проводити переоцінку ОЗ і, отже, визначати за ними відновлювальну вартість - це право, а чи не обов'язок організації. Однак якщо об'єкти ОС все ж таки одного разу зазнали переоцінки, робити це в подальшому доведеться регулярно, щоб облікова вартість ОС суттєво не відрізнялася від поточної (відновлювальної) вартості.

Переоцінка ОЗ проводиться шляхом індексації чи прямого перерахунку їхньої вартості за документально підтвердженими ринковими цінами (п. 43 Наказу Мінфіну від 13.10.2003 № 91н).

Для визначення відновної вартості ОС можуть бути використані:

• дані на аналогічну продукцію, одержані від організацій-виробників;
• відомості про рівень цін, що є у Росстату чи інших організацій;
• відомості про рівень цін, опубліковані у ЗМІ та спеціальній літературі;
• оцінка бюро технічної інвентаризації;
• висновки експертів щодо відновної вартості ОЗ.

Про те, як переоцінка об'єктів основних засобів до відновлювальної вартості відображається у бухгалтерському обліку організації, ми розповідали у нашій окремій .

Відновлювальна вартість НМА

Переоцінюватися можуть як об'єкти основних засобів, а й нематеріальні активи організації.

Якщо за певними групами НМА існує активний ринок, комерційна організація на кінець року може переоцінювати такі групи НМА за даними ринку. Як і щодо ОС, переоцінка НМА може проводитися не частіше ніж 1 раз на рік (п. 17 ПБО 14/2007).

При цьому, як і основні засоби, ті об'єкти НМА, за якими було ухвалено рішення про переоцінку, надалі повинні переоцінюватися регулярно, щоб їхня облікова вартість суттєво не відрізнялася від поточної ринкової вартості (п. 18 ПБО 14/2007).

Рівень суттєвості при вирішенні питання про переоцінку об'єктів ОЗ та НМА організація встановлює самостійно та закріплює це у своїй.

Знос характеризується зменшенням корисності об'єкта нерухомості, його споживчої привабливості з погляду потенційного інвестора і виявляється у зниженні з часом вартості (знецінення) під впливом різних чинників. У міру експлуатації об'єкта поступово погіршуються параметри, що характеризують конструктивну надійність будівель та споруд, їх функціональну відповідність поточному та тим більше майбутньому використанню, пов'язані з життєдіяльністю людини. Крім того, на вартість нерухомості не меншою мірою впливають і зовнішні фактори, зумовлені зміною ринкового середовища, накладенням обмежень на певне використання будівель і т.д.

Зношування (І) зазвичай вимірюють у відсотках, а вартісним виразом зносу є знецінення (О).

Залежно від причин, що викликають знецінення об'єкта нерухомості, виділяють такі види зносу: фізичний, функціональний та зовнішній.

Фізичний і функціональний знос підрозділяється на усувний і непереборний.

Усуне знос– це знос, усунення якого фізично можливе й економічно доцільно, тобто. вироблені витрати усунення тієї чи іншої виду зносу сприяють підвищенню вартості об'єкта загалом.

Виявлення всіх можливих видів зносу – це накопичений знособ'єкт нерухомості. У вартісному вираженні сукупний знос є різницю між відновною вартістю і ринковою ціною об'єкта, що оцінюється.

Зношування в оціночній практиці необхідно відрізняти за змістом від подібного терміна, що використовується в бухгалтерському обліку (нарахування зносу). Оціночний знос – один із основних параметрів, що дозволяють розрахувати поточну вартість об'єкта оцінки на конкретну дату.

Фізичний знос- Поступова втрата закладених при будівництві техніко-експлуатаційних якостей об'єкта під впливом природно-кліматичних факторів, а також життєдіяльності людини.

Методи розрахунку фізичного зношування будівель такі:

Нормативний (для житлових будівель);

Вартісний;

Спосіб терміну життя.

Нормативний метод розрахунку фізичного зносупередбачає використання різних нормативних інструкцій міжгалузевого чи відомчого рівня. Як приклад можна назвати Правила оцінки фізичного зносу житлових будівель (ВСН 53-86) Державного комітету з цивільного будівництва та архітектури при Держбуді СРСР. – М., 1990, застосовувані бюро технічної інвентаризації з метою оцінки фізичного зносу житлових будинків за технічної інвентаризації, плануванні капітального ремонту житлового фонду незалежно від його відомчої власності.

У зазначених правилах дано характеристику фізичного зносу різних конструктивних елементів будівель та їх оцінку.

Фізичний знос будівлі слід визначати за формулою

Q ф = (∑ q i · J i)/100, (3.15)

де Q ф - загальний фізичний знос будівлі, %;

q i – фактичний знос i-го конструктивного елемента загальної вартості будівлі, %;

J i – питома вага вартості конструктивного елемента загальної вартості будівлі, %.

Частки відновної вартості окремих конструкцій, елементів та систем у загальній відновлювальній вартості будівлі (у відсотках) зазвичай приймають за укрупненими показниками відновної вартості житлових будівель, затверджених у встановленому порядку, а для конструкцій, елементів та систем, що не мають затверджених показників, за їх кошторисною вартістю .

Описана методика застосовується виключно у вітчизняній практиці. При всій наочності та переконливості їй притаманні такі недоліки:

Неможливість спочатку врахувати нетипові умови експлуатації об'єкта через «нормативність»;

Трудомісткість застосування через необхідну деталізацію конструктивних елементів будівлі;

Неможливість вимірювання функціонального та зовнішнього зносів;

Суб'єктивність питомого зважування конструктивних елементів.

