Більшу частину інформації про квартиру, що купується покупець може отримати з декількох документів, які слід вимагати від продавця. Зупинимося на них докладно та розповімо, на які нюанси потрібно звертати особливу увагу.

Головний документ

Основним документом, що підтверджує право володіння та розпорядження об'єктом нерухомості, є свідоцтво про реєстрацію права власності. Перевірку чистоти квартири варто почати з вивчення цього документа, оскільки містить чимало корисної інформації про об'єкт.

Насамперед слід звернути увагу на дату видачі свідоцтва. Якщо воно отримане нещодавно, обов'язково треба з'ясувати, чому власник вирішив продати свою нерухомість. Логічно, що ліквідного об'єкта навряд чи позбавлятимуться відразу і без особливих причин. І коли продавець не може пояснити причини свого вчинку, є привід насторожитися.

У свідоцтві про реєстрацію права власності завжди зазначено, на якій підставі воно видано. Це може бути договір купівлі-продажу, дарування, приватизації, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду чи органу виконавчої влади тощо.

Якщо право власності виникло за договором дарування або на підставі свідоцтва про право на спадщину, обов'язково уточніть, чи продавець є родичем того, хто подарував або залишив об'єкт нерухомості йому у спадок. Якщо ні – з'ясовуйте, чому нинішній власник квартири вирішив її продати. Можливо, людина побоюється, що родичі колишнього власника заперечуватимуть законність договору дарування чи спадщини.

Підставою виникнення права власності на квартиру, придбану продавцем на стадії будівництва, зазвичай є довідка про повну виплату паю в ЖБК або договір пайової участі (залежно від схеми придбання квартири у забудовника). У цьому випадку обов'язково з'ясуйте, чи був одружений продавець на момент укладення договору. Адже тоді квартира є спільною власністю, і буде потрібна нотаріально завірена згода другого чоловіка на продаж. Цей документ потрібен незалежно від того, хто власник квартири, що продається - один чоловік або обоє.

Хто у домі хазяїн

Важливо перевірити, чи кількість власників збігається з числом зареєстрованих. В ідеалі до укладення договору купівлі-продажу всі зареєстровані мешканці мають знятись з обліку. Пам'ятайте, що люди, які не мають частки у праві власності, але зареєстровані у квартирі, у деяких випадках зберігають право на проживання у ній. Наприклад, громадяни, які не брали участі в приватизації, за законом зберігають право безстрокового користування цим приміщенням.

Обов'язково перевірте, чи зареєстровані у квартирі неповнолітні. За чинним законодавством продати «квартиру з дитиною», якщо вона не є власником, можна і без згоди органів опіки та піклування. Але, за словами експертів, якщо надалі виявиться, що дитині нема де жити, угода з продажу квартири може бути визнана недійсною.

Угоди та стіни

Наступний документ для детального вивчення – витяг з Єдиного державного реєстру прав (ЄДРП). Виписка містить відомості про всіх власників квартири і, що найважливіше, обтяженнях, що діють щодо нерухомості. З документа можна дізнатися, чи не перебуває об'єкт у заставі, чи не під арештом він, чи не заявлені судові вимоги. У розширеній версії витягу з ЄДРП (її може замовити лише власник) сказано, скільки власників змінила квартира та які документи були підставою для переходу відповідних прав.

Переходимо до наступного кроку – перевірки технічного паспорта. З нього можна дізнатися, чи здійснювалися у квартирі перепланування та чи узгоджені вони належним чином. З юридичного погляду наявність незаконного перепланування не перешкоджає продажу квартири. Однак якщо внаслідок такого перепланування було порушено права сусідів або, гірше за те, пошкоджено несучі стіни, всю відповідальність нестиме вже покупець.

Проблеми неминучі і у разі купівлі об'єкта із зміненими межами. Наприклад, продавець об'єднав дві сусідні квартири, але не узаконив таке перепланування. Придбати це житло вам ніхто не завадить, але Росреєстр відмовиться оформлювати право власності нового власника, пославшись на зміну об'єкта нерухомості, межі якого не враховано у Державному кадастрі нерухомості.

Про гарантії

Ваше завдання як майбутнього покупця – досконально перевірити юридичну чистоту квартири. І лише після цього підписувати договір купівлі-продажу. Ретельна перевірка інформації, що міститься у перерахованих вище документах, дозволяє застрахуватися від більшості ризиків, пов'язаних з купівлею житла.

Звичайно, найкраще, щоб вивченням усіх паперів займався професіонал – наприклад, юрист із багатою судовою практикою у сфері житлової нерухомості.

Втім, як стверджують деякі експерти, абсолютної гарантії чистоти угоди, особливо при покупці «квартири з історією» на вторинному ринку житла вам ніхто не дасть. Тож за найменших сумнівів у юридичній чистоті об'єкта найкраща порада – це застрахувати ризик втрати права власності.

Текст: Сергій Бардін Фото: pressfoto.ru, Олексій Олександронок, Евеліна БількісКолаж: Владислав Кунгуров

Останнє оновлення Березень 2019

Купівля квартири дуже серйозна справа. Це захід не одного дня. Щоб знайти юридично чисте житло та правильно оформити покупку квартири потрібна допомога ріелтора чи юриста у сфері обігу нерухомості. Але не кожен має знайомого юриста або ріелтора, якому можна повністю довіритися в цьому питанні.