В основі вартісного методу визначення фізичного зносулежить фізичне зношування, виражене на момент його оцінки співвідношенням вартості об'єктивно необхідних ремонтних заходів, що усувають пошкодження конструкцій, елемента, системи або будівлі в цілому, та їх відновної вартості.

Суть вартісного методу визначення фізичного зносу полягає у визначенні витрат на відтворення елементів будівлі.

Даний метод дозволяє відразу розрахувати знос елементів та будівлі загалом у вартісному вираженні. Оскільки розрахунок знецінення проводиться на основі розумних фактичних витрат на доведення зношених елементів до «практично нового стану», результат цього підходу можна вважати досить точним. Недоліки методу - обов'язкова деталізація та точність розрахунку витрат на ремонт зношених елементів будівлі.

Визначення фізичного зношування будівель методом терміну життя. Показники фізичного зносу, ефективного віку та терміну економічного життя перебувають у певному співвідношенні, яке можна виразити формулою

І = (ЕВ: ФЗ) · 100 = [ЕВ: (ЕВ + ОСФЗ)] · 100, (3.16)

деІ - знос,%;

ЕВ – ефективний вік, який визначається експертом на основі технічного стану елементів або будівлі в цілому;

ФЗ – типовий термін фізичного життя;

ОСФЖ - термін фізичного життя, що залишився.

І = (ХВ: ФЗ) · 100, (3.17)

деІ - знос,%;

ХВ – ефективний вік, який визначається експертом на основі технічного стану, окремого елемента будівлі;

ФЗ – типовий термін фізичного життя.

Застосування формули 3.17 також є актуальним при розрахунку процентних поправок на знос у порівнюваних об'єктах (метод порівняльних продажів), коли оцінювачу не можливе провести огляд обраних аналогів для визначення показників, що використовуються у формулі 3.16.

Розрахований таким чином відсоток зношування елементів або будівлі в цілому може бути переведений у вартісне вираження (знецінення):

О = ВС · (І: 100), (3.18)

деІ - знос,%;

ЗС – відновна вартість.

На практиці елементи споруди, що мають усуне і непереборне фізичне зношування, ділять на «довгоживучі» і «короткоживучі».

«Короткоживучі елементи» - Елементи, що мають менший термін життя, ніж будівля в цілому (покрівля, сантехнічне обладнання і т.п.).

«Довгоживучі елементи»– елементи, у яких очікуваний термін життя можна порівняти з терміном життя будівлі (фундамент, несучі стіни тощо).

Усунене фізичне зношування «короткоживучих елементів» виникає внаслідок природного зношування елементів будівлі з часом, а також недбалої експлуатації. У цьому випадку ціна продажу будівлі знижена на відповідне знецінення, оскільки майбутньому власнику необхідно буде зробити «раніше відкладений ремонт», щоб відновити нормальні експлуатаційні характеристики споруди (поточний ремонт внутрішніх приміщень, відновлення ділянок покрівлі, що протікає тощо). При цьому передбачається, що елементи відновлюються до практично нового стану.

Усунутий фізичний знос у грошах визначено як «вартість відкладеного ремонту», тобто. витрат на доведення об'єкта до стану, «еквівалентного» початковому.

Непереборне фізичне зношування компонентів з коротким терміном життя – це витрати на відновлення швидкозношуваних компонентів, які визначаються різницею між відновною вартістю та величиною усуненого зносу, помноженою на співвідношення хронологічного віку та терміну фізичного життя цих елементів.

Усунене фізичне зношування елементів з тривалим терміном життя визначається розумними витратами на його усунення подібно до усуненого фізичного зношування елементів з коротким терміном життя.

Непереборне фізичне зношування елементів з тривалим терміном життя розраховується як різниця між відновною вартістю всієї будівлі та сумою усуненого та непереборного зносу, помноженою на співвідношення хронологічного віку та терміну фізичного життя будівлі.

Функціональне зношування. Ознаки функціонального зносу в будівлі, що оцінюється, – невідповідність об'ємно-планувального та/або конструктивного рішення сучасним стандартам, включаючи різне обладнання, необхідне для нормальної експлуатації споруди відповідно до його поточного або передбачуваного використання.

Функціональний знос поділяють на усунутий і непереборний. Вартістю функціонального зносу є різниця між вартістю відтворення і вартістю заміщення, яка виключає з розгляду функціональний знос.

Усунуте функціональне зношування визначається витратами на необхідну реконструкцію, що сприяє більш ефективної експлуатації об'єкта нерухомості.

Причини функціонального зносу:

Недоліки, які потребують додавання елементів;

Недоліки, які потребують заміни чи модернізації елементів;

Надпокращення.

Недоліки, що вимагають додавання елементів,– елементи будівлі та обладнання, яких немає у існуючому оточенні та без яких будівля не може відповідати сучасним експлуатаційним стандартам. У зв'язку з цим зношування вимірюється вартістю додавання цих елементів, включаючи їх монтаж.

Недоліки, що потребують заміни або модернізації елементів,- Позиції, які ще виконують свої функції, але вже не відповідають сучасним стандартам (лічильники для води та газу та протипожежне обладнання). Знос за цими позиціями вимірюється як вартість існуючих елементів з урахуванням їхнього фізичного зносу мінус вартість повернення матеріалів плюс вартість демонтажу існуючих та вартість монтажу нових елементів. Вартість повернення матеріалів розраховується як вартість демонтованих матеріалів та обладнання при використанні їх на інших об'єктах (залишкова вартість, що допрацьовується).