Однак якщо знати, як правильно підійти до вирішення цього питання, то не все так і складно. В принципі, легко все зробити самому чи чітко та грамотно контролювати роботу найнятого ріелтора/юриста. Отже, для успішної покупки квартири необхідно пройти три етапи:

• вибір житла
• перевірка квартири на юридичну чистоту
• укладання та виконання угоди

Вибір квартири

Правильний вибір квартири – запорука успішної покупки. Спочатку слід визначитися з характеристикою житла:

• скільки кімнат в квартирі
• який поверх
• місце знаходження будинку, в якому розташоване житло (центр міста, ближче до транспортних вузлів, до паркової зони та ін.)
• характеристика самого багатоквартирного будинку (поверховість, з чого зроблені стіни та ін.)
• наявність (відсутність) ремонту, обстановки тощо.

Надалі необхідно дослідити ринок цін, щоб відмістити підозрілі квартири (якщо ціни надто низькі) і не дозволити розжитися на собі непоступливому продавцю (якщо ціни надмірно завищені). Для того, щоб бути в курсі актуальних цін можна переглянути місцеву газету з оголошеннями або регіональні сайти з продажу нерухомості.

Після прицінки слід розглядати конкретні варіанти. Бажано квартиру підбирати на власні очі. Обдзвон по оголошеннях не дасть того потрібного результату. Також не слід сліпо довіряти ріелтору, який пропонуватиме варіанти. Найкращий випадок – якщо Ви знайдете потрібну квартиру через знайомих. Це скасує безліч турбот. При огляді квартири звертайте увагу на:

• того, хто Вам її показує (краще щоб це був господар)
• які сусіди у під'їзді
• в якому стані двір будинку та під'їзд

Якщо Ваш вибір вирішено, слід перейти до перевірки квартири на юридичну чистоту.

Як самостійно перевірити квартиру перед покупкою

Це один із найвідповідальніших етапів. Ви повинні витратити максимальні старання на перевірку, щоб надалі не було проблем і неприємностей. Перед покупкою квартиру обов'язково перевіряють на:

• справжність та достовірність правовстановлюючих та правопідтверджуючих документів
• правомочність продавця (продавців) та його правову репутацію
• наявність (відсутність) прописаних осіб (особлива увага на тимчасово виписаних)
• домагання сторонніх осіб (у тому числі можливі претенденти-спадкоємці) та судові суперечки
• обтяження (оренда, рента, іпотека) та арешти
• борги з комунальних платежів
• законність планування

Які документи перевіряти

У продавця мають бути на руках документи правового та технічного характеру, а саме:

• свідоцтво про право власності або витяг з ЄДРН (можна отримати найсвіжішу самостійно, у реєстрі або, наприклад, на сайті)
• договір на квартиру (договір приватизації, купівлі-продажу, міни, дарування, акт приймання-передачі від забудовника та ін.)
• свідоцтво про спадщину (якщо дісталася у спадок)
• кадастровий паспорт
• технічний паспорт (якщо є у власника)

Порада: У разі, якщо право власності засноване на рішення суду, до купівлі такої квартири слід ставитись з особливою обережністю Адже таке рішення може бути оскаржено і квартиру буде повернуто колишньому власнику. А ось чи Вам повернуть гроші?

Вимагайте документи в першотворах і попросіть надати можливість зробити з них копії. При самостійному дослідженні документів звертайте увагу на:

• на наявність у договорах підписів у потрібних графах, штампи рег.служби
• свідоцтва мають бути на спеціальних гербових бланках

Майте на увазі, що у таких документах не допускається підчисток, помарок, виправлень та ін. Якщо такі елементи присутні, насторожіться, можливо, у Вас в руках підробка. Так як з 2015 року свідоцтва на нерухомість не видають, то для актуальності попросіть продавця замовити виписку з держреєстру нерухомості або запропонуйте її самі.

Також можна попросити продавця, щоб він через Росреєстр замовив правовстановлюючі документи (з печаткою Росреєстру). Це необхідно для підтвердження достовірності окремого документа, що викликає сумнів.

Про правомочність продавця

Продавати квартиру має право сам власник чи представник з нотаріальної довіреності. Продавець може бути:

Дані про продавця містяться:

• у свідоцтві про власність (витяг з держреєстру)
• у документах на квартиру

Якщо маєте справу з представником Вам все одно необхідно зустрітися з господарем (господарями) та обговорити питання про принципову згоду продавати квартиру,попросіть пред'явити паспорт, перепишіть дані або зробіть копію. Технічні питання можна вирішувати із довіреною особою. Якщо Вам відмовляють у такій зустрічі, то, можливо, ця угода не обіцяє нічого доброго. Слід перевірити та дійсність довіреності. Завітайте до нотаріуса, який видав довіреність, і дізнайтеся про її достовірність. Поцікавтеся, чи не відгукувалася вона.

Будьте особливо пильними, коли власником (одним із власників) є дитина:

• якщо дитина віком до 14 років, то від її імені угоду укладає законний представник (батьки, усиновлювачі, опікун). Повноваження батьків підтверджуються відміткою у паспорті та свідоцтвом про народження. Опікун діє виходячи з рішення про опіки. Усиновлювач - за рішенням суду.
• У віці від 14 до 18 років правочин укладається з письмової згоди законних представників.
• законний представник дитини має свій намір щодо квартири підкріпити письмовою згодою органу опіки на правочин.

Звертайте увагу на шлюб продавця. Попросіть свідоцтво про шлюб. Якщо квартиру куплено під час шлюбу. Необхідна зустріч із дружиною (чоловіком) продавця, тому що від них у будь-якому випадку буде потрібна згода на угоду.

При укладанні угоди вимагайте згоду чоловіка у будь-якому випадку (куплена квартира у шлюбі або до нього), у тому числі і від колишнього, оскільки відсутність такої згоди може бути приводом для судових чвар.

Після зустрічі із продавцем через знайомих у поліції, у судових приставів приватно перевірте його репутацію. Попросіть, щоб ріелтор (якщо Ви користуєтеся його послугами) поцікавився у своїх колег чи не на слуху ім'я продавця. Таким чином, ви зможете уникнути операції з шахраєм.

Про прописаних осіб

Перед укладанням угоди всі особи мають бути виписані з квартири (іноді допускається вказівка ​​в договорі к/п зобов'язання продавця про виселення зареєстрованих осіб протягом нетривалого строку після угоди, але краще за такі складнощі собі не створювати), інакше вони після продажу матимуть право на проживання і їхнє примусове виселення стане Вашим головним болем.

Попросіть продавця свіжу довідку з паспортного про відсутність прописаних осіб. Але майте на увазі, що в такій довідці не буде інформації про тимчасово виписаних людей. Мова йде про:

• засуджених за злочин
• призовниках на військову службу
• для людей похилого віку, які у соціальних установах
• дітях, поміщених до виховно-виправних установ
• недієздатних у психіатричних лікарнях
• проходять тривале лікування у медичних закладах

Про виписані особи можна дізнатися з розширеної (архівної) виписки з домової книги.Отримайте її разом із господарем квартири і не посоромтеся запитати у працівника паспортної служби про таких осіб. Якщо такі громадяни виявляться, вони зможуть заявити про своє право на проживання у квартирі навіть після переходу до іншого власника. Виписати таких людей важко навіть через суд.

Про домагання та судові суперечки

Усі судові суперечки про квартиру можуть розглядатися у територіальному цивільному суді на адресу квартири. Відомості про судові процеси щодо власника квартири можна отримати:

• офіційно звернувшись до канцелярії суду з відповідним проханням (хоча в таких проханнях частіше відмовляють), тому ефективніше на сайті територіального районного/міського суду з'ясувати наявність судочинств за продавцем
• у службі судових приставів з виконавчих проваджень або через сайт приставів
• у витягу з державного реєстру (там є окрема графа про це)
• неофіційно під час бесіди з сусідами, працівниками ТСЖ, ЖЕУ

Якщо квартира потрапила до продавця у спадок, не зайвим буде звернутися до нотаріуса за місцем відкриття спадщини. Здійсніть візит до нотаріату разом із власником і дізнайтеся там про відсутність інших претендентів на спадщину.

Про обтяження та арешти

Коли квартира здана в арену, укладено договір ренти, є іпотека або арешти, то при зміні власника такі обтяження та арешт залишаються чинними (хоча при арешті взагалі неможливо провести угоду/реєстрацію). Це обмежує права покупця повноцінно володіти житлом. Більше того, існує ризик взагалі втратити нерухомість. Тому при покупці квартири таких обставин не має бути.

У реєстраційному управлінні можна отримати витяг з держреєстру (або в Інтернеті на так званій "Публічній карті"). Там в окремому розділі вказуються всі відомості про обтяження. Якщо якісь записи про це будуть, не слід слухати відмовки продавця. Від такої квартири рекомендуємо відмовитись.

Однак, якщо продавець погодиться вирішити проблему (наприклад, погасити іпотеку), то:

• вимагайте від обтяжувача (орендар, заставоутримувач та ін.) офіційний письмовий документ про відсутність домагань
• змусіть продавця виключити такий запис із держреєстру
• замовте свіжу виписку, в якій таких даних більше не буде

Перевірити борги з комунальних платежів

При покупці квартири може виявитися, що вона має борги. Звісно, ​​такі борги мають сплачувати колишні господарі. Проте судові позови приходитимуть на ім'я нового власника. Може виявитися, що поточна оплата буде зарахована в рахунок боргів, і тоді боржником виявиться покупець. Можливо, що комунальники відключать світло, газ, воду тощо. Щодо боргів із внесків на капітальний ремонт, то ці борги мають наступну силу (тобто передаються до нового власника). Таких наслідків можна уникнути, розібравшись із наявністю такого «наданого».

Для цього потрібно:

• запитати у продавця довідки із ЖЕУ, ЄРИЦ про відсутність заборгованості
• переглянути платіжні квитки за останній рік
• поцікавитися у працівників ЖЕУ, ТСЖ щодо наявності заборгованості за квартиру
• передбачити у договорі купівлі-продажу пункт, у якому буде сказано, що продавець сплатив усі комунальні платежі та у разі заборгованості несе особисту відповідальність

Перевіряємо законність перепланування

Квартира може переплануватися або переобладнатись (установка додаткових великих електро-, газо-, гідроагрегатів або переміщення інженерних та комунікаційних мереж). Не завжди такі зміни узаконюються. Тому при огляді квартири звірте технічний план із фактичною обстановкою. Краще викличете працівника БТІ і зробіть це разом із ним.

Зверніть увагу, що у технічному паспорті вже може стояти штамп про неузгодженість перепланування,тому докладніше вивчайте цей документ.

Майте на увазі, якщо квартира буде придбана без узаконеного перепланування, то Вас можуть змусити через суд відновити колишній вид квартири, а це може виявитися великими витратами.