Надпокращення- Позиції та елементи споруди, наявність яких в даний час неадекватно сучасним вимогам ринкових стандартів. Усунуте функціональне зношування в даному випадку вимірюється як поточна відновна вартість позицій «надпокращення» мінус фізичне зношування, плюс вартість демонтажу та мінус ліквідаційна вартість демонтованих елементів.

Прикладом надпокращень може бути ситуація, коли власник будинку, пристосовуючи його «під себе», вносив будь-які зміни для власної зручності (інвестиційна вартість), не адекватні з погляду типового користувача. До них можна віднести перепланування корисної площі приміщень під конкретне використання, зумовлене захопленнями власника або його занять. Усунуте функціональне зношування в подібній ситуації визначається поточною вартістю витрат на приведення змінених елементів до їхнього початкового стану.

З іншого боку, поняття надпокращень тісно пов'язані з сегментом ринку нерухомості, де одні й самі поліпшення можуть бути визнані як відповідними конкретному сегменту, і надмірними з погляду типового користувача.

Непереборне функціональне зношування викликається застарілими об'ємно-планувальними та/або конструктивними характеристиками будівель, що оцінюються щодо сучасних стандартів будівництва. Ознакою непереборного функціонального зносу є економічна недоцільність здійснення витрат усунення цих недоліків. Крім того, для адекватної архітектурної відповідності будівлі своєму призначенню необхідний облік ринкових умов, що склалися на дату оцінки.

Залежно від конкретної ситуації вартість непереборного функціонального зносу може визначатися двома способами:

Капіталізація втрат в орендній платі;

Капіталізація надлишкових експлуатаційних витрат, необхідних для утримання будівлі в належному порядку.

Для визначення необхідних розрахункових показників (величина орендних ставок, ставка капіталізації та ін) використовують скориговані дані за порівнянними аналогами.

При цьому відібрані аналоги не повинні мати ознак виявленого об'єкта оцінки непереборного функціонального зносу. Крім того, загальний дохід, що приноситься майновим комплексом в цілому (будівлею та землею) і виражається в орендній платі, необхідно розділити відповідно на дві складові. Для виділення частини доходу, що припадає на будинок, можна використати метод інвестиційного залишку для будівлі або метод аналізу співвідношення вартості земельної ділянки та загальної ціни продажу майнового комплексу.

Визначення знецінення, викликаного непереборним функціональним зносом через застаріле об'ємно-планувальне рішення (питома площа, кубатура), здійснюється методом капіталізації втрат в орендній платі.

Розрахунок непереборного функціонального зносу шляхом капіталізації надлишкових експлуатаційних витрат, необхідні підтримки будівлі у стані, то, можливо виконано так. Даний підхід кращий для оцінки непереборного функціонального зносу будівель, що відрізняються нестандартними архітектурними рішеннями, проте розмір орендної плати в яких зіставний з орендною платою за сучасними об'єктами-аналогами на відміну від величини експлуатаційних витрат.

Зовнішній (економічний) знос– знецінення об'єкта, зумовлене негативним щодо об'єкта оцінки впливом зовнішнього середовища: ринкової ситуації, що накладаються сервітути на певне використання нерухомості, змін навколишньої інфраструктури та законодавчих рішень у галузі оподаткування тощо. Зовнішній знос нерухомості в залежності від причин, що його викликали, в більшості випадків є непереборним через незмінність розташування, але в ряді випадків може «самоусунутись» через позитивну зміну навколишнього ринкового середовища.

Для оцінки зовнішнього зносу можуть застосовуватись такі методи:

Капіталізація втрат у орендній платі;

Порівняльні продажі (парні продажі);

Термін економічного життя.

Методом капіталізації втрат у орендній платірозрахунок зовнішнього зносу проводиться аналогічно до розрахунку функціонального непереборного зносу.

Метод парного продажузаснований на аналізі наявної цінової інформації за нещодавно проданими аналогічними об'єктами (парні продажі). При цьому передбачається, що об'єкти парного продажу відрізняються один від одного лише виявленим та співвіднесеним до об'єкта оцінки економічним зносом.

У вітчизняній практиці методи розрахунку зовнішнього зносу, засновані на елементах порівняльного аналізу продажів, у багатьох випадках непридатні через велику трудомісткість, а також відсутність необхідної та достовірної інформаційної бази.

Причини зносу:

Необхідність перепланування;

Розширення транспортних магістралей.

Слід враховувати технічний стан будівель, що в багатьох випадках дозволило б їх експлуатувати протягом досить тривалого періоду часу. Різке скорочення терміну економічного життя будівлі, що залишився, веде до зниження інвестиційної привабливості і, як наслідок, обвального падіння ймовірної ціни продажу.

У таких випадках метою оцінки є розрахунок не повних прав власності на будівлю, що оцінюється, а прав короткострокової оренди на строк економічного (фізичного) життя, що залишилося за умови, якщо потенційним інвестором проглядається будь-яка вигода від цього придбання.

Отже, витратний підхід визначення ринкової вартості нерухомості є, з одного боку, обов'язковим елементом процедури визначення ринкової вартості, з другого боку, найчастіше єдиним інструментом отримання уявлення про вартісну оцінку нерухомості.

Водночас вважається, що витратний метод має суттєві обмеження при оцінці об'єктів із значним терміном служби через труднощі з вимірюванням величин накопиченого зносу та прибутку підприємця. Крім того, результати витратного методу відображають вартість повного права власності, тому при оцінці часткових прав власності необхідне їхнє коригування.