Як правильно оформити покупку квартири

Коли квартира перевірена, можна дати свою згоду на укладення угоди та готуватись до її реєстрації. Зазвичай ця процедура складається з наступних кроків:

• укладання попереднього договору, видача авансу чи завдатку
• підготовка всіх документів до реєстрації
• здача документів у рег.управління та розрахунки за квартиру
• отримання витягу з держреєстру та документів на житло

Укладання попереднього договору, передача авансу, задатку

Не завжди вдається одного дня оформити документи або зібрати необхідну суму на квартиру. Тому щоб продавець за цей час не отримав більш вигідну пропозицію про купівлю і не відмовився від угоди з Вами, необхідно юридично зафіксувати домовленість. Для цього можна на вибір сторін:

• укласти попередній договір про купівлю квартири
• внести аванс (з отриманням розписки)
• передати завдаток

Усі зазначені дії необхідно оформити письмово та бажано при свідках. І все-таки найефективнішим способом прив'язати себе продавця є укладення договору про задатку. Бо якщо господар передумає продавати квартиру, він повинен буде сплатити подвійний розмір завдатку. Але й покупець теж може опинитися в невигідному становищі, якщо відмовиться від угоди з неповажних причин (не встиг зібрати гроші, знайшов краще квартиру тощо). Наслідком цього буде втрата завдатку.

Що потрібно знати про задаток

По-перше, слід укласти договір про завдаток, у якому обов'язково вказати:

• дату та місце укладання договору
• хто є сторонами у договорі (П.І.Б., місце проживання, паспортні дані)
• про яку квартиру йдеться
• вартість цієї квартири
• термін укладання угоди купівлі-продажу
• про те, що вноситься саме завдаток, передбачений статтями 380, 381 Цивільного кодексу
• вказати розмір задатку
• передбачити відповідальність сторін за невиконання зобов'язань

Зазначений договір має бути підписаний на кожній сторінці та наприкінці тексту. Договір робиться у двох примірниках для покупця та продавця.

По-друге, факт передачі задатку складається розписка, її пише продавець, вказуючи в ній:

• місце та дату складання розписки
• хто і від кого (П.І.Б., дата народження та паспортні дані) отримав гроші
• відомості про укладений договір задатку
• розмір отриманої суми (цифрами та прописом)
• розпис того, хто отримує гроші (продавець)

Розписка складається від руки в одному примірнику та передається покупцю. Розмір внесеного завдатку зараховується до вартості квартири.

Складання документів для реєстрації

Підготовкою документів на купівлю квартири має займатися продавець, покупець лише сплачує державне мито. Розмір її становить 2000 рублів (можливо інші розміри залежно від нестандартності ситуації). Однак покупцю слід брати участь у складанні умов договору купівлі-продажу. Бажано, щоб такий договір перед підписанням віддати на перевірку незалежному юристу. Така консультація буде не дорогою, але позбавить проблем при здачі документів у рег.управління та при подальшому користуванні та володінні квартирою.

У договорі купівлі-продажу квартири обов'язково необхідно зазначити такі відомості:

• дата та місце укладання договору
• повні дані про продавця (продавців) та покупця (покупців): П.І.Б., місце проживання, дата народження, опис паспортних даних, документів законного представника (якщо в угоді беруть участь діти, недієздатні, обмежено дієздатні)
• про те, що продавець висловлює волю передати у власність покупцю квартиру, а покупець сплатити її вартість
• повний опис квартири, як це вказується в кадастровому паспорті (найменування, адреса, площа, кадастровий номер, поверх, кількість житлових кімнат та ін.)
• відомості про держ.реєстрацію права продавця
• вартість квартири, термін та порядок її оплати
• про відсутність боргів, обтяжень та арештів
• про згоду на вчинення правочину з боку законних представників, подружжя
• факт відповідності планування квартири її фактичному стану
• про відсутність прописаних осіб
• про те, що сторонні особи не мають домагань і квартира не є предметом судової суперечки
• про схвалення правочину органом опіки (якщо власник неповнолітній/недієздатний)

Зазвичай у реєстраційне управління або МФЦ здають наступний перелік документів на купівлю квартири:

1. заяви сторін про держ. реєстрації переходу власності на квартиру (такі документи допоможе скласти ріелтор, або на сайті Росреєстру можна знайти зразки заповнення, або спеціаліст МФЦ заповнює сам)
2. квитанція про сплату державного мита
3. договір купівлі-продажу з актом приймання-передачі (три екземпляри)
4. кадастровий паспорт
5. згода чоловіка продавця (нотаріальне)
6. згода батьків (якщо в угоді бере участь дитина віком від 14 до 18 років)
7. дозвіл опіки (якщо продавець (один із продавців) неповнолітній)
8. паспорти всіх осіб, які беруть участь у правочині

Може виникнути потреба у наданні додаткових документів при купівлі квартири, якщо це пов'язано з індивідуальністю угоди. Про такі документи повідомить реєстратор, який приймає документи.

Здача документів у реєстраційне управління та оплата квартири

Підписання документів та передачу грошей за квартиру краще все здійснювати у присутності реєстратора в рег.управлінні чи нотаріуса (якщо договір ним засвідчується).

Не забудьте отримати від продавця розписку про передачу грошей та відсутність претензій по оплаті (складається власноруч продавцем в одному примірнику у вільній формі).

Якщо гроші передаються до здачі документів у реєстраційну систему, то продавець може не з'явитися в рег.управління для реєстрації купівлі-продажу квартири або іншим чином затягнути або взагалі відмовитися від угоди. І навіть за наявності розписки про передачу грошей їх повернути буде проблематично і, можливо, лише через суд.

У разі коли передача здійснюється після здачі документів на реєстрацію, то в силу закону квартира буде в іпотеці у продавця. Після цього виникнуть додаткові складності у її погашенні. Щоправда, у договорі можна зазначити, що іпотека через закон не застосовується (але на таку умову не йдуть продавці).

Тому дотримуєтеся золотої середини – передавайте гроші під час здавання документів.