Для підвищення точності розрахункових процедур як щодо визначення відновлювальної вартості, і з розрахунку зносу необхідна розумна компіляція кількох методик з розрахунку зазначених показників.

Як об'єкт оцінки обрано будівлю (споруду) картофелесховища, розташованого в передмісті Санкт-Петербурга. Дата оцінки (умовно) – 1 січня 2000 р.

Опис об'єкта оцінки:

Об'єкт являє собою картоплесховище зі складськими приміщеннями.
Будівля - окрема, має прямокутну форму, рік будівництва - 1970 р., група капітальності - 2, кількість поверхів - 1.
Загальна оцінювана площа:
- будівлі у плані – 532 м²;
- Корисна площа - 480 м ². Висота будівлі – 4,5 м. Будівельний об'єм – 2394 м³.

Відомості про конструктивні особливості будівлі:
- фундамент:
під колони - залізобетонний, скляного типу,
під стіни – стрічковий, збірні залізобетонні блоки;

Колони – залізобетонні;
- зовнішні стіни – цегляні;
- несучі конструкції - повний залізобетонний каркас;
- перекриття – збірні залізобетонні плити;
- Ворота - дерев'яні;
- перегородки – цегляні;
- покрівля - м'якорулонна в три шари;
- підлога - бетонна.

Інженерні мережі- електроосвітлення, вентиляція (природна). Для об'єкта, що розглядається: територіальний пояс - 1 (перший), кліматичний район - 2 (другий), галузь - сільське господарство.

Розглянемо розрахунок відновної вартості покращень об'єкта оцінки всіма чотирма методами: базисно-індексним, ресурсним, модульним та методом порівняльної одиниці.

Як додаток дамо класифікацію будівель на групи тотальності залежно від матеріалу капітальних конструкцій: фундаментів, стін та перекриттів (табл. 11.2, 11.3):

1. Розрахунок відновної вартості базисно-індексним методом
Останній раз базові ціни на будівництві нашій країні було встановлено 1991 р. (СНиП 4.03.91). Насправді кошторисні розрахунки будівельно-монтажні роботи частіше складаються у базисних цінах 1984 р., оскільки нормативна документація (СНиП IV-4-82) розробили найбільш докладно. Крім того, регіональні індекси перерахунку кошторисної вартості від базисних до поточних цін, які у Санкт-Петербурзі розробляє Регіональний центр з ціноутворення у будівництві Санкт-Петербурга, визначаються саме для перерахунку від базисного рівня 1984 р. Ці індекси публікуються у щомісячному бюлетені «Будінформ СПб. ».

Відповідно до норм 1984 р. і нині чинним, кошторисна вартість будівництва об'єкта визначається зведеним смішно-фінансовим розрахунком, що включає 12 розділів:

Глава 1. Підготовка території будівництва (норма витрат – 1-10%).
Глава 2. Основні об'єкти будівництва.
Глава 3. Об'єкти підсобного та обслуговуючого призначення. Глава 4. Об'єкти транспортного господарства та зв'язку. Глава 5. Об'єкти енергетичного господарства. Глава 6. Зовнішні мережі та споруди.
Глава 7. Благоустрій території будівництва та озеленення (всього інфраструктура об'єкта за розділами 3-7 має орієнтовну норму витрат 3-30%).
Глава 8. Тимчасові будівлі та споруди (регламентується зазвичай 1-4% від суми глав 1-7).
Розділ 9. Інші роботи та витрати (зазвичай близько 4-10% від суми розділів 1-8):
- подорожчання робіт у зимовий час (1,5-3,5%) від суми розділів 1-8;
- податку користування автошляхами (приблизно 2,5%) від суми глав 1-12 та інших.
Глава 10. Зміст дирекції (технічний нагляд), авторський нагляд (від суми розділів 1-9):
- технічний нагляд (з боку замовника) 3-5% від суми розділів 1-9;
- авторський нагляд (з боку проектувальника) 3-10% суми розділів 1-9.
Глава 11. Підготовка експлуатаційних кадрів (глава вводиться, якщо є потреба у спеціально навчених кадрах, не нормується і регламентується. Може бути, якщо об'єкт типовий).
Глава 12. Проектні та розвідувальні роботи. Залежно від суми прямих витрат зазвичай близько 1,5-11% суми глав 1-11.

Основу розрахунку становить глава 2, яка включає дані локальних кошторисних розрахунків (кошторисів) на окремі види будівельно-монтажних робіт: земляні роботи, фундаменти, стіни, підлоги, отвори, покрівля і т.д. Для складання локальних кошторисів використовуються ЕРЕР-84 та збірники середніх районних кошторисних цін на матеріали, вироби та конструкції (додаток до СНиП IV-4-82). Нині РЦЦС розроблено нову базу 1998-1999 рр. - ПРС-98, ПРР-98, ПЗМ-98, ЕРС-99, ЕРР-99, ЄРМ-99.

Послідовність розрахунку
1. Дані розрахунків локальних кошторисів групуються за елементами прямих витрат: матеріалами (М84), основною заробітною платою основних робітників (ЗПМ) та експлуатації машин та механізмів (ЕМіМ84).
2. Визначаються прямі витрати у поточних цінах:

3. Визначаються витрати на накладні витрати та прибуток підрядника у регіоні. Причому накладні витрати можуть визначатися від прямих витрат або фонду оплати праці (ФОП) у відсотках.
Накладні витрати відповідно до рекомендацій Регіонального центру з ціноутворення у будівництві Санкт-Петербурга від ФОП визначаються за формулою

Норма прибутку підрядника встановлено Держбудом Росії у вигляді 12% (8% для основи 1984 р.).
4. Підсумовуванням вищезгаданих витрат визначається вартість будівельно-монтажних робіт (підсумок глави 2) V .
5. За даними проектно-кошторисної документації визначаються витрати на створення інфраструктури об'єкта (глави 1, 3-7).
6. Витрати за розділом 8 визначаються за нормативами від підсумку за розділами 1-7 (тимчасові будівлі та споруди).
7. Витрати за розділом 9 визначаються за нормативами від підсумку за розділами 1-8 (зимове подорожчання та інші витрати).
8. Витрати за розділом 10 визначаються за нормативами від підсумку за розділами 1-9.
9. Витрати за розділом 12 визначаються за нормативами від підсумку за розділами 1-11.
10. Підсумовуванням витрат за розділами 1-12 та плюс ПДВ визначається вартість будівництва об'єкта Стор.
Додаткові опосередковані витрати забудовника оцінюються в діапазоні 0,5-10% від витрат за розділами 1-12.
Потім відновна вартість поліпшень об'єкта визначається збільшенням на величину підприємницького доходу (ПП).
При використанні базисно-індексного методу розрахунки вартості будівництва проводились у базисних цінах 1991 р. на основі укрупнених показників базисної вартості за видами робіт (УПБС ВР).
Перехід від цін базисного 1991 р. до поточних здійснювався з допомогою індексів подорожчання (індексний метод), а останні своєю чергою визначалися з урахуванням фактичних біржових ціни матеріали та енергоносії. При розрахунку індексним методом вартісні показники ресурсів бралися за даними РЦЦС на дату оцінки, що проводиться - 1 січня 2000 р.
Розрахунки виконані серед електронних таблиць Excel з допомогою програми АРМ-оценщика Ар-Рго-2.0. Результати розрахунків наведено у таблиці.

Таким чином, відновна вартість покращень об'єкта оцінки, розрахована базисно-індексним методом, округлено становить 877 000 руб.
2. Розрахунок відновної вартості ресурсним методом Послідовність розрахунку відновної вартості ресурсним методом:
1) за даними проектної документації, технічних паспортів чи натурних обмірів визначається витрата основних будівельних матеріалів, виробів та конструкцій для даної будівлі;
2) визначається поточна вартість будівельних матеріалів виробів та конструкцій на дату оцінки за даними підприємств дрібнооптової та оптової торгівлі Санкт-Петербурга;
3) обчислюються витрати на оплату основних робітників та експлуатацію будівельних машин та механізмів з урахуванням середньостатистичних даних щодо будівництва в даному регіоні. Приймається до уваги, що витрати на оплату праці для будівель, виконаних переважно зі збірних елементів, є нижчими, ніж для об'єктів з монолітного бетону або цегли;
4) визначаються витрати на накладні витрати та прибуток підрядника по даному регіону:

HP = (Зс + Зм) х Ін: 100,

де Ін - норматив накладних витрат від фонду оплати праці, що становить залежно від виду будівництва об'єкта на весь комплекс робіт за видами будівництва: промислове - 92%, житлово-цивільне - 94%, великопанельне та об'ємно-блочне житлове будівництво - 143% , транспортне – 86%, водогосподарське – 84%, енерготехнічне – 93%, сільськогосподарське – 94%, інші галузі – 90%.
Норма прибутку підрядника: для житлово-цивільного будівництва – 11%, промислового – 10,7%, сільськогосподарського – 11%, інших галузей – 11% (БудІнформ. 1999. № 7);
5) відновлювальна вартість будівельно-монтажних робіт визначається підсумовуванням вищезгаданих витрат;
6) обчислюються витрати на створення інфраструктури об'єкта (зовнішні мережі, підготовку території будівництва, благоустрій, проектно-вишукувальні роботи тощо);
7) з урахуванням витрат на інфраструктуру та ПДВ обчислюється вартість будівництва об'єкта;
8) відновлювальна вартість поліпшень визначається збільшенням будівництва величину підприємницького доходу.
Результати розрахунків наведено у таблиці

Отже, відновна вартість поліпшень об'єкта оцінки, розрахована ресурсним шляхом, округлено становить 888 000 крб.

1. Розрахунок відновлювальної вартості методом порівняльної одиниці заснований на порівнянні вартості одиниці споживчих властивостей (1м² площі, 1 м³ будівельного обсягу, 1 стоянкового місця і т.д.) об'єкта, що оцінюється, з вартістю аналогічної одиниці вимірювання подібного типового об'єкта.

При застосуванні цього методу визначення відновної вартості використовуються показники одиничних вартостей, взяті зі спеціальних довідників і збірників. До нормативної бази методу, що розглядається, належать збірники «Укрупнені показники відновлювальної вартості» (УПВС). Ці збірники містять дані про відновну вартість типових об'єктів (одиниці споживчих властивостей) за інформацією на 1969р.

При проведенні розрахунків використано електронну програму (написану на базі збірок УПВС) для знаходження та аналізу типових об'єктів, подальшого коригування на відмінності за конструктивними рішеннями від об'єкта оцінки.

Коригування на дату оцінки проводилося з використанням індексів (дефляторів) щоквартально публікованим Регіональним центром ціноутворення у будівництві Санкт-Петербурга. Це коригування проводиться подвійним перерахунком цін із 1969 р. на 1984 р. і з 1984 р. на дату оцінки.
Далі проведено коригування на відмінності у складі та типах інженерного обладнання.