Коли квартира купується за кредитні гроші, то розрахунки із продавцем найчастіше робить банк. Квартира буде у заставі у банку. Банк попередньо висуне свої вимоги про складання та перелік документів на купівлю квартири і в подальшому їх схвалює. Банківські представники братимуть участь у реєстрації. Угоду контролюватиме юрист банку, тож проблем із оформленням документів на купівлю квартири та їхньою реєстрацією не виникне.

Після складання документів на руки видається розписка реєстратора (фахівця МФЦ). У ній зазначається дата отримання готових документів.

До зазначеного числа потрібно з'явитися в рег.управління та забрати свідоцтво та документи-підстави на квартиру. З цього моменту Ви стаєте повноправним власником житла.

Особливості оформлення угод у різних життєвих ситуаціях

Коли потрібне нотаріальне посвідчення угоди

Договір купівлі-продажу квартири укладається у простій письмовій формі та підписується сторонами. За звичайних обставин це достатньо, щоб успішно вчинити правочин і пройти державну реєстрацію права власності на покупця.

Однак закон вимагає засвідчувати договір купівлі-продажу у нотаріуса в обов'язковому порядку у таких випадках:

• При продажу частки(а також при даруванні, мене та ін.) у квартирі абсолютно будь-якій особі, незважаючи на те, є набувач родичем або чужим, іншим пайовиком або сторонньою особою (яка не входить до числа співвласників);
• Коли продавцем (власником) квартири є неповнолітня (дитина, яка не досягла 18 років). Якщо дитині не більше 14 років, то від її імені угоду здійснює (залежно від сімейної ситуації) її:
  • батько
  • усиновлювач
  • опікун

  Якщо вік неповнолітнього віком від 14 до 18 років, то правочин він робить самостійно, але за умови письмової згоди:

  • батьків
  • усиновлювачів
  • піклувальника

  У будь-якому випадку також потрібна письмова згода на правочин органу опіки та піклування.

• Якщо власник квартири особа, яка перебуває під опікою або піклуванням (недієздатна, обмежено дієздатна). Для укладання договору потрібен попередній дозвіл опіки. Від імені продавця в угоді діє:
  1. опікун (якщо власник недієздатний)
  2. сам власник (якщо обмежено дієздатний), але з письмового схвалення піклувальника

Де засвідчується договір

Куплю-продаж засвідчує будь-який нотаріус, що діє в регіоні, на території якого знаходиться квартира, що продається.

Бажано звертатися до нотаріальної контори, розташованої в тому ж населеному пункті, де й квартира.

Навіть якщо нотаріальне посвідчення за законом не обов'язково, все одно краще вдатися до послуг нотаріуса, так набагато надійніше та спокійніше.

Яка процедура посвідчення договору

Покупець і продавець повинні разом прийти до нотаріуса та подати йому:

• паспорти покупця, продавця та його законного представника (якщо він бере участь у угоді);
• проект договору купівлі-продажу (не підписаний). У більшості випадків нотаріуси самі складають договір (за своїм шаблоном), але все одно їм потрібно побачити проект, оскільки там є умови угоди, які повинні бути відображені в тексті договору;
• документи на квартиру (свідоцтво про право власності/витяг з ЄДРН, документи заснування, кадастровий паспорт). Виписку та кадастровий паспорт нотаріус може замовити самостійно, але щоб полегшити та прискорити роботу можна уявити самим;
• згоди зацікавлених осіб та дозвіл органу опіки (якщо це потрібно);
• повідомлення решти учасників спільної часткової власності про продаж частки та відмову від переважного права купівлі (за наявності) – цей пункт поширюється на випадки продажу частки у квартирі;
• інші документи (залежно від індивідуальної ситуації).

Нотаріус роз'яснює сенс угоди та наслідки її укладання. Перевіряє її законність. І за відсутності будь-яких правових перешкод засвідчує договір спеціальним написом та відміткою у нотаріальній документації (журнал, реєстр, електронна база).

Скільки коштує засвідчити договір (2018 рік)

• Якщо сторони договору стосовно один одного є родичами (подружжя, батьки, діти, онуки, бабусі, дідусі), то ціна послуг нотаріуса варіюється таким чином:
  • за ціни договору до 10 млн. руб. оплата становить: 3000 рублів плюс 0,2% від продажної вартості;
  • понад 10 млн. руб. оплата: 23000 руб. та 0,1% від ціни договору купівлі-продажу, що перевищує 10 млн. руб.

  Вартість послуг може бути вище 50 тис. крб.

• Коли сторони у договорі не родичі, то розцінки послуг такі:
  • за ціною до 1 млн. руб. оплата: 3000 руб. та 0,4 % продажної вартості;
  • якщо понад 1 млн. руб., то – 7000 руб. плюс 0,2% від частини суми угоди, яка перевищує 1 млн. крб. Наприклад, засвідчується договір, вартість якого 2 500 000 крб. Вартість послуги нотаріуса становитиме 10 000 руб. (7000 + 3000 (1,5 млн. х 0,2%));
  • понад 10 млн. руб. оплата обчислюється: 25 000 рублів плюс 0,1% від суми, що перевищує 10 млн. руб.

  Верхня межа оплати - 100 000 руб.

• При обов'язковому (з закону) нотаріальному посвідченні договору з купівлі-продажу стягується держмито у вигляді 0,5 % від оціночної (ринкової) вартості, але з менш 300 крб. і трохи більше 20 000 крб.

У розрахунок нотаріус приймає суму договору, зазначену у тексті проекту. Але якщо ця ціна нижча за кадастрову, то нотаріус розраховує послугу, виходячи з кадастрової вартості квартири.

Також нотаріус стягує тариф послуги технічного і правового характеру не більше від 2500 до 5000 рублів.