Під час розрахунків було обрано та розглянуто кілька варіантів об'єктів-аналогів (теплиць), схожих за своїм призначенням, конструктивним рішенням, за складом та типами інженерного обладнання. З них остаточно вибирався один аналог як типовий.

Було проведено коригування об'єкта-аналогу на відміну від об'єкта оцінки та приведення скоригованої вартості 1969 р. на дату оцінки – 1 січня 2000 р.

Отже, відновна вартість поліпшень об'єкта оцінки, розрахована з урахуванням укрупнених показників відновної вартості з допомогою методу порівняльної одиниці, округлено становить 826 000 крб.

4. Розрахунок відновної вартості модульним методом
При використанні модульного методу вибрані показники ресурсів вибиралися на зазначену дату оцінки.

В якості основного конструктивного модуля для розрахунку вартості об'єкта, що розглядається - картоплесховища - вибираються цегляні стіни.
Розрахований обсяг цегляної кладки – 177,7 м³.

Прямі витрати розраховані для даного модуля ресурсним методом у підході, дають розрахунки, виконані ресурсним методом, оскільки використовують ринкову цінову інформацію на зазначену дату.

За даними техпаспорта на спорудження, що розглядається, - картофелесховище, питома вага розрахованого модуля (цегляні стіни) у вартості всього об'єкта становить 32%.

Тоді вартість всього об'єкта: 289358: 0,32 = 904243 руб.
Таким чином, відновна вартість об'єкта оцінки, розрахована модульним методом, округлено становить 904 000 руб.

Зведена таблиця результатів розрахунку відновної вартості поліпшень картоплесховища має такий вигляд:

Розрахунки, проведені модульним методом, хоч і використовують поточні ринкові дані (ціни), але тільки частково, на окремий модуль, а остаточна вартість визначається за питомою відсотковою відношенням вартості всього об'єкта. Тому можна вважати точність результатів, отриманих цим методом, дещо нижчою, ніж при розрахунку ресурсним методом, хоча в абсолютному вираженні значення оцінюваної вартості вийшло найбільшим серед усіх розглянутих методів оцінки.

Метод порівняльної одиниці та базисно-індексний методзасновані на вибирається базисному рівні цін на ресурси, що приводиться до поточного (на дату оцінки) рівня, за допомогою індексації даних щодо об'єкта оцінки. Це призводить до відносно більшої похибки результатів розрахунку (особливо методу порівняльної одиниці) стосовно розрахунку ресурсним методом.

З вищесказаного можна дійти невтішного висновку, що розрахунок відновлювальної вартості поліпшень ресурсним методом дає найточнішу оцінку вартості, але це найбільш трудомісткий метод із розглянутих.

Визначена одним із методів відновна вартість поліпшень об'єкта, що оцінюється, є основою для визначення ринкової вартості витратним підходом. Саме з рівня відновлювальної вартості (або вартості заміщення) поліпшень, що моделює їх вартість, якби вони були новими на дату оцінки, проводиться нарахування сукупного зносу, що дозволяє отримати в результаті оцінку поліпшень у їх реальному стані на дату оцінки.

Однак відновна вартість лежить в основі розрахунку та вартості у використанні витратним підходом. У такому разі витрати на відтворення (відтворення) оцінюваних поліпшень об'єкта на дату оцінки розраховуються з використанням не ринкових, а договірних цін та кошторисних розцінок на проведення будівельно-монтажних робіт, оптових цін на будівельні матеріали, паливо, енергію, машини, обладнання, інвентар та т.п. Інформація про питомі чи поодинокі показники вартості також має носити договірний, нормативний, розрахунковий (за фактом) характер, а не ринковий. При цьому зберігаються всі параметри експлуатаційних якостей, властивих даному об'єкту (з урахуванням ергономічних, санітарно-гігієнічних, екологічних та інших норм, що діяли на момент введення будівлі/споруди в експлуатацію).

Нарешті, оцінювач повинен усвідомлювати, яку з двох цін він оцінює, - відновлювальну або заміщену, - мотивувати свій вибір і послідовно відстежити його реалізацію (за відповідними змінами у проекті, наборі конструктивних елементів, моделях обладнання тощо). При цьому при виборі як основи для розрахунків витратним підходом вартості заміщення необхідно подати доказ того, що модель, що використовується для оцінки, дійсно має еквівалентну корисність з оцінюваним об'єктом.

Теоретично оціночної діяльності відновна вартість будівель трактується як витрати на будівництво будівлі - предмета оцінки на конкретну дату. У процесі оцінки нерухомості виникає проблема оцінки застарілих матеріалів, елементів будови, які не відповідають нормам будівництва. У цих випадках розраховують вартість будівництва будівлі (кошторис) з аналогічною корисністю. У цьому оцінювач має кошторис витрат з урахуванням вартості заміщення. Кошториси можуть відрізнятися за величиною відновлювальної вартості, а також за ступенем зношування.

Оцінка будівлі за відновлювальною вартістю виконується або за вартістю заміщення, або за відновною вартістю. Вибір виду вартості для певного завдання експерт повинен пояснити у звіті для правильного розуміння підсумкового результату вартості.

Вартість відтворення - це кошторис витрат на будівництво копії будівлі із застосуванням тих самих матеріалів, дизайну, стандартів, проекту тощо. У практичній діяльності кошторис на відтворення визначити складно, оскільки споруди можуть бути виконані з матеріалів, що не виробляються в даний час, які не мають розцінок на необхідну дату. Одночасно вартість відтворення зручна до розрахунку зносу. потребує знань у сфері проектно-кошторисної справи.

Вартість заміщення - це кошторис витрат на будівництво споруди з еквівалентною об'єкту, що оцінюється, корисністю із застосуванням сучасних матеріалів, діючих стандартів, проекту. Використання еквівалента заміщення полегшує оцінку, оскільки ґрунтується на достовірній інформації про будівництво, виключає оцінку видів функціонального зносу, але інші види старіння необхідно розраховувати.

Класифікація витрат на будівництво:

1. Прямі витрати;
2. Непрямі витрати;
3. Підприємницький дохід.

Прямі витрати- це капітальні витрати, пов'язані зі створенням будівель. Непрямі витрати- це капітальні витрати, що опосередковано належать до будівництва (оплата праці, вартість кредитів, поточні витрати, збір за оренду, маркетингові витрати, продаж). Винагорода підприємцявраховує винагороду за ризик своєчасної реалізації проекту. При розрахунку вартості експерт аналізує прибуток девелоперів, прибуток підприємця, що дорівнює різниці повних витрат на будівництво та ціни об'єкта на ринку.

Прямі витрати- кошторисна вартість робіт з монтажу з урахуванням прямих, накладних витрат та прибутку організації. Прямі витрати містять заробітну плату, будівельні матеріали, витрати на експлуатацію механізмів. Прибуток підрядної монтажної організації залежить від собівартості будівельних робіт, оплачується інвестором. Під час розрахунку витрат підрядної організації враховує обставини:

• При великих габаритах будівлі використовуються міцні конструкції. Витрати визначаються якістю матеріалів та робіт, тому матеріали мають бути визначені.
• Ступінь конкуренції підрядників над ринком визначає рівень витрат;
• Рівень витрат накладних визначається потужностями підрядника.

Непрямі витрати- витрати на будівництво, що не належать до будівельного договору, що включають:

• Проектні роботи;
• Консалтинг, юридичні послуги;
• Фінансування з допомогою кредиту;
• Страхування ризиків;
• Податки під час будівництва;
• Витрати освоєння;
• Витрати маркетинг;
• Адміністративні витрати девелопера та ін.

Під час визначення непрямих витрат експерт враховує певні обставини. Оцінюючи нерухомості за умов нерозвиненого ринку непрямі витрати містять додаткові витрати (маркетингові, комісійні, адміністративні тощо.). Частина витрат визначається обсягом будівництва, ці витрати оцінюють у відсотках від прямих витрат, а інша частина визначається типом нерухомості, оцінюються прямим рахунком.

Підприємницький дохід - частина вартості будівлі на ринку, що становить прибуток, що утворюється під час будівництва з урахуванням ризиків. Дохід підприємця дорівнює різниці ціни продажу об'єкта над ринком і загальними затратами. Підприємницький дохід – складовий елемент вартості будівель на ринку. На практиці для розрахунку доходу підприємця застосовують аналіз угод з об'єктами - аналогами, визначають нормативний відсоток доходу, що встановлюється до показників вартості (прямі витрати, сума витрат, сума витрат та вартості ділянки, вартість проекту).

Таким чином, оцінка будов за відновлювальною вартістю – зручний, освоєний професіоналами метод оцінки нерухомості.

Перш ніж розпочати розмову про оцінку основних засобів, висловимо думку, суть якої виглядає дещо навіть крамольною. Вона полягає в тому, що для бухгалтера термін «основні засоби» передбачає, перш за все, вартісне відображення наявності майнового капіталу, який має організація. Речове наповнення цього словосполучення в бухгалтерському обліку дуже вторинне.

Насправді, в обліковій роботі немає принципової різниці, скільки будь-яких виробів планується сьогодні зробити на конкретному верстаті, встановленому в цеху. Його речові показники служать в обліковій роботі лише як ідентифікатори, що дозволяють «персоніфікувати» об'єкт. Усі облікові процедури щодо будь-якого об'єкта відбуваються у його грошовому, вартісному вираженні.

Саме це й надає оцінці основних засобів особливу значущість всім аспектів роботи бухгалтера з обліку основних засобів.

Види оцінок основних засобів

В управлінській діяльності будь-якої організації використовується нормативно встановлена ​​система оцінок вартості майна, що застосовуються для різних цілей вартісних вимірів – обліку, аналізу, прогнозування, формування даних бухгалтерської, статистичної та податкової звітності.

Будь-які приватні ситуації, такі як продаж, передача в рахунок бартерних угод, отримання організацією кредиту за заставними схемами, визначення розміру страхового відшкодування або судове врегулювання майнових спорів, провадяться на підставі даних, що визначаються в системі оцінок майна.

Існує три базові види оцінок вартості, що застосовуються до основних фондів підприємства:

• Початкова;
• Відновлювальна;
• Залишкова.

Тут слід згадати і термін «балансова вартість», застосовуваний у бухгалтерському обліку для позначення оцінки. У практичній діяльності часто мають на увазі, що первісна та балансова вартості повністю ідентичні. Проте це зовсім відповідає дійсності.

Прикордонним моментом, що вносить різницю між ними, є випадок переоцінки основних засобів. Вартість об'єктів, які пройшли переоцінку, є відновною, за нею надалі і враховуються ці об'єкти у балансі.
Придбані після проведення переоцінки майнові об'єкти приймаються на баланс у своїй початковій оцінці. Сума, за якою враховані й ті та інші основні засоби, є балансовою. Проте за економічним змістом балансова вартість одних є відновлювальною, а інших – первісною.