Державна реєстрація

Документи для реєстрації можна здати самим:

• у відділ РосРеєстру
• до місцевого МФЦ

Порядок здачі документів та їх перелік описано вище. Можна також попросити нотаріуса, який засвідчив правочин, здати документи на реєстрацію та отримати їх для Вас. Для цього додатково потрібно:

• подати оригінал державного мита на гос.регистрацию, сплаченої від імені покупця;
• сплатити послугу нотаріуса. Вартість - 1000/1200 руб.

Після цього нотаріус самостійно організує здачу та отримання документів у РосРеєстрі.

Якщо у Вас є питання на тему статті, будь ласка, не соромтеся задавати їх у коментарях. Ми обов'язково відповімо на всі ваші запитання протягом кількох днів. Однак, уважно прочитайте всі запитання-відповіді до статті, якщо на подібне запитання є докладна відповідь, то ваше питання не буде опубліковано.

94 коментарі

Перед покупкою квартири, особливо коли йдеться про нерухомість на вторинному ринку, дуже важливо ретельно проаналізувати юридичну чистоту такої угоди. Перевірка юридичної чистоти квартири необхідна для того, щоб упевнитися в тому, що всі представлені продавцем документи є справжніми і містять усі важливі відомості. Також можна з'ясувати, чи є продавець власником, і чи немає з боку третіх осіб домагань. Для укладання угоди не повинно бути жодних перешкод та нюансів, які можуть стати підставою для анулювання договору купівлі-продажу.

Найчастіше перевіркою нерухомості займаються спеціалісти юридичного профілю, проте їхні послуги коштують дуже недешево, тому покупець повинен знати, як перевірити квартиру в будинку перед покупкою.

При купівлі об'єкта нерухомості на вторинному ринку необхідно уважно вивчити документи, представлені продавцем, а також деякі додаткові папери. До основного пакету відносяться всі правовстановлюючі папери, кадастрова та технічна документація, витяг з особового рахунку, а також із будинкової книги. Однак є деякі моменти, на які слід звернути увагу.

Найпростішим та найшвидшим способом перевірити юридичну чистоту квартири самостійно є замовлення виписки ЄДРН онлайн або через віджет нижче. Цілодобово, всього за 5 хвилин, ви отримаєте повну інформацію про об'єкт нерухомості за офіційними даними Росреєстру. Це наявність застави, арешту, повну інформацію про власників та всю історію переходу прав власності квартири.

Зразок виписки з ЄДРН про основні характеристики та зареєстровані права, які ви отримаєте через віджет:

Зразок виписки з ЄДРН про перехід прав на об'єкт нерухомості, яку ви отримаєте через віджет:

Дорогі читачі!

Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок має унікальний характер. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему – звертайтеся у форму онлайн-консультанта праворуч →

Це швидко та безкоштовно!Або дзвоніть нам за телефонами (цілодобово):

Правовстановлююча документація

Перше, що потрібно перевірити перед покупкою квартири, - документи продавця, що встановлюють право, тобто, на якій підставі він продає цю нерухомість. Такими документами можуть бути:

Будь-які правовстановлюючі документи потрібно бачити на власні очі в оригіналі. Необхідно оглянути їх на наявність виправлень, підчисток та інших механічних підробок. Виправлення в паперах допустимі лише в тому випадку, якщо вони засвідчені підписами всіх учасників договору, а також підписом та печаткою нотаріуса, який був причетний до правочину.

Оскільки раніше відповідно до російського законодавства була обов'язковою була державна реєстрація договорів купівлі-продажу, цей факт також потрібно перевірити. У договорі слід знайти пункт про умови, невиконання яких може призвести до його розірвання. Якщо такі є, важливо дізнатися, чи вони були порушені.

Розширений витяг з домової книги

Після того, як будуть розглянуті всі необхідні документи, потрібно отримати, запитавши її у продавця. У домовій книзі, яка знаходиться у Федеральній міграційній службі або в керуючій компанії, записана та зберігається інформація про всіх попередніх власників та мешканців квартири від дати здачі будинку в експлуатацію та до моменту подання запиту. Ці відомості можна отримати лише взявши розширену виписку.

Видати таку виписку можуть лише власнику об'єкта нерухомості, його довіреній особі за наявності нотаріально завіреної довіреності, або квартиронаймачу за офіційним договором найму.

Вивчаючи розширений витяг з домової книги, слід з'ясувати, чи всі мешканці були зняті з реєстрації. Якщо хтось із мешканців перебуває на лікуванні в психоневрологічній клініці або в місцях позбавлення волі, краще підшукати іншу квартиру, оскільки такі громадяни можуть претендувати на цю нерухомість.

Якщо квартиру було приватизовано, варто звернути увагу на учасників приватизації. Усі, хто відмовився від участі, мали оформити письмові відмови, які реєструються.

Розширений витяг з ЄДРП

Після того, як юридична чистота з боку будинкової книги буде підтверджена, доведеться отримати розширену власність. З цього паперу можна дізнатися, хто має право на житло. Тут же вказуються факти обтяження та моменти, які можуть спричинити розірвання угоди.

Наприклад, коли об'єкт нерухомості був успадкований менш ніж три роки тому, навіть після вступу власника до права власності, до суду може звернутися спадкоємець, який з якихось причин не брав участі у розділі спадщини і бажає відновити свої права. Якщо суд схвалить позов, угоду купівлі-продажу буде анульовано і квартиру доведеться повернути продавцю.