Це свідчить про те, що на практиці бухгалтерський облік майна ведеться у змішаній формі оцінок. Далі, для позначення тієї вартості, за якою враховуються кошти, будемо використовувати поняття «балансова вартість», за необхідності вказуючи категорію її наповнення, первісну чи відновну.

Початкова

Визначає ту вартість, за якою майнова одиниця надійшла до обліку, як основний засіб. Формування початкової оцінки майна полягає у прямій залежності від способу його надходження.

При купівлі чи створенні чи будівництві, початкова сума формується за сукупністю фактичних витрат за придбання чи виробництво. У разі надходження у вигляді вкладу до статутного капіталу первісну вартість встановлюють за узгодженою засновниками оцінкою. Основою формування первісної суми на час вступу за договорами міни (бартеру) є сума переданих замість матеріальних цінностей. Якщо ж об'єкти отримані безоплатно, як початкова визнається поточна ринкова ціна аналогічних.

Крім того у всіх випадках при формуванні первісної суми враховуються витрати на доставку, зберігання та встановлення, а також інші, що стосуються безпосередньо впровадження об'єкта, витрати.
Надалі початкова балансова вартість, зазвичай, залишається незмінною. Зміна первісної суми може відбуватися у процесі її уточнення під час переоцінки чи проведення заходів, які істотно змінюють стан об'єкта. При цьому такою зміною може бути як збільшення у випадках капітального ремонту чи модернізації, так і зменшення при частковій ліквідації.

Відновна

Насправді виникають ситуації, коли поточна балансова вартість перестає відповідати реально що складається економічної ситуації над ринком. У разі організація може скористатися своїм правом проведення переоцінки майна. У результаті переоцінки балансова оцінка основного кошти уточнюється з урахуванням даних про ринкову вартість витрат за створення чи купівлю об'єкта, ідентичного переоцениваемому.

Внаслідок переоцінки встановлюється відновна вартість основних засобів. Саме відновлювальна сума з цього моменту приймається як їхня балансова вартість. Для встановлення суми об'єкта у відновлювальній оцінці можуть застосовуватись різні джерела відомостей, у тому числі:

• Інформація компаній-виробників ідентичних об'єктів;
• Відомості про рівень цін, отримані у державних організаціях чи спеціальних публічних джерелах;
• Експертна оцінка незалежними фахівцями
• Слід зазначити, що надалі раніше переоцінені основні засоби повинні обов'язково переоцінюватися, щоб по об'єктах, що переоцінюються, не виникало суттєвих відмінностей за поточною відновлювальною вартістю.

Залишкова

p align="justify"> Для повноцінного управління господарськими процесами важливу роль має економічна інформація про стан майнового капіталу. Одним із головних її показників є залишкова оцінка майна, яка визначається як різниця між балансовою (початковою або відновною) вартістю основних засобів та сумою амортизаційних відрахувань.

Таким чином, залишкова оцінка об'єкта відображає частку вартості основного засобу, яка в даний момент ще не перенесена на вироблений продукт.

За залишковою вартістю визначають ступінь зношеності майна та виявляють необхідність проведення його оновлення. Фонди з нульовою залишковою вартістю слід виводити зі складу майна через їх економічну неефективність.

У разі проведення реконструкції, модернізації, капітальних ремонтів, добудови основних фондів відбувається збільшення їх залишкової вартості у розмірі, що розраховується за сумами витрат на ці заходи.

Деякі моменти, пов'язані з оцінкою основних засобів у податковому обліку

І в бухгалтерському та в податковому обліку діє одна система категорій – первісна, відновна та залишкова вартості. Проте слід звернути увагу, що підсумкові результати формування первісної вартості бухгалтерських і податкових регістрів можуть мати відмінності.

Часто це з моментом обліку сумових (курсових) різниць, що виникають у процесі придбання об'єктів, плату за які визначають у прив'язці до іноземної валюти. Сумова (курсова) різниця в таких випадках визначається, як різниця між рублевими еквівалентом заборгованості з оплати у валютному вираженні на дату її виникнення та на дату її погашення. Обчислення різниць ведеться за офіційним курсом, що встановлюється ЦБ РФ.

У Положенні, що визначає порядок обліку основних засобів, різниця між курсами валют, що виникла в період розрахунків за майно, що купується, включається до складу витрат, понесених підприємством при надходженні основних засобів. Водночас податковий кодекс, а саме стаття 256, однозначно трактує курсову різницю, що стосується категорії позареалізаційних доходів або витрат.

Результатом стає збільшення або зменшення «бухгалтерської» первісної балансової вартості основних фондів стосовно початкової оцінки, що розраховується з метою оподаткування.

Також їжу для різночитань дає і стаття 264 податкового кодексу. Ряд видів витрат, відповідно до цієї статті відносяться з метою оподаткування відповідно до цієї статті до інших витрат, пов'язаних із виробництвом та реалізацією, на підставі ПБО також можуть бути включені до складу первісної вартості майна.

Не менш важливо враховувати обмеження, які накладаються податковим кодексом, на порядок визначення відновлювальної суми об'єкта. Главою 25 встановлено, що включення до складу доходів чи витрат, що враховуються при оподаткуванні, включаються лише ті результати переоцінок, які прийняті до обліку до 01.01.2002 року.

Результати переоцінок, зроблені пізніше, або результати переоцінок, зроблених до зазначеної дати, але прийняті до обліку після неї, не приймаються визначення відновної вартості і розрахунку амортизації з метою оподаткування.