Коли йдеться про заповіти, варто переконатися, що немає людей, права яких були ущемлені цим документом. Відповідно до російського законодавства є певна категорія осіб, яким належить частка майна навіть за наявності заповіту над їх користь:

Чи є обтяження

Оскільки договір купівлі-продажу житла та інших об'єктів нерухомості зараз не реєструється, обов'язковою залишається реєстрація нових прав власності у відділенні Росреєстру. Якщо на квартиру та її власника накладено будь-які обтяження або обмеження, то покупець не зможе зареєструвати свої права власності доки вони не будуть зняті. Тому в договорі слід чітко прописати, що розрахунок буде здійснено лише після отримання свідоцтва покупцем.

Проблеми подібного характеру можуть виникнути через недієздатність продавця, тому доцільно попросити його заздалегідь подати довідку з психоневрологічного та наркологічного диспансеру про те, що він не перебуває там на обліку. Угоди, укладені з недієздатним громадянином, у судовому порядку визнаються недійсними.

Зібравши всі документи та проаналізувавши інформацію в них, потрібно перевірити, чи всі дані відповідають один одному, чи немає в паперах протиріч. При виявленні таких є ризик зіткнутися з шахрайськими махінаціями і такою угодою краще почекати. Усі подані документи повинні обов'язково відповідати дійсності на момент їхнього запиту.

Дорогі читачі!

Це швидко та безкоштовно!Або телефонуйте нам (цілодобово).

Юридична перевірка квартири. Де здійснюється юридична перевірка квартири, для чого вона необхідна і як найшвидше її провести.

Перевірка юридичної чистоти квартири є важливим етапом укладання угоди для придбання майна. Як правильно його здійснити?

Юридична перевірка квартири при покупці – на що звернути увагу

При скоєнні угод із майном потрібна присутність юриста. Лише фахівець вкаже на важливі нюанси операції. Але можна впоратися із завданням самостійно.

Юридична чистотаа- Це термін, який з'явився нещодавно. Він використовується для того, щоб описати майно, угода з якою ні за яких умов не буде анульована чи відкликана. Фактично так характеризують максимально правильну схему укладання договорів.

Для цього потрібно:

перевірити права продавця на нерухомість;

подивитися, хто прописаний у майні;

переконатися, що чоловік власника та співвласники згодні на правочин;

здійснити перевірку на наявність обтяжень та обмежень.

Перевірка юридичної чистоти квартири перед покупкою - як поводитися

Щоб провести перевірку юридичної чистоти майна, насамперед необхідно зв'язатися з продавцем. Бажано, щоб угода з нерухомістю супроводжувалась досвідченим юристом. Наприклад, нотаріусом.

1. Уважно оглянути квартиру під час зустрічі. Розпитати про минулих мешканців та сусідів.

2. Попросити документ, що засвідчує особу, у потенційного продавця.

3. Вивчити виписку з ЄДРН на об'єкт.

4. Попросити власника пред'явити правовстановлюючі папери на нерухомість.

Юридична перевірка квартири – де здійснювати

Перед здійсненням купівлі-продажу нерухомості (наприклад, квартири) потенційний покупець повинен переконатися в чистоті угоди. Перевірку майна пропонується провести через:

- «Держпослуги»;

Сайт Росреєстру;

Перший варіант використовується не надто часто. Розглянемо найпоширеніші варіанти.

Офіційний сайт Держреєстру та юридична перевірка квартири

Навіть при отриманні спадщини або дарчої потрібно перевіряти майно, що передається. Найчастіше потрібно оформити виписку ЄДРП. Вартість документа складає в середньому 450 рублів (250 рублів-електронний аналог). За розширену довідку віддають 700 рублів.

Діяти під час перевірки квартири на юридичну чистоту потрібно так:

1. Відкрити сервіс.

2. Заповнити форму.

3. Оплатити послугу.

Можна замовити виписку особисто. Для цього потрібно звернутися до Держреєстру. Бажано, щоб цим займався власник об'єкту.

Йому необхідно підготувати:

квитанцію про плату мита;

свідоцтво про право на майно.

Подавши запит на видачу витягу, громадянин отримає на руки документ із даними про майно. Свідоцтва про права на нерухомість із 2017 року не видаються.

Перед покупкою квартири потрібно провести ретельний аналіз її юридичної чистоти. Зазвичай цим займаються юристи агенцій нерухомості. Але ситуації бувають різні, тому покупцеві теж потрібно вміти правильно читати документи, щоб у майбутньому не сталося жодних неприємностей із квартирою. Отже, що треба знати?

Перевіряємо документи на квартиру

Припустимо, ви знайшли квартиру, яка вас повністю влаштовує. Насамперед треба з'ясувати, на підставі яких документів виникло право власності продавця. Найчастіше, власники житлової нерухомості мають на руках договори купівлі-продажу, міни, дарування, свідоцтва про право на спадщину. Також можна зустріти людину з таким досить рідкісним документом, як рішення суду, що набрало законної сили. Ще вам можуть пред'явити договір ренти.

Бажано поглянути на документи на власні очі, потримати їх у руках, щоб переконатися, що на паперах немає слідів підчисток та інших фальсифікацій. Там можуть бути виправлення, однак вони обов'язково мають бути засвідчені підписами всіх осіб, які підписували договір. Якщо при цьому був присутній нотаріус, виправлення мають бути засвідчені його підписом та печаткою.

Також можна перевірити державну реєстрацію договору – це також може перевірити будь-який громадянин Росії. Іноді в договорі вказують умови, недотримання яких веде до його розірвання – тоді потрібно чітко з'ясувати, чи ці умови виконувались. Класичний приклад - зобов'язання покупця (тобто зараз вже власника і, як наслідок, продавця) виплатити повну вартість квартири через якийсь термін після купівлі нерухомості. Якщо умова не була виконана, договір підлягає розірванню, а це означає, що людина, що продає вам квартиру, не є її власником.

Подивіться на дату набуття чинності договору. Вас має насторожити, якщо власник починає швидко продавати квартиру, яка зовсім недавно була йому подарована або заповідана у спадок людиною, яка не є його родичем.

Перевіряємо історію квартири

У ЄДРП (Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод із ним) відображається історія всіх житлових об'єктів з 1998 року (там зазначені всі переходи права власності, арешти майна, заборони на здійснення угод). Попросіть у власника витяг з ЄДРП, щоб переконатися, що останні 15 років із квартирою все було гаразд.

Що має змусити вас насторожитись? Наприклад, якщо квартира часто переходила з рук до рук, і в ній довго ніхто не жив. Можливо, що з угодами по цій квартирі не все гаразд, і вас просто намагаються обдурити. Тоді краще вибрати іншу квартиру.

У виписці з ЄДРП будуть зазначені всі майнові суперечки через квартиру, випадки накладення арешту тощо. Подивіться на дату цих подій, і ви можете приблизно оцінити ситуацію: чи можуть ці суперечки виникнути знову, чи все це - справи давно минулих днів. .

Російське законодавство встановлює максимальний термін за визнанням угод з нерухомістю недійсними – 3 роки.. Відповідно, якщо за останні 3 роки жодних конфліктів через квартиру не відбувалося, можна зітхнути спокійно. Але якщо за цей час трапилася така суперечка, попросіть власника пред'явити судове рішення, щоб зрозуміти, чи справді він володіє цією квартирою легально. Якщо власник повідомить вам, що судовий розгляд ще триває, краще почекати з покупкою доти, доки не буде винесено рішення суду.

Щоправда, досі трапляється, що житловий об'єкт не зареєстрований у ЄДРП – зазвичай це стосується доволі старих квартир. Як не дивно, відсутність такої квартири в реєстрі означає її повну юридичну чистоту, тобто з моменту приватизації жодних угод із нею не було. Щоб остаточно переконатися в абсолютній законності прав її власника, можна звернутися до запиту до Департаменту житлової політики.

Перевіряємо якість квартири

Тепер необхідно запитати у власника документи з БТІ, щоби переконатися, що у квартирі не було незаконних перепланувань чи перебудов. За законом (Житловий кодекс РФ, стаття 26), практично будь-які перебудови та перепланування мають бути узгоджені з органами місцевого самоврядування. Якщо цього не сталося, перепланування визнається незаконним.

Уникати потрібно грубих порушень, узгодження яких спричинить великі тимчасові та фінансові витрати (знесення несучих стін, перенесення мокрих точок тощо). Однак якщо в квартирі, припустимо, об'єднаний санвузол або ізольовані суміжні кімнати, то такі зміни можна розглядати переважно «в плюс».

Світлана Біріна

Керівник департаменту міської нерухомості компанії «НДВ-Нерухомість»

Перевіряємо продавця

Самого власника необхідно перевірити не менш уважно, ніж його квартиру. Перше, що потрібно зробити – це переконатися у справжності його паспорта. Наприклад, це можна зробити на сайті Головного управління з питань міграції МВС Росії – там опубліковано список недійсних російських паспортів, який регулярно оновлюється. Ця інформація має швидше довідковий характер, а для того, щоб отримати більш юридично значущі дані, варто піти до місцевого паспортного столу.

Складніше коли від імені продавця діє його представник. Якщо ви опинилися в подібній ситуації - максимально ретельно перевірте довіреність, переконайтеся, що вона завірена нотаріусом. Без нотаріально завіреної довіреності представник продавця немає права здійснювати жодних дій. Почитайте і сам документ, щоб з'ясувати ще одне важливе питання: чи вправі представник власника квартири отримати гроші за її продаж, чи його повноваження обмежуються лише підписанням договору. У будь-якому випадку, довіреність – це додатковий ризик.

Також варто розібратися з дієздатністю продавця, особливо якщо вже при першому погляді виникають сумніви щодо його адекватності. Наприклад, можна поговорити з сусідами продавця - можливо, вони щось розповість про нього та його спосіб життя.

Перевіряємо права третіх осіб, вірніше їх відсутність

Для того, щоб з купленою квартирою потім не виникло проблем, потрібно переконатися, що жодні треті особи не можуть пред'явити на неї права. Відомі ситуації, коли член сім'ї, прописаний у квартирі, але який давно не проживає в ній, несподівано оголошується і починає заперечувати угоду або заявляє про своє бажання вселитися. Найчастіше це трапляється, коли людина знаходилася в місцях позбавлення волі, рідше виникають проблеми з людьми, які вибули на тривале лікування (наприклад, психоневрологічний диспансер), в експедицію, закордонне відрядження тощо.

Ще одна ризикована ситуація - прописані неповнолітні діти: річ у тому, що за законом при купівлі-продажу квартири їх інтереси мають бути дотримані, і доглядають за цим органи опіки. Може статися так, що пізніше суд визнає правочин недійсним, якщо були порушені права дітей.

Якщо власник квартири одружений, він повинен пред'явити нотаріально завірену згоду на продаж житла від чоловіка/дружини.

Найпростіший спосіб – попросити у власника розширену виписку з будинкової книги, в якій буде чітко зазначено, хто зареєстрований на цій житлоплощі, і чи зберігають ці люди право проживання у квартирі навіть у разі її продажу. Про людей,

Уважно поставтеся не тільки до того, що написано вище: підійдіть з максимальною відповідальністю до передачі грошей, простежте, щоб продавець грамотно написав розписку в отриманні грошей, правильно вказав дату, не забув розписатися. І, звичайно, проконтролюйте питання фактичної передачі квартири.